臺灣基隆地方法院民事判決 93年度重訴字第27號原 告 甲○○
壬○○乙○○己○○辛○○丙○○丁○○前七人共同訴訟代理人 簡旭成律師被 告 白天鵝建設股份有限公司法定代理人 庚○○被 告 戊○○前二人共同訴訟代理人 凌見臣律師上列當事人間返還價金事件，本院於94年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告白天鵝建設股份有限公司應於原告等人將附表一所示房屋返還並移轉登記時，給付原告如附表一所示之房屋價金及違約金，及均自民國九十三年五月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告戊○○應於原告等人將附表一所示土地應有部分為返還之移轉登記時，給付原告如附表一所示之土地價金，及均自民國九十四年八月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告白天鵝建設股份有限公司新台幣壹拾參萬參仟零捌拾捌元，餘新台幣拾壹拾柒萬玖仟陸佰捌拾伍元由被告戊○○負擔。
本判決於原告以如附表二所示之擔保金額，分別為被告供擔保後得假執行。但被告如分別以附表二所示之金額，分別為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
一、緣原告甲○○、壬○○、乙○○、己○○、辛○○、丁○○及丙○○等七人與被告白天鵝建設股份有限公司（以下簡稱：白天鵝公司）於民國八十九年六月二十七日訂有房屋預定買賣契約書，與被告訂有土地買賣契約書，約定購買座落於基隆市○○區○○段596、598、599、600、601、602、608、609、619、586號等十筆地號預定興建「第一家庭」社區之房屋及土地應有部分，原告甲○○承購編號第B3棟第5樓，房屋總價款共新台幣（下同）180萬元整、土地價金220萬元；原告壬○○承購編號第C3棟第一樓房屋總價款192萬元、土地價金234萬元；原告乙○○承購編號第F2棟第2樓，房屋總價款共188萬元、土地價金230萬元；原告己○○承購編號第D2棟第1樓，房屋總價款共288萬元、土地價金352萬元；原告辛○○承購編號第E3棟第1樓，房屋總價款共220萬元、土地價金270萬元；原告丁○○承購編號第D1棟第1樓，房屋總價款共200萬元、土地價金245萬元；原告丙○○承購編號第D3棟第4樓，房屋總價款共216萬元、土地價金264萬元。原告依約給付價金，被告亦已完成交屋。依原告與被告戊○○所簽訂之土地買賣契約第13條第1項之約定：「本約與該房屋買賣協議契約書具有不可分之併存關係，任何一方如對本約或該房屋預定買賣契約書構成違約時，即視同兩契約全部違約；對兩契約之一解除者，其效力及於兩契約之全部。」。是兩造間之法律關係，所有關於履行、債務不履行、有效、無效、得撤銷等情事，其效力均依約定共同發生或消滅，為學說上之契約聯立，即數個契約具有相互結合之關係，一個契約之效力或存在，依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運 (司法院院字2287號解釋參照)，故既然系爭房屋買契約如經解除，土地部分亦應同其命運，因條件成就而解除，被告戊○○亦應還分別返還前述土地之買賣價金予原告。
二、然於被告白天鵝公司交屋後，原告陸續發現所承買房屋有以下缺失：
（一）依被告白天鵝公司於房屋買賣契約書30頁有關消防安全設備約定及第一家庭透明化施工說明書（原證二）、及被告房屋銷售廣告中（原證三）清楚載明消防安全設備中應在各樓層設置消防栓箱及火警綜合控制盤（如原證四照片所示），然實際上在第一家庭社區所有樓層被告均未依約設置消防栓箱，而以擺置一罐滅火器應付住戶（如原證五照片所示）。依契約第23條規定：「本約之附件及銷售海報均視為本約之一部分，與本約具有同等效力，雙方應共同遵守履行，如有任何一方不履行時，視同全部違約」，而消費者保護法第22條亦規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容」，是以被告對外銷售廣告內容已構成契約內容之一部分。更何況被告亦在契約附件五中約定應在各樓層設置消防栓箱，在第一家庭透明化施工說明書中更強化保證此一條件，原告等均係相信被告會提供一安全無虞的生活環境才與之簽約購買，詎料被告竟以此種手法蒙混，此實已構成債務不履行之不完全給付。
