臺灣基隆地方法院民事判決 九十二年度訴字第三號
原 告 戊○○
丁○○丙○○訴訟代理人 林宇文律師複代理人 林達傑律師被 告 子○○ 籍設
現居己○○○ 住基乙○○○ 住臺甲○○○ 住基壬○○ 住基丑○○ 住桃辛○○ 住基卯○○ 住臺辰○○ 住臺右二人共同訴訟代理人 楊進興律師被 告 癸○○ 住基
寅○○ 住基
現庚○○ 住臺
現右當事人間請求移轉土地所有權事件，本院於中華民國九十二年九月九日辯論終結，茲判決如左：
主 文被告應就坐落基隆市○○區○○○段西勢內寮小段五四地號土地辦理繼承登記後，將之移轉為原告所有（每人應有部分各三分之一）。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
(一)基隆市○○區○○○段西勢內寮小段五四地號土地（地目田，面積九百五十五平方公尺，下稱系爭土地），原係被告等人之被繼承人詹石碇所有，於民國（下同）七十八年一月十三日出售予原告三人，價金新臺幣（下同）五十七萬七千八百元。原告三人業已付清全部價款，惟因系爭土地為田地，買賣契約成立時受限於土地法之規定而無從辦理所有權移轉登記，故雙方特於買賣契約第四條第二款約定「至於土地移轉，俟甲方（即原告）取得自耕農自耕證明時即辦理土地過戶，：：：」，此有原告與被告之被繼承人詹石碇所訂立之「不動產買賣預定契約書」可稽。
(二)查民法第二百四十六條第一項規定「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」，是以前揭「不動產買賣預定契約」因雙方特別約定土地之移轉須俟買受人取得自耕農自耕證明時方辦理過戶，係屬民法第二百四十六條第一項但書之情形，故該「不動產買賣預定契約」當屬有效。茲查八十九年一月二十六日刪除土地法第三十條第一項之規定，即私有農地所有權之移轉，不再以受讓人須有自耕能力為限。今此等限制既已消失，原告三人自得訴請詹石碇依前開「不動產買賣預定契約」移轉系爭土地所有權予原告。
(三)因前開「不動產買賣預定契約」之出賣人詹石碇已經死亡，被告等人為其繼承人，而被告等人尚未就詹石碇之遺產辦理繼承登記，則依民法第一千一百四十八條規定「繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上一切權利義務」，故被告等人自應移轉系爭土地所有權予原告三人。
(四)被告卯○○、辰○○雖辯稱系爭土地買賣契約是否真正，且該買契約具有無效之情形云云，並不可採，理由如下：
(１)查本件買賣契約，據到庭之被告辛○○供稱：係其父詹石碇生前出售予原告三人，其餘被告就此亦無意見，可知本件買賣契約確為詹石碇與原告三人所訂立，並無疑問，被告二人徒以詹石碇生前未交待出售系爭土地之事，而否認契約之真正，純屬出於臆測，委不足採。
(２)次查，系爭買賣契約第四條第二款即約定「至於土地移轉，俟甲方（即原告三人）取得自耕農自耕證明時即辦理土地過戶，同時撤銷抵押權設定。」，可知本件買賣契約於訂立時雙方即約定俟原告取得自耕能力之證明時再辦理產權過戶，參照民法第二百四十六條第一項之規定「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」，本件契約係屬於民法第二百四十六條第一項但書之情形而為有效。故被告自應本於有效之買賣契約，承受詹石碇之義務，辦理系爭土地之產權移轉登記予原告。
三、證據：提出下列文件為證。
(一)原告與被告之被繼承人詹石碇於七十八年一月十三日簽訂之「不動產買賣預定契約書」一件（影本附卷）。
(二)系爭土地之登記謄本之影本一件。
(三)被告之被繼承人詹石碇之繼承系統表一件。
(四)詹石碇全戶之舊戶籍謄本及詹石碇之繼承人之戶籍謄本各一件。
(五)被繼承人詹石碇死亡後之遺產稅核定通知書影本一件（二張）。
乙、被告方面：
一、子○○、乙○○○、壬○○、辛○○部分：被告四人未於最後言詞辯論期日到場，惟前曾到場為聲明及陳述如後：
(一)原告提出之「不動產買賣預定契約書」為真正。
(二)伊等同意將該給原告的部分過戶給原告。
(三)伊等於訂約後本即樂意將系爭土地過戶予原告，以前係礙於法令規定，才耽擱至今，現既已不須檢附自耕能力證明書，伊等願意過戶予原告，惟過戶所需之稅費應由原告負擔才合理。
二、卯○○、辰○○部分：
(一)聲明：
(１)駁回原告之訴。
(２)訴訟費用由原告負擔。
(二)陳述：
(１)被告之父親詹石碇生前從未交待系爭土地與他人或原告有何糾紛情事，亦未提及有出售他人情事，故原告所提本件買賣契約是否真正，請原告依法負舉證責任。
(２)按「耕地之使用，應符合區域計畫法使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉鞥記。」，農業發展條例第三十一條定有明文。本件系爭土地之使用是否符合使用分區管制規定，不無疑義，自應予以查明（此點應由原告負舉證責任），否則自應駁回原告之訴。
(３)按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，故約定出賣私有農地於無自耕能力之人之買賣契約，：：：其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變更為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變更為非農地，亦不能使無效之契約成為有效。」（參見最高法院六十六年度臺上字第二六五五號判例）。本件原告主張買受系爭土地時，約定於嗣後取得自耕能力證明時，再辦理過戶。但查原告迄今仍無取得自耕能力，且系爭土地縱然因法令變更而不須自耕能力，但亦不能使無效之契約變成有效。故原告之訴顯無理由。
(三)證據：被告未聲明。
