臺灣基隆地方法院民事判決 九十二年度訴字第二○二號
原 告 甲○○訴訟代理人 林宇文律師複代理人 林達傑律師被 告 乙○○訴訟代理人 王建中律師
徐南城律師右當事人間請求移轉土地所有權事件，本院於中華民國九十二年九月三十日辯論終結，茲判決如左：
主 文被告應將坐落基隆市○○段○○○○號、七一一地號二筆土地應有部分各七分之一移轉予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、原告與被告之被繼承人（即被告之父）楊有成於民國（下同）八十年六月十六日簽訂「不動產預定買賣契約書」，由原告向楊有成買受楊有成所有坐落基隆市○○段○○○○號及七一一地號二筆土地（重測前為鶯歌石段石皮瀨小段二三之十三地號及二三之十四地號，下稱系爭土地），雙方並約定：訂約時即應將過戶證件交由代書辦理過戶手續，後來因故未辦妥登記，而楊有成於八十四年十月間死亡，其財產由配偶楊林緣及被告等七名子女共同繼承，嗣楊林緣又於九十年三月間死亡，楊林緣之應繼分再轉由被告等七名子女共同繼承，此有楊有成及楊林緣之繼承系統表可知梗況。
二、被告等七名子女本於繼承之規定，於九十一年十二月二日辦妥系爭土地之繼承登記，每人繼承應有部分各七分之一，亦即楊有成死亡時，由配偶及七名子女每人各繼承八分之一，楊林緣死亡時，再由七名子女繼承其八分之一；經原告以郵局存證信函通知被告等人辦理系爭土地所有權移轉登記，除被告外其餘六名繼承人均已依約將繼承系爭土地之應有部分移轉予原告，此亦有系爭土地之登記謄本可稽，惟獨被告拒絕配合辦理，迭經原告催告，迄今仍置之不理。
三、民法第一千一百四十八條規定「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」被告之父楊有成與原告訂立「不動產預定買賣契約」，即有移轉系爭土地所有權予原告之義務，雖楊有成於八十四年間過世，該移轉所有權之債務由楊有成之配偶及子女繼承，嗣楊林緣亦已過世，但仍再由被告七名子女繼承，今除被告之外，其餘之人均已依約辦妥移轉登記，原告自得依「不動產定買賣契約」及民法第三百四十八條之規定，訴請被告辦理系爭土地應有部分之移轉登記。為此提起本件訴訟，請求判決如聲明，以保權益。
參、對被告抗辯之陳述：
一、被告抗辯本件買賣契約是否真正，買賣價金有無給付等情，說明如下：
(一)八十年間原告與被告之父楊有成簽訂買賣系爭土地契約時，除有代筆人吳貞吉可證明之外，當場並有抵押權人許添旺多人在場見聞簽章（許添旺等人名義上雖為抵押權人，但實際上為系爭土地之真正共有人，詳後述），而原告當場亦給付訂金三百萬元及台銀支票票號ＢＤ0000000號六百八十萬元、合庫支票票號ＡＣ九二六○三○號四百六十萬元、一信支票票號ＦＣ0000000號八百十萬元、彰化銀行支票票號ＢＪ0000000號一百五十萬元，共計二千四百萬元，由被告及抵押權人許添旺等人簽收；參以本件買賣契約書上有楊有成之繼承人楊美麗以抵押權人身分（此亦詳後述）之簽章，而事後楊美麗於繼承楊有成系爭土地之應有部分後，亦移轉予原告而未爭執，可知系爭買賣契約確係原告與楊有成本於買賣之意思而成立，否則多年後楊美麗豈會毫無意見即將繼承所得之系爭土地應有部分過戶於原告？且依民法第二百四十八條之規定「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定契約成立。」本件於系爭買賣契約簽訂時，楊有成即收受原告之訂金三百萬元，依此，當推定楊有成與原告間之買賣契約已成立。是以，本件系爭買賣契約為真正，實無庸疑。
(二)另系爭土地係楊有成與許添旺等人合夥出資買受，而登記於楊有成名下，楊有成對系爭土地之實際權利為十六分之三，此有經公證之「共同出資購買土地契約書」可稽。為保各出資人之權利，故許添旺等出資人分別於系爭土地上設定抵押權，而因楊有成亦為出資人之一，故由其女楊美麗擔任抵押權人，楊美麗亦因而始於簽訂系爭買賣契約時在立會人（即抵押權人）欄簽章。系爭土地之買賣，係原告與全部實際共有人議妥後，再與登記名義人楊有成簽訂買賣契約。而本件買賣契約之訂金及頭期款二千四百萬元之給付方法，如前所述外，第二次付款八十萬元，係於八十年十二月間，此有「協議書」可稽；第三次付款，係於八十三年十一月間，分別開立支票共計六百五十萬五千六百四十五元支付；又為被告等繼承人代繳遺產稅及罰鍰分別為二十六萬四千三百二十八元及二十六萬四千三百二十八元；為被告等繼承人辦理繼承程序之代書費及規費共支出三十九萬八千一百三十一元；系爭土地上有第三人楊火爐無權占有，本應由楊有成負責清理，後由原告給付楊火爐十萬元作為補償費，由楊火爐返還占有；另依買賣契約註明第三點，楊有成因新山水庫征收之補償費，得由原告扣除，此部分為三萬零二百十三元；總計原告支付之價金、代墊之費用及得扣除之補償費已達三千二百三十六萬二千六百四十五元，已逾買賣價金三千二百三十三萬六千元，本件買賣價金，原告業已全部付清。
二、被告質疑（一）買賣契約是否真正，（二）買賣價金是否已經給付，（三）買賣契約是否有效三點，再說明如下：
