臺灣基隆地方法院宣示判決筆錄 九十一年度基簡字第二三一號
原 告 甲○○訴訟代理人 曾郁烜被 告 乙○○右當事人間九十一年度基簡字第二三一號遷讓房屋等事件於中華民國九十一年十月十六日下午四時零分在本院民事第七法庭公開宣示判決，出席職員如左：
法 官 蔡佳玲法院書記官 劉珍珍通 譯 劉春生朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文被告應將坐落臺北縣○里鄉○里段○○○○號土地內如附圖編號甲所示建物及同段八○二地號土地內如附圖編號乙所示建物（以上建物即門牌號碼臺北縣○里鄉○○○街四八之一號房屋後棟，面積合計玖拾叁點玖壹平方公尺）遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣叁萬元，及自民國九十一年二月二十三日起至遷讓返還前項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
兩造爭執及理由要領
一、原告本起訴請求被告應將坐落臺北縣○里鄉○○○街四八之一號房屋全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）三萬元及自民國八十九年二月二十三日起至遷讓之日止按月賠償四萬二千元，於起訴狀繕本送達被告後，變更訴之聲明請求被告應將坐落臺北縣○里鄉○里段○○○○號土地內如附圖編號甲所示建物、同段八○二地號土地內如附圖編號乙所示建物、同段八○二地號土地內如附圖編號甲所示庭院、同段七八三地號土地內如附圖編號乙所示庭院、同段八○五地號土地內如附圖編號甲所示庭院及同段七八三地號土地內如附圖編號戊所示空地遷讓返還原告，並給付原告三萬元，及自九十一年二月二十三日起至遷讓返還前開建物、庭院、空地之日止，按月給付原告二千元。經查合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第七款、第二項之規定，應准予變更。
二、原告起訴主張：⑴被告於八十九年二月二十三日與原告簽定房屋租賃契約書，承租原告所有如附圖
所示之建物（即門牌號碼臺北縣○里鄉○○○街四八之一號房屋後棟，下稱系爭房屋）及庭院、空地，約定租賃期限至九十一年二月二十二日止，每月租金二千元，應於每月二十三日給付。不料被告自八十九年十一月二十三日起即未繳付分文租金，至九十一年二月二十二日租期屆滿時止，共積欠十五個月租金計三萬元未付，且租期屆滿後，被告仍繼續佔用系爭房屋、庭院及空地迄今，拒不返還原告，迭經催討仍置之不理，為此訴請被告遷讓返還系爭房屋及庭院、空地，並給付積欠之租金三萬元，及自租期屆滿後即九十一年二月二十三日起至遷讓返還系爭房屋及庭院、空地之日止，按月賠償原告二千元相當於租金額之損害。
⑵臺北縣○里鄉○○○街四八之一號房屋分為前、後棟建物（後棟建物即系爭房屋
），該屋本係被告父親所有，先前因被告胞弟劉志彥向原告借款一百五十萬元未還，待被告父親去世後，被告與其他繼承人一同拋棄該屋之所有權而由劉志彥單獨繼承取得，嗣劉志彥將該屋前、後棟一併售予原告，約定以劉志彥積欠原告之借款抵付價金，原告因而取得該屋之所有權。隨後，原告本將該屋前、後棟一併出租予被告使用，約定租金每月二萬元，由被告另將前棟部分轉租他人使用，惟因被告日後繳納租金狀況不正常，原告乃於八十九年二月二十三日另與被告約定僅出租後棟部分即系爭房屋予被告使用，租金降為每月二千元，前棟部分則由原告收回另行出租他人使用。
⑶原告提起本件訴訟前，曾向被告表示若其願意不經訴訟自動搬遷，原告同意補貼
搬遷費，但被告既未自動搬遷而由原告提起本件訴訟，依約定原告即無補貼被告搬遷費之義務。
三、被告抗辯略以：⑴系爭房屋為其所有，並非原告所有，其無庸向原告承租系爭房屋。
⑵原告所提出之房屋租賃契約書確為其所簽立無誤，但簽立該份契約是為了付其胞弟劉志彥積欠原告之借款利息，不是承租系爭房屋。
⑶被告目前無工作，無法另覓他屋搬遷，且原告曾允諾補貼搬遷費而未付。
四、經查：⑴原告主張系爭房屋為其所有，於八十九年二月二十三日出租予被告使用，約定租
賃期限至九十一年二月二十二日止，每月租金二千元，應於每月二十三日給付之事實，業據原告提出：①被告與其胞弟劉進福、母親劉郭蘭共同出具同意由被告胞弟劉志彥出售系爭房屋之切結書影本一份、②原告向劉志彥購買系爭房屋之買賣預定契約書影本一份、③系爭房屋所有權移轉契約書影本一份、④被告向原告承租系爭房屋之租賃契約書影本一份為證，另經本院依職權向臺北縣政府稅捐稽徵處淡水分處調閱系爭房屋之稅籍資料，證實系爭房屋原登記納稅義務人劉朝東（即被告父親）因死亡改由被告胞弟劉志彥繼承登記為納稅義務人，再經變更登記納稅義務人為原告，有該處於九十一年七月二十九日以北稅淡二字第○九一○○一七四三二號函檢送之資料一份在卷可稽，堪信原告主張先前因劉志彥向其借款一百五十萬元未還，劉志彥於繼承系爭房屋後，已徵得包括被告在內之繼承人同意，將系爭房屋出售予原告用以抵債，再由原告將系爭房屋出租予被告居住一節為真實。被告抗辯其為系爭房屋之所有權人，無庸另向原告承租系爭房屋云云，雖據其提出：①被告於八十六年七月一日將臺北縣○里鄉○○○街四八之一號房屋出租予第三人吳銘鎮使用之房屋租賃契約書影本一份、②被告於八十八年六月十六日將臺北縣○里鄉○○○街四八之一號房屋出租予第三人陳守栓使用之房屋租賃契約書影本一份為證，惟該二份租賃契約書之證據力充其量僅能證明被告確曾將臺北縣○里鄉○○○街四八之一號房屋分租予第三人使用之事實，並不能直接推論被告即係該屋之所有權人（按出租人並不當然限於標的物所有權人，此由社會上常見『二房東』之情況即可見一斑），此外被告復未能提出其他有利之積極證據以資佐證，空言抗辯，不足憑信。
