臺灣基隆地方法院民事判決 九十一年度訴字第四六八號
原 告 丙○○○兼訴訟代理人 乙○○被 告 丁○○訴訟代理人 戊○○右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告丙○○○新台幣壹拾萬零伍佰壹拾伍元及自民國九十一年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十一年八月十六日起按年給付原告丙○○○新台幣貳萬壹仟壹佰伍拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十二分之三，由原告丙○○○負擔十二分之八，原告乙○○負擔十二分一。
本判決原告丙○○○勝訴部分，於原告丙○○○以新台幣叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告於假執行程序實施前，以新台幣壹拾萬零伍佰壹拾伍元為原告丙○○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：求為判決㈠被告應給付原告乙○○新台幣七千七百二十元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡被告應給付原告丙○○○新台幣四十三萬二千八百零一元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢被告應自民國九十一年八月十六日起按年給付原告丙○○○新台幣八萬八千一百零五元；㈣並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告乙○○主張其於民國（下同）七十九年八月十五日以買賣為登記原因，首次
取得坐落台北市○○區○○段一小段一二二地號土地（下簡稱系爭土地）面積二
七．四二二平方公尺，並於八十六年九月以贈與方式移轉登記於原告丙○○○名下，原告二人依法均對系爭土地享有使用收益權。惟自原告二人取得系爭土地至今，該筆土地均由被告丁○○無權占有使用，而獲有相當於租金之不當得利，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還所受之利益。
㈡原告所受相當於租金之損害，應以土地法第九十七條為算定依據，其計算方式為
：系爭土地面積５０９平方公尺，且每平方公尺之申報地價為３２１２９元，而系爭土地原告所有應有部分為８６２分之１６０００，故以系爭土地乘以原告應有部分乘以申報地價乘以百分之十，即可得出原告每年所得請求相當於租金之損害數額為八八一０五元，再依據原告二人所遭無權占有時間（原告乙○○自八十六年八月十五日起至八十六年九月十七日止共三十二日，原告丙○○○自八十六年九月十八日起至九十一年八月十五日止共一七九三日）計算，可得原告二人所得請求如訴之聲明所示之數額。
㈢按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土
地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例可資參照；又此所謂繼續使用土地，參照該判例之全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金之數額，如當事人間不能協議決定，可訴請法院決定，最高法院八十一年度台上字第二七六五號、八十四年度台上字第一００一號、八十五年度台上字第一二九三號等判決及同院七十三年第五次民事庭會議決議均採相同之看法。又土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，即不以將土地及房屋同時或先後讓與相異之人為限，以維護社會秩序及公平正義，最高法院八十八年度台上字第一０三四號判決對此亦持相同之認定。且為避免糾爭，民國八十八年四月二十一日修正公布，而於八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一乃明定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，參照該立法精神，益見本件確有法定租賃關係之適用，則原告等自亦得本於民法第四百二十五條之一之法定租金請求權提起本件訴訟。從而本件法定租金之算定，亦應依土地法第九十七條之規定予以算定。