(一)查本件買賣契約確實為被告之被繼承人楊有成於八十年六月間所訂立，此業經證人即當初代寫契約之吳貞吉代書於九十二年六月五日庭訊時證稱系爭契約上之楊有成簽名為楊有成本人所親簽無誤，可知買賣契約為真正，無可懷疑。至買賣價金之給付，除如前述外，茲就簽約當時所給付之二千四百萬元之明細，再為整理。其中付款人為基隆市第一信用合作社愛三路分社、票號ＦＣ0000000號、金額八百十萬元之支票，經楊有成之要求，重新簽發另十一紙支票交付楊有成，並經兌領，此有基隆市第一信用作社支存帳卡明細表可稽。至於被告辯稱「原告提出之支票存根及支票，：：：付給楊有成為一百三十九萬八千三百五十二元，其他款則付他人，且其提出之支票只能證明有交付支票之事，無法證明是支付系爭土地價金，再則系爭買賣契約由被告之父與原告簽訂，契約未約定由原告付款給第三人，如有共同投資購地人，此種隱名關係未出現在契約約定，原告如欲付價金，亦應交給被告之父，再轉付出去，或由楊有成立同意書表示同意此種付款方式，否則又如何認為原告履行系爭契約、支付價金？」被告之辯解實為推諉之詞。蓋於簽約當時所給付之第一次款項，被告之父楊有成在簽約現場，就原告所支付之二千四百萬元當場確認，第二次付款時亦由楊有成親自簽名於協議書上，第三次付款雖無簽收記錄，但該等支票係於吳貞吉代書處開立，交付予楊有成及其餘立會人，若非楊有成當場同意，該款項豈會如此麻煩分為十紙支票？請傳訊吳貞吉代書到庭查明當時情形自明。再由第二次付款之協議書上有周林福等人之簽名，可知本件買賣確實與其餘立會人有關。
(二)被告辯稱為何契約成立後許久未辦理移轉登記，楊有成有無在契約成立時交付印鑑證明書、戶籍謄本、土地權狀等物，及原告九十二年六月三日之準備書狀稱被告簽收訂金二千四百萬元等，而認原告之主張不實在，分別說明如次：本件買賣契約成立時，楊有成隨即交付印鑑證明書、戶籍謄本及土地權狀等物，此除有庭呈之八十年度楊有成之印鑑證明書核對無誤外，另雙方並於八十年七月間具妥相關文件向基隆市安樂地政事務所辦理過戶登記，係因台灣省自來水股份有限公司主張「因限於法令規定及都市計畫區界椿尚未測定，致無法協同申辦分割及產權移轉登記手續」而遭退件，可知本件過戶之相關文件於簽約時均由楊有成提供清楚。至被告主張原告六月三日準備書狀稱被告收受訂金二千四百萬元乙節，則係原告筆誤，併予敘明。
(三)至被告主張：本件買賣契約未約定具有自耕能力之人為登記名義人，買賣契約無效云云，查本件買賣契約固僅於註明之第一點約定「本件買賣登記，甲方（即原告）得指定權利人，乙方（即楊有成）絕無異議。」但簽約後，雙方隨即以李信貴為登記名義人送件辦理移轉登記，由此可知當時雙方即合意以具有自耕能力之李信貴為登記名義人，並無使買賣契約陷於無效之狀況；雖契約書之文字未如此記載，但買賣契約並非要式契約，而為諾成契約，並不強調以文字表現契約之內容；本件雙方於訂約時既同意以具有自耕能力之李信貴為登記名義人辦理產權移轉登記而送件至地政機關，足認雙方業已合意將系爭買賣標的物移轉登記予具有自耕能力之第三人作為契約之內容，如此，則本件買賣契約於訂約時已具備民法第二百四十六條第一項但書之情形而為有效。本於有效之買賣契約，被告自有承受楊有成移轉系爭標的物予原告之義務。
三、被告之抗辯為不可採，再陳述理由如下：
(一)被告質疑李信貴是否有自耕能力乙節，除業已提出李信貴之戶籍謄本證明李信貴確有自耕能力外，查李信貴住於基隆市○○路○○○號，該址即在系爭土地附近，李信貴絕對能親自耕作系爭土地，而具有實質之自耕能力。
(二)原告無法於八十年間辦理系爭土地之產權移轉，並非李信貴無自耕能力，而係申請辦理過戶時，基隆市稅捐稽徵處以自來水公司欲洽購部分系爭土地作為新山水庫用地，要求補送「土地分算通知書」，因自來水公司拒絕，申請人無法補送，致遭基隆市稅捐稽徵處退件所致。此由原告提出之土地登記申請書（含「買賣所有權移轉契約書」影本等附件）可知。另由被告提出之台灣省自來水股份有限公司第一區管理處九十年十一月二十一日九十台水一總字第一○二三七號函所附「協調會記錄」中之「所有權人意見」，亦可知原告確係因自來水公司之阻擾，而無法完成過戶手續。
(三)至被告主張「：：：吳貞吉亦坦承契約有空白處，則當時過戶文件，楊有成之意係欲依約登記原告名義，並在代書製作完成之空白過戶文件上蓋章，吳貞吉代書利用楊有成信任代書而在空白過戶文件填入李信貴之名義，遭退件後楊有成未肯再蓋章：：：」云云，乃被告空言主張，原告否認其真正。
肆、證據：
一、提出下列文件：
(一)原告與楊有成於八十年六月十六日簽訂之「不動產預定買賣契約書」影本一件。
(二)楊有成之繼承系統表一件。
(三)系爭土地之登記謄本一件。
(四)原告於九十一年九月二十七日寄給被告等七人之基隆郵局第一二五○號存證信函及收件回執影本各一件。
(五)原告於九十一年十月十五日寄給被告之基隆郵局第一二八七號存證信函及收件回執影本各一件及原告於九十二年四月二十五日寄給被告之基隆郵局愛三路郵局第四七九號存證信函影本一件。
(六)被告之戶籍謄本一件（證明被告原名楊月娥，嗣更名為乙○○）。
(七)本院六三證字第四一八○號公證書影本一件（即許添旺等七人所訂「共同出資購買土地契約書」經法院公證）。
(八)原告與楊有成等人於八十年十二月五日簽訂之「協議書」影本一件。
(九)支票影本九張及存根影本十張。
(十)違章案件罰鍰繳款書及八十四年度遺產稅繳款書影本各一件。
(十一)計算書影本一件。
(十二)楊火爐於九十二年二月二十八日出具之「同意書」影本一件。
