臺灣基隆地方法院民事判決 九十一年度訴字第三五九號
原 告 甲○○訴訟代理人 丙○○律師被 告 乙○○訴訟代理人 劉邦川律師右當事人間請求返還押租金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣叁拾萬元及自民國九十一年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將如附表所示之支票共二十九紙返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行實施前，以新台幣叁拾萬元為原告預供擔保，免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹佰伍拾萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行實施前，以新台幣肆佰肆拾陸萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠先位聲明：
⒈被告應給付原告新台幣（下同）一百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉被告應將如附表所示之支票共二十九紙返還原告。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
⒈請求違約金酌減至三十二萬元。
⒉被告應給付原告六十八萬元。
⒊被告應將如附表所示之支票共二十九紙返還原告。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠先位之訴部分：
⒈原告為經營海洋撞球運動廣場承租被告門牌號碼基隆市○○路○○○號六樓之房
屋（下稱系爭房屋）乙間，自民國八十二年起迄今業已經年，其間每次租期屆至，均另定新約，目前之租賃契約（下稱系爭租約）係九十年十月二十七日所簽訂，租賃期間為九十年十一月一日至九十三年十月三十一日，共為三年，租金為每個月十六萬元，並由原告委託訴外人林正國交付由林正國為發票人，除支票號碼○○六六一二號，發票日為九十一年十二月一日（原告誤載支票號碼為○○六六一三號，發票日為九十一年一月一日），金額為七萬六千元之支票及支票號碼0000000號，發票日為九十三年元月一日，金額為七萬二千四百元之支票係扣抵將來代墊被告應繳納租賃所得之稅金外，其餘票據金額均為十六萬元之支票共三十六紙與被告，以為未來每期租金之擔保，並交付一百萬元作為押租金。惟近因經濟不景氣，前開撞球場虧損連連，原告即打算暫時停止經營該撞球場，並考慮是否另外經營其他事業。詎被告於租賃契約尚有效之期間內，且原告均有繼續給付租金，未積欠分毫之情況下，利用原告暫時歇業之期間，於九十一年六月間未經原告同意，擅自將原告所承租之房屋收回，並用以經營撞球場，致原告無由繼續使用前揭承租之房屋。此舉顯已違反系爭租約第九條：「契約期間內除違反本契約規定，否則乙方若擬遷離他處時須經甲方同意，始得終止租約；甲方『不得藉詞收回房屋』：：：」之約定，亦違反民法第四百二十三條規定出租人之保持義務，自屬債務不履行。被告既有前開之違約情事，原告援以系爭租約第十四條約定，於九十一年七月八日以存證信函通知被告自即日起終止租約。兩造間之租賃契約既已合法終止，被告對於原告所交付之押租金及擔保租金債務之支票，即無繼續占有之法律上理由，且其因占有上開金錢及支票受有利益，並致原告受有損害，原告自得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告返還。
⒉對被告抗辯所為之陳述：
⑴由原告於九十一年四月十二日寄發與被告之存證信函中所示「本人欲於五月底結