㈣本件判決所命給付因被告仍將續行佔有系爭土地而有繼續性關係，故爰併請求判
令被告應自九十一年八月十六日起按年給付原告丙○○○新台幣八萬八千一百零五元；且原告等因認知民法第一百二十六條規定租金之各期給付請求權因五年間不行使而消滅，爰僅請求自起訴時回溯五年之數額。
㈤按原告為訴之追加或變更，苟其請求之基礎事實同一者，即非法所不許，此觀民
事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定自明。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院九十年度台抗字第二號裁判意旨參照）。查本件原告於起訴狀係記載被告無權占用系爭土地，而依不當得利法則請求被告返還其所受相當於租金之利益。茲原告等另主張如法院認被上訴人占用系爭土地，推定有租賃權源，原告等依不當得利請求返還相當於租金之利益為無理由，原告等爰依民法第四百二十五條之一第一項、第二項之規定，併請求鈞院於不當得利請求權及法定租金請求權擇一判決原告勝訴，而原告等所為法定租金請求，其事實及證據與不當得利請求均係相同，二者間顯具有基礎事實同一性，併予敘明。
三、證據：提出台北市建成地政事務所函影本一件、土地登記謄本一件、台北市地價
謄本一件、土地持分表影本一件、地籍圖謄本一件、建物測量成果圖二件、台北市公告地價資料一件、建物登記謄本二件、房屋租金計算表一件等為證，並聲請傳喚證人己○○、甲○○到庭。
貳、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
二、陳述：㈠茲就被告取得系爭門牌號碼「台北市○○街○○○巷○號」房屋之緣由始末及土地增值稅之負擔對象，說明如后：
⒈查系爭坐落於台北市○○區○○段一小段一二二地號土地（即系爭土地）原屬
地主楊錦波所有，於七十一年六月二十三日案外人己○○向楊錦波購買上開土地興建房屋，雙方簽有「不動產買賣契約書」一份可證，依前開買賣契約書第十條：「本不動產過戶所需一切稅費除土地增值稅由乙方（即地主楊錦波）負擔〈以民國七十年七月一日公告現值為準。倘若甲方（即建商己○○）拖延至民國七十一年七月一日以後才提出申報土地移轉現值者，其增加之增值稅全部由甲方負擔〉外均由甲方負擔。．．．」是依該條款之約定，系爭土地之土地增值稅係由地主楊錦波負擔，附此指明。
⒉七十三年七月十日，案外人戊○○向建商己○○購買系爭坐落於台北市○○區
○○段一小段一二一、一二二地號二筆土地上，「台北市政府工務局使用執照」 (73.7.31使字第1135號)上編號B2、B3號地面層之鋼筋混凝土造房屋二戶 (嗣經編定建物門牌：台北市○○街○○○巷○號、同街巷九號)，雙方簽訂「不動產買賣契約憑證」一件可證。依前開買賣契約之附註：「一、本件買賣土地增值稅由出賣人 (即建商己○○）負擔，．．．」云云，顯然戊○○所購買系爭二戶房屋所佔土地持分之土地增值稅應由建商己○○負擔，並非購買戶戊○○。
⒊七十八年六月十八日，戊○○將系爭建物門牌號碼「台北市○○街○○○巷○
號」房屋（下簡稱系爭房屋）售予被告丁○○，並辦妥建物所有權之移轉登記，自斯時起由被告取得系爭房屋之所有權並受讓戊○○本於「73.7.10 不動產買賣契約憑證」合法占有系爭土地持分之權利。
㈡被告係有權占有系爭土地，自無不當得利之問題：
⒈依前所述，被告本於買賣向其前手（即戊○○）取得系爭房屋之所有權及合法
受讓占有系爭土地之權利，職是之故，被告當屬有權占有，並無不當得利可言，洵屬明確。
⒉反觀原告二人臨訟迄今，根本無法提出購買系爭房屋及土地持分之出資證明，
適足反證原告二人取得系爭土地持分之登記名義，誠屬無法律上原因受有不當之利益，應將之返還予被告，如此始與事實相符且合乎公允。
㈢原告乙○○係為地主及建商代墊土地增值稅款，並非為被告而墊付，原告不得基此向被告請求相當於租金之不當利益：
