臺灣基隆地方法院民事判決 96年度基簡字第82號原 告 願景天下公寓大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 松府建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 戊○○
丁○○上列當事人間請求給付管理費－公寓大廈管理條例事件，本院於民國96年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾玖萬柒仟貳佰元，及自民國九十六年一月五日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾玖萬柒仟貳佰元預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。原告起訴時請求被告給付新臺幣（下同） 1,297,520元及自支付命令送達翌日即民國96年1月5日起至清償日止，按週年5%計算之利息，之後減縮請求金額為1,297,200元及上開利息，合於上開規定，先予敘明。
二、原告主張：㈠原告為基隆市○○○街○○巷○○○號地下1樓願景天下公寓大廈
依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，被告松府建設股份有限公司（下稱被告公司）是願景天下公寓大廈的區分所有權人，如附表所示之房屋及 108個停車位均為其所有，依願景天下社區公寓大廈規約（下稱社區規約）規定，管理費以建物權狀面積每坪每月40元計算，停車位清潔費以 1車位每月 200元計算，惟原告管理委員會於94年間成立後，被告公司竟分別積欠自94年11月起至95年 9月止之管理費，及自94年11月起至95年10月止之車位清潔費，共計 1,297,200元，屢經催討，被告均置之不理，為此提起本訴，請求被告給付原告 1,297,200元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按週年5%計算之利息。
㈡被告公司代管社區時，仍在被告公司銷售房屋期間，其保全
及清潔維護費、電梯保養費用不應由原告負擔，至於被告公司進行地下室地坪整修工程、滅火器及緊急照明更新、消防維修工程所支出的費用，是被告公司為改善缺失所為，當時並未表示其是為原告代墊費用，上開 3項工程被告公司施作有瑕疵，至今仍未移交原告，改善費用自應由被告公司負擔，且被告公司支出上開費用期間有很多空戶，不應由所有住戶分擔，何況被告公司不僅未將銷售房屋時向買方收取的共同基金 200多萬元移交原告，甚至在原告管理委員會成立後，仍繼續向新銷售房屋的買主收取每坪50元共 3個月的管理費。
三、被告公司抗辯略以：㈠被告公司所有如附表所示之房屋及 108個停車位，固積欠自
94年11月起至95年9月止之管理費，及自94年11月起至95年10月止之車位清潔費，共計1,297,200元，但依被告公司與購買願景天下公寓大廈買方簽訂之房屋買賣合約書第12條及附件「住戶公約」第11條約定，於原告管理委員會成立前，被告公司代管期間為共用部分之管理、維護、重大修繕或改良費用，均得向原告請求償還，而被告公司於代管期間，曾為原告社區支出89年7月至94年11月之保全及清潔維護費12,545,000元、38個月的電梯保養費816,000元、地下室地坪整修工程682,500元、滅火器及緊急照明更新600,000元及消防維修工程1,504,250元，共計 16,147,750元，被告公司自得依民法第 334條之規定對原告請求之管理費主張抵銷，並聲明駁回原告之訴。
㈡原告雖稱被告公司是因施作有瑕疵，為改善瑕疵而進行地下
室地坪整修工程、滅火器及緊急照明更新、消防維修工程等等，但願景天下公寓大廈之房屋自89年起陸續交屋，而原告管理委員會至94年才成立，上開設備原本均屬完好，是因住戶使用後損壞，或是超過使用期限，被告公司如不維護設備，會損害原有住戶之權益，自應由原告負擔修繕費用。又被告公司先前於銷售房屋向買方收取共約 200多萬元的共同基金固未移交原告，但共同基金在被告公司代管期間均已支出在上開5項的代管費用。
四、原告主張被告公司為願景天下公寓大廈的區分所有權人，依社區規約應繳交管理費及車位清潔費，而被告公司就其所有如附表所示之房屋及 108個停車位，積欠自94年11月起至95年 9月止之管理費、94年11月起至95年10月止之車位清潔費共計 1,297,200元，迄今仍未繳納等事實，業據原告提出積欠管理費及車位清潔費計算一覽表、公寓大廈管理組織報備證明影本、建物登記謄本、社區規約等件為證，且為被告公司所不爭執，堪認原告之主張為真實。然被告公司主張以其在原告管理委員會成立以前之代管期間所支出關於保全及清潔維護費、電梯保養費、地下室地坪整修工程、滅火器及緊急照明更新、消防維修工程之費用共計16,147,750元抵銷上開管理費及車位清潔費，因此雙方的爭點是：被告公司對原告有無上開16,147,750元債權，可以抵銷原告對被告公司之管理費及車位清潔費債權？經查：
㈠按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。