(十三）徵（購）收土地補償費清冊影本一件。
(十四)計算書影本一件。
(十五)原告於基隆市第一信用合作社愛三路分社之支票存款帳戶彙整表一張。
(十六)原告於基隆市第一信用合作社之「支存帳卡明細表」影本一張。
(十七)土地登記申請書影本一件（含「買賣所有權移轉契約書」影本等附件）。
(十八)基隆市稅捐處八十年八月二日八十基稅財字第四一七六六號函影本一件。
(十九)李信貴之戶籍謄本一件。
(二十)土地增值稅（土地現值）申報書及印花稅繳款書影本各一件。
二、聲請訊問證人即於八十年六月十六日代原告與楊有成書寫「不動產預定買賣契約書」之土地代書吳貞吉先生。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、原告主張與被告之父楊有成於八十年六月十六日訂立「不動產預定買賣契約書」（下稱買賣契約），買賣標的物：基隆市○○區○○○段石皮瀨小段二三之一三、二三之一四地號土地（重測後為基隆市○○區○○段七○八、七一一地號），楊有成亡故後，繼承人除被告外，俱已將系爭土地之應有部分移轉予伊，被告亦應負移轉登記之義務云云，為不可採，理由如下：
(一)被告之父楊有成於八十四年十月二日亡故，母楊林緣亦於九十年三月九日亡故，所謂訂約日至被告父母亡故相距達四年或十年之久，如確有該筆買賣，原告何以在被告父母亡故前不主張及請求移轉登記？故其他繼承人已移轉登記予原告，其效力不及於被告，亦不足做為買賣契約真正之證據，被告尚懷疑原告與其他繼承人另有不可告人之協議或勾串而為移轉登記，藉此結果使原告達到侵吞被告就系爭土地應有部分之歹念。
(二)買賣契約書第二條約定：「買賣價款每坪新臺幣陸仟元正，總計新臺幣參仟貳佰參拾參萬陸仟元正（以下新台幣單位）。」第三條約定：「定金貳仟肆佰萬元正，於本契約成立日經乙方收訖，不另立據。」第五條約定：「其餘價款及產權交接條件約定如次：⒈本契約書成立日，乙方同時將過戶證件即印鑑證明書、戶籍謄本、土地所有權狀等交付代書辦理過戶手續。⒉過戶完畢領得甲方名義土地所有權狀及乙方負責申請鑑定界址（複丈費，由甲方負擔）點交土地（如地上有被人佔用時，乙方應負責排除完畢），同時甲方應再交付乙方新台幣柒佰伍拾參萬陸仟元正。」買賣契約書雖批楊有成收款現金三百萬元及台支票號ＢＤ三七二五六號六百八十萬元、合庫支票票號ＡＣＰ二六○三○三號四百六十萬元正、一信支票票號ＦＣ○二五一五六號八百十萬元正、彰化銀行支票票號ＢＪ六四一二○八號一百五十萬元正，共計二千四百萬元」，該二千四百萬元支票兌現與否，關係買賣契約之真正及是否有效，俱未見原告舉證證明，被告質疑原告已支付，如無提示兌領或非由被告之父提示兌領，則系爭契約即為偽造，買賣不成立。又依前述約定，原告應在契約書成立時取得楊有成之印鑑證明書、戶籍謄本、土地所有權狀，然未見原告提出該等證物，如被告之父未交付該等文書，而原告經驗豐富，竟先付訂金二千四百萬元，亦不合常理。由此亦足證買賣契約之真實性可疑。
(三)原告於九十二年六月三日之準備書狀主張：訂金二千四百萬元由被告及抵押權人許添旺等人簽收。然被告未參與簽約，亦不在場，不可能簽收。又如契約上簽收人只有被告之父，立會抵押權人純屬立會在場，並非簽收人，再再證明原告主張不實，契約之真實性更是可疑。原告又主張：抵押權人許添旺等人實際亦為共有人，經查立會之抵押權人計有許添財、劉文唐、王進財、陳良媛、李阿土、楊美麗、許清溪等七人，除楊美麗外，其他人被告全不認識，楊美麗是被告之六妹，八十年六月時楊美麗年紀二十九歲，並無資力，又如何與父親楊有成共同出資購買系爭土地？再則由土地登記簿謄本記載，被告之父買地係於六十三年六月十五日，前手為張金龍，如有於六十三年十一月十八日簽訂「共同出資購買土地契約書」，則如欲設定抵押權以為擔保，應在六十三年十月間辦理為是，然查抵押權設定係在七十九年四月七日，原因日期為七十九年四月四日，即真正之抵押原因在七十九年四月四日，與共同出資購地契約日期不同，足證「共同出資購地契約」並非實在，如有原告所稱之七人共同出資購地，被告之父既登記為所有人，其他出資人應擔心被告之父處分土地，而須設定抵押權，以圖保障，卻無須以楊美麗為抵押權人設定抵押權以保障自己之理。原告主張之設定抵押權之說亦不符常理。
(四)再買賣契約第五條約定之付款條件第二期七百五十三萬六千元，於系爭土地過戶完成及點交土地時給付，原告卻稱於八十三年十一月間分別開立支票支付，共計六百五十一萬五千六百四十五元。然查：系爭土地既未過戶予原告，原告竟提前支付價金六百五十萬五千六百四十五元，顯不合常理。又依原告提出之八十年十二月五日之「協議書」，如有其主張之支付八十萬元予被告父親之情事，因協議書約定「未過戶部分土地，乙方（指楊有成）應於本協議書日起六個月內負責處理完畢，能夠由甲方（指原告）辦理過戶申報土地增值稅，如逾期者，其增加之土地增值稅乙方同意負擔。」、「該案土地上現有抵押權，乙方應即日辦理塗銷登記。」、「未過戶土地（二三之一三、二三之一四地號），乙方亦同意點交甲方掌管。」被告之父既未於六個月內（八十一年六月四日前）讓原告得辦理過戶申報土地增值稅，亦未塗銷抵押權及點交土地，被告之父明顯違約，原告既未追究違約責任，更未催促過戶、塗銷抵押權及點交土地，反而於八十三年十一月支付六百五十萬五千六百四十五元，更違反常理。另由原告提出之支票存根及支票，其付款情形，付給楊有成為一百三十九萬八千三百五十二元，其他款則付他人，且其提出之支票只能證明有交付支票之事，無法證明是支付系爭土地價金。再則買賣契約由被告之父與原告簽訂，契約未約定由原告付款給第三人（所謂之共同投資購地之人），如有共同投資購地人，此種隱名關係未出現在契約約定，原告如欲付價金，亦應交給被告之父，再轉付出去，或由楊有成立同意書表示同意此種付款方式，否則又如何認為原告履行買賣契約、支付價金？
