臺灣基隆地方法院民事判決 九十二年度簡上字第二七號
上 訴 人 橘郡社區公寓大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 侯傑中律師被 上訴人 己○○
丁○○右 一 人訴訟代理人 丑○○
癸○○被 上訴人 子○○
壬○○寅○○辛○○乙○○丙○○庚○○戊○○當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十二年四月九日本院基隆簡易庭九十一年度基簡字第五四四號第一審判決提起上訴，經本院第二審合議庭於九十二年十一月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡被上訴人己○○應再給付上訴人新臺幣（下同）三萬九千一百四十元、被上訴人丁○○應再給付上訴人三萬一千四百六十元、被上訴人子○○應再給付上訴人三萬四千四百四十元、被上訴人壬○○應再給付上訴人三萬二千二百十七元、被上訴人寅○○應再給付上訴人二萬八千一百六十六元、被上訴人辛○○應再給付上訴人二萬零九百零三元、被上訴人乙○○應再給付上訴人一萬八千四百八十六元、被上訴人丙○○應再給付上訴人二萬五千八百元、被上訴人庚○○應再給付上訴人一萬六千四百四十元、被上訴人戊○○應再給付上訴人一萬零三百七十九元；㈢願供擔保聲請宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠依公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權人應繼受原區分所有權人依本
條例或規約所定之一切權利義，該條並無意區別已具體發生之債務或抽象尚未發生之債務，故該規定應具有法定債務承擔之性質。且同條例第十九條亦規定區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉，既前手對於公共基金已發生之權利會因移轉所有權而轉讓予後手，則前手對於公共基金之債務亦應與所有權之移轉而轉讓予後手，否則僅轉讓債權而未轉讓債務，實不符合法理，則公寓大廈管理條例第二十四條之解釋仍應認已具體發生之債務應由後手負擔，況此見解亦為鈞院過去所肯認，上訴人依據鈞院之見解處理社區事務，應受善意信賴之保護。
㈡再從立法精神觀之，公寓大廈管理條例之規定主要係因目前公寓大廈之區分所有
權數量龐大，故從管理上儘量能化繁為簡，俾便管理委員會能發揮最大效能，故如已具體發生之債務仍不能由後手負擔，則如該區分所有權數度移轉，而各有積欠管理費之情形，勢必由管理委員會逐一追訴，徒增管理委員會之負擔，實非立法本意，且區分所有權之移轉，管理委員會亦無從知悉，而區分所有權於移轉時，有無積欠管理費，則是買受人明知或可得而知之事，故將本條例第二十四條解釋為法定債務承擔，責成買受人於受讓該區分所有權時應予注意，實較符合社會經濟。
㈢另按共有物之管理費及其他負擔，除契約另有訂定外，應由各共有人按應有部分
負擔，民法第八百二十二條第一項定有明文。而公寓大廈管理條例第二項則規定：「共用部分、約定共用部分之修繕管理維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權按其共有之應有部分比例分擔之。」，第三項規定：「前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，就區分所有權之共有部分管理費之負擔，公寓大廈管理條例為民法之特別法，固應優先適用，惟如其不相牴觸者，仍有適用之餘地。而民法第八百二十二條第二項之求償權，對該應有部分之特定承繼人，亦得主張，大理院四年上字第二七號判例著有明文，故區分所有權人基此法理，亦應繼受前手所積欠之管理費，公寓大廈管理條例更是將其明文化之具體規定，即具有公示之作用，任何人不得諉為不知，故不致發生善意第三人受害之問題。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提本院八十九年度基小字第十八號民事判決、九十一年度執字第一三七三號拍賣公告影本各一件。
乙、被上訴人方面：
壹、被上訴人丁○○部分
一、聲明：求為判決如主文第一項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：被上訴人係於九十年十二月十四日與前手簽訂不動產買賣契約書，之後辦理完成所有權移轉登記，不知道前手有積欠管理費，上訴人不應向後手請求。
三、證據：援用第一審所提證據。
貳、被上訴人己○○、子○○、壬○○、寅○○、辛○○、乙○○、丙○○、庚○○、戊○○部分：
被上訴人己○○、子○○、壬○○、寅○○、辛○○、乙○○、丙○○、庚○○、戊○○均未於準備程序及言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。理 由
一、上訴人法定代理人原為陳晉昌，提起上訴後，於九十二年十月變更為甲○○，有基隆市安樂區公所九十二年十一月四日基安社字第○九二○○一三二四二號函影本一件附卷足稽，經其具狀聲明承受訴訟，依民事訴訟法第一百七十五條規定，自無不合。
二、被上訴人己○○、子○○、壬○○、寅○○、辛○○、乙○○、丙○○、庚○○、戊○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、上訴人起訴主張：被上訴人係橘郡社區公寓大廈如附表壹所示不動產之區分所有權人，應分擔管理維護支出費用，依區分所有權人會議決議：自八十九年一月起，管理費依區分所有權人之區分所有建物面積每月每坪四十元，如有停車費，自八十九年十一月起停車管理費每一停車位每月加收一百五十元之清潔費，被上訴人積欠如附表壹所示之管理費拒不繳納，爰依法訴請清償積欠之管理費及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、被上訴人丁○○則以：其係於九十年十二月十四日以後始取得本件橘郡社區公寓大廈門牌號碼基隆市○○路一六五之三號九樓不動產所有權，不應負擔前所有權人所積欠之管理費等語，作為抗辯。
五、上訴人起訴主張之事實，業據其提出建物登記謄本十份、九十年區分所有權人會議記錄、第三屆管理委員會第三次委員會會議記錄、管理費計算表各一件為證，除被上訴人於取得如附表壹所示不動產所有權之前，前區分所有權人所欠繳之管理費是否應由被上訴人繼受繳納外，其餘均為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。而就被上訴人自取得如附表壹所示房屋所有權起至各該上訴人請求之期間為止，分別積欠上訴人如附表貳所示之金額及法定遲延利息部分，經原審為對上訴人有利之判決，被上訴人就該部分並未上訴，則該部分業已確定，合先敘明。