（二）而白天鵝公司交屋後不到兩年，社區住戶陸續發現房屋牆壁有龜裂情況、停車場有滲水情況（如原證七照片所示）、浴廁抽風設備不良致有濃厚氣味溢出、所使用材質、設備與契約約定不符、缺乏所約定給付如圖市所列廚房後排櫃設備以及缺少設施設備使用維護手冊及廠商資料等等。
亦顯然有債務不履行之不完全給付與物之瑕疵擔保責任問題。被告白天鵝公司徒以事後保固問題搪塞，顯然無解決履行之誠意。
三、對於被告白天鵝公司答辯之陳述：被告以系爭房屋買賣契約第7條施工 (一)規範第四項約定「本社區所需之供水、供電、瓦斯、消防等設備及管線舖設『位置』，甲方同意依照主管機關核發建築圖說之標示設置，倘該公共事業主管單位因工程需要，另行指定位置或予以增設時，甲方同意配合為之，不得有任何異議」，又以被告所配置消防設備，經過消防局審查合格，據以主張消防安全設備係經原告等同意，並無原告所指稱之瑕疵云云。惟該契約條文乃係規範管線舖設位置，並非可謂被告可以不提供契約所約定之消防設備。而消防局審查合格也只是被告有符合消防法規，對於其契約約定應給付消防栓箱而未給付，並未生任何影響。而依被告房屋買賣契約書第30頁有關消防安全設備約定及第一家庭透明化施工說明書（原證二）、及被告房屋銷售廣告中（原證三）均清楚載明消防設備中應在各樓層設置消防栓箱及火警綜合控制盤（如原證四照片所示），依消費者保護法第11條及系爭房屋買賣契約第21條規定，若有疑義應做有利消費者（原告）之解釋。是以被告指稱已提出完整給付並不可採。
(二)依被告白天鵝公司於房屋銷售現場之展示及契約第34頁附件七房屋平面圖（本院卷頁38）均有廚房後排櫃的約定，此部分也未見被告提供。現場展示廣告亦清楚載明被告應提供廚房後排櫃。
四、依物之瑕疵擔保請求部分：
(一)按民法第359條之規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保責任者，買受人得解除其契約」，另外依民法第二百二十七條第一項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利」，而依民法第254條規定：「契約當事人一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行者，得解除契約」。原告等多次與被告進行協商要求改善（見原證八、原證九、原證十），唯被告卻置之不理，後原告更以律師函催告被告限期履行（原證十一），被告仍不履行，為此，依物之瑕疵擔保及不完全給付規定行使解除權，依民法第259條規定，契約解除時，雙方當事人應負回復原狀之義務，是以被告應將所受領之房屋價金返還予原告。
(二)被告另主張原告壬○○、乙○○、己○○、辛○○、丁○○、丙○○等未於合理期間為瑕疵之通知，原告甲○○未於通知後六個月內解除契約云云，唯牆壁龜裂、漏水、抽風設備不良等情事係非立即可知之瑕疵，而其他瑕疵於92年10月9日在基隆市政府與建商協調會中亦有向建商主張，故並非有未於合理期間通知瑕疵之問題。而原告甲○○依原證八所通知之瑕疵，也並非盡是本件所主張之瑕疵，故亦非通知後逾六個月解除契約。
五、原告可否主張解除契約？
(一)不完全給付適用給付遲延之規定：
1、依民法第227條第1項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利」，而依民法第254條規定：「契約當事人一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行者，得解除契約」。原告等多次與被告進行協商要求改善，唯被告卻置之不理，後原告更以律師函催告被告限期履行，被告仍不履行。
2、至被告主張系爭瑕疵乃屬公共設施部分應得管委會同意，且其已有進行修繕動作，並提出被證六之函件為證據。唯其所提出之管委會之權責與兩造之契約約定並無關聯，基於契約相對性原則，被告理應只對原告負責。而被證六被告公司函，乃係單方製作且為訴訟後所製作，自不足以證明被告有為修繕動作，且不足影響已解除契約之效力。然根據此被告公司出具文件，實亦可看出被告承認確實有如原告所主張之瑕疵，其如再空口否認，即顯故意為不實陳述之行為。
