臺灣基隆地方法院民事判決 九十三年度簡上字第三五號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 基隆市政府法定代理人 甲○○訴訟代理人 王瀅雅律師當事人間請求土地使用補償金事件，上訴人對於中華民國九十三年三月三日臺灣基隆地方法院基隆簡易庭九十二年度基簡字第六二○號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於九十三年七月五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹拾叁萬捌仟捌佰玖拾玖元及其利息部分與該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院。但以因維持審級制度認為必要時為限。前項情形，應予當事人陳述意見之機會，如兩造同意願由第二審法院就該事件為裁判者，應自為判決；此規定在簡易程序第一審裁判之上訴程序亦有適用，民事訴訟法第四百三十六條之一第三項準用同法第四百五十一條第一項、第二項定有明文。有關本件上訴人陳稱原審並未將被上訴人於原審提出之民國九十二年十二月十八日準備書狀繕本送達伊收受，致伊無從查悉對造攻擊方法而為防禦乙節，經本院查閱原審卷宗，原審法官雖有批示「正本附卷，繕本送被告」，但實際上準備書狀繕本並未依法送達上訴人，堪認上訴人此部分之抗辯，非無所據。嗣經本院受命法官於九十三年五月十九日準備程序中當庭交付上訴人上開書狀繕本，上訴人對此並未於準備程序、言詞辯論程序表示異議，並為本案之言詞辯論求為實體判決，故本院認本件並無維持審級制度發回原法院之必要，依法仍應自為判決，合先敘明。
二、被上訴人主張：伊前因進行旭川河之整建，於河川上加蓋後，乃以所有之基隆市○○區○○段○○段○○○○號、二小段一九六地號、三小段四六地號等三筆土地，與臺灣土地開發信託投資股份有限公司（下稱臺開公司）合建，而於六十七年十一月二十四日興建完成「親民」、「至善」與「明德」等三棟大樓。前開大樓完工後，其中一百七十二戶配售予原拆遷戶，其餘二百十六戶則進行標售，並於六十八年三月二十一日「六八基府財產字第一四五一○號」配售函之說明二及投標須知第十八條明訂承購人於房屋買賣成立當日起租用市有基地繳納租金。嗣因配、標售戶陳情希望免繳租金，被上訴人為減輕地上物所有人之負擔，乃於七十九年十一月二十一日以「七九基府財產字第七六○七九號」函，同意照公有基地租金標準減半收取租金，並依各戶之地上房屋建物產權登記面積，以一樓負擔百分之三十，二、三、四樓各負擔百分之二十之方式，附屬公共設施面積部分，則由一、二、三、四樓各負擔百分之二十之方式計算租金及土地使用補償金。查坐落基隆市○○區○○段一小段一五四地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼基隆市○○區○○路八二之二號建物（下稱系爭房屋）為上訴人所標購取得所有權，伊於投標須知第十八條業已明確表示：「承購人應於買賣成立當日起，負擔承購標的物之稅捐及分攤本大樓管理費用，並依照規定租用市有基地繳納租金」，上訴人於投標時亦無異議而買受系爭房屋，故兩造雖未簽訂書面租賃契約，然應認已有租賃之合意而成立租約，伊自得請求上訴人給付租金。依照「七二基府財產字第六一七二九號」函，及「七三基府財產字第○一一七八號」函示，被上訴人並未同意減租九年。故依建物登記簿謄本所示，系爭房屋面積合計為八○‧八六平方公尺（六三‧二七平方公尺＋一七七六‧二八平方公尺×九九／一○○○○＝八○‧八六平方公尺），自標購日六十八年六月二十二日起至九十二年六月三十日止，依「七九基府財產字第七六○七九號」函示減半徵收及各樓層負擔方式計算，按歷年租金率計算，其計算方式如附表所示，上訴人共應給付被上訴人新臺幣（下同）四十三萬零九十五元，求為命上訴人如數給付租金及加付法定遲延利息之判決。原審為被上訴人勝訴判決，並依職權為假執行宣告，被上訴人於本院則為駁回上訴之聲明。
三、上訴人則以：系爭房屋係被上訴人在旭川河上加蓋後所標售，依最高法院之判例見解，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，足見伊並非無權占有；而因兩造對於使用系爭土地之對價即租金並未有一致之意思表示，亦未經法院裁判確認，租賃契約自未成立，依法當屬無償之使用借貸關係，伊自無給付租金之義務；被上訴人雖援引投標須知第十八條作為計算租金之依據，然該條約定為定型化約款，使被上訴人得片面調整租金，而無須依不動產價值昇降訴請法院增減租金，顯失公平而屬無效；另依民法租金短期時效之規定，被上訴人逾五年部分之租金請求權，已罹於時效而告消滅，並無再為請求之餘地等語，資為抗辯，而聲明廢棄原判決，駁回被上訴人在原審之訴及假執行之聲請。