六、上訴人就原判決敗訴部分主張區分所有權人所繳納之管理費為公寓大廈公共基金之主要來源，區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉，被上訴人得對原有公共基金享有權利，自應繼受其前手所欠繳之管理費方符法理，故公寓大廈管理條例第二十四條規定並未區別已具體發生或抽象尚未發生之債權債務，具有法定債務承擔之性質，而被上訴人則主張就原區分所有權人已發生而積欠之管理費不應由其繼受等情，是兩造對於上訴人上訴部分之管理費用係屬於原區分所有權人所積欠均不爭執，所應探究者為如附表壹所示不動產之原區分所有權人依據規約所積欠之管理費用及其他應分擔費用，於被上訴人取得所有權即成為新區分所有權人後，是否亦加以繼受而應負清償之義務，亦即前開在原區分所有權人已發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，是否有公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用，而屬於繼受人即被上訴人應承受部分。經查：
㈠公寓大廈管理條例第二十四條規定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有
權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」，所稱規約，依同條例第三條第十二款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。而區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定訂定規約，其性質乃屬多數人互相表示願同受其內容拘束之合同行為，原僅對於參與訂定規約之區分所有權人生效，惟規約所定之內容，往往涉及公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及與其他住戶間相互關係，與每位區分所有權人權利義務之行使與負擔息息相關，倘公寓大廈之區分所有權人一旦異動，繼受人即得不受既成規約之拘束，勢須重新召開區分所有權人會議再行表決，而使規約之效力無法一貫，並讓區分所有權人之權利義務經常陷於不安定之狀態，為解決此一問題，始有公寓大廈管理條例第二十四條之特別規定，亦即明文區分所有權之繼受人，關於公寓大廈管理條例或規約已訂定之事項，應即遵守之，無須重新召開會議表決通過新規約，以維區分所有關係之一貫性，則區分所有權之繼受人既在取得公寓大廈建物所有權後，始依前述規定取代原區分所有權人受規約之拘束，則在其取得公寓大廈房屋所有權前，既非區分所有權人，亦非規約當事人，就該房屋原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所負擔之義務，自無庸負責。再鑑於前開條例或規約所定者，係抽象權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共二十一條條文亦明。徵諸成文之前開條例或規約明載者，係就法定或約定事項為抽象規範，並非將「依公寓大廈管理條例或規約已經具體發生之特定債權或債務」法定移轉給區分所有權之繼受人。苟義務人違反所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。衡以善意第三人應受保護，以維交易安全，不啻為民法揭櫫之原則，亦為大法官會議釋字第三四九號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，實有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。至公寓大廈管理條例第十九條區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉之規定，益證公寓大廈管理條例第二十四條規定繼受人應繼受之權利義務並未包括「依公寓大廈管理條例或規約已經具體發生之特定債權或債務」，否則即無另以上開條例第十九條重複明文規定之必要。
㈡又從經濟分析之角度以觀，管理費係因應公寓大廈經常性管理支出而支付，事實
上乃區分所有權人共同委託管理委員會代為管理共有部分之代價，本質上係使用者付費性質，倘若一律由繼受之後手負擔，則將變相促使前手刻意隱瞞此一交易資訊；且管理費債務並無公示性，從資訊交易成本以觀，相較於一般交易第三人，公寓大廈管理委員會對於個別區分所有權人之管理費是否欠繳情形顯較清楚知悉，責由管理委員會依繼受時點區隔繳交管理費義務人，將可使交易成本降至最低，自財產權分配角度而言，理當最符經濟效益。況區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有處置明文；同條例第二十二條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣之等效力為明定，可見對於違反義務之區分所有權人得予制裁，非無救濟之道。足徵區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人如未循民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務，要難令負履行債務之責。
㈢另公寓大廈管理條例第二十四條所謂「繼受原區分所有權人依本條例或規約所定
之一切權利義務」之規定，究係指後手繼受前手之區分所有權人地位，而對其後所生權利義務悉依原相關規約或法律定之，抑或包括繼受前手已具體發生之債權或債務，因各不同規約及公寓大廈或社區情形不無差異，容有因應而作結論不同之解釋空間，是實務上就此亦有前揭二種不同結論存在（參見臺灣高等法院暨所屬法院八十九年法律座談會、臺灣臺中地方法院八十九年十一月份法律座談會紀錄），乃屬可想之正常現象，況尚無司法院解釋或判例可據，是本院依職權認定之事實，本於確信之法律見解，就個案為不同判斷，本屬當然，自不受因其他不同事實之相反判決結論所拘束，則上訴人所舉本院八十九年度小上字第一八號民事判決無從為有利上訴人之認定，亦與善意信賴保護無涉。
㈣末查上訴人未舉證證明「橘郡社區公寓大廈」規約有區分所有權人應承擔前手積
欠之管理費之約定，原區分所有權人所積欠之管理費及其他應分擔費用，係已具體發生之私法上債權債務關係，並非公寓大廈管理條例第三條第十二款所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用，被上訴人於成為區分所有權人後雖依法受該規約之拘束，仍無承擔前區分所有權人積欠之管理費之義務。