⒈依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，公寓大廈管理委員會
之職權，在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作，並無就區分所有權人與第三人間實體爭執之私權糾紛加以干涉之權；另同條例第18條第1、3項亦規定：「公寓大廈應該置公共基金；公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」，可知公共基金之運用應依區分所有權人會議決議。
⒉被告公司與各別向其買受願景天下公寓大廈建物之區分所有
權人之間，固訂有房屋買賣合約書，依合約書第12條及附件「住戶公約」約定：「為保持良好秩序及全體住戶之公共權益，甲方（即買受人）應遵守住戶管理公約之規定使用房屋，並分擔其管理及維護等費用。在本大樓正式成立管理委員會前，甲方同意由乙方（即被告）代籌管理委員會，並依本戶面積，繳交參個月份管理基金，前述社區管理基金以每坪每月五十元計算。乙方移交全體住戶前之所需費用，悉由該管理基金支付之，乙方於移交管理委員會時，應將上開管理基金結餘款連同開支帳冊一併移交管理委員會。」、「…管理費用途如下：…㈡共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。㈦其他基地及共用部分等之經常管理費用。…管理基金用途如下：…㈢共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。…㈤建商代管期間所支出之費用。」（見本院卷第 192、199至200頁），惟此屬被告公司與各別向其買受房屋之區分所有權人之約定，並未經願景天下公寓大廈之區分所有權人會議決議，揆諸上開說明，該約定應屬被告公司與各別向其買受願景天下公寓大廈建物之區分所有權人之間私權糾紛的實體爭執，原告為管理委員會，非該私權糾紛之債務人，本無須承擔各別區分所有權人依房屋買賣契約對被告公司所負之債務，而原告基於社區規約之授權，有權向被告公司收取管理費，二者權利義務之主體並不相同，即與民法第334條第1項所定「二人互負債務」之抵銷要件不符。
㈡次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第 373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價傎之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第 354條第1項前段定有明文。
⒈依公寓大廈管理條例第57條第 1項規定：「起造人應將公寓
大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」，故被告公司應於原告管理委員會成立後 7日內，會同原告管理委員會及政府主管機關，將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備等，在確認功能正常無誤後移交原告。
⒉被告雖以其為願景天下公寓大廈支出95年11月16日地下室地
坪整修工程、95年6月30日滅火器及緊急照明更新、95年4月
20 日至95年6月15日消防維修工程等費用主張抵銷，並提出環氧樹脂修補工程發包承攬書、消防器材之統一發票、消防維修工程合約書及工程報價單等件影本為證，但並不否認該公司尚未將地下室地坪、滅火器及緊急照明與消防管線等 3項設施移交原告之事實，僅辯稱上開 3項設施原本均為完好，是住戶使用後損壞或因時間經過過期，修繕費用應由住戶負擔等語。惟原告管理委員會成立後即於94年 7月27日依公寓大廈管理條例之規定向基隆市安樂區公所報備，依公寓大廈管理條例第57條第 1項規定，被告公司自應在管理委員會成立後 7日內依法將功能正常的公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備等辦理移交，在未移交原告前，被告公司進行上開 3項工程之目的不論係為修補瑕疵、過期設備更新或是對於設備損壞之修繕，均屬被告公司因物之出賣人所應負之瑕疵擔保責任，其所支出之費用自應自行負擔。被告公司主張上開 3項費用應由原告負擔，就其支出之費用與原告請求給付之管理費及清潔費 1,297,200元為抵銷，於法無據，不應准許。
五、綜上所述，被告公司對原告並無可以抵銷之債權存在，從而，原告依公寓大廈管理條例及社區規約之規定，請求被告公司給付如主文第 1項所示之金額及遲延利息，為有理由，應予准許。
六、本件係民事訴訟法第427條第2項所定適用簡易程序之財產權訴訟，本院為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第 390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 6 月 12 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 96 年 6 月 12 日
書記官 王佩珠