束營業，請台端儘速出面『處理』終止租約之事宜，『並』歸還九十一年六月一日以後之支票，共計二十九張」，可知原告係因打算結束營業，而通知被告是否有合意終止租約之可能，遂要求被告出面協調處理之。惟被告堅持若兩造提前終止租賃契約，定要沒收一百萬元之押租金，且對供作未來租金擔保之支票亦藉詞不願全數交還，原告對此無法接受，遂繼續按月支付租金，惟因景氣不佳經營撞球場確有因難，原告不得已只得暫時停業，並考慮轉而經營其他營業項目。從而兩造就終止租約並未達成合意，租賃契約仍係繼續存在，直至被告未經原告同意擅自使用原告承租之房屋，有礙原告對於承租房屋之使用權之行使，而由原告於九十一年七月八日因被告有違約之事由，以存證信函通知被告終止租約，兩造間之租賃契約始終止。被告以該存證信函作為原告無故終止契約之證據，自屬無據。
⑵原告係因撞球之經營遭遇瓶頸，故決定暫時停業以考慮從事其他事業之經營或重
新裝潢再行開業，在原告尚未決定從事何種營業或重行開業之期間內，暫時令承租之房屋閒置，如何可認為係「片面終止租約」。況原告按月給付租金至九十一年五月份（給付租金之支票業已於九十一年七月一日兌現），而六月份之租金未付，實因被告斯時已進入系爭房屋裝潢，原告既已無由為承租房屋之使用收益，當無給付租金之義務。故在原告未曾遲付任何一期租金之情況下，被告僅由原告暫時停止撞球場之經營而認為原告有片面終止租約之意思，顯屬誤會。
⑶系爭租約特別約定條款中「無故」終止契約之「無故」二字，其解釋應為「無正
當理由」。即原告於租賃契約屆滿前無正當理由而終止租約，被告始有沒收押金之權利，而非被告所主張係「承租人得不經出租人同意，於期前終止租約，但押租金依約應由出租人沒收」。而系爭租約之終止原因僅有兩種可能：①係因被告事實上之行為可認為有同意之表示而合意終止；②係因被告有違反契約致原告無從行使就系爭房屋之使用收益之權利而由原告終止。不論何者，原告均有終止之正當理由，被告自無沒收押租金之權利。
⑷所謂承租人之回復原狀義務，係回復締約當時出租人交付租賃物予承租人時租賃
物之狀態，並扣除折舊而言。被告要求原告回復原狀，並未就租賃物當初交付與原告時之狀態加以舉證，僅空言指摘原告破壞房屋原有之裝潢及設備，即要求原告予以賠償，實未盡其舉證責任。且被告請求被告回復原狀部分，除椅腳之清運費如確能證明係原告遺留，應由原告負擔外，其餘係屬被告重新裝潢之費用及支出、房屋之自然耗損或被告裝潢後現場雜亂污穢為開始營業所為之清洗費用，而非回復原狀之費用，不應由原告負擔。況房屋之修繕，本即應由被告負擔，被告並無理由向原告請求之。且縱被告認為原告有過失應負賠償責任，亦應舉證證明系爭租賃房屋牆面地板等原狀如何、損害如何、被告有何過失暨過失與損害之因果關係，被告僅空言指述，即要求原告負擔上開費用，實屬無稽。
⑸又被告主張原告積欠電費，欲以被告所持有之前開支票支付。惟原告每月均按台
灣電力公司通知之應繳電費通知而為付款，嗣台灣電力公司以電表內部生鏽，致圓盤卡住而失準，要求原告補繳電費十八萬元。然台灣電力公司並未向原告提出原告有使用相當電力之依據及估算基準，原告自不可能率依其要求而給付上開電費。原告與台灣電力公司間就上開電費金額，既尚有爭執，被告自不得以第三人之身分，代替原告與台灣電力公司就電費金額達成和解而令原告負擔。且縱台灣電力公司認原告應支付若干金額，亦應由該公司向原告請求之，被告實無以對於原告應償還之債務加以支付之理，即被告主張以其持有之上開支票支付台灣電力公司電費，依法無據。被告雖援民法第三百十一條之規定主張第三人清償，惟第三人主張代為清償之前提，乃須有確定之債務存在。今原告與台灣電力公司之電費債務存否與數額既有爭執，第三人自無主張代為清償之權利。上開電費債務既然由被告向台灣電力公司承諾付款，基於債權契約相對性，此債權債務關係僅存在互為意思表示之被告與台灣電力公司間，原告自不受渠等意思表示之拘束，從而被告此部分之主張亦屬無據。另代繳之五月份電費，已包括於前開有爭執之電費內，被告將其再行認列，實有重覆。
