臺灣基隆地方法院民事判決 九十一年度簡上字第四七號
上 訴 人 甲○○
乙○○被 上訴人 丙○○訴訟代理人 林達傑律師右當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年八月二十六日本院基隆簡易庭九十年度基簡字第六一九號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭判決如左：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付本息超過新台幣叁拾伍萬元、違約金超過叁拾叁萬元部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔二十分之七，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：與原判決記載者相同。
三、證據：援用第一審所提－證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，其餘陳述略以：㈠被上訴人將系爭房屋出租與上訴人甲○○，係以系爭房屋之現況出租，而未就系
爭房屋本身或周遭環境為任何承諾，兩造簽立租賃契約後，基隆市政府於系爭房屋附近路段施工封閉乃行政主管機關之高權行為，並非被上訴人所得掌控，上訴人甲○○應自行承擔此結果。且系爭房屋所在之路段為基隆市精華商圈，且為交通主管機關明示重點拖吊路段，即使在未為道路施工時間，車輛亦僅得通行而不得稍作暫停，欲前往上訴人甲○○於系爭房屋經營之餐飲店消費之民眾須將所騎乘之車輛停放他處後，再徒步前往該餐飲店，於基隆市○○○道路施工後，亦同，是道路施工對上訴人甲○○之餐飲店生意並無影響。
㈡本件係定有期限之租賃契約，縱租賃物之價值有所昇降，亦無民法第四百四十二
條租金增減請求權之適用，且被上訴人起訴前未曾同意調降租金或合意終止租約，故上訴人要求降低租金或片面終止租約，均無理由。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人甲○○於八十九年二月一日邀同連帶保證人即上訴人乙○○與被上訴人簽訂房屋租賃契約，向被上訴人承租門牌號碼基隆市○○路○○號一、二樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限自八十九年二月二十日起至九十四年二月十九日止，每月租金為新台幣（下同）十萬元，每月二十日前繳納；並約定如上訴人甲○○違反租約各條規定時，被上訴人得隨時終止契約。被上訴人依此終止契約時，上訴人甲○○應即無條件遷讓，若遲延搬遷時，仍照原租金給付被上訴人外並應付租金五倍作為賠償金。詎自九十年二月起，上訴人甲○○即積欠租金不按約定時間繳納，經被上訴人催告，始由上訴人乙○○代為墊付七萬元，旋至同年三月並由上訴人甲○○給付四萬元租金後，即未再給付租金。被上訴人乃以上訴人甲○○於簽約時交付之租賃保證金三十萬元抵償租金，計算至九十年六月二十日止（上訴人等於二、三月份共給付十一萬元，加上保證金三十萬元，總計四十一萬元，扣除二至六月租金計五十萬元，總計尚欠九萬元），上訴人預繳之保證金即已抵繳完畢，且計至九十年八月二十日止，上訴人積欠之租金扣除上開保證金後，已超過二期租金總額。被上訴人已於九十年十一月二十六日催告上訴人於文到後五日內支付租金，惟上訴人於催告期間過後仍未給付，被上訴人業於九十年十二月一日以原審起訴狀為終止系爭租賃契約之意思表示，該意思表示並於九十年十二月二十五日到達上訴人甲○○，則計至九十年十一月二十日止，上訴人甲○○共積欠租金五十九萬元，且上訴人甲○○於被上訴人為終止租賃契約之意思表示後，遲至九十一年三月二十六日始將系爭房屋返還被上訴人，計遲延九十一日等情，依系爭房屋租賃契約及連帶保證契約之法律關係，求為命上訴人連帶給付積欠至九十年十一月二十日止之租金五十九萬元，並加計自起訴狀繕本送達上訴人翌日起之法定遲延利息，暨連帶給付一百八十一萬九千九百九十九元違約金之判決。
