臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 96年度基簡字第1063號原 告 三金鑛業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 湯明亮律師被 告 乙○○訴訟代理人 景熙焱律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國97年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼台北縣萬里鄉磺潭村坪頂二號、三號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆佰壹拾陸萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣柒佰柒拾貳萬肆仟捌佰元為原告預供擔保，本判決第一項得免為假執行；被告如以新臺幣肆佰壹拾陸萬元為原告預供擔保，本判決第二項得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文；本件原告於起訴時請求：被告應將坐落台北縣萬里鄉坪頂2號、3號房屋全部遷讓返還原告，及自民國（下同）96年6月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告208萬元；嗣於97年4月17日以言詞辯論狀變更訴之聲明為如主文第1項、第2項所示，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告起訴請求判決如主文第1項、第2項所示，並主張：㈠原告於民國（下同）96年2月15日與被告訂定房地租賃契約
書（下稱系爭租賃契約），將坐落台北縣萬里鄉下萬里加投磺溪子小段144、144-1、144-4地號土地及其周邊土地暨其上門牌台北縣萬里鄉磺潭村坪頂2、3號房屋全部及既有之地上物設備（下稱系爭租賃標的物）出租予被告，約定租賃期限自96年3月1日起至98年2月之末日止，每月租金為新臺幣（下同）208萬元，應於每月1日前給付。
㈡詎被告自96年6月1日起，即未再給付租金，原告乃於96年8
月3日委請律師發函（下稱系爭通知函）催告被告，限其於文到後七日內給付所欠之96年6、7月租金，逾期未給付者，即視為終止租賃契約，不再另行通知，該函經陽明山郵局於96年8月7日、8日送達至被告處所，被告均不在，陽明山郵局乃將前揭信函通知被告招領，惟因被告逾期未前去領取，郵局因而退回系爭通知函，而參照最高法院86年台抗字第628號判決意旨，非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。
所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效力。該信函所載之催告意思表示，已於96年8月8日到達而發生效力，而被告逾期猶仍拒不給付租金，依最高法院83年台上字第1773號判決意旨，本件租賃契約終止契約之意思表示於96年8月15日即發生效力，本件租約業已終止，原告自得請求被告將租賃標的物之台北縣萬里鄉磺潭村坪頂2、3號房屋全部遷讓返還予原告。縱認前揭信函未合法送達被告，原告另於97年2月19日以存證信函催告被告於7日內給付96年6月、7月之租金，被告迄未給付，原告已以97年4月17日之言詞辯論狀為終止系爭租賃契約之意思表示，系爭租賃契約亦應認定於97年4月17日終止。
㈢又被告自96年6月1日起即未再給付租金予原告，而系爭租賃
標的物之一部係於96年8月後始因遭檢舉為違建而被拆除，則96年6月、7月原告所提供者仍係合於約定使用目的之物，被告自應給付該2個月之租金共416萬元。
㈣對被告答辯所為陳述略以：
⒈被告於92年12月11日即與訴外人即原告之股東李鴻江、駱簡