四、經查：被上訴人前因進行旭川河之整建，於河川上加蓋後，乃以所有之基隆市○○區○○段一小段一五四地號、二小段一九六地號、三小段四六地號等三筆土地，與臺開公司合建，而於六十七年十一月二十四日興建完成「親民」、「至善」與「明德」等三棟大樓，其中一百七十二戶配售予原拆遷戶，其餘二百十六戶則進行標售，並於投標須知第十八條明訂承購人於房屋買賣成立當日起租用市有基地繳納租金。嗣因配、標售戶陳情希望免繳租金，被上訴人為減輕地上物所有人之負擔，乃於七十九年十一月二十一日以「七九基府財產字第七六○七九號」函，同意照公有基地租金標準減半收取租金，並依各戶之地上房屋建物產權登記面積，以一樓負擔百分之三十，二、三、四樓各負擔百分之二十之方式，附屬公共人為系爭房屋之標購戶等事實，不為兩造所爭，並有被上訴人提出之土地登記謄本、建物登記謄本、基隆市政府六八基府財產字第一四五一○號函、七二基府財產字第五五四六八號函、七二基府財產字第六一七二九號函、七三基府財產字第○一一七八號函、七四基府財產字第○七○八七號函、標售須知、七四基府財產字第三三四○一號函、七九基府財產字第七六○七九號函、歷年租金率、申報地價表為證，自堪信為真實。
五、被上訴人主張依上開投標須知第十八條之規定，兩造間就系爭土地存在租賃關係，上訴人應依約給付歷年租金。上訴人則辯稱兩造間就租賃對價從未達成一致之意思表示，應屬無償之使用借貸關係，且被上訴人從未訴請法院確認及調整租金數額，其片面計算之歷年租金無可採信，並提出民法租金五年短期時效而為抗辯。經查：
㈠、關於兩造間是否成立租賃契約方面：
１、最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例以：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，而房屋所有人繼續使用土地之法律關係，依最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議，認其性質屬租賃（最高法院九十二年度臺上字第一九八四號判決意旨參照）。又八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」規定，係將上開判例揭示之法理明文規定，故涉及土地及房屋讓與他人之情形，縱係發生於該條規定施行前，仍應依上開法理即增訂之民法第四百二十五條之一之內容辦理（最高法院九十二年度臺上字第四八七號判決意旨參照）。另不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第四百二十二條亦有明文。
２、查系爭土地為被上訴人所有，其投資興建完成系爭房屋後，僅將房屋出售而由上訴人標購取得所有權，依上開判例、判決意旨與民法增訂條文，被上訴人主張兩造間已成立不定期限之租賃契約，適法有據，上訴人辯稱此為無償使用借貸契約，顯無理由。
㈡、有關租金數額與計算方式方面：
１、上訴人雖以兩造間從未就使用土地之對價即租金達成合意，被上訴人依其片面解釋主張伊應給付租金，亦未依法訴請法院裁判確認租金數額，並無理由云云。然查，系爭房屋標售時，被上訴人業於投標須知第十八條明確表示：「承購人應於買賣成立當日起，負擔承購標的物之稅捐及分攤本大樓管理費用，並依照規定租用市有基地繳納租金」，上訴人於投標時無異議而買受系爭房屋，足見兩造業已合意以此規定作為租賃契約之租金計算方式，上訴人一再辯稱兩造間從未就租金數額達成合致之意思表示，容有誤會。
２、上訴人另以該投標須知僅記載依規定辦理租用市有基地繳納租金，並無具體內容，且被上訴人就事後之租金增減亦從未依法向法院訴請裁判，顯非適法；另上開投標須知任令被上訴人片面調整租金，應屬顯失公平之定型化約款而屬無效等語置辯。經查，上開投標須知雖如上訴人所辯稱並無租金之詳細計算方式，而被上訴人提出之相關公文函件亦係其經由民眾陳情所單方面訂定之租金計算標準，然兩造既已合意上訴人應「依照規定租用市有基地繳納租金」，則上訴人主張其歷來均比照國有土地之租金率（被上訴人提出之國有出租基地租金調整方案參照）訂定本件市有土地租金，上訴人應依此繳納租金乙節，尚非無據。上訴人雖另以民法第四百四十二條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」之規定，辯陳被上訴人歷年之租金調整並未依法訴請法院裁判云云。然「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力」（最高法院四十七年臺上字第一一五二號判例意旨參照），本件兩造約定上訴人應「依照規定租用市有基地繳納租金」，本即寓有賦予被上訴人依規定調整租金之權限，核非必待訴請法院裁判後始能增減租金數額。至上訴人日後能否以系爭土地價值降低，訴請法院減少租金，尚屬另事。