二、上訴人則以：上訴人甲○○承租系爭房屋不滿二個月，即因基隆市○○○○道路及進行金雞橋改建工程封鎖系爭房屋周邊道路通行達一年之久，影響上訴人甲○○經營餐飲之生意甚鉅。上訴人甲○○乃於九十年三月間與被上訴人商談調降租金之事，被上訴人當時即口頭承諾從同年四月份起至前揭橋樑施工完成止（即九十年十月二十七日）調降租金為每月七萬元，上訴人甲○○乃於九十年二月份照常給付被上訴人租金十萬元與原告，三月份由上訴人乙○○給付七萬元，四月份因無法營業，因此上訴人甲○○僅給付四萬元，並與被上訴人協議終止系爭租賃關係；惟被上訴人於同意後又不進行退租，經上訴人甲○○一再催促始於五月出面表示因手頭不便需待店面另租他人，方能將押租金退還，此後即避不見面無法連絡。嗣上訴人甲○○在收到被上訴人存證信函後按原址回覆，亦遭退回，致無從交付房屋與被上訴人，上訴人甲○○並無拒絕配合搬離系爭房屋等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人甲○○邀同上訴人乙○○為連帶保證人，於八十九年二月一日向其承租系爭房屋，租賃期限自同年月二十日起至九十四年二月十九日止，雙方約定每月租金十萬元，每月二十日前繳納，上訴人甲○○並於簽約時交付三十萬元租賃保證金。嗣因上訴人甲○○未繳納租金，經以保證金抵付租金後，仍遲付二期以上之租金，被上訴人乃於九十年十一月二十六日以存證信函催告上訴人繳納，因上訴人仍未繳納，被上訴人已於九十年十二月一日以起訴狀向上訴人甲○○為終止系爭房屋租賃契約之意思表示，該意思表示並於同年月二十五日到達上訴人甲○○等情，為上訴人所不爭執，並有建物登記謄本、系爭房屋租賃契約書、存證信函、起訴狀及送達證書各一件在卷可稽，堪信為真實。
四、被上訴人請求給付租金部分：被上訴人主張因上訴人預繳之保證金已於九十年六月二十日止抵繳租金完畢，至九十年十一月二十日止，上訴人共積欠其五十九萬元之租金，為上訴人所否認，並以因基隆市○○○○道路及橋面工程封鎖系爭房屋周邊道路，被上訴人曾於九十年三月份同意調降租金為七萬元至施工完成，復於九十年四月同意終止系爭租賃契約等前揭情詞作為抗辯。經查：
㈠被上訴人於原審固自認雙方確實曾協調過降租一次，惟否認當時有同意上訴人之
請求，而上訴人僅空言辯稱兩造已達成調降租金之合意，既未提出任何事證證明合意之事實，所辯自難採信。另被上訴人辯稱兩造已合意終止系爭房屋租賃契約部分，亦為被上訴人所否認，且上訴人於原審請求訊問之證人即上訴人店內員工程源琴到庭證稱：「（問：何時聽到原告與甲○○談論終止租約一事）就在九十年五月份聽到的，甲○○表示要終止租約及返還押金一事，原告（即被上訴人）表示要將房子租出去後，才將押金返還，但兩人談的結果如何，我並不清楚，只知道原告談到這個問題時就離開，我在九十年十月份離開水餃店時，甲○○還在經營水餃店」等語（見原審卷第九十頁），僅足證明上訴人甲○○確曾向被上訴人表示提前終止租約一事，至於雙方談論結果證人既不明瞭，自無法作為兩造間確有終止系爭房屋租賃契約合意之有利認定；況上訴人甲○○亦自承直至九十一年一月份方結束營業（見原審卷第九十頁），在此期間均未繳納租金，試若上訴人甲○○與被上訴人早已達成終止系爭房屋租賃契約之合意，基於雙方租賃契約條款第四條：「乙方（即上訴人甲○○）如中途不願繼續租用時，應：：：將房屋騰清交還甲方（即被上訴人）：：：」、第九條：「甲、乙雙方如中途不予續租或棄租，應於二個月前通知對方，經雙方同意後才可提前解約但要賠償一方參倍租金之違約金，其既繳租金，甲方概不返還」之約定，上訴人甲○○即應於終止租約時將租用房屋騰清交還出租人，並與被上訴人會算雙方租金、違約金及保證金返還等事宜，何以於終止租賃契約後，仍以無償方式使用所承租之系爭房屋，而延至被上訴人於九十年十一月二十六日以存證信函寄發通知催告給付租金時，才又以存證信函再次重申早在同年三、四月間雙方已達成終止租約之合意？