臺灣基隆地方法院民事判決 九十一年度簡上字第四一號
上 訴 人 丁○○訴訟代理人 丙○○被 上訴人 財政部國有財產局法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求請求降低基地使用補償金事件，上訴人對於中華民國九十一年九月二十七日本院基隆簡易庭九十一年度基簡字第五八四號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應自民國九十年一月起將坐落基隆市○○區○○段二、三地號溝渠地（以下簡稱系爭土地）涵洞上建築房屋之基地使用補償金，由每月每平方公尺新台幣（下同）一百七十五元降低為五十二元五角計算收取。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱：
（一）租賃契約在法律上並無必須訂立字據，本件既未定字據，被上訴人復自八十八年七月起至八十九年十二月止，向上訴人收取相當於租金對價之使用補償金，依法兩造間即已成立不定租賃之關係。
（二）被上訴人抗辯上訴人自六十四年起至七十七年間均未繳納租金，此乃因上訴人及其他承租人向主管機關抗議租金過高，在抗議中代管機關未向上訴人徵收所致。被上訴人據此逼迫上訴人須繳納該段期間租金後，始願意與上訴人訂立書面契約，進而降低租金。惟該段期間之租金請求權已罹於五年之短期時效，上訴人本無庸給付。且兩造間既有不定期租賃關係存在，依法上訴人即得請求法院調整租金，本不須訂立書面租約始能降低租金。
（三）被上訴人於第二審所提之租賃契約與原審卷內上訴人之母親陳素珠於民國六十一年與代管機關訂立之租賃契約內容並不相同，顯係出於偽造。
三、證據：除援用原審所提證據外，另補提台灣省有房地租金及損害賠償收入繳款書十八件、台灣省有房地租金及使用補償金收入繳款書八件、台灣省有房地使用補償金收入繳款書十四件、土地使用補償金計算表及劃撥單四件、建物登記謄本三件、建物權狀一件等物為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所記載相同者予以引用外，另補稱上訴人須檢附證件向被上訴人申請租用系爭土地後，始能比照其他承租戶減半計收租金。
三、證據：除引用原審所提證據外，並補提基地租賃契約一件為證。
理 由
一、上訴人於原審起訴主張：其之母親陳素珠前於民國五十三年間即在中華民國所有現由被上訴人代管，坐落基隆市○○區○○段二、三地號溝渠地地面上蓋有建築物，並於五十九年十二月起曾訂立書面租用系爭土地。系爭土地前由基隆市政府代管期間，其租金或補償金之計算方式以當期之公告地價減半計算，地面層之商業區由減半後之地價乘租金率再乘使用面積後之金額分擔百分之四十之租金，第二層、第三層之住宅區按同上計算方式，分擔百分之六十租金，嗣被上訴人於八十八年七月起接管系爭土地，即自九十年一月起將每月每平方公尺五十二元五角計算之使用補償金，調漲為每平方公尺一百七十五元等事實，業據上訴人提出地籍圖謄本、台灣省有房地使用補償金收入繳款書、占用國有土地使用補償金計算表及劃撥單、台灣省有房地租金及損害賠償收入繳款書、台灣省有房地租金及使用補償金收入繳款書、建物登記謄本、建物權狀等物為證，且為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部份之主張為真正。
二、然按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文，則須為不定期限之租賃，因租賃物價值之昇降，當事人始得依上開規定向法院聲請減增租金。上訴人雖主張兩造間有不定期限之租賃關係云云，然為被上訴人所否認，經查：
（一）上訴人係於八十一年間因贈與而取得系爭土地上建築物之所有權，而上訴人之母親陳素珠於六十年間，就系爭土地曾與基隆市政府簽訂基地租賃契約，嗣自六十四年三月起至七十七年間因未繳納租金，基隆市政府要求須繳清所有租金始能重新簽訂租約，此後即未曾訂約，而從七十八年開始繳納土地使用補償金等情，此為上訴人所自承，足見陳素珠及上訴人自六十四年迄今均未與系爭土地之管理機關訂有租賃契約，至為明確。
（二）又民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院五十五年臺上字第二七六號判例參照）。本件上訴人於原審所提陳素珠於六十年間就系爭土地與基隆市政府簽訂之臺灣省基隆市公有基地租賃契約第十四條記載：「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租，於承租屆滿後收回基地另行處理，承租人未經辦理換約繼租，其仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金標準繳納使用費，並不得主張繼續租約及其他異議。」等內容明確，依前開最高法院判例意旨，陳素珠與基隆市政府之租賃契約，於租期屆滿時如未另訂契約，即已生阻止續租之效力，自不發生不定期限繼續契約之問題，上訴人主張陳素珠與基隆市政府間自六十四年三月後已成立不定期租賃關係，從而兩造間亦應視為不定期限繼續租賃契約云云，顯不足採。
（三）再者於六十年間與基隆市政府訂立租賃契約者為上訴人之母親陳素珠，並非上訴人，陳素珠是否曾將系爭租賃契約轉讓由上訴人承受，上訴人並未舉證說明，本難認系爭租賃契約與上訴人間有何關聯。雖上訴人係事後經陳素珠、嚴清海、嚴清元、嚴中廷輾轉受贈與而於八十一年間取得原為陳素珠所有坐落其上之仁五路三十一巷二弄二號之建築物，此有上訴人提出之建物謄本可資憑佐。但上開建築物坐落系爭土地上僅為單純之事實，究係無權占用系爭土地亦或租賃系爭土地、借用系爭土地而為建築，未見上訴人提出任何說明，亦不能因上訴人為上開建築物之現所有人，即予認定兩造間曾經成立租賃關係。上訴人雖另主張其已繳納使用系爭土地之補償金，事實上該補償金即屬租金之性質，應認兩造間有租賃關係云云。惟查兩造間自始至終均未曾訂立租賃契約，已如前述，被上訴人收受上訴人之使用土地補償金，僅為權宜措施，俾使上訴人得繼續使用系爭土地，免受拆屋還地之責任。被上訴人為系爭土地之所有權人，其本得自由決定以租賃之方式提供系爭土地供現占有人合法使用，而受契約之約束不得任意收回土地。亦得容認現占有人非法使用並收取補償金以彌補損失，但得隨時收回土地；此均屬所有權人自由使用、收益所有物之權利，要非他人所能干涉。故所謂收取補償金與成立租賃關係實屬二事，彼此間相去甚遠，上訴人此部分之主張顯然曲解法律，容有誤會。
綜合上述，本件兩造間並未成立租賃關係，上訴人所主張各節均非可採，自以被上訴人之抗辯為真正。
三、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。（參見最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例）。再城市地方之房屋租金及建築房屋之基地租金，依土地法第九十七條規定，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限，而其所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價，惟公有土地則以土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第十六條及其施行細則第二十一條定有明文。本件兩造間既無租賃關係，上訴人復未舉證證明有何占用系爭土地之合法權源，則被上訴人抗辯上訴人無權占有系爭土地，應以系爭土地公告地價年息百分之五計算相當於不當得利之使用補償金，並無不當。
四、綜上所述，兩造間就系爭土地並無租賃關係存在，自不在適用民法第四百四十二條之規定聲請法院增減其租金之列，從而上訴人請求被上訴人將系爭土地之使用補償金由每月每平方公尺一百七十五元調整為五十二元五角，即非有據，不應准許。原審據此為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回其上訴。
五、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於本判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 八 日~B臺灣基隆地方法院民事庭~B審判長法 官 李木貴~B 法 官 蔡聰明~B 法 官 陳鈺林右為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十五 日~B法院書記官 李繼業