臺灣基隆地方法院民事判決 96年度基簡字第1090號原 告 甲○○被 告 乙○○上列當事人間請求返還押金事件，本院於中華民國97年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁拾伍萬貳仟伍佰元，及自民國九十六年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用百分之七十由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣叁拾伍萬貳仟伍佰元預供擔保，免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：原告於民國（下同）96年7月12日與被告簽立租賃契約（下稱系爭契約），向被告承租基隆市○○區○○路○○○巷6之12號3樓房屋（下稱系爭房屋）及經營咖啡店所用之生財設備，約定租賃期間自96年7月15日起至97年7月14日止，每月租金新臺幣（下同）5萬元，應於每月15日前給付，並約定原告應於訂約時繳納50萬元保證金（下稱系爭保證金），除擔保被告日後因租賃物毀損對原告之損害賠償債權，並作為原告於租賃期間屆滿前終止系爭契約應給付被告之違約金保證金，亦即原告若於租賃期間屆滿前終止契約，應依一年之租賃期間與終止契約時系爭租賃契約所餘存續期間之比例，按50萬元計算違約。詎原告承租後生意慘澹，按月給付租金三個月後無力再給付，遂於96年9月30日向被告提出以前揭50萬元逐月扣抵租金之建議，惟遭被告拒絕，並要求原告應依租賃契約之約定將房屋恢復原狀並搬遷離開，且表示系爭50萬元押租保證金依契約第19條約定，應扣除違約未租之罰款共375,000元。原告隨即依被告要求返還系爭房屋及租用之生財設備，惟被告於原告終止契約後，仍可將系爭房屋收回另出租他人，兩造約定之違約金顯屬過高，被告應將系爭保證金返還等語，並聲明：被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，另陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則答辯略以：㈠原告自承租滿3個月即要求終止租約，尚有未到期之租期9個
月，依兩造所訂租賃契約書第19條附註條款約定，原告即須依保證金比例賠償被告375,000元（計算式：500,000元×9/12＝375,000元），並得自保證金內扣除。
㈡又原告於租賃契約存續期間，毀損該咖啡廳內裝潢設備，致
被告受有35,000元之損害，依租賃契約書第5條附加條款之約定，原告自應負賠償責任，被告亦得自系爭保證金內扣除。
㈢並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經查：原告於96年7月12日與被告簽立租賃契約，向被告承租基隆市○○區○○路○○○巷6之12號3樓房屋及經營咖啡店所用之生財設備，約定租賃期間自96年7月15日起至97年7月14日止，每月租金5萬元，應於每月15日前給付，並約定原告應於訂約時給付被告50萬元保證金，除擔保被告日後因租賃物毀損對原告之損害賠償債權，並作為原告於租賃期間屆滿前終止系爭契約應給付被告之違約金保證金，亦即原告若於租賃期間屆滿前終止契約，應依一年之租賃期間與終止契約時系爭租賃契約所餘存續期間之比例，按50萬元計算違約；原告業已如數給付被告前揭保證金。嗣原告於96年9月間按月給付三個月租金後，因無力給付租金，向被告建議以系爭保證金逐月扣抵租金，惟遭被告拒絕，並要求原告應依租賃契約之約定將房屋恢復原狀並搬遷離開，且表示系爭50萬元押租保證金依契約第19條約定，應扣除違約未租之罰款共375,000元，而原告隨即將系爭房屋及承租之生財設備返還予被告，被告則尚未返還原告系爭保證金等事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、基隆第一信用合作社無摺交易明細單等件影本在卷可稽，自堪信為真實。
四、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；而審核當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院79年台上字第1612號、51年台上字第19號判例參照）。
本件兩造約定原告若於租賃期間屆滿前終止契約，應依一年之租賃期間與終止契約時系爭租賃契約所餘存續期間之比例，按50萬元計算違約金，惟本院審酌原告若如期履行租賃契約繳納租金，被告預期可得之收益即60萬元（計算式：50,000元×12＝600,000元），及本件契約終止後原告隨即返還系爭房屋及生財設備，被告對於前揭租賃物之使用收益並無任何障礙，所受損害非鉅等情，認兩造約定原告於租賃契約期間屆滿前終止契約每月應付違約金41,667元（計算式50萬/60萬×5萬≒41667，元以下四捨五入），尚嫌過高，應予核減為原違約金之30%，即112,500元，方屬允當。
五、又查，本件兩造同意以35,000元計算被告因原告毀損系爭房屋及生財設備所生損害金額（見本院97年3月10日言詞辯論筆錄），而系爭保證金除擔保被告因原告提前終止系爭契約之違約金債權外，尚擔保被告日後因租賃物毀損對原告之損害賠償債權乙情，業如前述，是被告抗辯應自系爭保證金中扣除上開35,000元，自屬可採。
六、綜上所述，本件原告得請求返還之保證金計為352,500元【計算式：500,000元－112,500元－35,000元＝352,500元】。從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付352,500元及自起訴狀繕本送達之翌日起即自96年11月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並就被告聲請免為假執行部分，酌定相當之擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 24 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 97 年 3 月 24 日
書記官 江美琪