臺灣基隆地方法院民事簡易判決 96年度基簡字第840號原 告 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 謝震武律師
王嘉翎律師上列當事人間返還房屋買賣價金等事件，本院於97年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟陸佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠原告於民國（下同）96年6月30日，由永慶不動產基隆廟口
加盟店之員工即證人乙○○介紹，簽立買賣契約書（下稱系爭契約），購買被告所有之門牌號碼基隆市○○區○○路54之1號2樓之房屋（下稱系爭房屋），原告並支付新台幣（下同）340,000元，存入僑馥建築經理股份有限公司之信託專戶，當日亦支付仲介費34,000元。惟簽約後，始發現系爭房屋樓下係麵條食品加工廠（下稱系爭工廠），系爭工廠凌晨4點即開工製造生產麵條，因而產生居家安全顧慮、噪音、震動、異味等，已構成重大瑕疵，惟被告及仲介公司並未如實告知原告，使原告在不知情之情況下，簽立系爭房屋買賣契約。故原告在發現此重大瑕疵後，隨即通知證人乙○○及處理系爭房屋買賣之代書即訴外人邱顯州，並轉通知被告。
嗣後原告、證人乙○○、訴外人邱顯州及被告曾進行協商，並詢問證人乙○○為何在不動產說明書上未記載且未告知此一瑕疵，而僅告知原告及原告配偶：「房屋對街是公家單位，非常安靜且好停車。」關於此一詢問，證人乙○○答以：
「仲介公司也不知道該房屋樓下是凌晨四點即開工之麵條食品加工廠，因為被告也沒有告知仲介公司。」等語，該次協商未果後，被告即寄發存證信函與原告，要求原告繼續履約，惟未談及如何處理此一瑕疵，並言明系爭工廠之生產運作並不會影響到週遭鄰居生活。後原告亦寄發存證信函告知解除系爭契約及返還上開已給付之價金，惟被告此時復以存證信函表示原告違約，將解除系爭契約並沒收已付款項。原告後申請於96年9月31日在基隆市政府中正區公所調解委員會進行調解，惟被告並未出席，致使調解不成立，為此依民法
第 359 條之規定請求解除系爭契約及返還已支付之 價 金340,000元等語。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈依照原告所提出之證據，系爭房屋已經超過噪音標準；且
系爭房屋原告僅去看過3、4次左右，第1次是在下午3時，第2次是在下午5時，簽立系爭契約是在晚上，簽約時被告對證人向原告表示居住環境寧靜，均未做任何補充與說明。且原告前往看屋期間均未看見系爭工廠運作（其生產時間係上午4時至9時），雖現況說明書被告沒有隱匿，但該說明書無法提供系爭房屋所有之現狀情形。
⒉系爭建物重大瑕疵部分：
⑴噪音：
依噪音管制法施行細則所規定之均能音量標準觀之，系爭房屋位於國宅區，屬第2類管制區，其音量標準為50分貝（上午5時前）與60分貝（上午5時至7時），系爭工廠開工時所產生的噪音，於96年10月14日上午4時48分51秒至5時9分33秒，於現場窗外防火巷以噪音計連續量測（每2秒自動量測記錄1次數據），量測期間的最大噪音值為83分貝，期間的所有量測噪音值，均已超過上開細則所定之音量標準。
⑵震動：
系爭工廠所使用之電表為三相三線220V 15A型式，此係動力用電電表，而一般住宅係使用單相三線220V 15A型式電表。動力用電係提供用電給動力三相馬達者，與系爭工廠的生產機器上的三相馬達相符。根據電學原理及電機機械理論，可推算此電表所提供的功率＝1.732 ×220×15 =5715（瓦特）=7.6馬力，該馬力之能量（僅扣除少部份的電燈用電能量）用於生產機器，依據牛頓的作用力及反作用力原理，此馬達運轉時，會有7.6 匹馬力能量作用於建築物，並逐次傳遞此反作用力至本棟建築物的每一處所而被建築物吸收，系爭房屋位於系爭工廠之上方，距離最近，故受影響亦最深，而3、5樓目前為空屋，僅4樓有人居住。