三、己○○○、甲○○○、丑○○、癸○○、寅○○、庚○○部分：被告六人始終未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
理 由
一、本件被告除卯○○及辰○○二人外，其餘或始終未於言詞辯論期日到場，或前曾到場，但未於最後言詞辯論期日到場，惟均無民事訴訟法第三百八十六條所列之各種情形，爰准原告聲請，此部分由其一造辯論而為判決，先予敘明。
二、原告主張：渠等於七十八年一月十三日與被告之被繼承人詹石碇簽訂「不動產買賣預定契約書」，由渠等向詹石碇買受系爭土地，約定價金為五十七萬七千八百元，並約定系爭土地「：：：俟甲方（即原告）取得自耕農自耕證明時即辦理土地過戶，：：：」，及渠等已付清全部價金等情，業據提出渠等與被告之被繼承人詹石碇於七十八年一月十三日簽訂之「不動產買賣預定契約書」一件、詹石碇之繼承系統表一件、詹石碇全戶之舊戶籍謄本及詹石碇之繼承人之戶籍謄本各一件為證，經核屬實，且為到場之被告子○○、乙○○○、壬○○、辛○○自認屬實（就買賣契約書部分）或不爭執其為真實（就渠等為詹石碇之繼承人及原告已付清價金部分），原告此部分之主張自堪信為真實。被告卯○○、辰○○二人抗辯：渠等之父親詹石碇生前從未交待系爭土地與他人或原告有何糾紛情事，亦未提及有出售他人情事，故原告所提本件買賣契約是否真正，請原告依法負舉證責任云云，自不可採，無庸贅論。
三、至被告卯○○、辰○○二人抗辯：原告與詹石碇所簽訂之「私有農地買賣契約」違反簽約當時之土地法第三十條規定，應為無效，及依農業發展條例第三十一條規定「耕地之使用，應符合區域計畫法使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉移記。」，本件系爭土地之使用是否符合使用分區管制規定，不無疑義，應由原告負舉證責任，否則應駁回原告之訴云云，是否可採，詳述如下：
(一)按「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。」違反之者，其所有權之移轉無效，八十九年一月二十六日修正公布前之土地法第三十條定有明文。故買賣契約當事人如約定將私有農地所有權移轉予無自耕能力之買受人，自係「以不能之給付」為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項本文之規定，其買賣契約應為無效。惟民法第二百四十六條第一項但書亦規定「其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」，故買賣契約當事人雖約定將私有農地所有權移轉予無自耕能力之買受人，但約定於將來買受人取得自耕能力時再移轉者（其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者），其買賣契約仍為有效。本件原告等人與被告之被繼承人詹石碇簽約買受系爭土地時雖無自耕能力（此為原告所不爭），惟曾約定系爭土地之移轉「：：：俟甲方（即原告）取得自耕農自耕證明時即辦理土地過戶，：：：」，已如前述，故原告等人與被告之被繼承人詹石碇簽訂買受系爭土地之契約，仍為有效，被告此部分之抗辯並不可採。
(二)次按「耕地之使用，應符合區域計畫法使用分區管制之相關法令規定，始得辦理所有權移轉移記。」，農業發展條例第三十一條本文固定有明文。惟我國之農地政策，自八十九年一月二十六日修正土地法，刪除該法第三十條後，已自原來之「農有農用」改為「不限農有，但限於農用」，即農地開放自由買賣，但嚴格限於農用，並定有許多取締之規定，以資規範。農業發展條例第三十一條之意旨，並非規定耕地仍應限制移轉予有自耕能力之人，而係「耕地之使用，應符合區域計畫法使用分區管制之相關法令規定」，以免耕地變更為非農業使用，且「耕地之使用，是否符合區域計畫法使用分區管制之相關法令規定」，乃應由農業主管機關審查認定，係主管機關之職權，並非法院之職權，如謂法院於判決耕地移轉登記時亦應審查「耕地之使用是否符合區域計畫法使用分區管制之相關法令規定」，豈非由法院取代主管機關之職權，審查承受人是否按區域計畫法使用分區管制之相關法令規定使用耕地？尤其買受人如不得承受耕地，則其尚不能使用耕地，何有「耕地之使用應符合區域計畫法使用分區管制之相關法令規定」之可言？由此尤足見農業發展條例第三十一條之本旨應非如被告所言。被告抗辯：本件系爭土地之使用是否符合使用分區管制規定，不無疑義，應由原告負舉證責任，否則應駁回原告之訴云云，亦不可採。
四、綜上所述，被告等之被繼承人詹石碇既將系爭土地出賣予原告，雙方所簽定之買賣契約為合法有效，被告並已付清價金，而詹石碇業已死亡，被告等既為詹石碇之繼承人，自應依約就系爭土地辦理繼承登記後，將之移轉為原告所有，從而原告訴請被告應就系爭土地辦理繼承登記後，將之移轉為原告所有，自屬正當，應予准許。又原告三人與被告之被繼承人詹石碇簽訂「不動產買賣預定契約書」時，雖未約定應將系爭土地分別移轉予原告每人「應有部分」各三分之一，惟原告既同意僅移轉「應有部分」每人各三分之一，且系爭土地依現行法亦非不可分，從而原告請求移轉予原告每人「應有部分」各三分之一，亦無不可，應併准許之。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項本文，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十三 日
民事庭法 官 林 金 發右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，應於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十三 日
法院書記官 溫 麗 燕