瑋、蔡聰吉、蔡聖漳、蔡岳宏、蔡韻文、蔡聖權、蔡李秀雲簽訂房地租賃契約書，承租原告所有坐落台北縣○里鄉○○里○○段磺潭小段第144、144-1、144-4等三筆地號土地及其週邊土地，暨系爭房屋全部及既有地上物，由被告與原告之其他股東呂伸容等人共同經營長春谷溫泉會館，被告豈有不知原告所有系爭房地之使用狀況之理。況被告承租原告所有系爭房地，係經營溫泉會館（詳見房地租賃契約書第8條），被告自應依照溫泉法之相關規定辦理，否則即會遭受主管機關之處罰，被告知之甚詳，而被告承租原告所有系爭房地經營長春谷溫泉會館，並未依照溫泉法之相關規定辦理，顯係故意規避法律違法經營溫泉會館，是被告在租賃期間，遭受主管機關之處罰，自應承擔後果。再者，依上揭房地租賃契約書第7條之約定：「第1條所示之房屋、土地、建物等，若經政府機關處罰、拆除或不可抗力之因素，致乙方無法正常經營時，乙方有權主張終止租約，並向甲方要求返還未到期之租金。」，已明確記載原告所有系爭房地如遭政府拆除，被告僅能主張終止租約，要求返還未到期之租金，是被告已明確知悉伊承租系爭房地經營長春谷溫泉會館，有遭政府機關處罰、拆除之後果，因此，被告自無權辯稱系爭房地如遭政府機關處罰、拆除，係可歸責於原告。
⒉被告於92年12月11日簽訂之房地租賃契約書，本應於98年2
月29日租期屆滿，惟因租賃條件有所變更之緣故，被告於96年2月15日重新簽約，出租人亦變更為原告，而在96年2月15日重新簽訂系爭租賃契約之前，被告與原告其他股東呂伸容等人所經營之長春谷溫泉會館，即遭人檢舉未依溫泉法、建築法等相關法規經營溫泉會館，因此台北縣政府違章建築拆除大隊於96年1月22日即前往長春谷溫泉會館會勘，當場由長春谷溫泉會館人員出具拆除切結書，同意於96年8月24日配合自行拆除，而後，被告仍願與原告於96年2月15日重新簽訂房地租賃契約書，該房地租賃契約書第5條亦有約定：「第1條所示之房屋、土地、建物等，若因甲方之因素，非乙方營業所產生，而遭政府機關處罰、拆除，或有不可抗力之因素，導致乙方無法正常經營時，乙方有權主張終止租約，並向甲方要求返還未到期之租金。」，由此可知，原告所有系爭房地日後如遭政府機關拆除，被告自應承擔後果，不可歸責原告，而在租賃期間系爭房地尚未遭政府機關拆除時，被告自仍有依約給付租金之義務。
⒊又被告辯稱：「……然96年5月間因原告所建房屋遭人檢舉
為違建，遭建管機關陸續拆除，被告經營之長春谷溫泉會館已被迫停業……」云云，顯非事實。查96年5月份之租金208萬元，被告係於96年5月29日匯150萬元，並於96年5月31日另匯58萬元，若長春谷溫泉會館在96年5月已遭拆除，被告當無可能在96年5月31日仍繼續匯予原告租金；再者，依被告所經營之長春谷溫泉會館於96年8月27日發給台北縣政府水利局函之說明1：「貴府於8月22日、23日、24日至本公司拆除違章建築乙案 (附照片) 本公司均遵守規則，配合拆除。」，可見，原告所有系爭房屋係於96年8月22日起陸續遭受拆除，被告辯稱系爭房屋於96年5月間即陸續遭拆除，顯不實在。而在原告所有系爭房地遭主管機關拆除之前，被告仍可經營長春谷溫泉會館，被告亦有依約給付96年6月、7月租金予原告之義務，惟被告並未依約給付，原告發函催告後依法終止租約，自屬有理。
⒋被告之戶籍雖係設於台北市○○區○○路○○○巷67之4號，惟
被告實際係居住在台北市○○區○○路○○○巷67之8號，此有訴外人即被告之合夥股東呂伸容於96年2月27日委託律師寄發存證信函至被告在台北市○○區○○路○○○巷67之8號之住處，被告有收執，以及被告於96年8月30日寄發信函、照片予原告訴訟代理人之信封上載明地址為台北市○○區○○路○○○巷67之8號可稽，因此，被告確實居住於台北市○○區○○路○○○巷67之8號，原告所寄之催告信函之意思表示，已到達被告而生效力，自不待言。
三、被告則請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決願供擔保免為假執行，其答辯略以：
㈠原告主張被告自96年3月1日起承租系爭租賃標的物，然96年
