臺灣基隆地方法院民事判決 九十二年度簡上字二三號
上 訴 人 台北生活家管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間請求交付停車場遙控器事件，上訴人不服本院基隆簡易庭中華民國九十二年五月七日九十二年度基簡字第一五四號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用逾二
期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第二十一條及第二十四條分別定有明文。又強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，最高法院著有四十七年度台上字第一五二號、四十九年度台抗字第八三號判例可資參照。
㈡被上訴人係依拍賣程序取得門牌號碼基隆市○○○街○○○號七樓房屋及編號Ｂ
２－２６號停車位（以下簡稱系爭不動產），其本得依據法院之拍賣公告，事先查明債務人所積欠之管理費、水電費，被上訴人既為原區分所有權人之繼受人，依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，當然包括原區分所有權人依規約所定應繳納管理費用之義務。查台北生活家公寓大廈住戶規約第二十一條第七項規定：「住戶如遷進或遷出應繳清所欠管理費並辦妥放行條才能進出警衛室大門。」，系爭不動產之原區分所有權人即被上訴人之前手尚積欠管理費新臺幣（下同）十萬九千餘元，應由被上訴人繳納，原判決無視公寓大廈管理條例第二十一條、第二十四條之規定，及最高法院四十七年度台上字第一五二號、四十九年度台抗字第八三號判例意旨，認被上訴人對於拍賣前之原區分所有權人所積欠之管理費並無繳納之義務，遽為上訴人不利之判決，殊嫌速斷。
㈢又台北生活家公寓大廈停車空間約定為專用部分管理規則第五條規定：「本委員
會發給各停車位及機車停車證，均於繳清住戶管理費及清潔費或車管費時發給，每半年更換一次（視乎情況而定）。」，被上訴人迄今未繳清系爭不動產原區分所有權人積欠之管理費，依上開規定不得停車，基於同時履行之抗辯，上訴人自得拒絕交付停車場遙控器予被上訴人。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台北生活家公寓大廈停車空間約定為專用部分管理規則。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠按除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百零一條規定，訂定債務承擔契約
，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依公寓大廈管理條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之，內政部八十六年二月二十六日台（８６）內營字第八六七二三○九號函足憑，故在被上訴人成為住戶或是區分所有權人之前自不須繳納前手所積欠之管理費，上訴人所為顯然無視法令之規定，且系爭不動產原區分所有權人在長久積欠管理費下仍居住多年，上訴人亦未善盡催討之責。
㈡次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該
不動產所有權，強制執行法第九十八條第一項定有明文。被上訴人於取得系爭不動產所有權後，即願繳納管理費，但遭上訴人拒收，被上訴人已將九十年十二月起至九十二年十二月止之管理費提存於法院，絕無惡意積欠管理費之情形。
㈢上訴人所提台北生活家公寓大廈停車空間約定為專用部分管理規則第五條規定之
「繳清」係指被上訴人應依法繳納之部分，不包括原區分所有權人積欠的管理費。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提本院九十二年度存字第四三三號提存書影本一件。
理 由
一、被上訴人起訴主張：其於九十年十一月間經法院強制執行拍賣程序，拍定買受門牌號碼基隆市○○○街○○○號七樓房屋及編號Ｂ２－２６號停車位，於九十年十一月二十八日取得所有權，並於九十二年一月二十日遷入居住，詎料上訴人竟以被上訴人未清償系爭不動產前手所積欠之管理費為由，拒絕提供前開停車場之遙控器予被上訴人，侵害被上訴人權益，為此請求上訴人應將前開停車位之車庫遙控器交付予被上訴人使用等語。
二、上訴人則以：被上訴人係依拍賣程序取得系爭不動產之所有權，自屬原區分所有權人之繼受人，依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，即應繼受原區分所有權人繳納管理費用及應分擔費用之義務，系爭不動產之原區分所有權人即原告之前手，尚積欠管理費十萬九千餘元，應由被上訴人負責清償，被上訴人既未繳清全部管理費，依台北生活家公寓大廈停車空間約定為專用部分管理規則第五條規定，不得停車，基於同時履行之抗辯，上訴人自得拒絕交付該停車場之遙控器等語，作為抗辯。
三、被上訴人主張其於九十年十一月二十八日經法院強制執行拍賣程序，取得系爭不動產所有權，上訴人拒收管理費，遂將九十年十二月至九十二年十二月止應繳納之管理費提存於法院，上訴人仍以被上訴人未清償前手所積欠之管理費為由，拒絕提供停車位之車庫遙控器等事實，業據被上訴人提出土地及建物登記謄本、本院不動產權利移轉證書、提存書（以上均為影本）為證，且為上訴人所不爭執，應堪信為真實。