㈡備位之訴部分：
退言之，縱認原告為無故終止，被告有沒收押租金之權利，依土地法第九十九條第一項規定：「前條擔保金額，不得超過二個月房屋租金之總額。」即押租金之金額，不得超過二個月房屋租金之總額，而以兩造間系爭房屋租金每個月十六萬元計算，押租金即不應超過三十二萬元。今被告命原告提供押租金一百萬元以為擔保，並約定為原告無故終止租約之賠償額，實為過高，況原告租金給付至五月底，被告於六月下旬即已雇工裝修收回自用，即被告幾無租金損失可言，實不應取得如此高額之違約金，故縱令被告有沒收押租金之權利，亦請依民法第二百五十二條規定酌減違約金至三十二萬元，並請判決如備位聲明。
三、證據：提出系爭房店屋租賃契約書、存證信函第二五八號及其回執、證明書、台灣電力公司電費通知及收據聯、基隆市政府營利事業登記證、估價單。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠原告於九十一年四月十二日寄發與被告之存證信函中，表示「本人欲於五月底結
束營業，請台端儘速出面處理終止合約之事宜，並歸還九十一年六月一日以後之支票，共計二十九張。本人已於日前電話告知台端，今日再以書面傳達，盼屋主速回處理，若使本人因此跳票，產生信用損失，將有要求信用賠償之權。」已明示將於五月底終止租賃契約，請被告儘速出面處理終止合約後之善後事宜，並要求被告歸還支票，拒絕繼續支付租金，且六月初迅速將租賃物遷空，故原告已表達其片面終止系爭租約之意思表示，並非要求被告與其討論是否同意終止契約之意。於原告以前述信函終止租約後，原告對於租賃物已無任何使用收益之權利，被告本於所有人地位整理使用房屋，並未違反契約。原告指稱係因被告在租賃契約仍有效之期間內將租賃物收回自用，方於七月八日以存證信函終止租約，並非實在。
㈡原告未付六月份後之租金（即發票日為八月一日之支票未兌現），係因原告早已
於存證信函表示終止契約，同時禁止被告繼續將支票兌現，非如原告所言，係因被告斯時已進入系爭房屋裝潢，有違約之情事而未給付。蓋若被告將到期之支票存入銀行，則依原告之意，該支票將不獲兌現並將根據存證信函請求被告賠償其跳票之信用損失，被告為免日後滋生爭端，在合理之考量下僅能任原告終止契約，方未繼續將支票兌現，足見原告並無留給被告決定同意終止與否之空間。且系租約之約款及本件相關事證中，並無承租人得免付租金之合意，則只要租賃契約有效之期間內，承租人均應按時支付租金（於本件中即每月一日應於銀行帳戶準備足夠金額供出租人兌領），不得藉任何理由拖延或拒絕，今承租人明示拒絕繼續支付租金，違反租賃契約之約定，益見其已無繼續承租之意。
㈢系爭契約第十九條後段特別約定不得以押租金抵付月租金及承租人期前無故終止
租約或遲付租金（開立的任何一張支票不獲兌現）由出租人沒收全部押租金，故本件押租金之性質已非擔保租金債務之履行，而具有違約金之性質，且該特別約定中之「無故」，探求當事人之真意，應指承租人得不經出租人同意，於期前片面終止租約，但押租金依約應由出租人沒收，以彌補出租人所受之損失。蓋被告與家人移居國外，已有多年，為避免經常舟車往返處理房屋之租賃事宜，故希望與承租人訂立較長期間之租賃契約，以簽發遠期支票一次交付之方式給付租金，並約定沒收押租金之條款，均在避免承租人恣意於期前終止契約，造成被告必須返國，無法照顧家人、子女生活起居之不便，及時間、精神上之勞費。是以被告自始即表達希望承租人遵守三年之租賃期間之意，始將月租金降至十六萬元（當時行情為每月二十五萬元），且自九十一年六月至九十三年十月租期屆滿為止，被告尚可收取二十九個月共計四百六十四萬元之租金，衡情更不可能「同意」承租人於期前終止契約。