⒈承前所述，依地主楊錦波及建商己○○間簽訂之系爭「71.6.23 不動產買賣契
約」及建商己○○與戊○○間簽訂之「73.7.10 不動產買賣契約憑證」之約定，系爭土地持分因移轉過戶所生之土地增值稅款，分別係屬地主楊錦波及建商己○○共同負擔，並非買受人戊○○，更非被告丁○○，洵堪認定。至於其後因建商己○○資力不佳，無力完成興建，以致全體購買戶組成自救委員會，與地主楊錦波固有達成「改由買方（即購買戶）負擔土地增值稅」之協議（事實上，購買戶係從購屋尾款中預將土地增值稅扣除），但對於該協議，購買戶戊○○及被告均未同意（因戊○○已一次繳清購屋款五百十三萬元，並無尾款可供扣除），自不受該協議之約束，系爭土地持分之土地增值稅仍應由地主楊錦波及建商己○○共同負擔，先予敘明。
⒉查建商己○○迄今仍未將系爭土地持分辦理移轉登記於買受人戊○○，顯已違
反系爭「73.7.10 不動產買賣契約憑證」之約定，建商己○○顯有債務不履行之違約情事甚明。嗣原告乙○○於七十九年間僅因代地主楊錦波及建商己○○墊付上開土地增值稅款，地主楊錦波及建商己○○卻反而將系爭土地持分移轉登記於原告乙○○名下，此參證人甲○○於九十二年五月一日 鈞院證稱：「（是否有代辦本件合建房屋土地所有權一事？為何被告無法取得土地權狀？）本件合建契約因為建商倒閉，房屋所有人經與建商商量之後，決定他們自行負擔土地增值稅，因為地主是同意將土地過戶，但是建商沒有錢繳土地增值稅，就由我來辦理持分登記，按各戶的持分來換算基地的持分，因為被告沒有繳納土地增值稅，而他們的部分是由乙○○墊付，所以就將被告基地持分部分登記在乙○○名下．．．」等語，足資佐證。據此觀之，原告乙○○應係本於「讓與擔保」之法律關係取得系爭土地持分以為代償土地增值稅之「擔保」，並非基於「買賣」之性質而終局取得系爭土地持分之所有權，原告乙○○自不得本於所有權人之地位向戊○○或被告丁○○主張請求相當於租金之不當得利，蓋因原告乙○○所受之損害（土地增值稅未受償）與被告所得之利益（占有使用系爭一四七巷九號房屋），二者間並不具備直接因果關係，原告乙○○向被告訴請返還不當得利，於法即有未合。
⒊八十六年九月十八日，原告乙○○將系爭土地持分贈與原告丙○○○（即原告
之配偶），而原告丙○○○係原告乙○○之配偶，對於上情自不得諉為不知；再者，原告乙○○將其僅具「讓與擔保」性質之系爭土地持分讓與原告丙○○○，依論理法則及類推適用民法第九百四十七條第二項：「合併前占有人之占有而為主張者，並應承繼其瑕疵」之規定，原告丙○○○亦應僅取得與原告乙○○相同內容之所有權，並未終局取得系爭土地持分之所有權。從而，原告丙○○○所受之損害（土地增值稅之從擔保債權隨同移轉而未受償）與被告所得之利益（占有使用系爭一四七巷九號房屋），二者間並不具備直接因果關係，原告丙○○○向被告訴請返還不當得利，應無理由。
⒋綜上，原告二人所受之損害與被告所得之利益，二者間之內容並不相符，並不
具備直接因果關係，洵與不當得利之構成要件並不相符，原告二人訴請被告返還相當於租金之不當利益，於法顯有未合，應無理由。
㈣退步言，縱認被告有不當得利，然原告二人以公告地價10% 為計算，請求返還十五年相當於租金利益，洵屬過當且有時效利益之抗辯：
⒈關於租金計算之比率：
⑴按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工
商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價額及所受利益，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額」，最高法院六十八年台上字第三０七一號著有判例。次按，城市內土地租金，參照行政院六十七年一月十九日台六十七內字第０四九五號函釋：「內政部邀同財政部會商並請台北市政府派員說明，經獲致結論如次：依行政院台六十財字第五八０二號令規定，實施都市平均地權範圍內公地租率，自六十一年度調整租率為百分之四，地方機關一律比照辦理。