臺灣基隆地方法院民事判決 95年度訴字第261號原 告 東馬建設股份有限公司法定代理人 闕毅航訴訟代理人 李進成律師被 告 戊○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國96年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新台幣柒拾肆萬陸仟玖佰元之同時，將坐落台北縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積四四點八九平方公尺）所有權全部移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
事 實
壹、程序部分：按民事訴訟法第168條至第172條及第174條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第175條亦有明文，本件原告起訴時其法定代理人原為辛○○，嗣於訴訟繫屬中變更為闕毅航，經原告以96年2月8日聲明承受訴訟狀具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國95年1月27日與被告及訴外人乙○○訂立買賣契
約（下稱系爭買賣契約），約定原告向乙○○買受坐落於台北縣○○鄉○○段710、711、712地號土地，並向被告買受坐落同段713地號土地，總價127,608,793元。依系爭契約第4條產權移轉第1項約定：「乙方 (即被告) 應於本約第2次款給付之同時，將本約有關之產權移轉應備全部證件 (印鑑證明除外) ，蓋妥印鑑章，交付委任之地政士，辦理權利移轉登記等相關手續，日後如需乙方出面協辦或補蓋印鑑、補換證件時，乙方無條件於委任之地政士通知三日期限內交付並處理，不得藉詞拖延拒絕或要求任何補償，如有違背致甲方受損害時，乙方應負責賠償責任」。原告已依系爭契約給付第2期價金，訴外人乙○○並已就買賣標的中710、711、712地號之土地辦理移轉登記完畢，惟被告就713地號土地部分 (下稱系爭土地) ，被告卻遲未履行辦理移轉登記予原告之義務，為此提起本件訴訟等語。
㈡對被告抗辯之陳述略以：
⒈系爭契約出賣人即訴外人乙○○與被告為兄弟，而系爭契約
標的之四筆土地為其等之祖產，而以原告立場而言，若不能取得四筆土地全部，開發價值不高，是原告與乙○○及被告訂立系爭契約時，就買賣價金及其他權利義務，均係就四筆土地為約定，被告與訴外人乙○○亦係同時簽立買賣契約，同時簽收定金及第2期款，而有對於四筆土地一次出售互為擔保之意，系爭契約應屬聯立之契約，且被告若不交付713地號予原告，原告因此所受之損害共計28,507,200元，⑴因712地號土地分割後地界曲折致影響建築物配置，以及地下室開挖困難度而增加之工程費用預估為2,000,000元。
⑵被告未履行713地號土地出售而產生之建築利潤損失約為5,307,000元。其計算方式為：
①損失土地面積 (713地號面積44.89平方公尺)＋ (712地號應
分割出面積17.74平方公尺)＝62.63平方公尺。②損失土地面積換算成可建之樓地板面積其計算式為：（62.6
3平方公尺×容積率×停車獎勵比值）×（1＋免計容積樓地板面積之梯廳、機房、陽台及公共設施比值）＝（62.63平方公尺×180％×120％）×（1＋50％）＝202平方公尺即61坪。
③銷售金額：每坪平均售價14萬元×61坪＝8,540,000元。
④建築成本每坪5.3萬×61坪＝3,233,000元。
⑤建築利潤③－④＝8,540,000元－3,233,000元＝5,307,000元。
⑶另712地號分割出土地面積17.74平方公尺後，因本案土地無
法取得完整性，倘原告不用來建築而逕以素地出售，買受人願出價每坪土地價格當較未分割之完整土地減少，減少金額可能達每坪約1萬元，則其損失約為2,320萬元。
由此更可見原告與乙○○之契約及兩造間之契約，彼此有依存關係，訴外人乙○○既已依約履行，被告自亦應履行其契約義務。
⒉系爭契約第8條第1項 (下稱系爭條款)之約定，乃給予被告任