顯見上訴人所辯兩造早已達成終止系爭房屋租賃契約之合意，並不足採。至上訴人所稱繳納租金與被上訴人之時間、數額雖有不同（上訴人稱係九十年二月給付十萬元、九十年三月給付七萬元、九十年四月給付四萬元；被上訴人則表示係九十年二月由乙○○代墊七萬元、九十年三月給付四萬元），惟由上訴人甲○○於原審言詞辯論時表示從九十年三月繳租金給被上訴人七萬元及四萬元後就未再繳納租金（見原審卷二十九頁），暨上訴人乙○○所稱上訴人甲○○原要求一年換約一次，並在承租滿一年後即與被上訴人洽談解約，嗣由其代墊一個月份租金七萬元（見原審卷第三十四頁）等語觀之，以本件租賃契約係始自八十九年二月二十日起，若租滿一年應計至九十年一月十九日止，則上訴人甲○○若有與被上訴人洽談解約退租乙事，依其等上開所述係在契約訂定後滿一年之時間點推算，上訴人甲○○於滿一年後所給付不足額租金之始點，應自九十年二月份起較為可採，故被上訴人上開主張上訴人甲○○自九十年二月起即繳納不足額租金乙情，應堪採信。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期間內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項定有明文；且依兩造簽訂之房屋租賃契約書第二條及第九條第二款約定，上訴人甲○○未依約於每月二十日前繳納租金，被上訴人得隨時終止契約。本件上訴人自九十年四月起即未繳納租金，經以三十萬元保證金抵付租金後，既已遲付二期以上之租金，且經被上訴人於九十年十一月二十六日以存證信函催告上訴人繳納，仍未繳納，則系爭房屋租賃契約自應於被上訴人所為終止系爭租賃契約之意思表示到達上訴人甲○○時即九十年十二月二十五日發生終止之效力，故被上訴人基於系爭房屋租賃契約終止前有效之法律關係，請求上訴人甲○○給付至系爭租約終止前（即計至九十年十一月二十日止，蓋本件採租金前付）之租金，自屬有據。
㈢惟按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料
，而依原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決，民事訴訟法第三百九十七條定有明文。而適用民事訴訟法第三百九十七條之「情事變更原則」，而為增減給付之判決，除應斟酌是否具備「因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，依其原有效果顯失公平」等法定要件外，其增減之給付，亦應依客觀之標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益及其他實際情形，以定其增加給付之適當數額（最高法院八十四年度臺上字二七一五號、八十五年度臺上字第八六六號判決參照）。經查：上訴人甲○○承租之系爭房屋係位於基隆市○○路○○號，信一路、信二路為其交叉路段，於兩造訂立系爭租賃契約後，因基隆市環境保護局辦理形象商圈整體景觀營造工程於八十九年二月十九日起至同年五月十六日止將義二路段（信一至信二路）道路封閉；其後並進行「金雞橋改建工程」於九十年二月一日起施工封閉，至同年十月二十七日恢復通車；另進行信一路至義四路商店示範區第三期工程，於九十年六月十一日起將義二路後段（信二至信四路），將道路封閉，至九十年十月二十七日始恢復通車等情，為兩造所不爭執，並有基隆市環境保護局九十一年三月十八日（九一）基環空字第○二八一九號函、被上訴人提出之系爭房屋附近街道圖附卷可稽（見原審卷第八一頁、第九五頁），足見系爭房屋租賃契約成立後，確因系爭房屋周邊道路封閉而生情事變更。