臺灣基隆地方法院民事判決 94年度重訴字第25號原 告 戊○○
丁○○共同法定代 理 人 己○○
丙○○共同訴訟代 理 人 李佳翰 律師複代理人 莊乾城 律師被 告 甲○○訴訟代理人 羅翠慧 律師複代理人 乙○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於94年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將基隆市○○區○○段一二○、一二○之一、一二○之二、一二○之三、一二○之四、一二○之十三、一二二、一二三、
一二五、一二五之二、一二○之八、一三七、一三七之一地號土地如附圖一所示A、B、C、D、E、F、G、H、I、Z4、Z5地上建物（即門牌號碼基隆市○○路○○○號）面積共計一八七七點八九平方公尺，及如附圖一所示J、K、L、M、N、O、P、Q、R、S、T、U、V、X、Y、Z1、Z2、Z3、Z6、Z7碎石水泥道路部分面積共計二二八五點二九平方公尺，暨附圖一所示Z8鐵架部分面積十點二八平方公尺拆除。
被告應將坐落基隆市○○區○○段一二○、一二○之一、一二○之十三、一二○之四、一二二、一二五之二地號土地如附圖一所示黃色部分土地面積共計二八零五點九二平方公尺及同段一三七、一三七之一、一三七之四、一三八之十二地號土地如附圖一所示藍色部分面積共計二三二七點八七公尺及同段一二○之二、一二○之三、一二○之八、一二三、一二五地號土地如附圖一所示紅色部分面積共計二四五點零二平方公尺返還原告。
被告應給付原告新台幣貳仟壹佰伍拾捌萬玖仟伍佰肆拾貳元，及自九十四年十月一日起至返還第二項土地之日止，按月給付原告新台幣肆拾陸萬伍仟陸佰捌拾肆元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾陸萬元或同面額之臺灣銀行基隆分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣貳佰捌拾陸萬柒仟元為原告供擔保後，免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁仟捌佰玖拾壹萬元或同面額之臺灣銀行基隆分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣壹億壹仟陸佰柒拾貳萬零壹佰柒拾柒元為原告供擔保後，免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣柒佰貳拾萬元或同面額之臺灣銀行基隆分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣貳仟壹佰伍拾捌萬玖仟伍佰肆拾貳元為原告供擔保後，免為假執行。
事實及理由
一、原告於起訴後，就金錢給付請求為減縮，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，合先敘明。
二、本件原告起訴主張之原因事實為：原告2人及原告之被繼承人黃獅於88年8月7日與被告簽訂土地租賃契約，共同將坐落基隆市○○區○○段120、120之1、120之4、122、125之2、137之1、137、138之1地號土地出租與被告，約定租賃期間自89年元月1日起至90年12月31日止，如須續租應於租期屆滿前3個月經原告同意另訂租約，否則租期自動終止；嗣於88年12月21日另立切結書約定，被告於租約期限屆滿後無條件放棄系爭土地上之建物所有權，並依原告要求於2個月內自行拆除建物返還土地，拆除及搬遷費用由被告支付，不得向原告請求補償，倘被告違反切結書內容，任由原告將系爭建物拆除，並支付與租地保證金同額款項充當違約金。今兩造租賃期間已滿，而被繼承人黃獅於90年12月30日死亡，其遺產經繼承人協議分割後，被繼承人黃獅所有之上揭土地所有權已分歸原告2人所有，原告自得請求被告拆屋還地；另同段120之2、120之3、120之4、120之8、123、125地號土地，係原告借與被告使用，使用目的已消滅，被告應一併返還。又被告於租賃期間欠繳租金，以每月新台幣（下同）465,684元、自91年1月至94年9月止共45個月計算，合計20,955,780元，另B區土地租金僅繳至90年9月30日，尚欠3個月租金未付，B區土地面積704.18坪，每坪300元，每月租金211,254元，3個月共633,762元，被告應賠償原告相當於租金之損害及欠繳租金共計21,589,542元。為此，依民法第450條第1項、第455條前段、第767條，請求如主文第1項、第2項（面積之計算並參照附圖二更正），並依民法第179條，請求如