意毀約權，並以該條款作為契約是否作廢之條件，且該條款顯然有以買賣契約非必要條件之「拋棄建照權利同意書」，約明作為契約要件之意義，故以此依約定探究當事人真意，顯然賦與被告於第2次付款時，應提出「拋棄建照權利同意書」之義務，此一義務，亦同時可作為出賣人的任意履行買賣契約或解除契約之猶豫條件。系爭條款約定之內容，僅提及被告不提示「拋棄建照權利同意書」之效果，乃為契約作廢，且原告不得向乙方要求任何賠償，然此一約定並不妨礙原告得行使同時履行抗辯權之權利，亦即若被告未提示，則原告依民法第264條之規定，原告自得就第2次付款之對待給付未完成前，拒絕給付該第2次價金款項。
⒊按以解釋當事人立約之真意，於雙方中途有變更立約內容之
同意，應從其變更以為解釋，此有最高法院49年台上字第303號判例可供參照；故兩造間就系爭契約中系爭條款之約定，基於契約自由之原則，於約定後，另以意思表示變更系爭契約約定內容，並無不可，是以兩造間就被告未能於第2次付款時，即提出「拋棄建照權利同意書」之事實業已明知，惟雙方當事人均有不願意使契約發生解除效力之意思表示時，自應以兩造間嗣後變更契約內容之效果，作為兩造權利義務之依據，而不得再以原約定之書面文字並未修改，任意主張雙方仍應受原書面約定之拘束。故證人即訴外人丙○○之妻己○雖未於拋棄建造權利同意書用印即逕自離去，惟系爭買賣契約之當事人即兩造與訴外人乙○○明知第2次付款之當時，出賣人無法提示拋棄建造權利同意書，依契約之約定，賣方有主張契約作廢之權利，被告與乙○○卻仍於己○離去後，與原告議定應付之價金，共同簽收原告所給付之2,400萬元支票。其所收受之金額，既然與系爭契約第三條所定第2次款即總價款之30/100不符合，且嗣後出賣人並均已將買賣標的中之第710、711、712等三筆土地依約移轉所有權予原告，是由兩造履行契約之實質行為可見其等有不受系爭條款約定拘束之意思。兩造間就買賣契約原約定留作賣方猶豫條件之效力，既均同意不受其拘束，而履行買賣契約之其他約定，被告仍執該系爭條款之約定，屢次主張契約已經解除云云，要與其行為不合，違反禁反言原則，不足採信。
⒋被告與訴外人乙○○、丁○於證人己○離去後，與原告會算
系爭契約中之土地價值約為1億2760萬元，再扣除已付訂金500萬元、增值稅款約1,100萬元、可貸款8,000萬元及道路用地760萬元後，剩餘金額約為2,400萬元，故原告同意開立到期日為95年2月17日面額500萬元，以及到期日為95年3月25日面額1,900萬元，共計2,400萬元之支票，交付給被告及訴外人乙○○簽收，而其中500萬元之支票，乃為方便交付予訴外人丙○○，故以即期支票之方式開立。至被告與其兄弟間如何約定分配買賣所得之價金，本與原告無涉，是以被告戊○○與訴外人丙○○、乙○○間之任何約定，縱使曾向原告表明，均僅止使買賣契約條款形諸於文字之原因，此乃契約之誘因或動機，既未表明於買賣契約中，雖原告有所知悉，要不能發生拘束原告之效力。而訴外人丙○○並非系爭契約當事人，其與出賣人有任何約定，更未見諸於契約書之約定條款，則訴外人丙○○於履行買賣契約中之任何意見，並不足以影響契約效力，而證人己○乃丙○○之配偶，僅係代理訴外人丙○○於拋棄建造權利同意書用印之代理人，而非受被告或訴外人乙○○委任之人，其對於系爭買賣契約效力如何，自無任何主張之權源。
㈣並聲明：1.於原告給付被告 (或提存)746,900 元後，被告應
將坐落於台北縣○○鄉○○段○○○○號，面積44.89平方公尺，權利範圍全部之土地，移轉登記予原告。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列各語置辯：㈠系爭契約第8條第1項約定訴外人乙○○及被告應於契約第3條
第2次付款時，分別提示712、713地號之拋棄建照權利同意書予原告，否則，本契約作廢。而95年2月16日當原告拒絕給付第2次價金3,800萬元、總款項之30％時，被告即表示同意契約作廢，並以拒絕交付「拋棄建照權利同意書」為契約作廢之意思表示，且被告於95年3月27日以三重中山路郵局375號存證信函告知原告系爭契約作廢並請返還已交付之全部證件，系爭契約確已解除。
㈡被告雖簽收由原告所開立到期日分別為95年2月17日、95年3
月25日，支票號碼分別為MS0000000號、MS0000000號，支票金額分別為500萬元，1,900萬元之兩紙支票，惟被告係受訴外人丁○脅迫始簽收前揭支票，且前開支票金額並非支付台北縣○○鄉○○段○○○○號土地之價金，僅係支付台北縣○○鄉○○段710、711、712地號土地之價金。
㈢原告於被告拒絕交付前揭同意書時，亦表示同意系爭契約作