且前揭道路封閉既係締約後由政府機關施工所致，顯非兩造訂立租約當時所得預料，自屬不可歸責於當事人事由之情事變更。而系爭房屋係位於基隆市商業活動繁榮地區，兩造簽定租賃契約時，參酌系爭房屋之地理位置，約定租金為每月十萬元，固屬相當，然嗣後該路段周邊道路既因施工封閉，而使鄰近一帶行人及車輛交通不便，且上訴人甲○○所經營者乃為餐飲店，消費者就就食品之安全衛生消費者當有一定程度之要求，道路施工時所產生之煙灰、塵土難謂無降低消費者前往上訴人之餐飲店消費意願，對上訴人經營餐飲店之收入自有相當影響，若此段施工期間仍依原定之租金約定履行，對上訴人而言，實顯失公平。故本院依職權審酌上情，認被上訴人所請求前揭施工期間（即九十年二月至九十年十月）之租金，應調整為以每月七萬元計算，始為合理。依此計算，上訴人所給付之保證金三十萬已於九十年七月二十日即抵償完畢，且尚不足一萬元（即九十年二、三月共給付十一萬元，加上三十萬元保證金，共四十一萬元，扣除九十年二月至七月應付租金計四十二萬元，尚欠一萬元）。則自九十年八月二十日起至系爭租賃契約終止時止（即計算至九十年十一月二十日止），上訴人積欠被上訴人之租金數額計為三十五萬元（先前計至同年七月二十日止尚積欠之一萬元，加上自同年八月二十日、九月二十日二個月應付之租金十四萬元，暨九十年十月二十日、十一月二十日應付之租金二十萬元）。
五、被上訴人請求給付賠償金部分：本件被上訴人主張因上訴人甲○○遲付租金，其已依約行使終止權，詎上訴人甲○○於系爭房屋租賃契約終止後，仍遲延搬遷，依該租約第十條約定，其自得至上訴人甲○○搬遷日止，按月請求六十萬元之賠償金等語，上訴人固不否認前揭租約之約定，惟以：被上訴人於九十年五月後即避不見面，且其收到被上訴人存證信函後按原址回覆，亦遭退回，致無從交付房屋與被上訴人，並無拒絕配合搬離系爭房屋等語抗辯。
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有
訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條第一項、第二項定有明文。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。蓋當事人間雖不妨於事前預為約定損害賠償之額數或懲罰性損害賠償，然其約定之額數，若依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為斟酌，並不相當時，法院自得予以酌減（參見最高法院十九年上字第一五五四號、五十一年臺上字第十九號、七十九年臺上字第一九一五號判例意旨）。查系爭房屋租賃契約第十條約定：「租期屆滿或依前條內之規定經甲方（指被上訴人）終止契約時，乙方（指上訴人甲○○）應即無條件遷讓：：：乙方如遲延搬遷時，仍照原租金給付甲方外並應付租金伍倍作為賠償金。」訂明上訴人甲○○於被上訴人終止租賃契約後若遲延搬遷，除應給付租金外，尚需支付五倍租金作為違約賠償，應認是以五倍租金即五十萬元違約金作為上訴人甲○○因不於適當時期履行債務即遲延搬遷所生損害之賠償總額之意。且前揭契約並未訂明上訴人甲○○如遲延搬遷時，除照原租金給付被上訴人外，並應「按月」付租金五倍作為賠償金，故核其文意，應係指上訴人甲○○如有遲延搬遷之事實，除依遲延日給付原租金外，另應給付租金五倍即五十萬元作為懲罰性違約賠償，非如被上訴人所指自遲延日起即須按月給付六十萬元之賠償金。