臺灣基隆地方法院民事判決 95年度訴字第555號原 告 乙○○訴訟代理人 陳炎琪律師複代理人 黃英豪律師被 告 財政部國有財產局臺灣北區辦事處基隆分處法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○
丁○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國97年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾貳萬零柒佰貳拾伍元，及自民國九十六年二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾萬陸仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾貳萬零柒佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告財政部國有財產局台灣北區辦事處基隆分處（下稱被告
機關）於民國（下同）92年間公開標售重劃區內基隆市○○區○○○段槓子寮小段229地號土地（下稱系爭土地），面積為615.14平方公尺，使用分區為第一種住宅區，又標售文件備註欄僅記載「地上有果樹、水泥地，按現狀點交，地上物騰空補償等事宜，概由得標人自理」。原告因友人介紹系爭土地坐落基隆市第五期市地重劃內，係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新，均已完成各項公共設施建設而於92年3月21日投標買受。詎原告於得標後至現場勘查，始發現系爭土地非均為平地，且基地後側山壁坍塌，致系爭土地約有300平方公尺無法使用，經原告詢問被告機關承辦人員後，始告知因整地經費不足，故停止開發，而未及施做擋土牆，並承諾將聯繫基隆市政府會勘後，儘速施作，惟被告迄未施作擋土牆，為確保系爭土地之完整性，原告擬自行挖運部分土方並施作擋土牆，經估價工程費用約計新臺幣（下同）1,220, 725元。
㈡按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。又一般人買賣不動產，通常均以可供使用面積之大小，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素，是若土地面積減少，則買賣標的物之價值亦必然減少，本件原告得使用之系爭土地僅300餘平方公尺，較被告機關標售系爭土地文件所稱615.14平方公尺減少達百分之五十，顯不能達契約預定效用，價值亦有減低；被告機關未於標售土地文件上說明系爭土地後側山壁坍塌，需施作擋土牆事宜；且查與系爭土地相鄰之基隆市○○區○○○段槓子寮小段第
228、230號地號土地，經被告機關列入93年第4批標售案，並於備註欄記載「2、基隆市政府計畫於地上增設擋土牆，其確切位置請逕恰基隆市政府。」等字樣，顯見被告機關於原告請求配合施作擋土牆後即發現該區土地後側山壁坍塌，均有施作擋土牆之必要，始於其後標售相鄰土地文件中補充記載將增設擋土牆，顯然有故意不告知物之瑕疵之情事；從而原告應得依民法第360條之規定，請求因被告不履行所導致原告所需支出相關工程費用。
㈢又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出
賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債之本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任，此參最高法院94年度台上字第1112號判決自明。是以本件因可歸責於被告之事由，致原告無法完全使用系爭土地，被告之給付即不符合債務本旨，構成不完全給付，則原告亦得依民法第227條第1項、第226條第1項之規定，請求被告賠償原告支出相關工程費用。
㈣對被告答辯所為陳述略以：依台灣省土木技師公會鑑定報告
第8點表示，該山坡地之表土有部分坍塌，第10點亦表示，該表土情況之形成需經幾千年或萬年，絕不可能幾年就形成，也不是人為堆積造成。是以系爭土地後方山坡地表土「已部分崩塌」、「將繼續崩塌」之情況，顯係招標前即已存在，並非原告得標後方才出現，被告亦自承曾於90年4月17日、91年9月26日、92年2月21日等三次至現場勘驗，足見被告顯然於標售前即已知悉系爭土地之瑕疵，而被告標售時未要求市政府做好水土保持，在招標上亦未註明為山坡地，可知被告確實有故意不告知瑕疵之情事；又由系爭土地之鄰地招標公告記載可知，被告亦認為「標售土地要增設擋土牆」為招標公告之應記載事項，非僅一句「請逕至現場參觀」即可完全免責。
㈤並聲明：⑴被告應給付原告1,220,725元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠系爭土地原係國有土地，為被告機關所管理，依被告機關於
標售前90年4月17日、91年9月26日、92年2月21日現場勘查結果，系爭土地狀況皆為雜草地、水泥地、香蕉樹，並無土石坍塌且需施作擋土牆之情形；且依台灣省土木技師公會鑑定報告第10點鑑定結果，山坡地形成之時間「根據現場山坡斷面，此為層次分明的沉積岩，雖出露部分成風化破碎狀，惟其岩層之層理及組織仍清晰可辨，非人為的堆土方，表土形成需經幾千年或萬年，才有可能形成現場幾十公分之表土，所以此山坡地如同台灣一般地形，是地殼相互擠壓而將海底沉積岩擠出形成，所以此山坡地絕不可能幾年就形成，也不是人為堆積而成。」可知系爭土地原無土石崩落，現有之坍塌情事應屬原告之開挖建築行為不當且未依規定做好水土保持之措施造成，被告並無故意不告知物之瑕疵情事。