廢，嗣後訴外人乙○○另與訴外人庚○○就710、711、712地號土地簽立買賣契約，並移轉登記完畢，可見系爭契約確已於95年2月16日解除。
㈣原告損失計算方式未將建築成本因未購入台北縣○○鄉○○
段713地之土地所節省之土地成本，及建築成本每坪因此減少
0.5萬元算入，且原告於95年11月初委託戴德梁行公開標售不含台北縣○○鄉○○段○○○○號土地，即已開價2億8千萬元，原告僅支付1億1千餘萬元，豈有原告所稱2,320萬元之損失。
㈤並聲明：1.原告之訴駁回。2.原告應撤銷台北縣○○鄉○○段○○○○號之土地增值稅稅單。
三、經查：原告於95年1月27日與訴外人乙○○、被告戊○○訂立不動產買賣契約書，以每坪55,000元之價格，購買訴外人丙○○所有信託予乙○○坐落於台北縣○○鄉○○段710、711712地號土地，及被告所有，台北縣○○鄉○○段713地號，面積44.89平方公尺之土地，系爭契約書第8條第1項並約定「712、713地號之原有建照，於第3條第2次付款時，乙方必須提示【拋棄建照權利同意書】供甲方辦理註銷原建照執照之用，否則，本契約作廢；乙方必須無息退還甲方第一次款，並且，甲方不得向乙方要求任何賠償」，而被告及乙○○均未於兩造約定給付第2期買賣價金時，交付前揭契約條款所定之拋棄建照權利同意書予原告，被告並於95年3月27日以存證信函向原告表示系爭契約已解除，惟原告於95年1月27日及同年2月16日簽發，作為定金及第2期買賣價金之支票3紙均由被告及訴外人乙○○共同簽收；又訴外人乙○○已將台北縣○○鄉○○段710、711、712地號土地移轉登記為原告所有，而其與原告就前開3筆土地之價金會算時，由於被告已表示不願履行契約，原告與乙○○遂將前揭定金及第2期款全數充作710、711及712地號土地之價金，原告並已給付乙○○前揭3筆土地之全部價金等事實，為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書、土地登記簿謄本、支票影本3紙、三重中山路郵局第375號存證信函、付款明細、協議書等件在卷可稽，應堪信為真實。
四、按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言，如租賃契約與典權設定契約互相結合訂立是。此與契約當事人之一方有數人與他方訂立同一內容之契約者不同；是兩造所訂立之契約，若彼此具有牽連結合、不可分離之關係，始屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，是以，其中一契約不成立、無效、撤銷或解除，則另一契約亦同其效果（最高法院90年度台上字第1779號判決、最高法院86年度台上字第2665號、高等法院89年上字第313號判決意旨參照）。經查，系爭買賣契約之標的中，台北縣○○鄉○○段710、711、712地號土地係信託登記於訴外人乙○○名下，而以乙○○為出賣人，同段713地號土地則為被告所有，並以被告為出賣人，而該契約就訴外人乙○○及被告之權利義務雖未分別約定，惟此不過表示原告與乙○○之買賣契約及兩造間之買賣契約，其土地每坪單價、買受人交付價金時間及方式等契約內容相同，且遍觀系爭契約書，亦無任何關於此2契約間有何牽連結合、不可分離關係之約定；原告雖主張其若未取得713地號土地一併開發，將損失28,507,200元云云，惟為被告否認，原告復未提出任何證據舉證以實其說，而原告提出其委託戴德梁行對台北縣○○鄉○○段710、711、712地號所作估價報告書亦認定縱原告因無法取得台北縣○○鄉○○段○○○○號土地對其71 0、711、712地號土地開發案雖有影響，惟原告所受損失僅約1,443,674元 (見本院卷第230頁) ，益徵系爭契約雖將台北縣○○鄉○○段710、711、712地號土地之買賣契約，與台北縣○○鄉○○段○○○○號土地之買賣契約書立於同一契約書，惟兩契約間既無相互依存之關係，亦無無從期待另一契約單獨履行之可能，該2土地買賣契約，不過係契約當事人之一方有數人與他方訂立同一內容之契約，各自獨立，則原告主張系爭契約之性質，為兩契約彼此具有不可分離關係之聯立契約，訴外人乙○○既已履行契約，被告亦應履行其契約義務云云，即無可採。