況系爭租約之文字均係沿用原告之女林永鳳過去與被告簽定之契約，系爭契約簽約當日，承租方由原告、訴外人林永鳳及林正國（海洋撞球場股東之一，亦為租賃契約之連帶保證人）出面，被告則由友人周美珠小姐陪同。由於被告同意降低租金，減輕承租方經營之負擔，於契約簽定後，林正國曾親口告訴被告：「房東太太妳真是大好人：：：妳給我們算這麼便宜，我們一定會把三年做到滿，如果沒有做到滿，押租金就給妳沒收。」可知原告明知租賃契約中確有期前終止租約即須由出租人沒收押租金之約定，並於租賃契約親自簽名蓋章，足見其了解並同意契約條款之內容，原告於存證信函中復未要求被告返還一百萬元押租金，更顯示原告本即明知其違約於期前終止，押租金已由出租人沒收。
㈣觀諸系爭契約之約定，承租人無故終止契約後，除由出租人沒收全部押租金外，
租賃物之使用管理費依第五條應由承租人負擔、因承租人之過失致房屋毀損依第十二條第二項應負損賠償之責、未搬離家具雜物之處理費用承租人應依第十九條特別約定負擔、因承租人所生之公安罰款及稅務問題依最末附加條款亦應由承租人全權負責，則系爭契約「沒收押租金」作為違約金，其性質應屬懲罰性違約金，如上所述之其他各項損害，若由出租人先行負擔或繳交者，仍得向承租人請求賠償。退言之，縱無法認定該約定為懲罰性違約金之性質，仍應依民法第二百五十條第二項之規定，視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，被告既因原告終止租約等行為而受有損害，則原告請求被告返還一百萬元即無理由。
㈤被告對原告有五十一萬三千零四元之損害賠償請求權，故被告執有部分支票以抵
充原告應支付之款項，依法並無不合，茲將原告對被告應負之損害賠償，敘明如下：
⒈原告違反租賃契約之回復原狀義務：系爭租約既已終止，承租人又將其買受之裝
潢及生財器具拆除取回，則應依系爭租約第十二條第二項及第十九條後段約定及民法第四百三十一條、第四百三十二條第一、二項規定之義務，將租賃物回復至足堪一般使用之狀態，返還予承租人；但原告並未盡其所應負之義務，諸如：固定之裝潢拆除後對於地面牆面造成損壞，須加以修補填平，原告將撞球場之機具、電器設備拆除後，任電線四處散置，須將線路重新整理，牆面、地面留有殘餘壁紙、地毯、黏膠等，須將之拆除並清洗室內，方能進行裝潢工程，原告遺留未搬之垃圾，須雇工清除，以上均由被告先行出資整理修復，計花費二十五萬七千五百五十元，應由原告負賠償之責。
⒉原告積欠使用租賃物之電費：依系爭租約第五條約定，在原告承租期間之水電費
等，應由原告負擔，然原告遷離租賃物後，尚欠五月份電費二萬八千三百六十一元未繳納，被告為使該房屋得以繼續使用，先行為其繳清；又先前經濟部標準檢驗局將電表拆回進行檢驗，發現因電表內部生鏽，致圓盤卡住而失準，原告並因此短繳九十年十月份至九十一年五月份電費計十六萬七千零九十三元，由於原告已遷離該房屋並曾多次拒絕出面處理欠費事宜，台灣電力公司遂轉而要求與被告協商，希由被告所持有之支票支付原告短繳之電費，以免尚須對原告另外進行訴訟，被告亦可繼續使用電表。因台灣電力公司在基隆地區供電服務上居於獨占之地位，若被告不與之協商，則依其處理規則必須將電表拆回，已於答辯狀中詳述，此期間內租賃物將陷於斷電狀態，縱使電力公司通融許可被告設立新電表，重新規劃線路至少需要十萬元之費用，被告並需承擔此期間無法利用該房屋之損失，對被告將造成更大之損害。原告對於被告之清償雖有異議，惟債權人台灣電力公司非但未拒絕被告之清償，甚且積極要求被告清償，而被告對於此項債之履行確有利害關係，依民法第三百一十二條規定，自得代原告清償，並要求原告償還。