七、綜上所述，上訴人主張被上訴人應繼受原區分所有權人之債務而予繳納管理費，為不足採；被上訴人抗辯其無代為繳納系爭管理費之義務，尚屬可信。從而，上訴人依公寓大廈管理條例第二十四條規定，請求被上訴人應給付如聲明所示之管理費及加計法定遲延利息，自非有據，不應准許。其於本院為假執行之聲請，亦失所依附，併不准許。原審駁回上訴人此部分之請求，核無不合，上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，無庸一一論述，併此敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如
主文。中 華 民 國 九十二 年 十二 月 五 日
臺灣基隆地方法院民事庭~B 審判長法官 李木貴~B 法官 林玉珮~B 法官 陳湘琳右為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十二 月 五 日~B 法院書記官 許世賢附表壹：
┌──┬───┬───────────┬─────────┬──────┐│編號│姓 名│ 建物門牌號碼 │ 積欠期間 │金額：新臺幣│├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│一 │己○○│基隆市○○路○○○號11樓 │89年1月至91年7月 │42830 ││ │ │ │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│二 │丁○○│基隆市○○路165之3號 │89年1月至90年10月 │31460 ││ │ │9樓 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│三 │子○○│基隆市○○路171之2號 │89年1月至91年7月 │38130 ││ │ │9樓 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│四 │壬○○│基隆市○○路○○○號3樓 │89年7月至91年7月 │35040 ││ │ │ │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│五 │寅○○│基隆市○○路171之3號 │89年1月至91年7月 │46110 ││ │ │3樓 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│六 │辛○○│基隆市○○路169之1號 │90年1月至91年7月 │23180 ││ │ │10樓 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│七 │乙○○│基隆市○○路169之2號 │89年1月至90年4月 │20280 ││ │ │1樓 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│八 │丙○○│基隆市○○路○○○號10樓 │89年1月至90年8月 │25800 ││ │ │ │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│九 │庚○○│基隆市○○路155之4號 │89年4月至90年4月 │17370 ││ │ │10樓 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│十 │戊○○│基隆市○○路181之1號 │89年1月至91年3月 │10530 ││ │ │11樓 │ │ │└──┴───┴───────────┴─────────┴──────┘附表貳：
┌──┬───┬───────────┬─────────┬──────┐│編號│姓 名│取得建物所有權之時間 │應給付之管理費 │利息起算日 ││ │ │ │（元以下四捨五入）│ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│一 │己○○│91年5月14日（拍賣） │(1430×18／31)＋ │91年9月11日 ││ │ │ │1430×2＝3690 │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│二 │丁○○│91年1月9日（買賣） │0 │ ││ │ │ │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│三 │子○○│91年5月14日（拍賣） │(1430×18／31)＋ │91年9月6日 ││ │ │ │1430×2＝3690 │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│四 │壬○○│91年6月3日（贈與） │(1460×28／30)＋ │91年9月11日 ││ │ │ │1460＝2823 │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│五 │寅○○│90年7月23日（買賣） │(1460×9／31)＋ │91年9月11日 ││ │ │ │1460×12＝17944 │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│六 │辛○○│91年6月5日（拍賣） │(1220×26／30)＋ │91年9月11日 ││ │ │ │1220＝2277 │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│七 │乙○○│90年3月23日（買賣） │(1380×9／31)＋ │91年9月11日 ││ │ │ │1380＝1794 │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│八 │丙○○│91年6月20日（買賣） │0 │ ││ │ │ │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│九 │庚○○│90年4月11日（買賣） │1440×20／30 │91年9月11日 ││ │ │ │＝960 │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼──────┤│十 │戊○○│91年3月20日（拍賣） │390×12／31 │91年12月17日││ │ │ │＝151 │ │└──┴───┴───────────┴─────────┴──────┘