臺灣基隆地方法院宣示判決筆錄 九十一年度基簡字第五八四號
原 告 庚○○
己○○戊○○共 同 丁○○被 告 財政部國有財產局法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○複 代理人 乙○○右當事人間九十一年度基簡字第五八四號請求降低基地使用補償金事件於中華民國九十一年九月二十七日下午四時零分在本院民事第七法庭公開宣示判決出席職員如左：
法 官 陳湘琳法院書記官 黃致祥通 譯 吳涴鈺朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於後：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告庚○○負擔百分之三十一，原告己○○負擔百分之五十一，餘由原告戊○○負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應自民國九十年一月起將坐落基隆市○○區○○段二、三地號溝渠地（以下簡稱系爭土地）涵洞上建築房屋之基地使用補償金，由每月每平方公尺新台幣（下同）一百七十五元降低為五十二元五角計算收取。
二、陳述：㈠原告於五十三年在中華民國所有由基隆市政府代管之系爭土地地面上蓋有建築物
，地面層為東和商場之商業區，第二、三層則為住家之住宅區，係一基地三種不同種類之用地，因對系爭土地之使用費（租金或補償金）曾經發生糾葛，即由民意機關之基隆市議會調解成立，決定計算方式以當期之公告地價減半計算，由溝渠地之流水區負擔（即基地所有人），地面層之商業區由減半後之地價乘租金率再乘使用面積後之金額分擔百分之四十之租金，第二層、第三層之住宅區按同上計算方式，分擔百分之六十租金。唯自精省由被告於八十八年七月起接管系爭土地後，僅於八十八年七月起至八十九年十二月止按照前述計算方式收取使用補償金，自九十年一月起竟將每月每平方公尺五十二元五角計算之使用補償金，調漲為每平方公尺一百七十五元，然系爭土地與其他用地有別，被告就流水區部分並未分擔使用義務，反而將商業區、住宅區部分複加雙重計算使用費，且依國有非公用不動產出租管理辦法第二十七條：「逕予出租不動產之租金，依法令規定之租金標準計收。法令有關有優惠規定者，從其規定。租賃關係存續期間，法令規定逕予出租之租金率、土地申報地價，當期公告之正產物全年收獲總量或折算代金標準有變動時，其租金應配合調整。」之規定，近年來租金率、土地申報地價、稅捐、規費並無調高之情形，物價亦無浮動，參以鄰地之同段四號土地係由基隆市政府管理之國有溝渠地，其使用費之計算方式復無變動或調高，被告擅自將使用費暴漲百分之二百三十三之高，自屬不當，為此依民法第四百四十二條之規定，請求被告將土地使用補償金降低為原來每平方公尺五十二元五角計算收取。㈡原告己○○、戊○○係因繼承而取得在系爭土地上建築物之所有權，原告庚○○
則是由其母親陳素珠贈與而取得，原告己○○、戊○○之被繼承人與原告庚○○母親陳素珠於六十年間，就系爭土地曾與基隆市政府簽訂基地租賃契約，嗣自六十四年至七十七年間因未繳納租金，基隆市政府要求須繳清所有租金始能重新簽訂租約，此後即未曾訂約，而從七十八年開始繳納土地使用補償金，土地使用補償金與租金二者名稱雖不相同，然均是使用土地所支付之對價，原告於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被告不即表示反對之意思，依民法第四百五十一條規定，兩造間視為不定期限繼續租賃契約。
三、證據：提出地籍圖謄本二件、台灣省有房地使用補償金收入繳款書、占用國有土地使用補償金計算表各三件、基隆市市有房地使用補償金收入繳款書二件、臺灣省基隆市公有基地租賃契約二件（以上均為影本）及土地登記謄本三件。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：㈠按「國有非公用不動產被占用處理要點」第三點規定：「本要點所稱『占用』，
指無權占有國有非公用不動產」，又同要點第六點第一項前段規定：「占用期間使用補償金，應按行政院核定之租金率計算，向實際占用人追收」。查兩造並未成立租賃或其他合法使用之法律關係，原告應屬無權占用，致損害國有財產之權益，依據民法第一百七十九條、第一百八十一條但書之規定，本應負返還所受利益之義務即繳交無權占用之使用補償金，而依行政院八十二年四月二十三日臺八十二財字第一一五三號函，有關國有出租基地租金率調整方案之第一點核示：「國有出租基地，自民國八十二年七月一日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」，故對於無權占用國有土地者計收每月使用補償金之方式為占用面積（平方公尺）Ｘ公告地價Ｘ年息百分之五÷１２月。
㈡至基隆市東和大樓使用基地係建有供公共通行騎樓人行道及基地下有排水溝渠之