⒊原告違法致被告遭受公安罰款：依系爭租約最末附加之條款約定：「若乙方發生
公安罰款及稅務問題遭受罰款，由乙方全權負責，與甲方無關。」原告因違反建築法第七十七條規定，未依建築物公共安全檢查簽證及申報辦法規定辦理申報，受到基隆市政府工務局依同法第九十一條加以處罰，致房屋所有權人黃鈺筑即被告一併受到處罰，繳納罰鍰六萬元，原告應依契約約定全數賠償。
三、證據：提出存證信函第二六二號、聲明書、發包承攬合約、伸旺工程有限公司估價單、台灣電力公司電費通知及收據聯、經濟部標準檢驗局基隆分局九十一年七月十九日經標基五字第○九一○○○五三三九○號函、台灣電力公司用戶電度表現場勘查紀錄單、戶籍謄本、基隆市政府工務局九十一年三月二十七日（九一）基府工管字第○二六四七六號函、系爭房（店）屋租賃契約書、存證信函第二○八號、燈具估價單、地毯、壁紙估價單、切結書、台灣電力公司繳款收據、基隆市政府繳款收據，並聲請訊問證人周美珠、林正國、林永鳳、謝進旺、李樂志及朱榮昌。
理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款定有明文。原告原僅起訴請求就先位聲明為裁判，嗣於言詞辯論終結前追加備位聲明，核係訴之追加，惟被告對此追加已當庭表示同意，合與前揭規定，先予敘明。
乙、得心證之理由：
壹、先位部分：
一、原告主張：原告為經營海洋撞球運動廣場向被告承租系爭房屋，自八十二年起迄今業已經年，其間每次租期屆至，均另定新約，系爭租約係九十年十月二十七日所簽訂，租賃期間為九十年十一月一日至九十三年十月三十一日，租金為每個月十六萬元，並由原告委託訴外人林正國交付由林正國為發票人，除支票號碼○○六六一二號，發票日為九十一年十二月一日，金額為七萬六千元之支票及支票號碼0000000號，發票日為九十三年元月一日，金額為七萬二千四百元之支票係扣抵將來代墊被告應繳納租賃所得之稅金外，其餘票據金額均為十六萬元之支票共三十六紙與被告，以為未來每期租金之擔保，並交付一百萬元作為押租金。惟近因經濟不景氣，前開撞球場虧損連連，原告即打算暫時停止經營該撞球場，並考慮是否另外經營其他事業。詎被告於租賃契約尚有效之期間內，且原告均有繼續給付租金，未積欠分毫之情況下，利用原告暫時歇業之期間，於九十一年六月間未經原告同意，擅自將原告所承租之房屋收回，並用以經營撞球場，致原告無由繼續使用前揭承租之房屋。此舉顯已違反系爭租約第九條：「契約期間內除違反本契約規定，否則乙方若擬遷離他處時須經甲方同意，始得終止租約；甲方『不得藉詞收回房屋』：：：」之約定，亦違反民法第四百二十三條規定出租人之保持義務，故原告依系爭租約第十四條約定，已於九十一年七月八日以存證信函通知被告自即日起終止租約。兩造間之租賃契約既已合法終止，被告對於原告所交付之押租金及擔保租金債務之支票，即無繼續占有之法律上理由，且其因占有上開金錢及支票受有利益，並致原告受有損害等情，依不當得利之法律關係，求為命被告給付押租金一百萬元及其法定遲延利息，並返還如附表所示之二十九紙支票之判決。
二、被告則以：原告於九十一年四月十二日寄發與被告之存證信函中已無故片面終止系爭租約，依系爭租約第十九條後段約定，被告自得沒收一百萬元之押租金，原告請求返還押租金，並無理由。又前揭押租金性質上係懲罰性違約金，是被告除沒收該押租金外，並得請求原告負損害賠償責任。而原告無故片面終止系爭租約後，未將系爭租賃物回復原狀，致被告花費二十五萬七千五百五十元以回復系爭租賃物之原狀；原告復積欠九十一年五月份使用租賃物之電費二萬八千三百六十一元未繳納，並因經濟部標準檢驗局將電表拆回進行檢驗，發現因電表內部生鏽，致圓盤卡住而失準，原告因此短繳九十年十月份至九十一年五月份電費計十六萬七千零九十三元，被告已代為繳納；原告亦違法致被告遭受公安罰款六萬元，以上計五十一萬三千零四元皆係依約原告對被告應負之損害賠償，故被告執有部分支票以抵充原告應支付之款項，依法並無不合等語，資為抗辯。
