臺灣基隆地方法院民事判決 94年度重訴字第46號原 告 甲○○訴訟代理人 陳鄭權律師被 告 己○○
戊○○上列二人訴訟代理人 呂錦峯律師當事人間履行買賣契約等事件，本院於94年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國93年10月26日向被告己○○、戊○○購買其所有之台北縣○○鄉○○○段硫磺子坪小段第26之21、6之65號二筆土地（下稱系爭土地），總價金新台幣（下同）1,100萬元，有不動產買賣契約書一份為憑。原告於簽約時已支付價金500萬元，並於同年11月26日又支付500萬元，共支付1000萬元。依約被告應於93年12月26日以前將系爭土地點交與原告管業，然被告迄未履行；而依不動產買賣契約第7條第2項、第9條規定：「標的物有出租或第三人占用者，乙方（即被告）應於點交前排除」、「乙方應擔保本契約標的絕無被他人占用等瑕疵。如有他人主張權利或發生糾紛時，乙方應負責於尾款付清前全部清除，」然被告早已將系爭土地中第26之21地號土地出租訴外人辛○○，現由訴外人辛○○占有中，而被告等一再拖延不出面排除他人占有，違約事實明確。經原告分別於94年2月21日、94年3月7日、94年3月10日、94年5月2日寄發存證信函請求被告等依約將系爭土地點交原告，否則解除契約，被告均置之不理，爰以本訴狀繕本之送達為解除契約意思表示之通知。又依不動產買賣契約第10條第2項約定：「乙方（賣方）違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按甲方（買方）已繳房地價款千分之一計算違約金給付甲方。如經甲方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償。」原告共支付1000萬元給被告，依前揭約定，原告請求被告返還2000萬元；又因原告非購買系爭土地某一所有權人之持分產權，而係購買系爭土地全部之所有權，依民法第819條規定，共有物之處分，非經共有人全體同意不得為之，且價金亦由被告二人共同收受，縱兩造未特別約定，依契約之目的、性質，應有連帶債務之特性及約定，被告二人應負連帶責任，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並聲明：被告己○○、戊○○應連帶返還原告2000萬元；原告願供擔保請准宣告假執行。
(二)對被告之答辯，則陳述略以：
1、兩造簽約時，被告並未言明系爭土地有出租他人，亦未註明於契約中，今被告執原告與第三人林永生之不動產買賣契約抗辯，不足為據。
2、原告與林永生之買賣契約中雖有註明原告願意承受租賃契約內容等語，惟簽約時其並未提供原租賃契約供原告參閱，且經原告於94年2月21日、3月26日、4月11日多次以存證信函催告其協議承租人與原告換約，並點交租約與買賣標的物，其均拒不出面；系爭土地之承租人辛○○並因林永生將其所增建、裝潢之設備價值400多萬元出賣予原告而一再生糾葛，被告引林永生之契約抗辯亦無理由。
二、被告則以：原告與被告己○○、戊○○於93年10月26日訂定系爭土地不動產買賣契約時，同時亦與訴外人林永生（即被告叔叔）就林永生所有之台北縣○○鄉○○○段硫磺子坪小段26之14、7之84、13地號土地訂定買賣契約，當時因林永生所有之上開地號土地與原為被告所有之系爭26之21地號土地相鄰，故早已一併以林永生之名義出租予訴外人辛○○經營溫泉餐廳，原告乃基於買土地、建物收租金之想法買下上揭2件不動產買賣契約房地，且於與林永生訂定之契約書第12條約定「甲方（即原告）願意承受乙方即出賣人林永生之原租賃契約內容」，足證原告對系爭土地由辛○○承租使用之事實知之甚詳，被告無點交系爭土地之義務。詎原告為毀約而要求被告點交系爭土地，洵屬無理，故原告主張解除系爭土地買賣契約及請求違約賠償為無理由。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願供擔保請准免予假執行。
三、本件經依集中審理之規定，經整理兩造之爭點為：
(一)兩造不爭執之事項：