特殊用地，為體恤無法充分利用所承租之基地，而期公平和理，並減輕承租人之負擔，由內政部協同相關單位會商結果，以七十六年三月二十日台（７６）內地字第四八四二六七號函示：基隆市東和大樓租地租金應比照土地建有騎樓人行道減半收取租金之規定辦理。」，故針對東和大樓之承租戶，被告均依據內政部前開函示予以減半計收其基地租金。然兩造間並未成立租賃關係，原告無權占用國有土地，本應將系爭土地騰空交還，在未交還系爭土地前，依據不當得利原則，自應依照行政院八十二年四月二十三日上開函示，按土地申報地價年息百分之五計收使用補償金，原告請求比照與被告間有合法租賃關係之承租戶減半計收租金之權利繳納補償金，實無道理。
三、證據：提出內政部七十六年三月二十日台（７６）內地字第四八四二六七號函、「國有非公用不動產被占用處理要點」修正條文、行政院八十二年四月二十三日臺八十二財字第一一五三號函影本各一件。
理由要領
一、原告主張其等在中華民國所有現由被告代管坐落基隆市○○區○○段二、三地號溝渠地地面上蓋有建築物，系爭土地前由基隆市政府代管期間，其租金或補償金之計算方式以當期之公告地價減半計算，地面層之商業區由減半後之地價乘租金率再乘使用面積後之金額分擔百分之四十之租金，第二層、第三層之住宅區按同上計算方式，分擔百分之六十租金，嗣被告於八十八年七月起接管系爭土地，即自九十年一月起將每月每平方公尺五十二元五角計算之使用補償金，調漲為每平方公尺一百七十五元之事實，業據原告提出地籍圖謄本二件、台灣省有房地使用補償金收入繳款書、占用國有土地使用補償金計算表各三件（以上均為影本）為證，且為被告所不爭執，堪信原告主張系爭土地之使用補償金由每月每平方公尺五十二元五角調整為一百七十五元為實在。
二、然按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文，則須為不定期限之租賃，因租賃物價值之昇降，當事人始得依上開規定向法院聲請減增租金。原告雖主張兩造間有不定期限之租賃關係云云，然為被告所否認，經查：㈠原告己○○、戊○○係因繼承而取得在系爭土地上建築物之所有權，原告庚○○則是由其母親陳素珠贈與而取得，原告己○○、戊○○之被繼承人與原告庚○○母親陳素珠於六十年間，就系爭土地曾與基隆市政府簽訂基地租賃契約，嗣自六十四年至七十七年間因未繳納租金，基隆市政府要求須繳清所有租金始能重新簽訂租約，此後即未曾訂約，而從七十八年開始繳納土地使用補償金等情，此為原告所自承，足見原告或其等繼承人、贈與人自六十四年迄今均未與系爭土地之管理機關訂有租賃契約，至為明確。㈡又民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院五十五年臺上字第二七六號判例參照）。本件原告所提原告己○○之被繼承人黃魏𤆬及原告庚○○之贈與人陳素珠於六十年間就系爭土地與基隆市政府簽訂之臺灣省基隆市公有基地租賃契約第十四條記載：「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租，於承租屆滿後收回基地另行處理，承租人未經辦理換約繼租，其仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金標準繳納使用費，並不得主張繼續租約及其他異議。」等內容明確，依前開最高法院判例意旨，訴外人黃魏𤆬、陳素珠與基隆市政府之租賃契約，於租期屆滿時如未另訂契約，即已生阻止續租之效力，自不發生不定期限繼續契約之問題，原告主張兩造間視為不定期限繼續租賃契約，顯不足採。㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。（參見最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例）。再城市地方之房屋租金及建築房屋之基地租金，依土地法第九十七條規定，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限，而其所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價，惟公有土地則以土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第十六條及其施行細則第二十一條定有明文。本件兩造間無租賃關係，原告復未舉證證明有何占用系爭土地之合法權源，則被告抗辯原告無權占有系爭土地，應以系爭土地公告地價年息百分之五計算相當於不當得利之使用補償金，並無不當。
三、綜上所述，兩造間就系爭土地並無租賃關係存在，自不在適用民法第四百四十二條之規定聲請法院增減其租金之列，從而原告請求被告將系爭土地之使用補償金由每月每平方公尺一百七十五元調整為五十二元五角，為無理由，應予駁回。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十七 日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B 法 官 陳湘琳右正本證明與原本無異。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 三十 日~B 法院書記官 黃致祥