三、原告主張：其於九十年十月二十七日與被告簽訂系爭租約，承租系爭房屋用以經營海洋撞球運動廣場，約定租賃期間為九十年十一月一日至九十三年十月三十一日，租金每個月十六萬元。並由原告委託訴外人林正國交付由林正國為發票人，除支票號碼○○六六一二號，發票日為九十一年十二月一日，金額為七萬六千元之支票及支票號碼0000000號，發票日為九十三年元月一日，金額為七萬二千四百元之支票係扣抵將來代墊被告應繳納租賃所得之稅金外，其餘票據金額均為十六萬元之支票共三十六紙與被告，以為未來每期租金之擔保。且交付一百萬元作為押租金，現尚餘如附表所示二十九紙支票未兌現之事實，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭房（店）屋租賃契約書在卷可稽，堪信為真實。
四、原告主張因被告違反系爭租約第九條之約定，利用其暫時歇業之期間，擅將系爭房屋收回自用，其已依系爭租約第十四條約定，於九十一年七月八日以書面向被告為終止租約之意思表示，被告自應返還押租金及如附表所示之支票等語，為被告所否認，並以前揭情詞作為抗辯。茲就原告二部分之請求，是否有理由，分述如下：
㈠原告請求返還押租金部分：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八
定明文。且解釋當事人關於書面表示之真意，應通觀全文，並以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十九年上字第二八號判例意旨、四十四年度台上字第八四○號判決意旨參照）。查原告曾於九十一年四月十一日寄發存證信函與被告載明：「：：：本人（指原告）欲於五月底結束營業，請台端（指被告）儘速出面處理終止合約之事宜，並歸還九十一年六月一日以後之支票，共計二十九張。本人已於日前電話告知台端，今日再以書面傳達，盼屋主速回處理，若使本人因此跳票，產生信用損失，將有要求信用賠償之權」等語，該函業經被告收受之事實，為兩造所不爭，並有被告提出之存證信函第二六二號在卷可稽。觀諸前揭存證信函內容所載「請台端儘速出面處理終止合約之事宜」等語，雖尚難認原告已向被告為終止系爭租約之意思表示，惟如就其後文所示：「：：：並歸還九十一年六月一日以後之支票，共計二十九張：：：若使本人因此跳票，產生信用損失，將有要求信用賠償之權」等語觀之，可知原告所謂「請台端儘速出面處理終止合約之事宜」，乃指促請被告出面處理終止合約後之各項事宜，尚非促請被告出面商討是否得合意終止契約。此由原告請求被告返還已交付之二十九張支票，以及通知被告不得將到期支票兌現，否則將就信用損失求償等文字觀之，即可明知。果如原告所述，該函僅係通知被告是否願合意終止租約，尚非單方終止契約之意思表示。則基於尚為有效之租賃契約，原告如何可請求被告返還支票，以及如何要求其勿將到期之支票兌現，否則將就信用損失請求賠償等。再參以原告自承自八十二年起即在系爭租屋處經營撞球場，以及系爭租約附註條文「乙方（指原告）於租賃期間除撞球以外增設另外營業項目每月房租需增加新台幣二萬元正：：：」等語以觀，足見原告承租系爭房屋之目的是經營撞球場之用，今原告既於存證信函中表示將於五月底結束營業，並不爭執被告所稱其於六月初即將生財設備搬離及拆除裝潢之事實，顯見其承租系爭房屋之目的盡失，由此更足佐證其前揭存證信函係表達終止契約之意思。因此綜觀全文並審酌當時客觀情狀，解釋當事人真意，當認原告於該函中已單方表示終止契約之意思，並欲根據已終止契約之效果，請求被告出面處理後續事宜，並返還支票以及禁止將到期支票往兌。原告主張其僅欲暫時停業，該函僅係請求被告出面協商是否合意終止契約事宜，非單方終止契約之意思表示，尚非可採。
