臺灣基隆地方法院民事判決 九十三年度基簡字第二九○號
原 告 基隆市政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 基隆市銀樓商業同業公會法定代理人 甲○○訴訟代理人 楊思勤律師複代理人 林達傑律師右當事人間請求土地使用補償金事件，本院於中華民國九十三年七月一日辯論終結，茲判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣捌萬柒仟柒佰參拾捌元及自民國九十三年五月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元，由被告負擔新臺幣壹仟元，餘由原告負擔。
本判決命被告給付部分，得為假執行。但被告如以新臺幣捌萬柒仟柒佰參拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件原告主張：被告前向原告購買坐落於基隆市所有（由原告管理）「基隆市○○區○○段二小段一九六地號土地」（下稱系爭土地）上門牌號碼「基隆市○○區○○路九十之三號房屋」（下稱系爭房屋），未依原告六十八年三月二十一日「六八基府財產字第一四五一○號」配售函說明二規定（性質為買賣契約之一部分）向原告承租房屋基地繳交租金，然按「無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念」（參見最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例），被告使用系爭土地未支付對價予原告，自受有相當於租金之利益，原告則受有相當於租金之損害，故原告自得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之利益。查系爭房屋依建物登記謄本所示，面積（含公共設施）合計為四九‧八八平方公尺，自民國（下同）七十五年七月一日起至九十二年十二月三十一日止，依原告七十九年十一月二十一日「七九基府財產字第七六○七九號」函所示減半徵收及各樓層負擔方式，並依歷年之租金率計算，被告共積欠土地使用補償金計二十八萬六千零八十六元（詳如準備書狀所附計算表所示），詎被告始終不為給付，為此提起本件訴訟，請求判命被告如數給付原告二十八萬六千零八十六元及加給自起訴狀繕本送達被告之翌日（即九十三年五月十八日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：(一)被告所有系爭房屋固係於七十年四月間向原告所承購，惟其所謂之基地實係旭川河，亦即系爭房屋係建於旭川河上，故縱認旭川河為原告所有，然依最高法院四十八年度臺上字第一四五七號判例：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開，同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」故被告所有之系爭房屋使用原告所有系爭土地，並非無權占有；此外，雙方對於租賃契約之主要內容（即租金）尚未有一致之意思表示，租賃契約自尚未成立，被告係基於「使用借貸」之法律關係使用系爭土地甚明；依民法第四百六十四條規定，使用借貸為「無償契約」，既為無償，則原告何有向被告收取土地使用補償金之權利可言？且該判例亦認：「至於土地承買人雖得同時對於房屋買受人請求使用土地之對價，亦為另一問題」。(二)原告雖以依照投標須知第十八條規定：「承購人應於買賣成立當日起，負擔承購標的物之稅捐及分攤本大樓管理費用，並依規定租用市有基地繳納租金。」及「被告無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，：：：原告自得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之利益。」云云，惟查：原告一面主張被告應給付「土地使用補償金」，一面又主張被告應給付「租金」，已不無互相矛盾之嫌。且依照最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議：「土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開，同時或先後出賣時，依本院四十八年度臺上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對於土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。」故縱認兩造間之法律關係係屬租賃，惟在訴請法院裁判之前，原告不得按自己片面規定，請求被告給付租金，否則即違反「私法上契約之成立須經雙方當事人對立之意思表示一致」之特性，自非法之所許。又無論被告房屋使用系爭土地係屬「使用借貸」或「租賃」，被告俱非無權占有，自無不當得利之問題可言。(三)兩造非但無租金之約定，且亦未就「租金之增減」有何特別約定，依照最高法院四十七年臺上字第一一五二號判例：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。」故原告縱使得向被告請求給付租金，然租金之昇降，依民法第四百四十二條規定，亦須因不動產價值之昇降，當事人始得聲請法院增減之，其在未聲請法院增減租金以前，仍應按原約定之租金收取。