(五)末查系爭土地地目為「旱」，依八十年六月之土地法第三十條規定「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，故最高法院民庭庭推總會議決議：「土地法第三十條係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，關於約定負擔移轉該項土地所有權之債務之債權行為（如買賣、互易、贈與等契約），並不在限制之列，故約定出售私有農地於無自耕能力之人者，其所定之農地買賣契約（債權契約）尚不能認係違反強制規定依民法第七十一條前段應屬無效。惟此項買賣契約所約定之給付，既為移轉私有農地之所有權於無自耕能力之人，屬於違反強制規定之行為，即屬法律上之給付不能，亦即客觀的給付不能（自始不能），依民法第二百四十六條第一項規定以不能給付為契約標的者，其契約為無效。因之此項約定出售私有農地於無自耕能力之人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，其契約應屬無效。」（參見最高法院六十五年十二月七日民庭庭推總會議決議二），判例亦表示：「查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效，如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。」（參見最高法院六十六年台上字第二六五五號判例）。簽約當時原告並無自耕能力，且契約未約定得由有自耕能力之人為登記名義人，又由系爭土地之應有部分七分之六於九十二年四月二十一日登記為原告所有，足證如有買賣契約，當時應係約定系爭土地逕登記原告名義。而因原告欠缺自耕能力，本件買賣契約自始無效，原告請求無理由，應予駁回。
二、原告之請求為無理由，再陳述如下：
(一)依據臺灣高等法院八十一年上更㈠字第三二三號民事判決理由論載：「三、查上訴人與黃肇國訂立買賣契約後，依約應備無三七五租約證明及拋棄代耕證明，供辦理上開土地所有權移轉登記與黃肇國或其指定之第三人之用（買賣契約第四條、第十四條），因上訴人遲未提出，經黃肇國自訴其詐欺，雙方始立和解書，其內容為上訴人願將上開土地移轉登記與黃肇國或黃肇國指定之第三人，與買賣契約並無不同。另約明上訴人除已收價金六十萬元外，不另請求其他價金。足見雙方係以原本之買賣法律關係為基礎而成立和解，和解並未創設他種法律關係替代原來之法律關係。是被上訴人主張和解與買賣契約性質上相同等語非虛。依買賣契約及和解書之雙方當事人即上訴人與黃肇國約定，上訴人應將上開土地所有權移轉登記與黃肇國或其指定之第三人，因上開土地為私有農地，承受人以能自耕者為限，是以縱未經當事人主張或抗辯，仍應先調查認定其承受人自耕能力之有無，以為判斷之依據。依被上訴人提出之黃肇國戶籍謄本（原法院卷第二六頁、本院上更一字第三二三號卷第一一四頁），雖記載黃肇國為半自耕農，惟查黃肇國於七十四年四月十八日自桃園縣龜山鄉山頂村二一鄰宏德新村二號遷入台北市中山區宜興里七鄰（七十九年三月十二日調整為中山里二十鄰）新生北路二段六○巷二號九樓之七，至八十年七月二十六日死亡，未再異動，並未設籍於上開宜蘭縣礁溪鄉系爭土地所在地之鄉鎮或鄰近鄉鎮。且其訂立買賣契約時之住址，在台北市○○○路○段○○號四樓之一（見被上訴人於原審提出之不動產買賣契約書所載買主之住址），訂立和解書時，和解書所載之黃肇國住址，在苗栗縣銅鑼鄉九湖村六五號，均與上開系爭土地非在同一○○鄰鄉鎮○○○○○路線距離在十五公里以上，依內政部頒布自耕能力證明書之申請及核發注意事項（原名農地承受人自耕能力證明書之申請及核發注意事項）規定，視為不能自耕，應不准核發自耕能力證明書。足見黃肇國於訂立買賣契約及和解書時，就上開土地而言，均無自耕能力。被上訴人對上訴人主張黃肇國於訂立買賣契約及和解書時俱無自耕能力之事實亦自認無異（本院上更一字卷第九三頁），自不能以黃肇國職業為自耕農，即謂其就上開土地有自耕能力。又買賣契約書第六條約定，上開土地所有權移轉登記時，其登記權利人得由黃肇國自由指定或變更。和解書第一條亦約定，上訴人願將上開土地移轉登記與黃肇國或黃肇國指定之第三人。被上訴人固主張黃肇國指定之登記權利人係指有自耕能力者而言，當初約定要移轉與被上訴人陳杏英云云，惟為上訴人所否認。而依該約定之內容，黃肇國指定之登記名義人可為有自耕能力人，亦可為無自耕能力人。細繹其文義，並無約定由承買人黃肇國指定登記與有自耕能力之第三人之意涵，此觀黃肇國曾以自己為登記權利人，欲申辦移轉登記（參見本院前審卷第六十頁所有權移轉契約書、第六二頁登記申請書，權利人均填寫黃肇國）等情，尤可得知。是被上訴人上開主張實非可採。