⑶粉塵爆炸之危險：
由系爭工廠內部照片觀之，可估算出其儲存麵粉原料可高達180袋，每袋22公斤計算，則共3,960公斤，麵粉若於某種環境下，會有產生粉塵爆炸的可能。
⑷污染：
系爭工廠開工時所產生污水均直接排入防火巷之公用水溝中而產生異味；工廠地板與機器上遍佈變質麵粉，亦產生異味，該異味迷漫在防火巷而逸入系爭房屋，亦循浴室管道而逸入浴室及房中，此對住戶之健康皆有影響。又系爭工廠設有大型排煙管，從2樓到5樓將煙排出。
⒊被告表示住在系爭房屋長達15年，惟依被告所發之存證信
函表示其已居住5年，及原告於網站上所取得近2年之水電資料，被告是否居住在系爭房屋，已有可疑。且被告未依公寓大廈管理條例之區分所有權人身分，就系爭工廠已對系爭房屋產生之損害，依該法第5、6、16條向系爭工廠主張其權利。
二、被告則以下列情詞置辯，並請求駁回原告之訴：㈠系爭房屋並無任何滅失或減少其價值或通常效用或契約預定
效用之瑕疵，且依系爭契約觀之，被告就系爭房屋亦無違約情事，原告並無依民法第359條請求解除契約、返還價金、或請求減少價金之權利。
㈡對於原告所提噪音數值，被告認為偵測地點並不客觀，蓋其
並非於系爭房屋內部所測得，無法顯示該等音量值係居住於系爭房屋內部所承受之客觀結果。又是否有噪音與系爭房屋是否有瑕疵係屬二事，系爭房屋本身並無關於噪音之瑕疵。
而系爭房屋於設置、構造、管線設備之配置上，並無任何造成噪音之情事，縱認系爭房屋樓下系爭工廠產生之聲響有任何超過噪音管制法規定之標準情事，亦非系爭房屋之瑕疵，而係系爭房屋之所有權人或住戶，得否依民法相關規定對系爭工廠有所主張之問題。再者，室內有家具物品擺設時，因有吸音效果，故迴音會較小，倘若室內物品搬空，相較下迴音自然會較大，系爭房屋內部物品已遷空，可能產生較大迴音，故原告應以有家具物品存在時加以判斷較為正確。
㈢被告從未保證系爭房屋具有「安寧」品質，亦未隱瞞或欺騙
，且原告亦未問及附近環境是否安靜，被告亦從未告訴仲介人員系爭房屋是否具有安寧之品質，更未聽聞仲介人員向原告表示系爭房屋具有安寧之品質。又被告於系爭契約暨附件之不動產現況說明書上，均據實記載，並未有任何欺瞞。被告對於原告所詢問之事項，亦據實以告，並未有所欺瞞，原告豈能以被告未曾保證之品質依民法瑕疵規定主張解約退款。
㈣就系爭房屋樓下為系爭工廠乙情，被告未曾隱瞞，且原告於
簽立系爭契約前，亦曾由仲介帶看達5次之多，應了解系爭房屋內外狀況及環境，原告事後反悔不買，乃出於原告主觀動機之改變，自不得主張解除契約返還價金。至於原告主張系爭房屋樓下之系爭工廠並無招牌一事，由被告所呈照片觀之，已可清楚看出系爭工廠之招牌為「永發切麵店」，足證原告所言不實。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造確有經由證人乙○○仲介簽立系爭契約。
㈡原告已支付部分買賣價金340,000元。
四、經核兩造所述，本件之爭點厥為：㈠系爭房屋是否有滅失或減少價值、減少通常效用或契約預定效用之瑕疵？㈡被告是否有對原告保證系爭房屋週遭環境具備安寧品質？茲分述如下：
㈠系爭房屋是否有滅失或減少價值、減少通常效用或契約預定
效用之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項及第359 條前段固有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨可資參照）。
⒉原告起訴主張系爭房屋樓下有系爭工廠，故有噪音、震動