五、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋當事人之契約，固應以當事人立約當時之真意為準，惟若雙方中途有變更立約內容之同意，則應從其變更以為解釋（最高法院49年台上字第303號判例意旨參照）。經查，本件買賣契約書第8條第1項「712、713地號之原有建照，於第3條第2次付款時，乙方必須提示拋棄建照權利同意書供甲方辦理註銷原建照執照之用，否則，本契約作廢；乙方必須無息退還甲方第一次款，並且，甲方不得向乙方要求任何賠償」之約定，乃賦予被告及訴外人乙○○契約解除權乙情，為兩造所不爭執。證人己○雖於本院言詞辯論期日到庭證稱：「2月15號我同意賣000000000地號土地，所以16號我拿著印章要去蓋，我當時到場時，在外面等了很久，被告戊○○、乙○○、丁○和一些人在裡面談，我等了兩個小時才進去，我進去以後乙○○說原告只開了1900萬的支票，我說我沒有辦法接受，我認為這樣的買賣是不合理的，合約作廢，之後丁○還說要綁架我女兒，乙○○還說『這樣好啊，少一個殘障的小孩，就沒有負擔』，我當時很生氣，所以我沒有（在拋棄同意書上）蓋章就走了」、「（問：當時證人庚○○、被告法定代理人辛○○有說什麼？）我沒有和證人乙○○以外的人說話，所以我不知道，我不蓋章是因為之前是約定當天要給3800萬，而且是現金，既然沒有照約定，合約就作廢。」（見本院95年9 月4日言詞辯論筆錄），惟證人己○並非系爭契約當事人，其所為「契約作廢」之表示，於系爭契約之效力，不生任何影響；況95年2月16日己○離去後，訴外人乙○○及被告雖未交付前揭同意書予原告，惟均表示繼續履行系爭契約之意，並共同簽收原告交付，作為第2期款之支票2紙，面額分別為1,900萬元及500萬元之事實，有上開票據影本附卷可稽，並經證人即為兩造處理本件買賣契約事宜之代書甲○○到庭證述屬實（見本院95年9月4日言詞辯論筆錄），足見訴外人乙○○及被告於收受前揭2紙支票時，確已與原告達成變更系爭契約第8條第1項約定之合意，而無藉由拒絕交付同意書行使該項所定契約解除權之意，揆諸前揭說明，兩造間就系爭契約所生之權利義務自應依此變更後之內容定之。至被告雖辯稱其於95年2月16日簽收前揭支票係受訴外人丁○脅迫，且原告當時亦同意系爭契約解除云云，並舉證人己○前揭證言為證，惟證人己○之證言僅能證明己○於95年2月16日受訴外人丁○脅迫，對於丁○是否脅迫被告，則隻字未提，況證人己○既於訴外人乙○○及被告簽收前揭支票時即已離去，自無見聞被告於簽收支票時受脅迫之可能；又證人庚○○於本院言詞辯論期日到庭證稱「（問：你與原告、原告法代有何關係？）我和原告法代是朋友關係，有生意往來，要買系爭土地是我們共同出資購買，2月16日要付第2次款為何不是付3800萬而是付1900萬的情形我並不太清楚，當時開我的票，是因為系爭土地本來就是我們兩方要買，我本來就有出資，闕董並沒有表示不買，所以並不是闕董不買才改由我開票。」（見本院95年9月4日言詞辯論筆錄），足見兩造並無解除系爭契約之合意，且衡諸常情，訴外人乙○○與庚○○若於原告表示系爭契約解除後，就710、711、712地號土地另訂買賣契約，則此新買賣契約與被告完全無關，訴外人丁○斷無可能「脅迫」被告與訴外人乙○○共同簽收前揭2紙支票，益徵被告辯稱系爭契約已於95年2月16日解除云云，不可採信。
六、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；民法第348條第1項、第367條分別定有明文。系爭買賣契約並未解除，業如前述，從而，原告依買賣之法律關係，請求被告應於原告給付系爭土地價金746,900元後，將坐落於台北縣○○鄉○○段○○○○號，面積44.89平方公尺，權利範圍全部之土地，移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、被告主張原告應撤銷台北縣○○鄉○○段○○○○號之土地增值稅稅單部分，被告既未以反訴方式提出，本件自毋庸併予審究；又本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與結論不生影響，爰不一一論駁，均附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第390條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 9 日
民事庭法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 96 年 4 月 9 日
書記官 江美琪