買賣契約及和解書既未約定由承買人黃肇國指定登記與任何有自耕能力之第三人，也未具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，亦未約定待黃肇國有自耕能力時方為移轉登記，又未約定移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時，再為移轉登記，則買賣契約及和解書所約定之給付即上訴人移轉私有農地之所有權於無自耕能力之黃肇國，屬於違反土地法第三十條就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定之行為，即屬法律上之給付不能，並係自始的客觀不能，自屬無效（參考最高法院七十三年第五次民事庭會議決議全文）。斯為最高法院之最近見解（參考最高法院七十三年台上字第四二三五號判決）。至於最高法院六十九年台上字第三一五號、七十年台上字第一六八八號、七十一年台上字第一八二五號各判決意旨略謂只要約定無自耕能力之買受人得自由指定任何人登記或變更之，即難謂係以不能之給付為標的，而認其契約自始無效云云，顯與上開最近見解不符，自不再援用。是被上訴人據各該判決意旨，主張買賣契約及和解書均非自始無效云云，也非可採。四、上開土地中第二四○之一地號於買賣契約訂立後分割出同段第二四○之三地號（本院前審卷第一三四、一三七頁），嗣經重測，上開土地中第二四○之一地號變更為德陽段七七四地號、二四○之
三、二四二地號合併變更為玉泉段八一一地號（原法院卷第二○、二七頁），即上開土地重測後變更為系爭土地，買賣契約及和解書既屬無效，黃肇國即無據以請求上訴人移轉上開土地即系爭土地所有權之權利。黃肇國死亡後，被上訴人為其繼承人，亦無從繼承而有請求上訴人移轉系爭土地所有權之權利。從而，其訴求上訴人移轉系爭農地所有權，自屬無理由。況被上訴人請求移轉系爭土地與被上訴人陳杏英，以陳杏英有自耕能力為必要。經查被上訴人固提出宜蘭縣礁溪鄉公所於七十三年以七三鄉建字第三一四○號核發予陳杏英之自耕能力證明書，證明被上訴人陳杏英就系爭土地具有自耕能力。惟該證明書自核發日起六個月內為有效（見本審卷第四一頁宜蘭縣礁溪鄉公所覆本院函），迄今早逾六個月，上訴人抗辯其已失效，自非無稽。次查被上訴人陳杏英所提出之戶籍謄本記載，其原住苗栗縣銅鑼鄉九湖村八鄰九湖六十五號，七十三月十一月十五日遷入宜蘭縣○○鄉○○村○○路○段○○○號，寄居周清波戶內。旋又遷回苗栗縣銅鑼鄉，至七十九年十二月十一日始將戶籍遷入宜蘭縣○○鄉○○村○○路○段二百十一巷二號，為獨立一戶（見本審卷一百十九頁、五十一頁戶籍謄本）。又，被上訴人陳杏英原住苗栗縣銅鑼鄉，因在苗栗縣尚有農地未處理，迄今不能取得自耕能力證明書等情，為被上訴人所自承（見八十二年六月十五日本院言詞辯論筆錄）。足見被上訴人陳杏英向來居住苗栗縣銅鑼鄉，距離系爭農地十五公里以上，其於七十九年十二月十一日臨訟前，僅將戶籍遷入宜蘭縣，而於本件訴訟中仍居苗栗縣銅鑼鄉處理苗栗縣之農地，就系爭農地而言，並無自耕能力，未能取得自耕能力證明書，至為灼然。復查系爭土地使用編定種類為特定農業區，依土地登記規則第八十二條規定，承受人應檢附自耕能力證明書。然被上訴人陳杏英迄今未依規定申請自耕能力證明書等情，亦經宜蘭地政事務所、宜蘭縣礁溪鄉公所函覆本院在卷（見本審卷第七十九、八十一頁）。綜上以觀，足見被上訴人陳杏英自八十年九月六日起訴，以迄八十二年六月十五日本院言詞辯論終結時，均未能檢附自耕能力證明書，自無從辦理系爭土地所有權之移轉登記。是則被上訴人雖以陳杏英為登記名義人，就系爭農地移轉登記給付不能之情形，仍未能除去，從而其訴求上訴人移轉系爭土地所有權，自屬無理由。綜上所述，本件被上訴人請求上訴人移轉系爭土地所有權與被上訴人陳杏英，為無理由，不應准許。」及最高法院八十二年臺上字第二二七○號民事判決意旨論載：「：：：又被上訴人與黃肇國訂立買賣契約後不履行，黃肇國因而自訴其詐欺，雙方始訂立和解書，和解內容為被上訴人願將系爭土地移轉登記與黃肇國或其指定之第三人，並約明被上訴人除已收價金六十萬元外，不另請求其他金錢。足見雙方係以原來買賣關係為基礎成立和解，並未創設他種法律關係。第查系爭土地為農地，承受人以能自耕者為限。然黃肇國之戶籍登記簿謄本雖記載其為半自耕農，惟黃肇國於七十四年四月十八日自桃園縣龜山鄉山頂村宏德新村二號遷入台北市○○區○○里○鄰○○○路○段○○巷○號九樓之七，至八十年七月二十六日死亡，其間未異動，並未設籍於系爭土地所在地或鄰近鄉鎮，訂約時之契約書上黃肇國之地址記載為台北市○○○路○段○○號四樓之一，和解書上之地址則為苗栗縣銅鑼鄉九湖村六五號，則黃肇國於訂立買賣契約及和解時，就系爭土地言，俱無自耕能力。至買賣契約第六條約定：土地所有權移轉登記時，其登記權利人得由黃肇國自由指定或變更，和解書第一條亦約定，被上訴人願將系爭土地移轉登記與黃肇國或黃肇國指定之第三人。細繹其文義，並無約定由黃肇國指定登記與有自耕能力之第三人之涵義，買賣契約及和解書既未約定由黃肇國指定登記與有自耕能力之第三人，或有自耕能力之特定第三人，亦未約定待黃肇國有自耕能力時方為移轉登記。則買賣契約及和解書所約定之給付，違反土地法第三十條之規定，即屬法律上之給付不能，自屬無效。又上訴人陳杏英之宜蘭縣礁溪鄉公所七十三年七三鄉建字第三一四○號自耕能力證明書，早逾六個月，依法已失效。而上訴人陳杏英原住苗栗縣銅鑼鄉九湖村八鄰九湖六五號，七十九年十二月十一日遷入宜蘭縣○○鄉○○村○○路○段二百十一巷二號，因在苗栗縣尚有農地未處理，迄不能取得自耕能力證明書，亦為上訴人所自承，就系爭土地而言，上訴人陳杏英並無自耕能力，系爭土地移轉登記給付不能之情形，仍未除去。從而，上訴人之請求，為無理由云云。為其得心證之理由，因將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，經核於法並無違誤。」。
