臺灣基隆地方法院宣示判決筆錄 九十一年度基簡字第三四二號
原 告 和信電訊股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丙○○右當事人間九十一年度基簡字第三四二號償還押金等事件於中華民國九十一年十一月六日下午四時零分在本院民事第七法庭公開宣示判決出席職員如左：
法 官 陳湘琳法院書記官 黃致祥通 譯 吳涴鈺朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：兩造於民國八十九年九月一日簽訂行動電話基地台不動產租賃契約（以下簡稱系爭租約），由原告向被告承租坐落基隆市○○區○○○○段○○○○號土地、基隆市○○○路一二四之三號房屋之空地約十坪架設行動電話基地台，租期自八十九年九月一日開始共計三期，每期五年，每期期滿自動續約，租金第一年為新台幣（下同）十四萬八千五百元。詎原告於九十年八月間開始施工後，被告藉詞設置地點不當及設備不符，強迫原告之承包商變更施工，承包商無法即行變更，被告即拒絕承包商繼續施工，並提出提高租金、負擔部分電費等條件，被告未交付合於約定狀態之租賃物供原告使用，原告遂於九十年十月十八日發函終止系爭租約，並請求被告於十日內返還第一年之租金十四萬八千五百元、押租金二萬二千五百元，及依系爭租約第六條、民法第一百八十四條之規定賠償基地台興建及回復原狀之費用九萬五千三百九十三元，仍未獲置理，故請求判決命被告給付二十六萬六千三百九十三元及自九十年十月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：基地台設備區分為小型、中型及大型三種，其耗電量各不相同，中型及大型基地台設備須設置冷氣房，其耗電量相對增加，為就原告設置基地台之規模加以約定，兩造於系爭契約增加條文第九條約定：「如果本合約有衝突的地方，完全比照台灣大哥大的合約，本條約會將大哥大的合約附件影印本附件」，足見原告設置於租賃範圍之基地台設備應與台灣大哥大股份有限公司（以下簡稱台灣大哥大）之型式相同。詎原告派員到場裝置之基地台設備與台灣大哥大設置之小型基地台規模不同，依系爭租約增加條文第三條：「乙方（即原告）在租賃期間，如有增加設備或租賃物變更時需先行告知甲方（即被告），甲方同意後，方可進行租賃物設備增加」之約定，自須經被告同意始能增加租賃物設備，且因施工之貨卡吊車翻覆，壓垮被告之花圃，原告曾另派車續為施工，惟不久後即自行停止施工，並將已施工之電桿設備拆除，嗣經被告委請律師催告原告將施工期間毀損之花圃、蓄水池修復，原告始派員修復，而於修復後即提起本件訴訟，被告並未阻止原告進場施工，即無不依約定提供租賃區域及面積情形，原告請求賠償基地台興建及回復原狀之費用，委無可取。又依據系爭租約第七條第一項約定，原告終止租約須以書面通知被告，被告於九十年十月十八日始接獲原告終止租約之書面通知，依民法第四百五十四條、第四百五十條第三項規定，系爭租約應於九十年十一月三十日始生終止之效力，被告所收受之八十九年九月一日至九十年八月三十一日止一年之租金十四萬八千五百元，係於租約有效期間內之給付，自無返還之理，另原告尚有九十年九月一日至同年十一月三十日三個月租金計三萬七千一百二十五元未給付，得與原告請求給付之押租金二萬三千五百元予以抵銷等語，作為抗辯。
三、原告主張兩造於八十九年九月一日簽訂行動電話基地台不動產租賃契約，由原告向被告承租空地架設行動電話基地台，租期自八十九年九月一日起開始共計三期，每期五年，原告於九十年八月間開始施工，嗣於九十年十月十八日發函對被告為終止租約之意思表示等事實，業據其提出行動電話基地台不動產租賃契約、台北南陽郵局存證信函第二六○二號影本各一件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、至原告主張被告藉詞基地台設置地點不當及設備不符，拒絕原告施工，未交付合於約定狀態之租賃物供原告使用，原告已合法終止系爭租約，被告應返還租金十四萬八千五百元、押租金二萬二千五百元，及賠償基地台興建及回復原狀之費用九萬五千三百九十三元等語，則遭被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠系爭租約第一條第一項及第三條第一項分別規定：「甲方同意提供上述土地、面