又依內政部66.12.16台內地字第七六五六八二號函規定，實施都市平均地權條例修正為平均地權條例後，原條例第五十七條關於基地租金不得超過年息百分之五之規定已予刪除，今後城市地方基地租金限制，依照平均地權條例第一條及土地法第一０五條，準用同法第九十七條之規定，應以不超過其申報地價年息百分之十為限，目前公有基地租金按年息百分之四計收，係在法定限額內，衡酌當前經濟情勢並兼顧明 (六十七) 年舉辦重新規定地價後承租人之負擔能力條例修正後公有出租基地，仍按申報地價年息百分之四計收租金，是各級公有出租基地租率標準一致，不因其屬於都市計算公共設施預定地或因其他限制而有所不同，且目前國有省有土地均係依此同一租率執行。本案台北市政府函為林穆嚴先生租用該市第七號公園預定地內部分市有土地，因約定僅能按照現狀使用，擬改按申報地價年租率百分之三計收一節，未便同意照辦。」等函釋意旨，足資參照。
⑵查被告所有之系爭一四七巷九號房屋，係建造於七十三年間，迄今已有近二十
年屋齡，屋況已有相當老舊，此景自非不難想像。且系爭房屋，因坐落於德昌街一四七巷之巷底，位置地點並非甚佳，巷內通道常因機車停放過多，以致對外出入交通並非甚為便利，基此緣故，系爭房屋已閒置一段相當長期間，亦不易將之出租他人，從而，參諸前述最高法院之見解及行政函釋，原告二人請求以公告地價百分之十計算租金，殊嫌過高，洵非妥適，請 鈞院明鑒。
⒉關於時效利益之抗辯：
⑴按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債
權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」民法第一百二十六條定有明文。又「無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還，此為本院所持之見解。
」「凡無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。」最高法院七十八年度台上字第一二六二號、同院七十五年度台上字第九八五號裁判意旨均表明斯旨。
⑵查原告乙○○係七十九年八月十五日登記取得系爭土地持分，八十六年九月十
八日移轉登記予原告丙○○○，迄至九十一年八月十五日原告二人始起訴請求租金利益。惟依前開說明可知，原告請求相當於租金之不當利益，仍應受短期時效五年之限制，以起訴時點（即91.8.15 ）回溯五年期間即為八十六年八月十五日，是原告乙○○部分自八十六年八月十五日起至八十六年九月十七日止之期間為有理由，逾此範圍，即已逾時效，應予駁回；而原告丙○○○部分自八十六年九月十八日起至九十一年八月十五日止之期間為有理由。
三、證據：提出台北市政府工務局使用執照影本一件、使用執照申請書影本一件、建
築改良物所有權狀影本一件、不動產買賣契約憑證影本一件、自救委員會開會簽名單影本一件、不動產買賣契約書影本一件、相片七幀等為證。
參、本院依職權向地政機關調閱系爭土地暨其上建號之歷次轉讓登記之手工謄本到院。
理 由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、同法第二百五十六條分別著有明文。按原告起訴時，訴狀之記載係「依不當得利」之法律關係請求被告「給付原告乙○○新台幣一百零四萬零一百十八元（及法定遲延利息），給付原告丙○○○新台幣七十四萬九千二百十九元（及法定遲延利息）」，嗣於訴訟程序中提出準備書狀，先請求亦依不當得利法律關係「給付原告乙○○新台幣六十二萬三千四百六十七元（及法定遲延利息），給付原告丙○○○新台幣四十三萬一千八百七十二元（及法定遲延利息），及被告應自民國九十一年八月十六日起按年給付原告丙○○○新台幣八萬八千一百零五元」，嗣則將前開聲明改為「被告應給付原告乙○○新台幣七千七百二十元（及法定遲延利息），應給付原告丙○○○新台幣四十三萬二千八百零一元（及法定遲延利息），被告應自民國九十一年八月十六日起按年給付原告丙○○○新台幣八萬八千一百零五元」，並請求依民法第一百七十九條不當得利及民法第四百二十五條之一法定租金請求權等法律關係，擇一選擇為原告勝訴判決等語。查原告最後於九十二年五月二十二日具狀向本院聲請就請求之金額及法律上之陳述更正為「被告應給付原告乙○○新台幣七千七百二十元（及法定遲延利息），應給付原告丙○○○新台幣四十三萬二千八百零一元（及法定遲延利息），被告應自民國九十一年八月十六日起按年給付原告丙○○○新台幣八萬八千一百零五元」，並請求依民法第一百七十九條不當得利及民法第四百二十五條之一法定租金請求權等法律關係，擇一選擇判決，係屬聲請之減縮及補充法律上之陳述，參諸前開說明，並無不合，應准許之。