本件被告係於七十年四月間向原告承購系爭房屋，而系爭土地於七十年四月間之公告地價為每平方公尺八千四百七十元，即使按原告主張之年租率百分之四計算，每年之租金亦僅為一千六百七十四元而已，此後原告並未聲請法院因當期地價之昇值而調昇，自不容原告片面自行調昇。換言之，原告在未聲請法院增加租金之前，充其量亦僅能按七十年四月間當期公告地價每平方公尺八千四百七十元及年租率百分之四計算之租金一千六百七十四元收取，超過該部分之請求，顯非合法。(四)又原告於九十三年五月五日始提起本件訴訟，故縱認原告請求租金為合法，惟其請求權時效期間為五年，其在八十八年五月五日以前之租金請求權已罹於消滅時效而消滅，從而被告縱應給付原告租金，原告亦僅能按照上開計算方式，請求自八十八年五月至九十三年五月共五年之租金，計八千三百七十元而已，超過該部分之請求，自無理由等語，資為抗辯。聲明駁回原告之訴。並陳明如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
三、查原告主張：被告前向原告購買坐落於基隆市所有（由原告管理）系爭土地上之系爭房屋，未依原告六十八年三月二十一日「六八基府財產字第一四五一○號」配售函說明二之規定（性質為買賣契約之一部分）向原告承租房屋基地，繳交租金（原告似指被告無權占有，惟始終未曾明示）等事實，為被告所不爭（被告僅爭執係使用借貸，並非無權占有，如前二、所述），並有系爭土地及系爭房屋之登記謄本各一件、原告六十八年三月二十一日六八基府財產字第一四五一○號函影本一件附卷可稽，原告此部分之主張自堪信為真實。
四、按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，向來法院實務上之見解，認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當之代價，故其法律關係之性質，當屬租賃（參見最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例及最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議）。八十八年四月二十一日修正公布（自八十九年五月五日起施行）之民法第四百二十五條之一並予以明文規定。本件系爭土地及系爭房屋原均為基隆市所有，而由原告管理（依法原告得行使所有權人之權利），而原告僅出售系爭房屋予被告（為兩造所不爭，並有系爭土地及系爭房屋之登記謄本各一件在卷可稽），依上開說明，本可推定兩造對於系爭房屋之基地（即系爭土地）有租賃關係存在。惟查：被告始終拒絕依原告六十八年三月二十一日「六八基府財產字第一四五一○號」函說明二之規定（性質為買賣契約之一部分）與原告簽訂基地租賃契約，向原告承租房屋基地，繳交租金；原告亦始終未以被告違反買賣契約之約定（即租用市有基地繳納租金），對被告表示解除買賣契約，或訴請被告給付租金，亦為兩造所不爭，故尚難認被告對於系爭房屋之基地（即系爭土地）有租賃關係存在，而應認為被告乃無權使用系爭土地。被告既引用最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例，認其使用系爭土地「並非無權占有」（即認兩造間應有最高法院所指之「租賃關係」存在），而兩造間又無「使用借貸」之意思表示相合致，故被告抗辯：其使用系爭土地係基於「使用借貸」之法律關係，並非無權占有云云，自不可採。
五、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金利益，為社會通常之觀念。」（參見最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例）。本件被告既無權使用基隆市所有之系爭土地，自可能獲有相當於租金之利益，而使基隆市受有相當於租金之損害，如前所述，從而原告（依法原告得行使所有權人之權利）依民法第一百七十九條之規定，請求被告如數返還，核有依據。被告抗辯：原告一面主張被告應給付「土地使用補償金」，一面又主張被告應給付「租金」，已不無互相矛盾之嫌；且依照最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議，縱認兩造間之法律關係係屬租賃，惟在訴請法院裁判以前，原告不得按自己片面規定，請求被告給付租金，否則即違反「私法上契約之成立須經雙方當事人對立之意思表示一致」之特性，自非法之所許；及無論被告使用系爭土地係屬「使用借貸」或「租賃」，被告俱非無權占有，自無不當得利之問題可言云云，自不可採。茲尚應審究者為原告請求之金額應為若干？以及已罹於消滅時效部分，原告得否請求？以下再分述之：