3、被告主張原告依不完全給付主張解除契約應同受瑕疵擔保責任之約束，並據以提出台北地方法院判決一則。而被告所提出之判決見解一來並非判例或者學界實務之通說（另補陳學者王澤鑑、邱聰智之見解），自無拘束之效力，且觀其判決內容亦與本件情形有所不同，自不得援附引用。物之瑕疵擔保與債務不履行乃係不同規範體系，有不同規範對象。物之瑕疵擔保責任始源二千多年前羅馬法買賣制度，而債務不履行之不完全給附係後世創設，旨在補充物之瑕疵擔保責任，而非反過來遭到其限制。且舉例來說，不完全給付如準用給付遲延規定，尚有催告履行之問題，如催告履行時間需較長而超過六個月，如受物之瑕疵擔保規定拘束，豈非催告完反不能主張解約，兩者之不同更可見一斑。
4、依兩造契約第16條約定解除契約：另依據雙方合約第16條第2項之約定，原告亦得據此解除契約。爰就此追加以契約第16條第2項為請求權基礎。原告依不完全給付準用給付遲延之規定解除契約，亦非違反誠信原則。
蓋瑕疵並非細小，且經原告依一再催告履行，如被告真有心履行早已解決，又何需原告花費時間、費用起訴主張。況以一般預售屋買賣為例，當買方有一期如期繳納，建商即可解除契約，沒收定金，如建商並未依契約提供給付，卻謂消費者解除契約係有違誠信，豈非極不公平。
六、原告可否主張違約金：
(一)又依兩造房屋買賣契約書第16條第2項約定：「乙方（即被告）如有違反本約規定者，甲方得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約，乙方除應將甲方已繳付價款退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金」。本件被告違約及為不實廣告之行為，依公平交易法及消費者保護法等相關規定，本應給付三倍以下賠償數額。今原告暫以兩造契約所約定請求，被告應給付原告如契約所約定之違約金作為懲罰性賠償。按原告等人房屋及土地之買賣價金已如前述，依約定之違約金即房屋價格20%計算，被告應給付原告等人如附表一所示之違約金，爰一併附帶請求。
(二)原告可否主張違約金：依兩造房屋買賣契約書第十六條約定：「乙方（即被告）如有違反本約規定者，甲方得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約，乙方除應將甲方已繳付價款退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金」。本件被告違約及為不實廣告之行為，依公平交易法及消費者保護法等相關規定，本應給付三倍以下賠償數額。今原告暫以兩造契約所約定請求，被告應給付原告如契約所約定之違約金作為懲罰性賠償。
七、證據：原告甲○○房屋買賣契約書影本乙件、第一家庭透明化施工說明書影本乙件、房屋銷售廣告海報影本乙件、消防栓箱照片乙張、滅火器照片乙張房屋牆壁照片乙張、停車場照片乙張基隆信義郵局三九七號存證信函乙件、基隆信義郵局四零八號存證信函乙件、基隆市政府消費者保護官受理申訴案件協商記錄影本乙件、瑞麒法律事務所律師函影本乙件、原告甲○○土地買賣契約書影本乙件、原告壬○○房屋買賣契約書影本乙件、原告壬○○土地買賣契約書影本乙件、原告乙○○房屋買賣契約書影本乙件、原告乙○○土地買賣契約書影本乙件、原告己○○房屋買賣契約書影本乙件、原告己○○土地屋買賣契約書影本乙件、原告辛○○房屋買賣契約書影本乙件、原告辛○○土地買賣契約書影本乙件、原告丁○○房屋買賣契約書影本乙件、原告丁○○土地買賣契約書影本乙件、原告丙○○房屋買賣契約書影本乙件、原告丙○○土地買賣契約書影本乙件、房屋現場展示廣告一件。
乙：被告方面：
一、依系爭房屋買賣契約書第30頁及原證二號透明化施工說明書、原證三號房屋銷售廣告固載有「各樓層均設有消防栓箱及火警綜合控制盤」，惟依系爭房屋買賣契約書第7 條施工規範第4 項之約定「本社區所需之供水、供電、瓦斯、消防等設備及管線鋪設位置，甲方（即原告等人）同意依照主管機關核發建築圖說之標示設置，倘該公共事業主管單位因工程需要，另行指定位置或予以增設時，甲方同意配合為之，不得有任何異議」（被證一），即依約就有關消防設備之配置，原告等同意依照主管機關核發建築圖說標示配置。本件被告所配置之消防設備，經基隆市消防局審查合格，而於89年9月8日、90年8月13日發給合格審查證明單（被證二），是被告已依約配置符合法令規定之消防設備，系爭房屋並無原告等所指之瑕疵。