1、原告與被告己○○、戊○○於93年10月26日在台北縣樹林市乙○○代書事務所訂定系爭土地不動產買賣契約，同日同地原告並與訴外人林永生（即被告叔叔）就林永生所有之台北縣○○鄉○○○段硫磺子坪小段26之14、7之84、13地號土地訂定買賣契約；且原告與訴外人林永生就林永生所有土地買賣契約書第12條確訂有：「甲方願意承受乙方之原租賃契約內容」之特約事項，此有兩造均自認真正之原告與被告之系爭土地不動產買賣契約書、原告與林永生之不動產買賣契約書各一件在卷可稽，並據證人即被告之父丙○○、被告之叔丁○○、代書乙○○於本院審理時結證在卷。
2、原告與被告己○○、戊○○訂立系爭土地不動產買賣契約書後，原告已前後交付原告1000萬元，嗣原告屢以被告早已將系爭土地中26之21號土地出租訴外人辛○○而拒不點交系爭26之21號土地為由，要求被告儘速點交系爭26之21號土地，否則即解除契約並請求回復原狀暨損害賠償等情，亦為兩造所共認，復有兩造自認真正之94年2月21日、94年3月7日、94年3月10日、94年5月2日存證信函及掛號回執在卷可稽。
(二)兩造爭執點：
1、原告於兩造訂定系爭土地買賣契約書之時對於系爭土地中26之21號土地已經出租他人，且於他人占用中之事實是否知悉？
2、原告有無同意承受他人租約，而解免被告點交之責任？
四、本院得心證之理由：
(一)原告主張兩造於93年10月26日所簽訂之系爭土地買賣契約書上並無原告知悉系爭土地中之26之21號土地已經出租他人之記載，更無原告願意承受被告與訴外人租賃契約之特約，此歡諸卷附之系爭土地買賣契約書自明，原告既不知被告將系爭土地中之26之21號土地出租他人，更未同意承受該租約，依系爭土地買賣契約書第7條第2項、第9條：「標的物有出租或第三人占用者，乙方（即被告）應於點交前排除」、「乙方應擔保本契約標的絕無被他人占用等瑕疵。如有他人主張權利或發生糾紛時，乙方應負責於尾款付清前全部清除。」之規定，原告自負排除租約及點交之責，原告違反系爭土地買賣契約之規定，屢經原告催告拒不點交，原告依法自得解除系爭土地買賣契約，並依約請求違約賠償2000萬元。
(二)本院觀諸系爭土地買賣契約書確無原告知悉系爭土地中26之21號土地出租他人及同意承受該租約之記載或特約，然被告抗辯稱：原告係於93年10月26日在乙○○代書事務所同時簽訂二份不動產買賣契約書即被告所有系爭土地買賣契約書及相毗鄰之林永生所有土地買賣契約書，而在林永生所有土地買賣契約書第12條明載：「甲方願意承受乙方之原租賃契約內容」，足以認定原告已知悉系爭土地中之26之21號土地已出租他人，且願意承受該租約等語，原告則主張林永生所有土地買賣契約書與系爭土地買賣契約書無涉。查：證人即代理被告二人訂定系爭土地買賣契約書之丙○○於本院審理時證稱：「 (兩份買賣契約書內容是何人書寫？)是乙○○代書」、「 (為何這兩份契約要同時簽訂？)總金額是一樣，之所以會簽兩份是因為出賣人不一樣，而且這兩塊土地是同時租給同一個人」、「 (提示林永生買賣契約書第12條後問：是否記載甲方願意承受乙方之原租賃契約內容？)是，之所以特別加註這條因為在我弟弟介紹買方的時候，我們有特別強調要承受原租約，我才願意賣，當時跟買方見面時我有說兩筆土地要一起賣，並且要承受原租約我才可能會賣給買方，當時我都有跟買方說清楚，他同意我才與他談買賣的事情」、「 (林永生買賣契約書第12條是何時加註的？)是在沈代書把該寫的部分都寫完之後讓我們買賣雙方閱讀後，我說我剛剛所提的租約承受的部分沒有寫上去，沈代書說對對對，所以後來沈代書就把這條再加上去，當時大家都有在場都沒有意見」、「 (當時同時簽訂兩份買賣契約書，為何在系爭土地買賣契約書未為相同的加註？)因為租約已有包括26之21，我認為都已經包含在內了，所以沒有要求在另一份契約再加註」等語，證人即代書乙○○於本院審理亦證稱：「 (林永生土地買賣契約書是否你代買賣當事人所擬定？)是」、「 (契約書內容是否按當事人意思所擬？)是」、「 (有無遺漏之處？)我是依照正常程序來操作，有些細節如果當事人沒有說出來我就不會寫」、(系爭土地買賣契約書是否也是你代買賣當事人擬的？)是，是同一天所擬的」、「 (林永生買賣契約書加註第12條是何人的意思？)當時買賣雙方對買賣契約的部分都沒有意見，至於租賃契約的部分他們同意私下處理，當時並沒有提出租賃契約，承租人也沒有到場」、「 (系爭土地買賣契約書並沒有特別註明，當時是否提到租約也由買受人承受？）他們雙方沒有要求註明，但是就租約的部分他們私下會去處理」、「 (為何僅在其中壹份買賣契約書特別註明？)