乙、得心證之理由：
一、原告乙○○起訴主張系爭土地為其於七十九年八月十五日取得所有，嗣於八十六年九月十八日以贈與方式移轉登記予原告丙○○○，被告所有坐落台北市○○街○○○巷○號建物（即系爭房屋）並未取得系爭土地所有權，且迄今亦未支付任何使用系爭土地之對價予原告二人等情，業據原告提出台北市建成地政事務所函、土地登記謄本、地價證明書、建物登記謄本等為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。惟被告抗辯原告係因代建商即證人己○○給付土地增值稅而取得系爭土地，非因買賣關係而登記取得，自不得本於系爭土地所有人地位向被告請求相當租金之不當得利；且被告係承繼前手戊○○向建商己○○所取得完整之系爭土地及其上建物之買賣，此有不動產買賣契約憑證在卷可稽，是被告係合法占有系爭土地之應有部分，非屬無權占有；況縱認被告有不當得利之情，然原告二人以公告地價百分之十請求返還相當於租金之損害，亦屬過高，並主張五年短期時效抗辯等語。是本件爭點，在於被告是否有取得系爭土地之所有權，若無，被告是否為無權占有系爭土地，則原告可否依民法第一百七十九條不當得利或同法第四百二十五條之一法定租金等法律關係，請求被告給付使用系爭土地應有部分之對價。
二、經查：㈠訴外人戊○○於七十三年十月七日向訴外人即建商己○○購買系爭房地時，雙方
於不動產買賣契約憑證內約定不動產之標示為「土地：臺北市○○段○○段一
二一、一二二地號內以建築許可內之持分面積為準。房屋：右地上已發給之七十三年七月三十一日使字第一一三五號使用執照編號B2、B3棟中地面層。以上全部。附約：本件買賣土地增值稅由出賣人（即己○○）負擔：：：」，且當日一次付清買賣價金五百十三萬元，訴外人即建商己○○並於使用執照上將訴外人戊○○登記為起造人，由訴外人戊○○於七十四年七月間取得建物所有權狀，惟未將系爭土地移轉登記予訴外人戊○○，而訴外人戊○○則於七十八年三月二十三日將系爭房屋所有權移轉登記予被告丁○○；嗣因建商己○○倒閉，無法支付款項給合建地主，在住戶召開自救委員會後，地主同意只要購屋者繳納土地增值稅後，願意按建物面積將系爭土地應有部分過戶予繳納土地增直稅之承購戶，惟訴外人戊○○認其已將全部房價付清，而被告丁○○係繼受其前手即戊○○之權利，不願再支付買賣契約中約定應由建商負責之土地增值稅，致被告系爭房屋所坐落基地即系爭土地應有部分，由原告乙○○代墊款項取得所有權後，再移轉登記予原告丙○○○，被告並未取得系爭土地所有權等情，有被告提出之台北市政府工務局使用執照、使用執照申請書、建築改良物所有權狀、不動產買賣契約憑證、自救委員會開會簽名單等影本各一件為證，並經證人即建商己○○、代書甲○○等人到庭證述屬實（見本院九十二年五月一日言詞辯論筆錄）。是縱使訴外人戊○○已繳納系爭土地、房屋之價金予建商己○○，惟就系爭土地其所取得者僅為移轉登記請求權，基於債之相對性原則，其對已因登記取得系爭土地所有權之原告，並不生效力。足認訴外人戊○○並未取得系爭土地之所有權，原告二人主張系爭房屋繼受人即被告丁○○亦未取得系爭土地所有權乙情，應堪採信。
㈡又被告之前手即訴外人戊○○係本於其與建商己○○間之買賣契約，經建商在使