二、被告依約並無提供櫥櫃之義務
1. 依原證二十五號第二頁所載，明示被告規劃係提供「後方預
留櫃」之空間設計，且依原證二十五號第一頁所載「比照歐美大戶雙排櫃房屋規劃，從人性使用角度為設計準則，包括電器插座高度、位置、數量、櫥櫃空間、開啟角度等，讓廚房有效放大空間」，亦係表示預先規劃空間設計，包括電器插座高度、位置、數量、櫥櫃空間、開啟角度等設計預留，而非提供櫥櫃，此觀諸房屋買賣契約書附件（七）房屋平面圖（即契約書第34頁），均無櫥櫃之標示，即足明之，原告稱被告有提供櫥櫃之義務，顯非事實。
2. 原告丙○○係購買成屋，依現交屋，而非購買預售屋，自不得主張廣告之內容為契約之一部分。
三、縱認有原告等所指之瑕疵，惟原告等未依民法第256條第1項之規定將瑕疵即時通知被告，亦未依民法第365條第1項於通知後六個月內主張解除契約，其於93年2月24日以原證十一號主張依民法第359條解除契約，乃不合法。本件原告壬○○、乙○○、己○○、辛○○、丁○○、丙○○部分，其中壬○○、乙○○、己○○、丁○○分於90年11月、12月、10月、12月交屋（被證三），辛○○、丙○○部分於91年4月交屋（被證四），惟渠等於93年2月24日方為瑕疵之通知（見原證十一號），其顯未於合理期間為瑕疵之通知，依民法第356條第2項之規定，應視為承認其所受領之物，不得再主張瑕疵。原告甲○○部分，依原證八號所示，其係於90年11月21日為瑕疵之通知，而於93年2月24四日方為解除契約之意思表示（見原證十一號），其顯未於通知後六個月內主張解除契約，依民法第365條第1項之規定，其解除權業已消滅，不得再為主張。退而言之，原告等所指之瑕疵均非重大，如解除契約對被告而言顯失公平，依民法第359條但書之規定，原告等不得主張解除契約。
四、本件原告等所主張之各項瑕疵，於系爭房屋均無影響，並無滅失或減少其通常效用之情，其中消防設備符合法規標準並經主管機關檢驗合格，其他龜裂、滲水均屬可補正，依前開實務見解所示，如解除契約對被告顯失衡平，是依民法第259條但書之規定，原告等不得解除契約。
五、有關原告等主張不完全給付部分:
1、瑕疵項目原告等未舉證說明。縱認有瑕疵，惟被告受通知後即進行修繕並與原告等協商處理進度，被告並無遲延之情，原告等主張被告遲延，並無理由。
2、依系爭房屋買賣契約書附件住戶管理公約第8條約定「區分所有權人會議就下列重大事項決定（二）本社區共用部分重大修繕或改良」、第10條約定「管委會職責（一）共有及共有部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，有關共有部分之修繕改良，需經區分所有權人會議或管委會之同意方能進行。
3、本件原告等所主張之瑕疵，如消防設備、停車場滲水等項，因其涉及共有部分，其改良及修繕需經區分所有權人會議或管委會之同意方能進行，被告於受原告等通知後，即與管委會多次洽商修繕改良事宜，並逐次進行修繕改良（被證六），是被告並無遲延之情，原告等主張被告遲延並主張解除契約，顯不可採。
4、退而言之，如前所述，本件原告等主張之瑕疵均非重大，依瑕疵擔保責任之規定尚不得解除契約，則於不完全給付之情形，亦應同受其拘束，否則瑕疵擔保之規定將成具文，此於實務見解亦同（被證七）。
5、原告等或怠於為瑕疵之通知，或通知後以逾六個月方主張解除契約，依民法第256條及第365條之規定，以不得在主張解除契約，則於不完全給付之情形，亦應同受拘束，原告等不得主張解除契約。
6、再者，依民法第148條第2項規定「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，本件如原告等因細微瑕疵即能主張解除契約，顯然有違誠信原則，是原告等主張解除契約，乃不可採。
六、系爭契約第16條之規定即為不完全給付之具體規定，原告主張依約解除，亦不合法。系爭契約第16條第2項係規定「如有違反本約規定者，甲方得定期催告乙方限期改善，乙方逾期未改善者，甲方得解除契約」，其規定等同不完全給付之具體規定，是如前所述，其解除契約不符合不完全給付之規定，原告再主張依約解除，亦無理由。
七、 退而言之，縱認本件原告等解除契約合法，惟被告亦主張同時履行抗辯權。