(一)查原告主張：系爭房屋依建物登記謄本所示，面積（含公共設施）合計為四九‧八八平方公尺，自七十五年七月一日起至九十二年十二月三十一日止，依原告七十九年十一月二十一日「七九基府財產字第七六○七九號」函所示減半徵收及各樓層負擔方式，並依歷年之租金率計算，被告應支付之土地使用補償金為二十八萬六千零八十六元（詳如起訴狀所附計算表所示）等情，已據提出「基隆市政府經管市有土地租金及使用補償金計算表」一張為證，經核並無計算錯誤；且綜觀歷年來國內之經濟景氣狀況及基隆地區之地價行情，原告用以計算之公告地價（七十七年五月一日為每平方公尺五萬四千元，八十年七月一日調高為每平方公尺六萬五千元，八十三年七月一日再調高為每平方公尺六萬六千二百元，八十六年七月一日調高為每平方公尺七萬一千元後，迄今未再調整），尚屬偏低，並無過高；而系爭房屋基地（即系爭土地）因係作為水溝（即旭川河）使用，原告已予減半計算，租金率亦依上級政府之規定，故其所算得之租金或相當租金之損害金，尚屬相當，並無過高。而原告係依不當得利之規定，請求被告返還「相當租金之利益」，並非請求被告給付「租金」，並無民法第四百四十二條之適用。被告抗辯：兩造非但無租金之約定，且亦未就「租金之增減」有何特別約定，依照最高法院四十七年臺上字第一一五二號判例意旨，縱認原告得向被告請求給付租金，然其係於七十年四月間向原告承購系爭房屋，而系爭土地於七十年四月間之公告地價為每平方公尺八千四百七十元，即使按原告主張之年租率百分之四計算，每年之租金亦僅為一千六百七十四元而已，此後原告並未聲請法院因當期地價之昇值而調昇，自不容原告片面自行調昇。換言之，原告在未聲請法院增加租金以前，充其量亦僅能按七十年四月間當期公告地價每平方公尺八千四百七十元及年租率百分之四計算之租金一千六百七十四元收取，超過該部分之請求，顯非合法云云，自不可採。
(二)次按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」民法第一百二十六條定有明文。又「無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則請求返還。」（參見最高法院四十九年臺上字第一七三○號判例及六十五年度第五次民庭庭推總會議決定(二)）。本件原告既係依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益，且經被告為消滅時效之抗辯，則原告對於八十七年十二月三十一日以前相當租金之補償金債權之請求權，因已逾五年而告消滅，被告得拒絕給付（參見民法第一百四十四條第一項規定），故原告此部分之請求應不准許。又原告出租基隆市有土地，收取租金，係每半年一次，於每年一月、七月分兩期收取，亦即每年一月一日至六月三十日之租金，須至七月一日以後始可向承租人收取，每年七月一日至十二月三十一日之租金，須至翌年一月一日以後始可向承租人收取，故八十八年一月一日至八十八年六月三十日之租金或相當於租金之損害金，於原告在九十三年五月五日（實為九十三年五月六日）訴請被告給付時，尚未逾五年，原告之請求權並未罹於時效，被告不得拒絕給付。被告抗辯：原告於九十三年五月五日（實為九十三年五月六日）始提起本件訴訟，故縱認原告請求租金為合法，惟其請求權時效期間為五年，其在八十八年五月五日以前之租金請求權已罹於消滅時效而消滅，從而被告縱應給付原告租金，原告亦僅能請求自八十八年五月至九十三年五月共五年之租金，計八千三百七十元而已，超過該部分之請求，自無理由云云，亦不可採。
五、綜上，被告應給付原告八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止共五年相當於租金之土地使用補償金計八萬七千七百三十八元及自九十三年五月十八日（即起訴狀繕本送達被告之翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息。從而原告之請求，以此部分為限為有理由，逾此部分之請求即無理由，應不准許。又本件原告雖僅請求至九十二年十二月三十一日止之「相當於租金之損害金」，惟被告於九十三年一月一日之後仍繼續無權使用系爭土地，受有相當於租金之利益，使基隆市受有相當於租金之損害，依法仍應返還基隆市（由原告行使所有權人之權利）「相當於租金之損害金」，被告並非已無給付之義務；被告實應與原告洽訂租約，約明租金，以免將來再次涉訟，請被告參考辦理。
六、訴訟費用（裁判費）三千零九十元，依民事訴訟法第七十九條規定，命兩造依比例負擔，爰一併確定其數額如主文第三項所示。
七、本件命被告給付部分，係「就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟（關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者）適用簡易程序所為被告敗訴之判決」，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。又被告亦陳明：如受不利益之判決，願供擔保免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之擔保金額，一併准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由、一部分無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 十五 日
基隆簡易庭法 官 林 金 發右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於本院合議庭。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 十五 日
法院書記官 溫 麗 燕