⒉按終止契約為形成權之一種，僅須單方之意思表示即可為之。惟必須具備法定抑
或約定終止契約事由時，所為單方終止契約之意思表示始生法律承認之效力。查系爭租約第十四條約定：「甲（指被告）、乙方（指原告）均應忠實遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，雙方均得隨時終止契約，因此至他方所受損失，則概不負責」，此為約定之終止契約事由，尚無疑義。惟該契約第十九條後段特約約定：「租賃期間，乙方（指原告）無故終止租約，或是乙方開立的任何壹張支票不兌現時，由甲方（指被告）沒收全部押租金，乙方不得要求以押租金抵扣月租金：：：」中，所謂「乙方無故終止租約」，依其真意，應指被告得於無法定或約定之原因下，自行終止契約，而無庸得契約他方之同意。蓋如被告有債務不履行之情形時，原告本即得依民法相關規定終止契約；或被告有違反系爭租約約定之行為時，原告亦得依系爭租約第十四條約定終止契約，在前二者之外，除非另有特別約定，否則在被告未為同意之情形下，原告並無任何契約終止權之存在。今契約既然特別約定「乙方（指原告）無故終止契約：：：由甲方沒收全部押租金」，顯係賦予被告無須任何法定或約定終止契約事由之存在，即得享有無須他方同意，任意終止契約之權利。惟顧及被告之權益，故約定得由其沒收押租金以為賠償。因此系爭租約第十九條後段所謂「無故」，乃指原告得不具任何法定或約定終止契約之原因，且不經被告同意，行使契約終止權之情形。本件原告於前揭表示終止契約之存證信函，其中並未說明其終止契約有任何法律上或約定上之理由，因此其終止契約顯為系爭契約第十九條特別約定後段之「無故終止租約」，對此無庸得被告之同意，即於000年0月000日生終止契約之效果。雖原告於九十一年七月八日復行主張被告有違約之事由，而以存證信函通知被告終止租約，惟系爭租約既於九十一年五月三十一日終止，故原告後續之此種行為，就已終止契約之法律關係而言，當不復有任何意義。
⒊原告既已依系爭租約第十九條特別約定後段終止租約，而依該約定之法律效果為
：「由甲方（指被告）沒收全部押租金，乙方（指原告）不能要求以押租金抵付月租金」。而另按系爭契約第七條押租金返還之約定：「租期屆滿，經乙方（指原告）依第八條返還房屋，及抵付本約應由乙方（指原告）負擔之損害賠償後，甲方應將押租金或其餘額無條件免息返還乙方」，可知系爭租約所約定之押租金，與一般租賃契約之押租金性質不同。按一般房屋租賃契約中，押租金約定係在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行（最高法院八十三年度台上字第二一○八號判例），故於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（八十七年度台上字第一六三一號判決意旨參照）。惟系爭租約第十九條後段既特別約定：「乙方（指原告）無故終止租約，或是乙方開立的任何一張支票不兌現時，由甲方（指被告）沒收全部押租金，乙方不能要求以押租金抵付月租金」。可該該押租金除於租期屆滿，依契約第七條抵付應由原告所應負擔之損害賠償，為具有一般房屋租賃契約所稱押租金之性質外，其如於原告無故終止租約，或租金給付遲延時，均轉變為違約金之性質，而非一般租賃契約所稱之押租金。此由該條甲方（被告）對之得沒收全部押租金之約定即可明知，該押租金既不具一般租賃契約所稱押租金性質時，則當然不具有抵充欠租與其他債務之效力，此觀之該約定所稱：「：：：乙方（原告）不能要求以押租金抵付月租金」等語，亦足證該押租金雖名為押租金，實為違約金。原告既然無故終止租約，依系爭租約第十九條後段之約定，被告自得將押租金視為違約金予以沒收。