主文第3項，並陳明願以現金或同面額之臺灣銀行基隆分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，請准宣告假執行。
三、被告則聲明原告之訴駁回；並陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。其抗辯意旨如下：
（一）被告係與原告戊○○、丁○○及其2人之祖父即被繼承人黃獅各自成立租賃契約關係：
被告與原告2人及其祖父即被繼承人黃獅簽訂系爭土地租賃契約書，承租黃獅所有坐落基隆市○○區○○段120地號（部分）、120之1（部分）、120之4、122、125之2地號土地（以上為租賃契約書附圖之A區範圍土地，下稱A區土地）、137之2地號土地（下稱C 區土地）﹙未訂書面租賃契約﹚，及原告2人共有（應有部分各二分之一）坐落同段137、137之1、138之1地號土地（下稱B區土地）為傢俱大賣場用地。依兩造真意，被告係與黃獅分別就A區、C區土地成立租賃契約，其中C區土地僅有口頭約定，而與原告2人另就B區土地成立租賃契約，僅因原告2人與黃獅為祖孫關係，且黃獅名下土地又由原告2人之父母代為管理，為訂約便利而與A、B區土地共同書立於1紙租賃契約。嗣因B區土地無法指定建築線，其上之房屋成為違章建築，使被告承租B區土地建築房屋作為傢俱大賣場之契約目的無法達成，被告遂於90年9月中自行拆除B區建物，並於90年9月26日委請律師分別發函向原告2人終止B區土地之租約，同時向出租人黃獅終止C區137之2地號土地之租約，被告自90年10月起即未再占有B區土地使用收益，更從未使用C區土地，如何將B、C區土地返還原告，原告之請求無理由；又被告既未占有B、C區土地，自未受有占有之利益，原告請求被告返還該部分之不當得利，亦無理由。
（二）被告就A區部分土地已與原告之被繼承人黃獅續約系爭租約第2條固約定「．．．期限屆滿時，如需續租應於租期屆滿前3個月內徵得甲方﹙即出租人﹚同意另訂租約，否則租約自動終止，不再續約。」，惟雙方訂約時即知悉被告承租系爭土地係作為傢俱大賣場之用，不可能僅短期使用，因此租約第14條特別約定「於租賃期間，如乙方繳租正常，甲方應無條件續租予乙方，並按年訂立租約，最長期限含本約在內共計8年，租金按90年度租金調漲百分之三，若乙方繳租延誤，甲方得自該年租約終止後，不再續約，乙方不得異議。」，為免契約矛盾，應以第14條之約定為優先。被告已依約於90年12月26日以存證信函向出租人黃獅為繼續承租之意思表示，同時檢送A區土地91年1月至12月之租金支票12紙，黃獅即應依約無條件將A區土地繼續出租與被告，依約最長期限為8年至96年12月31日為止；雖原告之法定代理人丙○○函告黃獅已於90年底過世，並檢還上開支票，惟被告就系爭A區土地仍有租賃關係存在，非無權占有，原告不得請求被告拆屋還地。
（三）關於原告無償借予被告使用之土地部分：系爭120之2、120之3、120之8、123及125地號土地，係當初為擴大建物之建蔽率，由黃獅及原告2人出具土地使用同意書同意被告申請建築執照使用，系爭建物並未坐落於上揭土地，被告現今亦未占有使用上揭土地，根本無返還原告之問題。退步言，系爭120之2、120之3、120之4、120之8、123、125地號土地，其中120之4地號土地為租賃標的物A區範圍之土地，其餘系爭建物坐落之5筆土地均係黃獅及原告2人同意被告利用，被告方得在其上建屋，今被告對於租賃契約書A區土地仍有租賃關係存在，原告不得請求被告拆屋還地，遑論請求被告返還上開建物坐落之5筆土地。
四、本件經爭點整理程序後，兩造（原告及被告）就下列事項均無爭執：
（一）兩造及黃獅前於88年8月7日締結土地租賃契約，並於88年12月21日另立切結書，合意變更原租賃契約第3條約定。