㈡系爭土地於公開標售前既為國有地，價格原就較市價為低，
依一般交易習慣自應由原告自行開挖整地，原告投標時自當審慎評估系爭土地是否符合其預定之用途、或興建所需投入之各種費用是否符合其預算；且標售投標須知亦載明「按現狀點交者，其地上物之騰空拆遷補償等事宜概由得標人自理」等語，被告即只需給付原本現況之物，無須開挖整地及興建擋土牆後再交付與原告，被告給付之系爭土地即屬無瑕疵之物。又依最高49年度台上字第376號判例之反面解釋，出賣之土地交付前登記之地目為建築用地，交付後登記之地目仍為建築用地，給付之土地即屬無瑕疵。被告給付與原告之系爭土地，依基隆市政府92年2月26日基府工都字第0920016864號基隆市都市計畫土地使用分區證明書，系爭土地之使用分區為住一，屬建築用地，則被告給付之物交付前為建築用地，給付後亦為建築用地，可認被告之給付屬無瑕疵。㈢被告機關係於92年3月10日以台財產北基一字第0920001823
號公告標售系爭土地，並依規定於該公告內載明系爭土地之地上物狀況為「地上有果樹、水泥地，按現狀點交，地上物騰空補償等事宜，概由得標人自理」等語。又依該公告之投標需知亦載明「有關土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、市政府、地政機關查詢，並請逕至現場參觀；且得否建築使用，應請自行依建築法規評估」等語。且系爭土地之標售係公開資訊，被告機關依國有非公用不動產標售作業程序第4點規定，於開標14日至16日前起公告標售，原告於參與投標前自可自行至現場參觀。按買受人因重大過失而不知有第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條第2項定有明文。系爭土地為開放空間，若有坍塌情事發生，被告自無掩蓋現況之可能，由此可知，縱系爭土地有原告所稱土石坍塌之瑕疵存在，亦應為原告所明知；且依一般大眾之交易觀念及習慣，系爭土地之交易金額為672萬元，非屬小額交易，原告於投標前自當審慎評估系爭土地是否符合其預定之用途、或興建所需投入之各種費用是否符合其預算，是以原告陳稱「原告因信任朋友之介紹所以未至現場勘查」云云，實屬買受人之重大過失，依前揭條文之規定，被告即不應負擔保之責。
㈣退步言之，縱被告需負物之瑕疵擔保責任，亦僅需負擔擋土
牆工程之費用，挖土方和運棄土方之工程係在移除原告所有土地範圍內之土石，與被告無關，此部分工程費用60萬元自不應由被告負擔相關費用。
㈤並聲明：駁回原告之訴。
三、經查，坐落基隆市○○區○○○段槓子寮小段229地號、地目建、面積為615.14平方公尺、使用分區為第一種住宅區土地，原為中華民國所有，由被告機關管理，並於92年間公開標售，經原告於92年3月21日投標買受，並於92年5月27日繳清餘款等事實，有投標委託書及繳款書等件影本附卷可稽，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。換言之，買賣標的物是否屬於瑕疵，而應視其契約所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為準。
原告主張被告所交付之系爭土地因後方山壁坍塌，僅有約300平方公尺可供建築使用，係買賣標的物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，被告雖辯稱系爭土地原無土石崩落，現有之坍塌情事應屬原告之開挖建築行為不當且未依規定做好水土保持之措施造成云云，惟查，本件經本院囑託台灣省土木技師公會鑑定系爭土地後側山壁坍塌形成時間，其鑑定結果略以：「根據現場山坡斷面，此為層次分明的沉積岩，雖出露部分成風化破碎狀，惟其岩層之層理及組織仍清晰可辨，非人為的堆土方，表土形成需經幾千年或萬年，才有可能形成現場幾十公分之表土，所以此山坡地如同台灣一般地形，是地殼相互擠壓而將海底沉積岩擠出形成，所以此山坡地絕不可能幾年就形成，也不是人為堆積而成。」，此有該會96年6月1日 (96) 土技字第3219號函附之鑑定報告書一紙在卷可稽，而被告訴訟代理人亦自承：「當初我們標售的時候，確實只有兩百多平方公尺是平地……」等語（見本院97年1月17日言詞辯論筆錄），是原告主張系爭土地於經被告公開標售時，即存有其中約300平方公尺為坍塌之山壁、緩坡之瑕疵，無法建築使用，應為可採。被告雖又辯稱系爭土地交付前登記之地目為建築用地，交付後登記之地目仍為建築用地，依最高法院49年台上字第376號判例反面解釋，給付之土地即屬無瑕疵等語。惟查，前揭判例僅說明「登記地目變更」為土地通常效用減少、經濟上價值減低之原因之一，尚不能以之逕為反面解釋，而認為倘登記地目並未變更，所交付之土地即屬無瑕疵；況系爭土地登記之地目既為建築用地，被告公開標售時亦稱該地之使用分區為「第一種住宅區」，則系爭土地之通常效用應可推定為供建築之用，系爭土地標售時僅有200多平方公尺為平地，其餘部分既仍須經開挖整地，始能供建築之用，自難謂已具備通常之效用，是被告前揭所辯，不足採信，系爭土地確有減少其通常效用之瑕疵乙情，堪予認定。