用執照上將訴外人戊○○登記為系爭房屋起造人，而合法取得系爭房屋所有權，雖建商嗣就系爭土地在未依約定辦理移轉登記前，即因經營不善倒閉，惟依前所述，訴外人戊○○仍取得對建商之土地所有權移轉登記請求權，其債權行為已有效成立。則訴外人戊○○就系爭房屋所在之系爭土地雖未取得所有權，但該土地既經地主交付建商建築房屋，且對訴外人戊○○使用系爭房屋未為反對之表示，應認地主已默示同意訴外人戊○○使用其土地，蓋地主原本即願意移轉土地所有權，只是雙方對於土地增值稅由何方繳納未達共識而已，故訴外人戊○○對於系爭土地之使用應具有正當權源，非屬無權占有（最高法院六十九年第四次民事庭會議決議、最高法院八十五年度台上字第一六九六號判決參照）。至訴外人戊○○於七十八年八月間將系爭房屋所有權移轉予被告丁○○，因本件系爭土地及房屋自始即非同屬一人所有，與民法第四百二十五條之一規定不符，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用房屋之基地，被告既已合法受讓系爭房屋所有權，應亦承受系爭房屋對於土地之基地使用權。本於確保房屋所有人之權益，乃屬於人民財產權益保護相關之問題，仍應使房屋所有人有容許使用土地之理由，並解為土地所有權人有默示同意房屋所有人使用土地之意思，以維護社會經濟（最高法院九十一年台上一九一九號判決，八十八年台上二一九三號判決參照）。故被告既係合法受讓系爭房屋之所有權，自應繼受其前手對房屋基地之使用權，而地主既未為反對被告使用之意思表示，應認其已默示同意被告使用房屋占有之基地。嗣地主於七十九年將系爭土地移轉登記予其他繳付土地增值稅之房屋承買人（權利範圍共計16000分之16000），則此時土地承買人對於上述房屋所有人就土地之利用，本於上述確保房屋所有人財產權益之理，應認為亦默示同意房屋所有人即被告丁○○繼續使用系爭土地，亦即土地所有權之承受人對房屋所有人應繼續原來之法律關係（最高法院七十三年第五次民事庭會議決議）；且原告乙○○於購買系爭土地時已明知其所購之土地為被告房屋之基地，自更應認其有默示同意被告使用土地之意，否則若因土地所有權人之變動使房屋所有人喪失基地使用權，有違公平正義。原告乙○○又於八十六年間將該筆土地贈與另一原告丙○○○，則原告丙○○○與被告丁○○間，亦應如上開說明繼續其原來之法律關係，是被告就系爭房屋基地仍有使用權源，不因土地所有權人變動而影響，故被告使用系爭土地非屬無權占有。
㈢按依不當得利之法律關係請求返還所受利益，以無法律上之原因而受利益，致他
人受有損害為要件。現原告主張被告對系爭房屋基地為無權占有，應返還不當得利部分，依前所述，被告既非無權占有，則其房屋對於系爭土地有合法之使用權，使用系爭房屋基地非無法律上之原因。是原告依不當得利之法律關係向被告請求返還所受利益，非有理由。惟被告確實因使用原告所有系爭土地而受有利益，雖兩造間之法律關係因系爭房屋及土地自始非同屬一人所有，而不能適用民法第四百二十五條之一之規定，但應可類推適用民法第四百二十五條之一規定，推定房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在（最高法院九十年度台上一四八二號判決參照），使基地使用人在未支付相當之代價予土地所有人時，土地所有人得依不當得利之規定，請求基地使用人返還相當於租金之不當得利。是原告雖不能依不當得利之法律關係請求被告返還所受利益，惟依類推適用民法第四百二十五之一規定，請求被告依租賃關係支付使用系爭土地相當於租金之損害，非無理由，應予准許。
三、承前所述，原告依民法第四百二十五條之一有關租賃之法則，請求被告支付系爭房屋無權占用系爭土地之對價固有依據，惟其主張原告乙○○自八十六年八月十五日起至八十六年九月十七日止，原告丙○○○自移轉登記之日即八十六年九月十八日起至九十一年八月十五日止之請求期間是否有據？查租金之請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。本件被告雖不爭執系爭房屋自七十四年間起即占用系爭土地迄今，並有系爭建物登記謄本在卷可參，然至本件原告起訴狀繕本到達被告之際（九十一年十一月十四日）已逾五年，且被告對此亦提出怠於行使之時效抗辯（參被告於九十一年十二月十九日提出之陳報事實狀），則依前所述，原告自起訴狀繕本送達被告後回溯五年以外，即自八十六年十一月十四日以前之相當於租金之請求權，即屬罹於時效而不得請求。是原告丙○○○就自八十六年十一月十五日起至九十一年八月十五日止相當於租金之損害，應可准許，惟逾此範圍之主張，即難准許。