5月間因原告所建房屋遭人檢舉為違建，遭建管機關陸續拆除，被告所經營之長春谷溫泉會館已被迫停業，剩餘尚未拆除部分是否能恢復營業，端視建管單位是否繼續拆除，故目前尚無法確認損害金額。依民法第423條之規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，故原告有提供被告合於使用目的之建築以供被告使用，然原告以違建出租，被告因營業所需投資之裝修，均遭拆除，生財器具及員工均閒置，無法營業，所受之損害甚大，原告應予賠償，更無權收取租金。又依最高法院30年渝上字第345號判例要旨，租貸物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損……其租賃物尚能修繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃係依民法第430條之規定並不當然消滅。故在不可歸責於雙方之情形下，出租人應無權收取租金，更何況本件係可歸責於原告，其無權收取租金，更屬當然。至原告雖另主張其出租予被告之房屋僅系爭2號及3號房屋，均為合法興建之房屋，故未被拆除。然系爭租賃契約第1條所稱之「租賃標的物」除包括系爭144、144-1、144-4等三筆土地外，尚包括「及其週邊土地」；除了系爭2號、3號房屋全部外，尚包括「既有之地上物、設備」。故系爭租賃契約第1條所稱之「及其周邊土地」、「既有之地上物、設備」所指為何，不言可喻，況若租賃標的僅有系爭2、3號房屋，每月租金為何高達208萬元？原告之主張實與常理不符。又93年1月19日台北縣拆除隊即已前往現場會勘，93年3月11日及93年3月30日亦曾會勘，由93年3月30日之照片可知違建均將完工，應已施工數月之久，而被告自93年3月1日起租，焉可能有如此神速之施工？且由92年8月9日空照圖比對93年11月19日空照圖即可知違建於承租前已興建完成，原告之主張當無可採。
㈡又台灣基隆地方法院檢察署早於96年2月間即開始偵辦本件
租賃標的物之違建案，而至3、4月間被告知悉此事時，原以為原告應確保房屋不被拆除，惟之後原告推託未處理，主管機關於6月起多次前往查勘，並已預定8月要執行，被告自得依民法第265條所稱「訂約後有難為對待給付之虞」，據以主張不安抗辯。又被告自93年3月簽約迄96年5月止，共給付約7000餘萬元之租金，原告自對出租標的物可依預期之目的使用負有瑕疵擔保責任，至於原告以契約第5條之約定主張被告僅得終止租約，已放棄其他抗辯，並無可採，蓋所謂明知為非法房屋與房屋被拆除，大不相同，被告雖知悉承租房屋大多係違建，但自93年3月起迄至96年3月1日更新契約止均未遭拆除，若被告知房屋將被拆除，絕不可能承租或再更新契約，故被告在知悉房屋即將被拆除後，主張不安之抗辯為權利之正當行使，應為適法。
㈢退步言之，縱認定被告有依約給付租金之義務，然原告既自
承其催告通知終止租賃契約函未經送達而在陽明山郵局招領，是其催告根本未送達，如何有送達之效力？且該函之所以未送達係因地址錯誤，將被告門牌號書為67-8號，而被告地址為67-4號，自屬無法送達，原告既未依民法440條定相當期限催告及通知終止租約，其主張契約已終止即屬無據，亦不得據以請求被告返還系爭租賃標的物。
予宣告假執行。
四、經查，被告前於92年12月11日與訴外人即原告之股東李鴻江、駱簡瑋、蔡聰吉、蔡聖漳、蔡岳宏、蔡韻文、蔡聖權、蔡李秀雲等人簽訂房地租賃契約書，承租原告所有坐落台北縣○里鄉○○里○○段磺潭小段第144、144-1、144-4等三筆地號土地暨系爭房屋全部及既有之地上物，由被告與訴外人即原告之其他股東呂伸容等人共同經營長春谷溫泉會館，並於96年2月15日重新簽約，出租人亦變更為原告，並約定每月租金為208萬元，應於每月1日給付，而被告自96年6月間起即未依約給付租金，又被告所經營之長春谷溫泉會館經他人檢舉為違建，經台北縣政府違章建築拆除大隊分別於93年1月19日、3月11日、3月30日、96年8月21日前往長春谷溫泉會館進行會勘，並於96年8月20日起就違章建築部分進行拆除等事實，業據原告提出房地租賃契約書、台北縣政府稅捐稽徵處淡水分處96年度房屋稅繳款書、淡水第一信用合作社存摺內頁、存證信函等件影本為證，並有台北縣政府違章建築拆除大隊中華民國97年5月12日北縣拆法字第0970019861號函附台北縣○里鄉○○里○○段磺溪子小段第144、144-1、144-4地號土地上違章建築之查報、認定、拆除相關資料在卷可憑，復為被告所不否認，應堪信為真實。