(二)由以上判決理由所示，系爭買賣「並無約定由黃肇國指定登記與有自耕能力之第三人之涵義，買賣契約及和解書既未約定由黃肇國指定登記與有自耕能力之第三人，或有自耕能力之特定第三人，亦未約定待黃肇國有自耕能力時方為移轉登記，則買賣契約及和解書所約定之給付，違反土地法第三十條之規定，即屬法律上之給付不能，自屬無效。」，系爭買賣契約書亦有相同之情形，應為無效。又「解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，不得反捨契約文字而更為曲解。」（參見四十年臺上字第四三九號判決）、「按契約係當事人互相表示意思一致而成立，其以文字作成者，如文字內容業已表示當事人真意，無須別事探求時，即不得反捨契約文字而更為曲解。」（參見四十一年臺上字第五一四號判決）、「契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而曲解，業經本院著為判例。」，五十九年臺上字第三七三九號判決、四十二年臺上字第七二○號判決、五十六年臺上字第七二二號決、五十八年臺上字第二八二六號判決、五十九年臺上字第四四五八號判決皆有相同之見解，故應以系爭契約之文字為當事人所表達之真意，不得捨此文字而為曲解。
三、原告之主張為不可採，其請求無理由，更陳述如下：
(一)原告主張：其與被告之父楊有成有約定指定李信貴為登記名義人，並提出李信貴之戶籍謄本以證明此人有自耕能力。然查戶籍謄本不足做為有自耕能力之證明，若有自耕能力，何以當時未能完成所有權移轉登記？原告從未敘明。證人吳貞吉證稱：「我們在要登記時，因為該地是自來水公司用地，所以沒有辦法分割，自來水公司不讓我們登記。」（詳本院九十二年六月五日言詞辯論筆錄），但原告前似主張已完成所有權移轉登記，然其檢附之土地增值稅（土地現值）申報書上卻批載「退件，八十年八月二日通知補件（四一七六六）」，故係通知補件而未補件，而遭退件，與其所檢附基隆市稅捐稽徵處八十年八月二日八十基稅財字第四一七六六號函所稱「自來水公司委由基隆市政府地政科協辦洽購部分土地作為新山水庫用地，請於十五日內補送土地分算通知書」無關。按當時之新山水庫徵收補償費情形，仍舊存在，此有台灣省自來水股份有限公司第一區管理處九十年十一月二十一日九十台水一總字第一○二三七號函及所檢附之協調會記錄可證。
(二)又依自來水公司函，顯示系爭土地因新山水庫分割事宜尚未完成，然系爭土地楊有成之應有部分已由繼承人完成繼承登記，其他繼承人之應有部分亦已移轉登記予原告，故系爭土地之應有部分移轉登記，與新山水庫用地分割事宜無關。再證之原告主張指定登記李信貴名義，而以李信貴名義卻無法完成所有移轉登記，應係李信貴之因素。被告質疑其自耕能力，並非無據。
(三)再者證人吳貞吉證稱：「不動產契約是由我代寫」「（所有的空白）是我寫的，且是楊有成蓋的章、簽的名」、「八十三年已付了六百多萬，第三次付款，因為共有人周房為了要交遺產稅所以提前繳了八十萬，第二次應繳的變成第三次繳的。」（本院九十二年六月五日言詞辯論筆錄），其自始至終未曾證稱兩造於買賣時有約定指定有自耕能力之登記名義人，故原告主張：本件買賣契約固僅於註明之第一點約定「本件買賣登記，甲方（即原告）得指定權利人，乙方（即楊有成）絕無異議。」，但簽約後，雙方隨即以李信貴為登記名義人送件辦理移轉登記，可知當時雙方即合意以具有自耕能力之李信貴為登記名義人，並無使系爭契約陷於無效之狀況，雖契約書之文字未如此記載，但買賣契約並非要式契約，而為諾成契約，並不強調以文字表現契約之內容云云，係屬詭辯。又吳貞吉亦坦承契約有空白處，則當時過戶文件，楊有成之意係欲依約登記原告名義，並在代書製作完成之空白過戶文件上蓋章，吳貞吉代書利用楊有成信任代書而在空白過戶文件填入李信貴之名義，遭退件後，楊有成不肯再蓋章，遂遲至被告之父母亡故，仍無法蓋章。
(四)系爭買賣契約既無自耕能力之約定（即契約書上無記載），依法無效。
參、證據：
一、提出下列文件：
(一)系爭土地舊地號（二三之一三地號）登記簿謄本之影本一件。
(二)系爭土地舊地號（二三之一四地號）登記簿謄本之影本一件。
(三)原告之戶籍謄本二件（新舊各一件）。
(四)臺灣高等法院八十一年上更㈠字第三二三號民事判決影本一件。
(五)最高法院八十二年台上字第二二七○號民事判決影本一件。
(六)台灣省自來水股份有限公司第一區管理處九十年十一月二十一日九十台水一總字第一○二三七號函附「協調會記錄」影本一件。
二、聲請向下列行庫調取原告所簽發之支票：
(一)向合作金庫不詳支庫調取發票人為原告、票號ＡＣ九二六○三○號、面額四百六十萬元之支票。
(二)向台灣銀行調取票號ＢＤ0000000號、面額六百八十萬元之支票。