３、況我國實務上計算相當於土地租金之不當得利金額，按土地法第九十七條第一項之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。建築基地租金之計算，依土地法第一百零五條準用第九十七條規定，亦係按申報地價年息百分之十計算。而土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法第九十七條、土地法施行法第二十五條分別定有明文。土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管市縣地政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條定有明文。故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。本件被上訴人為減輕地上物所有人之負擔，於七十九年十一月二十一日以「七九基府財產字第七六○七九號」函，同意照公有基地租金標準減半收取租金，並依各戶之地上房屋建物產權登記面積，以一樓負擔百分三十，二、三、四樓各負擔百分之二十，附屬公共設施面積部分，則由一、二、三、四樓各負擔百分之二十之方式計算租金及土地使用補償金（以上各層租金持分綜計後之短差額，則平均分擔減收），亦即租金計算公式為：承租面積Ｘ當期申報地價Ｘ年息百分之五Ｘ５０％Ｘ樓層分擔＝年租金。相較實務上計算土地租金利益之上開土地法標準，被上訴人顯然已經提供一負擔較輕之市有基地租金率，並無上訴人一再質疑之片面調漲、顯失公平之情事，上訴人此部分之抗辯，亦無可採。
㈢、惟按：
１、利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。本件被上訴人係依租賃契約之法律關係請求上訴人返還租金，並於九十二年八月二十九日聲請對上訴人發支付命令，既經上訴人為時效抗辯，則被上訴人就其提出如附表所示八十七年八月二十九日（含）之前之租金債權請求權，自因已逾五年而告消滅，被上訴人此部分之請求，尚無可採。
２、被上訴人另以其出租基隆市市有基地之租金繳納給付期限，均為每半年收取一次，於每年一月、七月分兩期繳納，並提出基隆市市市有基地租賃契約第四條及九十一年十二月十九日公布之「基隆市市有非公用不動產租賃作業程序」第十六條：「租金之繳納為每半年一次，即每年一月、七月分期繳納，由承租人自動向本府所指定公庫繳納」等規定為證，主張依上開每半年繳租一次之規定，可證市有基地租金係採後付之方式，即承租人於每年一月份繳納前一年度七月至十二月之租金，並於七月份繳納當年度一月至六月之租金。因此八十七年七月一日起至同年十二月三十一日止之租金，如前所述，上訴人應於八十八年一月繳納，亦即被上訴人於八十八年一月始得行使該期之租金請求權，故迄至被上訴人九十二年八月聲請支付命令止，自八十七年七月一日起至九十二年六月三十日止之租金共計十四萬三千五百三十元整，均已屆清償期且未罹於五年之時效等語。經查，被上訴人提出之基隆市市有基地租賃契約並非兩造合意之契約內容，固無拘束上訴人之效力，然兩造既已合意上訴人應依規定辦理租用市有基地繳納租金，則被上訴人主張援用「基隆市市有非公用不動產租賃作業程序」第十六條之規定作為認定租金給付期限之標準，尚非無據。然上開作業程序第十六條僅言明每半年繳納一次租金，於每年一月、七月分期繳納，足見承租人應於租賃期間內每半年繳交一次租金，上半年於每年一月繳納，下半年則於七月繳納，被上訴人主張上開作業規定採「租金後付」制，尚無所據。故被上訴人主張自八十七年七月一日起至同年十二月三十一日止之半年租金需俟翌年即八十八年一月始有請求權乙節，自無可採，亦即此段期間之租金請求權於八十七年七月即告發生。準此，就上訴人所為時效抗辯以外之自八十七年八月三十日起至同年十二月三十一日止之該段期間之租金為九千七百二十二元（(14,353/6)X(4+2/31)=9,722；元以下四捨五入），加計如附表所示自八十八年一月一日起至九十二年六月三十日止之租金十二萬九千一百七十七元（14,353X9=129,177），合計上訴人未罹於時效之租金債權為十三萬八千八百九十九元（9,722+129,177=138,899）。綜上，被上訴人就其提出之八十七年八月二十九日（含）之前之租金債權請求權，因已逾五年而告消滅，故原告主張自八十八年八月三十日起至九十二年六月三十日止之租金十三萬八千八百九十九元之範圍內請求，為有理由。
六、綜上所述，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付四十三萬零九十五元，及自九十二年九月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於十三萬八千八百九十九元及自九十二年九月二十三日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 十九 日
臺灣基隆地方法院民事庭
審判長法官 李木貴
法官 林李達法官 楊皓清右為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十 日
法院書記官 周俊群附表