（一） 按「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六
十四條至第二百六十七條之規定」，「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，民法第261條、第264條定有明文。又「契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付」（最高法院四十四年台上字第七0二號判例參照）、「民法第二百五十四條所謂解除契約，固指解除債權契約而言，但本於債權契約而成立物權移轉契約後，如有解除契約之原因，仍得將該債權契約解除，債權契約解除時，物權契約之效力雖仍存在，而依民法第二百五十九條之規定，受物權移轉之一方，負有將該物權移轉於他方以回復原狀之義務」（最高法院二十八年上字第二一一三號判例參照）。
（二） 縱認本件解除契約合法，惟原告等依民法第259條第1款
之規定，應將系爭土地返還登記被告，並將系爭土地回復原狀點交被告，負有回復原狀之義務，是依前述民法之規定，被告主張同時履行抗辯權，亦即於原告等履行將系爭土地返還登記予被告，並塗銷其上一切設定負擔，並回復原狀點交被告之義務前，被告拒絕履行回復原狀之義務。
八、證據：房屋買賣契約書節文一件、審查證明單二件、受領房屋證明書四件、受領房屋證明書二件、最高法院判決三則函文一件、台灣台北地方法院判決一則為證。
丙、得心證之理由：
壹、程序方面：
一、本件被告法定代理人於93年6 月16日變更為庚○○，原告於94年2 月2 日聲明承受訴訟。（P.189）
二、原告於93年10月20日言詞辯論期日時追加備位聲明，其請求之基礎事實同一；於94年8月8日追加另一被告戊○○，其追加屬訴訟標的對數人須同一確定者，合於民事訴訟法第
255 條第1項第2款、第5款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
甲、先位聲明部分
一、本件原告等人主張渠等分別與被告白天鵝公司、戊○○於89年6月27日訂有房屋及土地預定買賣契約書，購買前述預售之房屋、土地，並已給付全部價金及交付房屋等情，此為被告所不爭執，復有原告等人提出房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書在卷可稽；另原告主張被告白天鵝公司未依契約約定，在第一家庭社區設置消防栓箱等情，亦據原告提出相片可證，被告白天鵝公司對此設備之欠缺亦不爭執，而僅以消防設備符合法令規定及契約書第7條施工規範之約定等語置辯，故以上原告主張之事實，均可信為真實。原告等人因而分別以物之瑕疵擔保請求權、不完全給付、契約第16條之約定，請求解除契約，返還價金及給付約定之違約金 (以房屋價金20%計算)。
二、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。復按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第354條、第360條、第365條分別定有明文。另出賣人交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任 (最高法院七十七年四月十九日，七十七年度第七次民事庭會議決議意旨參照)。
三、本件原告除主張瑕疵擔保請求權、不完全給付之請求權外，另主張依契約第16條第2項之違約時之契約解除權、違約金請求權。惟按民法第227條之不完全給付，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利之規定，係對各種之債，均有適用，(買賣)契約之債亦包括在內，故本件原告之真意應係主張對本件買賣契約之債，行使關於不完全給付之債權人權利，亦即以被告未履行契約上給付義務 (不完全給付) 之本旨，而依前述契約第16條第2項之約定請求。依系爭買賣契約第16條約定：「甲方 (即買方)違反本約之規定者，經乙方 (即賣方)定期催告仍未辦理完成者，乙方得解除契約，並沒收總價款百分之二十計算之違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。乙方除逾期完工應依第八條規定辦理外，如有違反本約規定者，甲方得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約，乙方除應將甲方已繳付之價款退還甲方外，並應同時賠償房地總價百分之二十之違約金，但該賠償之金額若超過甲方已繳價款者，則以已繳價款為限。」，依此契約條款之約定，於不完全給付時，相當於民法第254條 (給付遲延之解除契約)、第259條 (解除契約後之回復原狀)及第260條 (解除契約後之損害賠償)之規定。