(三)向彰化銀行不詳分行調取發票人為原告、票號ＢＪ0000000號、面額一百五十萬元之支票。
(四)向基隆市第一信用合作社調取票號ＦＣ0000000號、面額八百十萬元之支票。
三、聲請命原告提出楊有成之印鑑證明書、戶籍謄本及系爭土地之所有權狀。
四、聲請向下列機關函查：
(一)向基隆市安樂區公所函查：該公所於八十年五、六月間是否曾核發李信貴之自耕能力證明。
(二)向基隆市稅捐稽徵處函查：李信貴、楊有成是否曾於八十年六、七月間向該處申報土地增值稅及該土地增值稅申報案是否核定；核定後申請人有無繳納；如未繳納，是否申請註銷；如有申請註銷，其理由何在。
丙、本院依職權調閱本院六十三年度(證)字第四一八○號公證卷宗。理 由
一、本件原告主張：渠與被告之被繼承人（即被告之父）楊有成於八十年六月十六日簽訂「不動產預定買賣契約書」，由渠向楊有成買受楊有成所有之系爭土地，雙方並約定：訂約時即應將過戶證件交由代書辦理過戶手續，後因故未辦妥登記，而楊有成已於八十四年十月間死亡，其遺產由配偶楊林緣及被告等七名子女共同繼承，嗣楊林緣又於九十年三月間死亡，楊林緣之應繼分再轉由被告等七名子女共同繼承；被告等七名子女已於九十一年十二月二日辦妥系爭土地之繼承登記，每人繼承應有部分各七分之一；經原告以郵局存證信函通知被告等人辦理系爭土地所有權移轉登記，除被告外其餘六名繼承人均已依約將繼承系爭土地之應有部分移轉予原告，惟獨被告拒絕配合辦理，迭經原告催告，迄今仍置之不理等情，故依「不動產定買賣契約」及民法第三百四十八條之規定，訴請被告辦理系爭土地應有部分之移轉登記。
二、被告則以：伊父楊有成究竟有無與原告簽訂「不動產預定買賣契約書」，出賣系爭土地，原告是否已付清買賣價金，均有可疑；又買賣契約違反簽約當時之土地法第三十條之規定，應屬無效（即質疑買賣契約是否真正、買賣價金是否已經給付及買賣契約是否有效）等語，資為抗辯。
三、查原告主張：渠與被告之被繼承人（即被告之父）楊有成於八十年六月十六日簽訂「不動產預定買賣契約書」，由渠向楊有成買受楊有成所有之系爭土地，雙方並約定：訂約時即應將過戶證件交由代書辦理過戶手續等事實，業據提出原告與楊有成於八十年六月十六日簽訂之「不動產預定買賣契約書」一件為證，經核屬實，並經證人即於八十年六月十六日代原告與楊有成書寫「不動產預定買賣契約書」之土地代書吳貞吉證稱屬實，此外參以被告以外之其他繼承人均已依約將繼承系爭土地之應有部分移轉予原告，為被告所不爭，衡之常情，如原告未向楊有成買受系爭土地，楊有成之其他繼承人豈肯將繼承系爭土地之應有部分移轉予原告？足認原告應確有與楊有成簽訂「不動產預定買賣契約書」，向楊有成買受系爭土地，原告此部分之主張應堪信為真實。反之，被告各項質疑（如被告陳述欄所載），或出於誤會（因未被告知）或出於推測（因不知實情）或出於訴訟技巧之應用，均與事實不符，不足採取。
四、次查原告與楊有成簽訂之「不動產預定買賣契約」，被告主張其違反訂約當時之土地法第三十條之規定，應屬無效，原告則主張應屬有效，本院審理結果亦認為應屬有效，茲詳述理由如下：
(一)查八十年六月十六日原告與楊有成簽訂「不動產預定買賣契約書」時之土地法第三十條固規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，最高法院六十五年十二月七日民庭庭推總會議決議亦決議：「土地法第三十條係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，關於約定負擔移轉該項土地所有權之債務之債權行為（如買賣、互易、贈與等契約），並不在限制之列，故約定出售私有農地於無自耕能力之人者，其所定之農地買賣契約（債權契約）尚不能認係違反強制規定依民法第七十一條前段應屬無效。惟此項買賣契約所約定之給付，既為移轉私有農地之所有權於無自耕能力之人，屬於違反強制規定之行為，即屬法律上之給付不能，亦即客觀的給付不能（自始不能），依民法第二百四十六條第一項規定以不能給付為契約標的者，其契約為無效。因之此項約定出售私有農地於無自耕能力之人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，其契約應屬無效。」，最高法院六十六年臺上字第二六五五號判例亦表示：「查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效，如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。」，固屬實情（今則因法律修正已經刪除矣），為本院所已知。