五、次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。被告雖辯稱系爭土地原為國有地，公開標售的價格本就較市價為低，依一般交易習慣自應由買受人即原告自行開挖整地，標售投標須知亦載明「按現狀點交者，其地上物之騰空拆遷補償等事宜概由得標人自理」等語，被告即只需給付原本現況之物，無須開挖整地及興建擋土牆後再交付與原告云云，惟本件縱得因原告於閱覽投標須知後仍投標買受系爭土地，而視為兩造間有「地上物之騰空拆遷補償等事宜概由買受人自理」之特約，然查被告於標售系爭土地前曾於90年4月17日、91年9月26日、92年2月21日為現場勘查，而系爭土地於標售時僅有200餘平方公尺為平地等節，既為被告所自承，則系爭土地之地形地貌有300餘平方公尺為緩坡、山壁，且土地後方有山壁坍塌等減損土地應有通常效用之重大瑕疵，自應為被告所明知，被告竟僅於標售文件備註欄及投標須知上記載「地上有果樹、水泥地，按現狀點交，地上物騰空補償等事宜，概由得標人自理」、「有關土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、政府、地政機關查詢，並請逕至現場參觀」、「按現狀點交者，其地上物之騰空拆遷補償等事宜概由得標人自理」等語，對於前揭減損土地應有通常效用之重大瑕疵及買受人應自行開挖整地等情形，竟隻字未提，顯有故意不告知原告買賣標的瑕疵之情形，前揭特約自係無效，被告上開所辯，亦非可採。
六、又按買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條第2項定有明文。被告另辯稱系爭土地為開放空間，若有坍塌情事發生，被告自無掩蓋現況之可能，且依一般大眾之交易觀念及習慣，系爭土地之交易金額為672萬元，原告於投標前自當審慎評估系爭土地是否符合其預定之用途、或興建所需投入之各種費用是否符合其預算，原告於投標前未至現場勘查，實屬買受人之重大過失，被告不負擔保之責云云。經查，本件被告既業於投標須知上註明「有關土地使用管制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、市政府、地政機關查詢，並請逕至現場參觀」等語，而原告則係得標並繳清價金後，始至現場勘查並發現系爭土地有前揭瑕疵等情，亦為兩造所不爭執。衡諸常情，土地交易均涉及相當利益及金額，買賣雙方對於交易細節，尤其與交易標的有關事項，均特別加以注意，而本件土地買賣總金額高達672萬元，買受人即原告理應更加慎重，原告竟未先至現場勘查系爭土地，即投標並繳清價金，顯已欠缺一般土地買受人應有之注意，而有重大過失。惟查本件被告明知系爭土地有前揭減損系爭土地通常效用之重大瑕疵，竟於標售公告中隻字未提乙情，業如前述，被告自有民法第355條第2項後段故意不告知其瑕疵之情形。是本件原告雖因其重大過失而不知系爭土地有前揭減損應有通常效用之重大瑕疵，被告仍不得據民法第355條第2項前段之規定，免除其擔保責任，被告前揭所辯，要無可採。
七、末按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第360條定有明文。是以，買受人依上開規定請求出賣人負損害賠償責任者，以出賣人有為品質之保證或故意不告知瑕疵者為限。本件被告有故意不告知瑕疵之情事，已如前述，則原告主張依民法第360條規定，請求被告負不履行之損害賠償責任，即賠償移除系爭土地上坍塌之山壁並施作擋土牆費用，即屬正當。經查，本件移除坍塌山壁並施作擋土牆使系爭土地全部得以供建築使用之費用共計1,220,725元，其中挖除土方及運棄土方部分計600,000元，施作擋土牆部分計620,725元，，有原告所提工程預算估價單一紙附卷可稽；被告則對前揭估價單所載之單價、數量均不爭執，惟辯稱挖除土方及運棄土方之工程係在移除原告所有土地範圍內之土石，與被告無關，自不應由被告負擔云云。然查本件挖除、運棄土方之費用，均係由被告交付系爭土地時系爭土地之瑕疵，即坍塌之山壁所致，自屬去除該瑕疵之必要費用，被告所辯並非可採。
八、綜上所述，原告基於買賣契約之法律關係，請求被告賠償1,220, 725元，及自起訴狀繕本送達之翌日即96年2月3日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又原告係依民法第360條物之瑕疵擔保責任及民法第217條不完全給付法律關係，請求擇一為有利之判決（見本院97年1月17日言詞辯論筆錄），既經本院以民法第360條請求權為有理由而判決原告勝訴，就原告基於不完全給付規定為請求之部分，本院即毋庸再予審究，併此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十、原告聲明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當金額宣告之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保，而免為假執行。
十一、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 4 日
民事庭法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 97 年 2 月 4 日
書記官 江美琪