⑵原告主張被告承租系爭房屋後，自八十九年十一月二十三日起即未繳付分文租金
，至九十一年二月二十二日租期屆滿時止，共積欠十五個月租金計三萬元未付一節，雖經被告抗辯其有繳納租金至九十年間云云，惟被告並未提出任何繳款收據為證，且其復稱已記不清楚實際繳納金額等語，被告空言抗辯，亦不足憑信，應信原告此項主張為真實。又被告雖另抗辯其按月給付之二千元非房屋租金，而是償還其胞弟劉志彥積欠原告之借款利息云云，然此節為原告否認，且原告所提出之房屋租賃契約書已明白記載兩造間係房屋租賃關係，租金每月二千元，另衡諸原告購買系爭房屋之價款即係以被告胞弟劉志彥積欠原告之借款抵付，被告根本無庸另按月代劉志彥支付借款利息，此外被告亦未提出其他積極證據以佐其說，其抗辯不足採信。
⑶被告抗辯原告曾應允補貼搬遷費一節，為原告部分否認，原告主張當初其所提出
之條件是被告若不經訴訟自動搬遷時，其願補貼搬遷費等語，原告此項附條件之承諾主張，未據被告再為爭執，自堪信原告之主張為真實。衡諸本案已進入訴訟程序，原告承諾補貼被告搬遷費之條件並未成就，原告自無給付被告搬遷補償費之義務。
⑷至於原告主張臺北縣○里鄉○里段○○○○號土地內如附圖編號甲所示庭院、同
段七八三地號土地內如附圖編號乙所示庭院、同段八○五地號土地內如附圖編號甲所示庭院及同段七八三地號土地內如附圖編號戊所示空地亦為本件房屋租賃契約之標的物，被告應一併遷讓返還原告一節，既為被告否認有租賃關係存在，且觀之系爭房屋租賃契約書第一條載明：「甲方房屋所在地及使用範圍臺北縣○里鄉○○○街○○號之一後平房乙間」等語，並未敘明包括原告所指之庭院、空地在內，另經本院現場勘驗結果，原告所指之庭院實際上並未經圈隔，而係直接自系爭房屋門前通向道路（即臺北縣○里鄉○○○街），另該空地則位於系爭房屋屋側，現況為雜草叢生，並無遭被告佔用之跡象，有現場照片四張在卷可稽，由此跡證研判，亦難認原告所指之庭院及空地均係本件房屋租賃契約標的之一部分，原告此部分主張不足採信。
五、按承租人應依約定日期支付租金，民法第四百三十九條定有明文；次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文。本件租賃期限既已於九十一年二月二十二日屆滿，租賃關係消滅，被告即負有返還租賃物予原告之義務。從而，原告本於租賃物返還請求權及租金請求權，訴請被告遷讓返還如主文第一項所示之系爭房屋，並給付自八十九年十一月二十三日起至九十一年二月二十二日止所積欠之十五個月租金共三萬元，為有理由，應予淮許。另按無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，乃為社會通常之觀念，本件被告自租賃關係消滅之翌日起，即屬無權占有系爭房屋，係無法律上原因受有利益，致原告受有損害，應返還其利益，則原告訴請被告返還利得，亦核屬有據；因被告所受利益即為「使用」本身，其性質不能返還，應以「相當於租金」為其返還之價額，是原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付自九十一年二月二十三日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按相當於每月租金二千元計算之損害金，洵屬有據，亦應准許。原告其餘請求則無理由，不應准許。
六、本件係因房屋定期租賃關係涉訟所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，應就原告勝訴部分依職權宣告假執行。至於原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本院審酌兩造分受勝訴判決之比例，認本件訴訟費用應由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十六 日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B 法院書記官 劉 珍 珍~B 法 官 蔡 佳 玲右正本證明與原本無異。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十八 日~B 法院書記官 劉 珍 珍