(二)惟查原告與楊有成簽訂買賣契約時，已約定：「本件買賣登記，甲方（指原告）得指定權利人，乙方（指楊有成）決無異議。」，此有原告與楊有成於八十年六月十六日所簽訂之「不動產預定買賣契約書」一件在卷可稽；而該「不動產預定買賣契約書」乃土地代書吳貞吉以印刷好之契約書填寫而成，內容本不完全，自不能以該契約書上無明確記載「指定登記予有自耕能力之人○○○」或類似之文字，即認為當事人無該等約定；何況，訂約後未幾之八十年六月三十日，原告即以李信貴為買受人，向主管之地政機關遞件申請辦理移轉登記，且係由代書吳貞吉代辦，此亦據原告提出土地登記申請書影本一件（含「買賣所有權移轉契約書」影本等附件）為證，有該土地登記申請書影本（含「買賣所有權移轉契約書」影本等附件）在卷可稽，自堪信為真實；如原告與楊有成無「指定有自耕能力之李信貴為登記名義人」之約定，代書吳貞吉豈會以李信貴為買受人，向地政機關遞件申辦移轉登記？又吳貞吉乃專業之土地代書，應知當時「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」，否則其何不逕以原告為買受人，向地政機關遞件申辦移轉登記？而以李信貴為買受人，向地政機關遞件申辦移轉登記？由此足見原告與楊有成簽訂買賣契約時，應有「指定有自耕能力之李信貴為登記名義人」之約定，無可置疑。被告主張：原告與楊有成簽訂之「不動產預定買賣契約」違反簽約當時之土地法第三十條之規定，應屬無效云云，自不可採。
(三)至原告之所以久未完成系爭土地之移轉登記手續，並非李信貴無自耕能力，而係因系爭土地有部分被台灣省自來水股份有限公司占為新山水庫用地，因「自來水公司委由基隆市政府地政科協辦洽購部分土地作為新山水庫用地」，而自來水公司久未解決處理，以致基隆市稅捐稽徵處通知申請人補送「土地分算通知書」，申請人無法補送，致遭基隆市稅捐稽徵處退件所致，此有原告提出之土地登記申請書（含「買賣所有權移轉契約書」影本等附件）及基隆市稅捐處八十年八月二日八十基稅財字第四一七六六號函影本各一件在卷可稽，並經證人吳貞吉證稱屬實，尤其由被告提出之台灣省自來水股份有限公司第一區管理處九十年十一月二十一日九十台水一總字第一○二三七號函所附「協調會記錄」所載，更可知原告確係因自來水公司之因素，而無法完成系爭土地移轉登記手續。被告懷疑係李信貴無自耕能力，致未能完成系爭土地之移轉登記手續云云，並非事實，自不可採。
(四)故被告主張：原告與楊有成簽訂買賣契約時，並無自耕能力，雖為原告所不爭，應堪信為真實；而系爭土地之地目亦確為「旱」，為私有農地，亦有系爭土地之登記謄本在卷可稽；惟原告與楊有成簽訂買賣系爭土地契約時，有約定「指定有自耕能力之李信貴為登記名義人」，該買賣契約應屬合法有效。被告抗辯：簽約當時原告並無自耕能力，且契約未約定得由有自耕能力之人為登記名義人，又由系爭土地之應有部分七分之六於九十二年四月二十一日登記為原告所有，足證如有買賣契約，當時應係約定系爭土地逕登記原告名義。而因原告欠缺自耕能力，本件買賣契約自始無效云云，並不可採。
五、再查原告主張：渠已付清全部之買賣價金之事實，亦據原告提出原告與楊有成於八十年六月十六日簽訂之「不動產預定買賣契約書」一件（其上載有「訂金收到現金參佰萬元及台支支票號ＢＤ0000000號陸佰捌拾萬元正、合庫支票號碼ＡＣ九二六○三○號肆佰陸拾萬元正、一信支票號碼ＦＣ0000000號捌佰壹拾萬元正、彰化銀行支票號碼ＢＪ0000000號壹佰伍拾萬元正、以上共計貳仟肆佰萬元正。」等文字）、原告與楊有成等人於八十年十二月五日簽訂之「協議書」影本一件、支票影本九張及存根影本十張、違章案件罰鍰繳款書及八十四年度遺產稅繳款書影本各一件、計算書影本一件、楊火爐於九十二年二月二十八日出具之「同意書」影本一件、徵（購）收土地補償費清冊影本一件、計算書影本一件、原告於基隆市第一信用合作社愛三路分社之支票存款帳戶彙整表一張及原告於基隆市第一信用合作社之「支存帳卡明細表」影本一張為證，經核屬實，並經證人吳貞吉證稱屬實，且被告對於該等文書證物亦未否認其真正，更有部分為公文書，應屬真實無疑，原告此部分之主張同堪信為真實。反之，被告各項質疑（如被告陳述欄所載），或出於誤會（因未被告知）或出於推測（因不知實情）或出於訴訟技巧之應用，均與事實不符，並不足取。
六、綜上所述，原告確有於八十年六月十六日與被告之被繼承人（即被告之父）楊有成簽訂「不動產預定買賣契約書」，向楊有成買受系爭土地，所簽訂之買賣契約並無違反當時之土地法第三十條之規定，應屬有效，且原告業已付清全部之買賣價金；而原出賣人楊有成及其配偶楊林緣業已死亡，被告等七名子女為其等之繼承人，依法繼承楊有成及楊林緣之遺產（權利義務），被告以外之其他繼承人並已將繼承系爭土地之應有部分移轉予原告，僅被告經原告催告，迄未配合辦理，為被告所不爭，並有原告於九十一年九月二十七日寄給被告等七人之基隆郵局第一二五○號存證信函及收件回執影本各一件、原告於九十一年十月十五日寄給被告之基隆郵局第一二八七號存證信函及收件回執影本各一件及原告於九十二年四月二十五日寄給被告之基隆郵局愛三路郵局第四七九號存證信函影本一件在卷可稽，從而原告依繼承及買賣之法律關係，訴請被告將繼承系爭土地之應有部分移轉予原告，自屬正當，應予准許。
七、本件結論已明，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，已與結論無關，故不再一一論究，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十 月 十六 日
民事庭法 官 林 金 發右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（應附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 十六 日
法院書記官 溫 麗 燕