四、又按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條亦分別定有明文。而該等規定乃基地租金之最高限額，非必須照申報價額年息百分之十計算。是基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，最高法院四十六年台上字第八五五號、六十八年台上字第三０七一號判例意旨可資參照。另土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。經查，被告所有系爭房屋實際上占用前述原告所有系爭土地應有部分為一萬六千分之四一四，此有兩造提出相同之土地持分表影本各一件及原告提出之建物測量成果圖二件為證。按系爭土地位於台北市萬華區，於七十三年間建造，屋齡已近二十年之久，且因坐落德昌街一四七巷巷底，巷內機車停放眾多，對外交通並非便利，此有被告提出之相片七幀可參，但其鋼筋混凝土造之四層主體結構尚稱完整，內部亦有隔間規劃，是以本院審酌系爭土地坐落之地段、交通情形、經濟繁榮程度，認原告每月所受相當於租金之損失，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，按系爭土地申報地價總額年息百分之五計算為適當。是被告此部分抗辯原告起訴主張之相當於租金之計算標準過高為有理由，附此說明。查系爭土地八十六年七月之申報地價為每平方公尺三萬二千一百二十八點八元，八十九年七月之申報地價為每平方公尺三萬二千一百二十九元，系爭土地面積為五百零九平方公尺，有系爭土地之台北市地價謄本、土地登記謄本及原告提出之計算表附卷可憑。是依此標準計算，被告應給付原告丙○○○相當於租金之損害，自八十六年十一月十五日起至九十一年八月十五日止，合計為十萬零五百十五元（計算式詳如附表所示，元以下均四捨五入；又八十六年十一月十五日至九十年十一月十四日共計四年、九十年十一月十五日至九十一年八月十五日共二七四日），而一年相當於租金之損害賠償數額為二萬一千一百五十八元（詳如附表所示，元以下四捨五入）。
五、從而，依上開標準計算，原告丙○○○請求被告給付十萬零五百十五元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自九十一年八月十六日起按年給付原告丙○○○二萬一千一百五十八元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告丙○○○勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之數額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
丙、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十四 日~B臺灣基隆地方法院民事庭~B 法 官 林玉珮右為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後廿日內向本院提出上訴書狀，上訴於台灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十八 日~B 法院書記官 湯惠芳~F0~T48┌───────────────────────────────────┐│附表： ││一、面積５０９平方公尺×應有部分４１４／１６０００＝１３．１７０３７５││ ││二、８６年申報地價：３２１２８．８元／平方公尺（元以下四捨五入） ││ ８９年申報地價：３２１２９元／平方公尺 ││ ││三、每年應給付租金數額： ││ ３２１２９×５％×１３．１７０３７５＝２１１５８（元以下四捨五入）││ ││四、租金計算方式： ││ ㈠八十六年十一月十五日～九十年十一月十四日（四年） ││ ２１１５８×４＝８４６３２（元） ││ ㈡九十年十一月十五日～九十一年八月十五日（合計二百七十四日） ││ ２１１５８×２７４／３６５＝１５８８３（元以下四捨五入） ││ ㈠＋㈡＝１００５１５（元） │└───────────────────────────────────┘