積及地上物暨其所屬上、下空間供乙方於空地架設行動電話基地台面積約拾坪‧‧‧。」、「租金每年為壹期，每期租金為新台幣１４８５００元整。‧‧‧。」，前開條文已明確記載租賃標的物為基隆市○○區○○○○段○○○○號約十坪之土地，故兩造簽訂系爭租約後，原告自得專有、排他使用、收益上開範圍之土地。雖被告抗辯依系爭契約增加條文第九條「如果本合約有衝突的地方，完全比照台灣大哥大的合約‧‧‧」之約定，原告設置於租賃範圍之基地台設備應與台灣大哥大之型式相同云云。然租賃標的物與租金金額為租賃契約之重要條件，被告與台灣大哥大簽訂之契約約定租金每年為十二萬六千元，倘原告所設置之基地台設備應與台灣大哥大之小型基地台相同，何以二者租金金額不同，且兩造於簽訂契約時，如確已言明原告係設置與台灣大哥大相同型式之基地台設備，自得於租賃標的物中載明，而非約定被告應提供約十坪之空地供原告架設行動電話基地台，故所謂合約有衝突的地方，應係兩造就系爭租約之解釋適用發生爭議時，始以被告與台灣大哥大之契約為補充條款，而非兩造所簽訂之系爭租約內容包括租賃標的物、租金金額、租賃期限等亦完全比照被告與台灣大哥大之契約。另兩造於簽訂租約前，原告曾派員至租賃標的物勘察繪製施工平面圖，該圖已明確標示基地台之位置、面積及型式，並經被告簽字，依上開施工平面圖之設計，與被告提出台灣大哥大架設之基地台照片，兩者型式明顯不同，足見在被告與原告締結租約之時，已明知原告係要架設有機房設備之基地台 況被告與台灣大哥大之契約中並未註明係設置何種規模之基地台，縱使比照台灣大哥大之契約，亦不足以證明兩造係約定原告於租賃範圍所得設置者為小型基地台，被告此部分之抗辯，並不足採。
㈡原告主張被告未盡民法第四百二十三條「出租人應以合於所約定使用、收益之租
賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」規定之義務，係以被告強迫原告之承包商變更施工，承包商無法即行變更，即拒絕承包商繼續施工為據。惟原告曾於九十年七、八月間在租賃範圍施工，並豎立一支電桿等情，為兩造所不爭執，且原告聲請訊問之證人即架設基地台之承包商工作人員龍祖芳到庭陳稱：「九十年七月底去施工，施工當天立電桿時有意外，把被告的花圃壓壞，我們當天還是把電桿立起來，我們向被告表示損壞的部分在後續工程會陸續修復，隔了沒幾天，我們的上包亞聯公司通知我們先暫時停工，停工的確實原因我不清楚，後來我再與亞聯公司聯絡，他叫我們不用去施工了。」，並證述被告未阻止工作人員施工等語明確（見本院九十一年十月二十三日言詞辯論筆錄）。則在租約存續期間，原告既已開始施工並豎立一支電桿，足見被告確已將合於所約定使用、收益之租賃標的物交付原告，雖原告嗣後將所豎立之電桿拆除並停止施工，然此或係原告衡量利弊得失後所為決定，尚不得執此遽認被告違反前開法條規定，原告復未舉證證明被告有拒絕承包商施工之行為，是原告主張被告有上揭違約情事，自不足採。從而，原告依系爭租約第六條「甲方應負責維持租賃物隨時適於乙方使用之狀態。乙方於使用租賃物若發生全部或一部份之所有權移轉、設定他項物權或其他影響乙方權益之情事，致受有妨礙或不當之干擾時，得通知甲方於相當期限內排除之。若甲方未能於所定之相當期限內排除時，甲方應賠償乙方之損失」及民法第一百八十四條之規定，請求被告賠償基地台興建及回復原狀之費用九萬五千三百九十三元，於法無據，不應准許。
㈢又系爭租約第七條第一項約定：「契約租期屆滿前，因法令變更、環境變更或其
他情事，致乙方不能使用租賃物，或無使用租賃物之必要，或使用租賃物不能達其目的者，乙方得隨時以書面通知甲方提前終止本約。」，則原告於欲終止租約時，應以書面對被告為終止租約之意思表示。查原告於九十年十月十八日致函被告，表示終止租約，已如前述，被告雖抗辯依民法第四百五十條第二項：「前項終止租約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」之規定，兩造之租約應於九十年十一月三十日方告終止云云，然上開規定限於出租人終止契約時用之，本件係由承租人終止租約，自無該規定之適用，是系爭租約應於九十年十月三十一日即已終止。則在租約終止前，原告仍有給付租金之義務，故原告已支付之第一年即八十九年九月一日至九十年八月三十一日之租金，自不得請求返還。另原告並未支付九十年九月至十月之租金共二萬四千七百五十元，此為原告所不爭執，則被告主張以該等數額與原告得請求返還之押租金二萬二千五百元互為抵銷，自屬於法有據。
五、綜上所述，被告履行租約，並無違約情節，另原告依約片面終止租約後，被告雖應於租約終止後返還原告押租金，但經與原告積欠被告之九十年九月至十月租金金額相抵銷後，原告已不得再向被告為任何主張，則其請求被告賠償基地台興建及回復原狀費用九萬五千三百九十三元，並返還第一年租金十四萬八千五百元、押租金二萬二千五百元，合計二十六萬六千三百九十三元及自九十年十月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，併予駁回。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 六 日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B 法 官 陳湘琳右正本證明與原本無異。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
~B 法院書記官 黃致祥中 華 民 國 九十一 年 十一 月 七 日