四、經查：
(一)本件依契約約定，被告白天鵝公司應設置消防栓箱及火警綜合控制盤之消防系統：
依白天鵝公司與原告等人間之房屋預定買賣契約書附件 (五)建材設備表中，消防安全設備 (三)之約定，原告等購買之房屋之消設備應為：各樓層均設有消防栓箱及火警綜合控制盤。另被告亦出具前述社區之《白天鵝的承諾》"第一家庭"透明化施工說明書 (卷頁第45)，對客戶承諾：「．．．．
白天鵝第一家庭由建築師及結構技師把關施工，經由精密嚴格的計算和審核簽證，全方位考慮結構設計，涵蓋承載、防震、防颱、防水、防火五大安全防護．．．．」，被告白天鵝公司之銷售海報上亦同此記載。依消費者保護法第22 條之規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容」，是以被告對外銷售廣告內容及契約之附件，均已構成被告契約給付義務之一部分。故本件白天鵝公司所出賣之房屋未依契約約定設置消防設備，而以滅火器充數，顯有瑕疵，可以認定。
(二)被告白天鵝公司未設置消防栓箱及火警綜合控制系統，係故意不告知瑕疵：
本件係當事人間之買賣係預售屋買賣，有前揭契約書可證，其買賣標的物係由被告自行建造後出售予原告等人，被告即為建造人，亦為系爭土地房屋之出賣人，原告等購買人於前述房屋開工前即與被告簽約，在開工前、簽約時即須給付訂金、簽約金，被告開工時，原告等人即須依兩造契約之約定給付開工款，及嗣後依房屋建築之進度，分期給付價金，至完工、交屋時，即須給付其餘之價金，此有系爭契約之房屋、土地付款期別明細表在卷可稽。故本件買賣，其買賣標的物是否依契約本旨履行，是否有瑕疵，可謂完全取決於被告白天鵝公司 (建造人)，是否依契約約定之內容及依圖施工而定，被告白天鵝公司即能完全掌控其所建房屋之品質，對所建造出售之房屋與原契約約定之內容不符，應知之甚詳，而白天鵝公司，未依約建造符合契約約定之房屋及附屬設備，在依民法第373條危險移轉於買受人時，仍隱暪事實，未告知前述瑕疵，則被告先於契約簽訂時，保證前述社區有各樓層均設有消防栓箱及火警綜合控制盤之消防系統，卻於建造時，未依契約約定之內容及圖示，在各樓層均設有消防栓箱及火警綜合控制盤之設施，應屬偷工減料之行為，於交屋於故意不告知前述瑕疵，則依前揭規定，原告等人對本件之瑕疵擔保請求權，依民法第365條第2項之規定，即不受六個月除斥期間之限制，可得主張物之瑕疵擔保請求權；同時亦得主張不完全給付之請求權。
(三)本件未設置消防栓箱及火警綜合控制系統，應屬重大之瑕疵：
民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。本件被告建造並出售前述社區之房屋，於促銷時，以防震、防火、防水等安全事項為其主要促銷之訴求，於建造時，卻捨安全性高之「各樓層均設有消防栓箱及火警綜合控制盤」，而以簡單之滅火器充數，可謂明顯的偷工減料，使該社區之防火效用，大為減低。按集合住宅，各住戶間緊密相連，個別住戶發生災害，均可能波及四鄰，其中尤以火災為甚，此為現代社會之重大問題，造成建築上不斷改進防火設備之潮流 (例如集合住宅甚至強調防火建材、高效用之消防設備、防震設計等，以為招徠)。被告白天鵝公司，以建造房屋出售為業，身負社區建造之重責，對契約義務及社區安全之達成，居於絕對關鍵之地位，但被告於建造前述房屋過程中，非但未履行其契約義務，致該社區之消防設施遠低於契約約定之標準，於原告等人以存證信函及律師函催告後，仍遲未予改善 (於物之瑕疵擔保，單純之出賣人固不負補正義務，但被告白天鵝公司係建築業者，具有補正之能力，而契約當事人以契約約定出賣人負補正義務者，自非法之所禁，如系爭契約第16條第2項之約定即是)，依其可歸責性，及本件瑕疵在個別住戶與社區整體安全上之重要性而言，此項瑕疵應屬重大，且其補正須整個社區，各棟及各樓層均須施工，其效用之減少與瑕疵之程度均屬重大，原告等人主張解除契約，並無顯失公平之處；另被告所建造出售之房屋，有欠缺契約約定之設備及效用，其給付不符合債之本旨，為不完全給付，且被告有可歸責之事由，則原告等人於催告被告限期改善，被告仍未改善，則被告依系爭契約第16條第