（二）上開租約範圍包括：A區範圍土地：基隆市○○區○○段120（部分）、120之1（部分）、120之13（自120之1地號土地分割而來）、120之4、122、125之2地號土地。
B區範圍土地：同段137、137之1、137之4（自137之2地號土地分割而來）、138之1地號土地。
（三）被告與黃獅就C區範圍土地即同段137之2地號土地，未以書面訂立之土地租賃契約。
（四）被告與黃獅及原告2人約定A區、B區範圍內土地租金以每坪300元計算，A區、B區、C區土地租金合計每月60萬元，C區租金為每月134,316元。
（五）被告與黃獅合意使用借貸土地為系爭120之2、120之3、120之8、123及125地號土地，該使用借貸契約之目的係為增加被告使用A區範圍土地興建建物之基地面積。
（六）B區土地為原告2人共有、A區、C區及D區之土地原登記為黃獅所有，黃獅於90年12月30日死亡，原告2人因繼承及遺產分割協議，取得A區、C區及D區土地之所有權。
（七）被告已給付A區、C區土地至90年12月31日止、B區土地至90年10月31日止之租金。
五、本件兩造所爭執者，一在於：「被告究係與黃獅及原告2人共同就系爭A、B、C區土地成立租賃契約？抑或係分別與黃獅就A區、C區土地成立租賃契約，另與原告2人就B區土地成立租賃契約？被告有無使用系爭土地之合法權源？」（下稱系爭首要爭執部分），二在於：「如主文第2項部分之土地，被告是否已因無租賃或借貸關係，不再占有使用，並且因此就該等土地已無返還之義務，並因此無系爭之租金給付及不當得利返還義務？」（下稱系爭次要爭執部分）。則本件勝負關鍵主要在於上開租賃契約，究竟是「租賃物為數人所共同出租」，抑或是「一個書面契約，包括數個租賃關係」，如係前者，則被告抗辯可認為有理由，否則其抗辯即不成立。其次，則於若被告上開抗辯不成立，被告以就如主文第
2 項之土地，實際已未使用，否認有給付租金、返還不當得利之給付義務，是否成立。
六、按租賃物分屬數人，本可合併共同出租，若分別出租與同一人，常態上多分別訂立契約，且究為共同出租，抑為分別出租，應以租賃之行為及租賃內容為斷，至於共同出租人，就所收租金為合理之分配，本屬正常，絕無共同出租人不得就租金收入，如有分配，即屬分別出租之理。經查，本件系爭租賃契約，乃以同一書面，由黃獅、原告之法定代理人己○○及丙○○，以黃獅等三人共同出租之方式，與被告甲○○簽訂，有該租賃契約書影本在卷可憑，則被告聲稱係「一個書面契約，包括數個租賃關係」，本難採信；何況，卷查該契約內容，被告承租系爭A、B、C區土地，及無償借用D區土地，係為整體規劃作為傢俱賣場使用，依其契約之目的，實屬一體；再就系爭土地租賃契約書之出租人為黃獅等三人觀之，契約書第1條即就黃獅與原告2人所有之土地併同記載，第4條亦將A、B區土地租金合併計算，單就契約無從區分黃獅與原告2人有何分別出租之部分，已難認上開契約書中有二不同之契約；被告雖提出其繳納租金之明細表欲證其係與黃獅及原告2人分別就不同土地成立租賃關係，惟核該紙明細所載，為黃獅及原告2人之姓名、票據號碼、發票日、帳號及支票張數，僅能證明黃獅與原告2人關於租金之分配，實難憑此推認被告與黃獅及原告2人係成立不同之租賃契約，則被告辯稱係為便利而將不同契約書於1紙云云，即非可採。
七、又按無論租賃或使用借貸，承租人、借用人，於租賃關係、使用關係屆滿後，有返還租賃物或借貸物與出租人、貸與人之義務，系爭如主文第2項所示之土地，本作為助益供如主文第1項營業用建物之用途（如往來顧客停車等），被告謂其早已未使用，皆隔鄰之營業人使用，有違常情，自無足信為真實。
八、從而，本件原告依民法第450條第1項、第455條前段、第767條，合併請求如主文第1項、第2項，並依民法第179條，請求如主文第3項，於法洵屬正當，應予准許。
九、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行之宣告，均無核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日
民事庭法 官 李木貴以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日
書記官 周俊群