⒋惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有
明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院七十九年度臺上字第一九一五號判例意旨參照）。本院斟酌被告於原告於九十一年五月底終止系爭租約後，旋即於六月下旬雇工裝修收回自用等情，為原告所不爭執，其並未因被告未繼續使用系爭房屋而受甚大損失，並考量系爭租約每月租金之數額、系爭租約之租賃期間暨原告已為履約之期間，被告因原告終止契約所造成之不便等一切情狀，認其違約金約定之數額過高，應予酌減至七十萬元為適當。且因該押租金屬違約金之性質，故被告抗辯原告未盡回復回狀義務，應負損害賠償部分，於此不生當然抵充之效力，而被告就此部分復未主張抵銷之抗辯，自應將溢收之三十萬元押租金（即違約金）返還原告。
㈡原告請求返還如附表所示二十九紙支票部分：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因
，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。查如附表所示之支票，係發票人林正國簽發後讓與原告，並依原告指示交付被告，且除其中支票號碼○○六六一二號、0000000號二張之支票係扣抵將來代墊被告應繳納租賃所得之稅金外，其餘支票均係作為每期租金之擔保等情，為兩造所不爭，而系爭租約既於九十一年五月三十一日終止，則被告占有原告前揭面額均為十六萬元之如附表所示二十七紙之支票即失其法律上理由，並因此致被告受有損害，自應將其返還予原告。至於前揭支票號碼○○六六一二號、0000000號二張支票，雖係為抵扣被告所應繳納之租賃所得稅金而交付被告，惟因被告並未主張所應抵扣之稅額，因此亦無保留該二張票據之法律上原因，而亦應將之一併返還原告。
⒉至被告抗辯基於原告違反租賃契約所生回復原狀義務、積欠使用租賃物之電費，
以及違法致被告遭受公安罰款等原因，而對原告有五十一萬三千零四元之損害賠償請求權，得以原告支票抵充之部分。因被告所主張之他造應付之債務，一為占有票據返還之請求，另一為損害賠償金錢債權之請求，此二者給付種類不同，自無所謂「抵充」之適用，故被告前揭抗辯，於法並無理由。另被告就前揭損害部分既未於本訴中提起反訴或於返還押租金部分為抵銷之抗辯，本院就兩造此部分之攻擊、防禦方法，自不予審究，附此敘明。
五、從而，原告請求被告給付三十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，並返還如附表所示之二十九紙支票，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部份，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依附，應予駁回。
貳、備位之訴部分：原告先位之訴雖僅一部有理由，然本院於先位之訴部分既已就原告先位主張法律關係依職權酌減違約金，則本院就原告酌減違約金部分之備位請求為判決之條件，即因此而解除，自無庸判決，併此敘明。
參、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十四 日~B臺灣基隆地方法院民事庭~B審判長法 官 李木貴~B 法 官 林金發~B 法 官 王美婷右為判決正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後廿日內向本院提出上訴書狀，上訴於台灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十七 日~B 書記官 潘端典