2 項之約定 (相當於民法第254條、第259條、第260條之規定) ，請求解除契約，返還價金及賠償違約金，為有理由，應予准許。
(四)被告雖辯稱：依系爭房屋買賣契約書第7條施工規範第4項之約定「本社區所需之供水、供電、瓦斯、消防等設備及管線鋪設位置，甲方（即原告等人）同意依照主管機關核發建築圖說之標示設置，倘該公共事業主管單位因工程需要，另行指定位置或予以增設時，甲方同意配合為之，不得有任何異議」，即依約就有關消防設備之配置，原告等同意依照主管機關核發建築圖說標示配置。本件被告所配置之消防設備，經基隆市消防局審查合格，而於89年9月8日、90年8月13日發給合格審查證明單，是被告已依約配置符合法令規定之消防設備，系爭房屋並無原告等所指之瑕疵云云。惟查，前述契約條文係約定被告於公共事業主管單位因工程需要，另行指定位置或予以增設時，買受人同意配合為之之條款。今公共事業主管機關並未因工程需要，另行指定位置或予以增設，自不生該條款適用之餘地；另該社區之消防設備系統是否符合法令規定之消防設備，係行政管理上之最低標準，與本件契約約定之給付義務是否履行，並不相關。故原告之抗辯，核無足採。
五、綜上所述，原告等人得依物之瑕疵擔保及契約上不完全給付之約定解除契約，且原告亦已依約請求限期改善，於被告未依期補正後，以律師函解除契約，則原告等人請求返還如主文所示之價金、違約金及其法定遲延利息，為有理由，應予准許。另原告等人與系爭房屋坐落之土地所有人戊○○所簽訂之土地買賣契約第13條約定：「本約與該房屋買賣協議契約書具有不可分之併存關係，任何一方如對本約或該房屋預定買賣契約書構成違約時，即視同兩契約全部違約；對兩契約之一解除者，其效力及於兩契約之全部。」。則系爭房屋與土地之買賣契約雖屬個別，但具有聯立併存之關係，原告等人與被告自天鵝公司間之房屋買賣契約既經解除，原告等人自得解除與被告許宏釣間之土地買賣契約。另依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉，或設定負擔。」，此為法律之強制規定，從而原告主張系爭房屋所坐落之土地之買賣契約應與系爭房屋之買賣契約應予一併解除，返還價金部分，亦有理由，應予准許。
六、又原告等人主張其等與被告白天鵝公司之房屋買賣契約第16條第2項約定：「乙方（即被告白天鵝公司）如有違反本約規定者，甲方得定期催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約，乙方除應將甲方已繳付價款退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金」。本件之被告白天鵝公司既已違約，經原告等人解除契約，則原告等人主張被告白天鵝公司給付違約金，核屬有據。依兩造契約第16條第2項之約定，以房地總價20%之金額，為被告白天鵝公司違約時之違約金數額，核其情形，並未過高，應予准許。
七、末按系爭契約既經解除，則依民法第259條之規定，雙方互負回復原狀之義務，又當事人因契約解除而生之相互義務準用民法第264條同時履行抗辯之規定，為民法第261條所明定。本件系爭房屋及土地之契約暨經解除，被告二人雖負返還價金之義務，原告等人亦負有依買賣標的物原狀返還返還買賣標的物予被告之義務 (包括移轉登記及返還標的物)，是被告主張同時履行抗辯，為有理由，應予准許。
八、按原告以先位聲明與備位聲明起訴，為訴之預備合併，係以原告先位之訴有理由，為備位之訴裁判之解除條件；先位之訴無理由，則為備位之訴裁判之停止條件。本件原告先位之訴既為有理由，本院就其備位之訴即毋庸予以審究，併此敘明。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為之立證，經本院審酌後，核於判決結果不生影響，無逐一審究論述之必要，附此敘明。
十、本件房屋部分之訴訟費用133,088元由被告白天鵝公司負擔，土地部分之訴訟費用179,685元應由被告戊○○負擔.