四、按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。上訴人抗辯被上訴人既為原區分所有權人之繼受人，依公寓大廈管理條例第二十四條規定，即應繼受原區分所有權人繳納管理費用及應分擔費用之義務，亦即就取得系爭不動產之前手所積欠之管理費用應負給付之責，於被上訴人完全清償前，自得拒絕交付停車場之遙控器，而被上訴人則主張就原區分所有權人已發生而積欠之管理費不應由其繼受等情，是兩造對於上訴人所爭執之管理費用係屬於原區分所有權人所積欠均不爭執，所應探究者為前開系爭不動產之原區分所有權人依據規約所積欠之管理費用及其他應分擔費用，於被上訴人取得所有權即成為新區分所有權人後，是否亦加以繼受而應負清償之義務，亦即前開在原區分所有權人已發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，是否有公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用，而屬於繼受人即被上訴人應承受部分。經查：㈠區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定訂定規約，其性質乃屬多數人互相表示願同受其內容拘束之合同行為，原僅對於參與訂定規約之區分所有權人生效，惟規約所定之內容，往往涉及公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及與其他住戶間相互關係，與每位區分所有權人權利義務之行使與負擔息息相關，倘公寓大廈之區分所有權人一旦異動，繼受人即得不受既成規約之拘束，勢須重新召開區分所有權人會議再行表決，而使規約之效力無法一貫，並讓區分所有權人之權利義務經常陷於不安定之狀態，為解決此一問題，始有公寓大廈管理條例第二十四條之特別規定，亦即明文區分所有權之繼受人，關於公寓大廈管理條例或規約已訂定之事項，應即遵守之，無須重新召開會議表決通過新規約，並非將「依公寓大廈管理條例或規約已經具體發生之特定債權或債務」法定移轉給區分所有權之繼受人，此觀諸公寓大廈管理條例第二十四條之文義甚為明確，況自公寓大廈管理條例第十九條特別明定公共基金之權利應隨區分所有權人之移轉而移轉觀之，益證公寓大廈管理條例第二十四條規定繼受人應繼受之權利義務並未包括「依公寓大廈管理條例或規約已經具體發生之特定債權或債務」，否則即無另以上開條例第十九條重複明文規定之必要。㈡系爭不動產原區分所有權人所積欠之管理費及其他應分擔費用，係已具體發生之私法上債權債務關係，並非公寓大廈管理條例第三條第十二款所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用。從而上訴人抗辯依據公寓大廈管理條例第二十四條規定，原區分所有權人積欠之管理費，於被上訴人取得系爭不動產之所有權後，應由被上訴人負責清償云云，洵屬無據。
五、另按債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付，最高法院十八年度上字第一九五三號判例可資參照。上訴人另抗辯被上訴人係經由拍賣程序取得系爭不動產所有權，自屬原區分所有權人之繼受人，依法應繼受原區分所有權人之義務即積欠之管理費用云云。按強制執行法上之拍賣，固應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十七年度台上字第一五二號及四十九年度台抗字第八三號判例意旨可資參照）。惟此僅係說明經由拍賣程序取得之不動產所有權之性質，亦即屬於繼受取得而非原始取得，從而就取得之不動產原有之物上負擔，仍應由拍定人予以承受，惟並不能解釋為拍定人乃為原所有權人之繼受人，對於原所有權人本身另行基於債之關係所成立之債務均應由拍定人承擔，是上訴人此部分之抗辯，亦不足採信。
六、末按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院五十九年度台上字第八五○號判例已明揭其意。是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利，其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。查公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，此見公寓大廈管理條例第三條第八款有明定。又管理委員會之職務依同法第三十四條「１共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。２住戶違反第六條第一項規定之協調。３住戶共同事務應興革事項之建議。４住戶違規情事之制止及相關資料之提供。５公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。６收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。７區分所有權人會議決議事項之執行。８規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。９管理服務人之委任、僱傭及監督。會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。其他規約所定事項。」，可知管理委員會係承全體住戶之委託處理事務，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人之義務，而非對於個別住戶之義務。次查，區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，同法第十八條第一項第二款亦有明定，足見決定區分所有權人繳納管理費多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定。亦即，管理委員會僅是代為執行全體區分所有權人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會，則管理委員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯。上訴人以被上訴人未繳清所有積欠之管理費，對於被上訴人主張同時履行抗辯，拒絕交付停車場遙控器，即非可採。
七、綜上所述，本件上訴人抗辯被上訴人應繼受原區分所有權人所定應繳納管理費之義務，洵無足採，且被上訴人給付管理費之義務與上訴人交付停車場遙控器不具同時履行抗辯權，上訴人拒絕交付，即乏所據。從而，被上訴人請求上訴人交付基隆市○○○街○○○號七樓房屋編號Ｂ２－２６號停車位之車庫遙控器，為有理由，應予准許。原審命上訴人為前開給付之判決，洵屬正當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
（本件言詞辯論終結期日為九十二年八月二十七日）中 華 民 國 九十二 年 九 月 十 日~B臺灣基隆地方法院民事庭~B 審判長法 官 李木貴~B 法 官 林金發~B 法 官 陳湘琳右為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十 日~B 法院書記官 許世賢