惟本院斟酌上訴人甲○○所承租經營生意之房屋地點，確有因鄰近地區為辦理形象商圈進行道路封閉工程而受影響，已如前述，暨考量一般客觀事實、現今社會經濟活動稍見低瀰，且依約上訴人甲○○亦須依遲延日數支付原租金，被上訴人可得享受之租金利益並不受影響，以及被上訴人尚未因上訴人遲延搬遷而受有無法立即出租他人或其他損害等一切情狀，認其違約金約定之數額過高，爰依民法第二百五十二條之規定，酌予減至按租金數額一倍計算即十萬元之違約金為適當。故上訴人甲○○自收受起訴狀繕本（即終止契約之意思表示）後，如仍拒不將系爭租賃物騰空返還被上訴人，被上訴人自得自翌日起請求每月租金十萬元，並加計十萬元之違約金。
㈡查本件上訴人甲○○係在九十年十二月二十五日收受起訴狀繕本，並在九十一年
三月五日始當庭將系爭租賃物鑰匙返還被上訴人，有送達證書及原審九十一年三月五日言詞辯論期日筆錄在卷可按（見原審卷第二○頁、第五二頁），則其有遲延搬遷之事實，應堪認定。上訴人雖以前揭情詞作為抗辯，並提出退件存證信函、信封暨其回執為證，惟被上訴人並未同意上訴人終止系爭房屋租賃契約之請求，業如前述，系爭租賃契約既仍合法存在，上訴人復無自行交還系爭房屋而片面終止系爭房屋租賃契約之權利，則被上訴人於九十年五月後縱始避不見面，仍無礙被上訴人依約應負之給付租金義務暨其他債務不履行之損害賠償責任。另上訴人於收受被上訴人催告給付租金暨預告終止租約之意思表示後，其於九十年十二月一日寄發之回覆函固遭退回，惟被上訴人係於九十年十二月十四日提起本件訴訟時始以起訴狀繕本送達作為終止系爭租賃契約之意思表示，而起訴狀上已載明被上訴人訴訟代理人之地址及聯絡電話，上訴人於收受起訴狀繕本後，自得依址交付系爭房屋與被上訴人之訴訟代理人，然上訴人自承其仍經營店面至九十一年一月止，並遲至同年三月五日始將系爭房屋之鑰匙交還被上訴人之訴訟代理人，則上訴人遲延交付系爭房屋之情甚明，其所辯無從交付房屋與被上訴人，故無遲延搬遷等情云云，自不足採。上訴人甲○○遲延搬遷之事實，既經認定，則自九十年十二月二十六日計算至九十一年三月五日止，總計上訴人遲延六十九日（６＋３１＋２８＋４＝６９），依前揭契約約定，上訴人自應給付二十三萬元（６９÷３０×１０００００＝２３００００）之租金，另加計十萬元之違約金，故上訴人甲○○因遲延搬遷合計應給付之金額應為三十三萬元（000000＋１０００００＝３３００００）。
六、又上訴人乙○○為本件租賃契約之連帶保證人，依系爭房屋租賃契約第十四條約定：「乙方應另覓可靠之保證人，如有積欠租金或應負損害賠償，給付違約金等責任之情事時，保證人願負連帶給付之保證責任，並願拋棄先訴抗辯權：：：」等語，上訴人乙○○自應就承租人即上訴人甲○○依租賃契約應給付之前揭租金、遲延日租金暨違約金，負連帶清償責任。
七、綜上所述，被上訴人依系爭房屋租賃暨連帶保證契約之法律關係，請求上訴人連帶給付租金三十五萬元，並加計自起訴狀繕本送達上訴人翌日即上訴人甲○○自九十年十二月二十六日起、上訴人乙○○自九十一年二月六日起均至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，暨請求上訴人連帶給付遲延日租金暨違約金三十三萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就指部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十六 日~B臺灣基隆地方法院民事庭~B審判長法 官 李木貴~B 法 官 林李達~B 法 官 王美婷右為判決正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十七 日~B 書記官 潘端典