我的印象中是只要壹份寫就可以，另一份就不必寫」、「 (林永生土地買賣契約書加註第12條當事人有無反對的意見？)沒有意見，如果當事人有意見的話會要求刪改或訂正，而且當事人也是在我加註第12條整個買賣都完成之後才簽章的」、「那是我的印象中當事人雙方同意在其中壹份寫就可以」等語，證人丙○○、乙○○之證述互核相符，堪以採信，復參以被告所有系爭26之21號土地及林永生所有26之14號土地均係以林永生為出租人出租予承租人辛○○，此有92年10月16日租賃契約書一紙在卷可稽，林永生既為被告所有系爭26之21號土地之出租人，被告與辛○○間在法律上並無任何租賃關係存在，原告如何能夠承受被告與辛○○間之租約？則在原告與林永生所訂定之林永生所有土地買賣契約書特別約定原告承受乙方 (林永生)之原租賃契約內容，當然兼指原告承受該租賃契約書租賃標的即被告系爭土地中26之21號土地及林永生所有26之14號土地之租賃內容，而毋庸再於系爭土地買賣契約書內贅述，足徵原告已知悉系爭土地中26之21號土地已出租予他人且同意承受該租約，否則原告豈會無條件在林永生所有土地買賣契約書上簽名，再者，觀諸證人丙○○所提出而為原告所不爭執之原告於93年11月29日致林一傳真文件，其上明載：「本案實際市價行情價值：低1200──高1500萬元之間 (本院按原告向被告及林永生購買之系爭土地及林永生所有土地，其總價為2350萬元)．．．本案交易過程雙方是基於朋友關係，交易過程愉快進行，敬請林董高抬貴手，我個人過失應該願意受損失傷害，請林董不要讓我受重傷或跳樓．．
．協商對策事項：１、停止交易．．．２依實際市價再議新
價：比實價現況行情上限1500萬，加10％ (約16 50萬)，如果林董認為價值低估之狀況下：我方願意提供切結書或擔保，即日起至四年內 (租約到期)，林董隨時可以以成交原價買回過戶還林董」等語，而林永生與辛○○所訂定之租賃契約其租賃期限至97年11月30日屆滿，與原告傳真上開文件予證人丙○○所稱之租約到期恰為四年，依原告致丙○○之傳真文件，益徵原告確已知悉並同意承受該租約，被告之抗辯確為真實，堪以採信，至證人庚○○所證丙○○未告知原告系爭土地26之21號土地已出租他人云云，顯與本院上開認定有違，不足採信，證人辛○○所證被告在與原告訂定土地買賣契約書之前並未事先告知欲將系爭土地中26之21號土地出賣他人云云，亦與本件待證事實無關，原告所稱林永生所有土地買賣契約書第12條所特約之原告同意承受原租約，與系爭土地買賣契約書無涉云云，即非真正，難以採信，原告無非以系爭土地買賣契約書未載明原告承受原租約之漏洞，藉此質疑被告未能點交，以尋求其認為高價買入系爭土地之解套；至原告於本院審理時所稱建物，因被告純係出賣系爭土地予原告，而係林永生將其所有土地連同其上台北縣○○鄉○○街○巷○號建物出賣予原告，此有不動產買賣契約書二份在卷可稽，原告顯係有所混淆，併此指明。
(三)按民法第425條第1項規定出租人於租賃物後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，所謂對於受讓人仍繼續存在，係指受讓人當然繼承人出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，本件原告既已同意承受被告所有系爭26之21號土地之租賃契約，雖被告所有系爭26之21號土地非以被告名義而係以林永生名義出租，然林永生係得被告之同意而以林永生之名義而與訴外人辛○○訂定租賃契約，自得類推適用民法第425條第1項規定而由原告當然繼受林永生與訴外人辛○○所訂定之租賃契約 (最高法院84年度台上字第163號判例意旨參照)，被告依約即毋庸負點交之責任，從而原告以被告屢拒點交系爭土地中26之21號土地為由，主張解除契約並請求違約賠償，即為無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
四、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響， 已無再予論述之必要，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 15 日
民事庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 94 年 11 月 15 日
書記官 賴敏慧