、異味等重大瑕疵，而系爭工廠開工時所產生的噪音，於現場窗外防火巷以噪音計連續量測，量測期間的最大噪音值為83分貝，並提出噪音量測時間圖及照片為證；被告則以該量測地點並不客觀，且迴音音量會因系爭房屋內部是否擺設物品而有不同等語置辯。經查，噪音之界定，往往因人主觀感受、距噪音來源之距離與位置、其間障蔽物之態樣等狀況不同而有認知上之差別，本件原告所測量地點係在系爭工廠之防火巷外，並非在系爭房屋內部進行量測，且非經由公家或公正測量單位藉由標準儀器進行噪音檢測，以客觀、可量化及標準化之測量結果認定系爭工廠開工生產時運轉之聲響是否構成侵擾居家安寧之噪音，是其所提測量結果能否採為認定侵擾居家安寧之噪音，已有疑義；況縱使確有噪音，惟衡諸當前社會通常交易觀念，房屋週遭環境，固為購屋者考量是否購買之參考因素之一，然此並非買賣契約之內容，蓋每一購屋者對於房屋週遭環境所產生音量之忍受度各不同，而房屋出賣人亦無法掌控週遭環境的變動，除非購屋者對於購屋環境之音量有特別要求，並在買賣契約中對此加以載明，否則房屋出賣者只需就其欲出售之房屋確保具有適合居住使用之通常效用即可。本件兩造所簽立之系爭契約中，既未就系爭房屋週遭環境之音量為特別之約定，原告復未對系爭房屋本身之建物品質有何疑義，為兩造所不爭執，揆諸前揭說明，難認原告所稱之噪音為系爭房屋本身之瑕疵。此外，原告對其主張震動、粉塵及污染等，復未舉證以實其說，是其主張系爭工廠開工時所產生之噪音、震動、粉塵及污染會影響系爭房屋之住戶，而妨害系爭房屋之安全，影響生活品質，均屬系爭房屋之重大瑕疵云云，要無可採。
㈡被告是否有對原告保證系爭房屋週遭環境具備安寧品質？
⒈復按出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之
品質。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第354條第2項、第360條、民事訴訟法第277條分別定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
⒉本件原告主張證人乙○○對其表示系爭房屋附近十分安寧
，而被告在旁聽到並未做任何補充或陳述，是被告有明知不實而不告知物之瑕疵存在乙節，為被告所否認，並以其未向原告或仲介人員保證系爭房屋具有安寧品質，亦未隱瞞或欺騙等語置辯。經查，原告上開主張，經本院依原告聲請通知證人即仲介人員乙○○到庭證稱：「（問被告出賣系爭房屋時，是否有保證系爭房屋所坐落的位置沒有任何噪音干擾？）沒有。」、「（問原告欲購買系爭房屋時，是否有向你或向賣方詢問系爭房屋坐落位置具備安寧條件？）沒有。」、「（問原告要你們公司購買系爭房屋時，是如何詢問系爭房屋的條件？）原告只有詢問我樓層、地點，之後我就陪同原告去看房子。」、「（問你陪同原告去看過幾次？）我陪同原告跟他太太總共看了五次。」等語（見本院97年2月13日言詞辯論筆錄），可徵被告並未向原告或仲介人員保證系爭房屋週遭環境具有安寧之條件或品質，證人乙○○所述難為有利於原告之認定。此外，原告復無法提出具體事證證明被告有向其保證系爭房屋週遭環境具備安寧之品質或條件，揆諸前揭說明，難認原告上開主張為可採。
五、從而，原告請求與被告解除契約並返還買賣價金340,000元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後要與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用即第1審裁判費3,640元，由原告負擔。中 華 民 國 97 年 2 月 27 日
簡易庭法 官 林玉珮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日
書記官 洪福基