十一、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項但書、第390條第2項、392條第2項之規定，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 28 日
民事庭法 官 蔡聰明以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 9 月 28 日
書記官 王佩珠附表一：兩造間買賣標的物之門牌、土地位置、價金、違約金┌───┬───────┬───────┬───────┐│原告 │買賣之房屋 │土地應有部分及│ 被告白天鵝公 ││姓名 │及價金 │價金 │ 司應給付原告 ││ │ │ │ 之違約金 │├───┼───────┼───────┼───────┤│甲○○│基隆市○○路20│基隆市暖暖區過│80萬元 ││ │巷6號5樓。 │港段第596、598│ ││ │價金180萬元 │、599、600、 │ ││ │ │601、602、608 │ ││ │ │、608、609、 │ ││ │ │619、586號土地│ ││ │ │價金：220萬元 │ ││ │ │ │ ││ │ │ │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│壬○○│同路巷32號1樓 │地號同上 │85萬2千元 ││ │。價金：192萬 │價金：234萬元 │ ││ │元 │ │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│乙○○│同路巷1號2樓。│地號同上 │83萬6千元 ││ │價金：188萬元 │價金：230萬元 │ ││ │ │ │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│己○○│同路巷40號1樓 │地號同上 │128萬元 ││ │價金：288萬元 │價金：352萬元 │ ││ │ │ │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│辛○○│同路巷9號1樓。│地號同上 │98萬元 ││ │價金：220萬元 │價金：270萬元 │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│丁○○│同路巷38號1樓 │地號同上 │89萬元 ││ │。價金：200萬 │價金：245萬元 │ ││ │元 │ │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│丙○○│同路巷42號4樓 │地號同上 │96萬元 ││ │。價金：216萬 │價金：264萬元 │ ││ │元 │ │ │└───┴───────┴───────┴───────┘附表二：本判決假執行及免為假執行之擔保金額附表(新台幣)┌───┬───────┬───────┬───────┐│原告 │原告假執行擔保│被告白天鵝公司│ 被告戊○○ ││姓名 │之金額 │免為假執行之擔│ 免為假執行 ││ │房屋、違約金／│保金額 │ 之擔保金額 ││ │土地 │ │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│甲○○│87萬元／74萬元│260萬元 │220萬元 ││ │ │ │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│壬○○│93萬元／78萬元│277萬2千元 │234萬元 │├───┼───────┼───────┼───────┤│乙○○│91萬元／77萬元│271萬6千元 │230萬元 │├───┼───────┼───────┼───────┤│己○○│139萬元／118萬│416萬元 │352萬元 ││ │元 │ │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│辛○○│106萬元／90 │318萬元 │270萬元 ││ │萬元 │ │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│丁○○│97萬元／82萬元│289萬元 │245萬元 ││ │ │ │ │├───┼───────┼───────┼───────┤│丙○○│104萬元／88 │312萬元 │264萬元 ││ │萬元 │ │ │└───┴───────┴───────┴───────┘