五、被告辯稱系爭租賃物中違章建築部分於96年5月間即遭建管機關陸續拆除，為此被告所經營之長春谷溫泉會館被迫停業，剩餘尚未拆除部分是否能恢復營業，端視建管單位是否繼續拆除，自屬無法保持合於約定使用、收益之狀態，在系爭租賃標的物修繕完畢以前，自得拒絕為租金之給付云云，惟為原告否認。按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條固定有明文。惟查，系爭租賃契約標的之土地上違章建築即台北縣政府95年9月20日北府工拆字第0950039146號、96年8月23日北府工拆字第0960050948號違章建築認定通知書所認定之違章建築，係分別自96年8月20日、同年月31日起執行拆除，至97年1月31日始全部拆除完畢之事實，有前揭台北縣政府違章建築拆除大隊中華民國97年5月12日北縣拆法字第0970019861號函附之違章建築拆除資料附卷可稽，是縱前揭經拆除之違章建築確係系爭租賃契約標的之一部，且因該部分之拆除使系爭租賃物未能保持合於約定使用、收益之狀態，亦係自96年8月20日起始有此等情形之發生，被告自96年6月份即未依約給付租金，自非有理，其前揭所辯，要非可採。
六、被告又辯稱其雖知悉承租房屋大多係違建，惟自93年3月起迄至96年3月1日更新契約之日止均未遭拆除，若其知房屋將被拆除，絕不可能承租或再更新契約，故其在知悉房屋即將被拆除後，主張不安之抗辯並拒絕給付租金，為權利之正當行使，並無違約云云。惟查，台北縣政府除於95年9月20送達違章建築認定通知書、96年1月11日送達將於96年1月22日拆除違章建築通知單至長春谷溫泉會館營業處所外，於96年3月兩造更新租賃契約後，直至96年8月間始再定期通知被告將拆除前揭違章建築等情，有前揭台北縣政府拆除違章建築資料在卷可稽。被告既自承於更新系爭租賃契約時即已知悉系爭租賃契約標的物中之一部為違章建築而有遭拆除之危險，卻仍願與原告訂立系爭契約，而於契約成立後至96年8 月間前，復無收受拆除通知或其他足以使被告認為前揭違章建築將遭拆除之具體情事，被告以不安抗辯為由自96年6月起拒不給付租金，亦不足採。
七、末按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。本件被告自96年6月1日起即未依約給付租金乙情，業如前述，又原告已於97年2月19日以存證信函催告被告於7日內給付96年6月及7月之租金，被告迄未給付，經原告於97年417日以言詞辯論意旨狀向被告表示終止系爭租賃契約等事實，亦有存證信函、回執及原告前揭言詞辯論狀在卷可稽，揆諸前揭規定，系爭租賃契約業經終止，原告請求被告返還租賃物，即屬有據。
八、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告將門牌號碼台北縣萬里鄉磺潭村坪頂2號、3號房屋遷讓返還原告，並給付原告積欠之96年6月、7月份租金416萬元，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十、又本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款規定之適用簡易程序訴訟所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保聲請免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
十一、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 19 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 97 年 9 月 19 日
書記官 江美琪