臺灣基隆地方法院民事判決 96年度簡上字第14號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 上訴人 乙○○○訴訟代理人 詹振寧 律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於95年12月5日本院基隆簡易庭94年度基簡字第921號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於96年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件兩造均援引第一審之陳述。上訴人並補充略以：關於民法第796條「建築疆界」之認定，應優先適用建築法之規定，又建築主管機關必審查起造人使用土地之權利始發給建築執照。上訴人所有門牌號碼基隆市○○區○○路338之2號3樓房屋（下稱系爭房屋）於65年12月辦畢建物第一次登記，有基隆市都市發展局所發給之使用執照謄本為憑，上開謄本中載明基地範圍包括被上訴人所有系爭土地，故系爭房屋為合法建物，且應有之使用空間疆界已明，被上訴人所有系爭土地應屬系爭房屋使用疆界內，被上訴人以民法第796條規定主張上訴人越界建築，然上訴人於取得系爭房屋所有權迄今未曾越界增建，於被上訴人向建管機關與地政機關提出行政作業違法等訴願前，難謂系爭房屋合法權利有瑕疵；縱上訴人非基地所有人且上訴人提出之土地使用證明書等文件上所蓋之陸何雲仙章與其印鑑章不符，惟被上訴人於原審出具之陸何雲仙之印鑑證明乃89年印鑑變更後登記之印鑑，尚無可證明64年所立文書之虛偽，被上訴人對上訴人所提出之文件未提出反證，亦難僅憑此即認上訴人係無權占有人；上訴人依規定於權利範圍內使用系爭房屋及基地於法有據，被上訴人以不當得利之法律關係請求上訴人給付租金，與民法第179條要件未合，被上訴人之請求顯無理由，應予駁回。
二、被上訴人即原告起訴主張：本件上訴人即被告所有系爭房屋越界建築於被上訴人即原告所有基隆市○○區○○段4小段0000-0000地號土地（下稱系爭土地）之上，前經本院92年度訴字第216號囑託基隆市信義地政事務所製有複丈成果圖，從而，依最高法院83年台上字第2701號判例：「土地所有權人建築房屋越界者，鄰地所有人得請求前開土地所有權人，以相當之價款購買越界部分之土地，如有損害者，並得請求賠償。民法第796條定有明文。本條原規定意旨，應以鄰地所有人對興建建築物之土地所有人無異議為前提，然鄰地所有人知悉越界建屋而不即提出異議者，依該條但書之規定，尚得請求土地所有人購買越界部分之土地，舉重以明輕，不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人，當然更得不請求土地所有人移去或變更建物而請求其以相當之價額購買越界部分之土地。」，被上訴人即得不請求移去或變更建物，直接請求上訴人以市價購買越界部分之土地，以系爭土地公告現值每平方公尺新臺幣（下同）66,000元計算，上訴人即應以181,500元【計算式：66,000元×11/4＝181,500元】向被上訴人價購應有部分4分之1之土地。次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第169號判例要旨參照）。本件上訴人越界占用系爭土地，消極減免其應支付使用該土地之代價，而受有利益，並致被上訴人受有相當於租金損害，故被上訴人自得依不當得利法律關係，請求上訴人返還自90年3月6日起至94年12月22日止，相當於租金之不當得利。又按「城市房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，土地法第97條第1項定有明文。查系爭土地坐落基隆市信義區基隆女中旁，交通十分便利，被上訴人請求相當於不當得利之金額，即依上訴人無權占有系爭土地申報地價總額年息10％計算，上訴人每年應返還之不當得利金額為14,168元，從而，上訴人就起訴之日起算至上訴人取得系爭建物所有權之日，共計4年又291日之不當得利即應為67,968元【計算式：14,168元×（4年+291/365年）＝67,968元】，並加計法定遲延利息，另自94年12月23日起至系爭土地辦理所有權移轉登記日止，上訴人亦應按月給付被上訴人1,180元之不當得利，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
三、本件原審判決上訴人敗訴之理由略以：按土地所有權人建築房屋越界者，鄰地所有人得請求前開土地所有權人，以相當之價款購買越界部分之土地，如有損害者，並得請求賠償，民法第796條定有明文。本條原規定意旨，應以鄰地所有人對興建建築物之土地所有人無異議為前提，然鄰地所有人知悉越界建屋而不即提出異議者，依該條但書之規定，尚得請求土地所有人購買越界部分之土地，舉重以明輕，不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人，當然更得不請求土地所有人移去或變更建物而請求其以相當之價額購買越界部分之土地（最高法院83年台上字第2701號判例參照）。查，兩造對上訴人所有系爭房屋基地越界建築占用系爭土地，且系爭土地應有部分4分之1現登記為被上訴人所有不爭執，首堪認定。次查，上訴人乃提出系爭土地前地主陸何雲仙出具之土地使用證明書、土地使用權同意書、伙同牆壁同意書等3份文件，及劉王玉琴與楊孟薇之買賣契約書，主張其對系爭土地具有合法使用權限。然被上訴人否認上揭陸何雲仙出具之3份文書上印文及簽名之真正。則按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第277條、第358條第1項分別定有明文。
當事人就私文書上之簽名、畫押、蓋章或按指印真正有所爭執者，主張該文書為真正之人，自應先就該私文書上之簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人所為者負舉證之責，並證明該些簽名、畫押、蓋章或按指印為本人或其代理人所為者，方得推定該私文書為真正。上訴人自應先就系爭文書及系爭文書上印文係真正負舉證之責。但上訴人所提出之證人劉王玉琴到院證述：對於門牌號碼基隆市○○路338之2號3樓房屋（即占有系爭土地之建物）興建過程及辦理建築執照過程，完全不知情，都是我父親在處理，我父親已過世等語。另本院依據上訴人聲請調閱陸何雲仙之印鑑登記資料，其印鑑印文與上揭3份文件亦不相符。是以上訴人顯無法證明其所提出上揭陸何雲仙名義出具3份文書上陸何雲仙之簽名及印文為真正。因之，上訴人主張其對系爭土地乃屬有權使用，洵屬無據。另劉王玉琴與楊孟薇之買賣契約乃2人所簽定之債權契約，僅對契約當事人產生拘束力，被上訴人或其母陸何雲仙既非契約當事人，則該買賣契約對其等不生效力，上訴人以該買賣契約書主張對系爭土地有權使用，更屬無據。綜上所述，被上訴人既為系爭土地所有權人，上訴人所有之建物因越界建築占有系爭土地，且上訴人並無法證明為有權使用，則被上訴人請求上訴人依據民法第796條購買系爭土地乃屬有據。再查，系爭土地於94年1月時之公告現值為每平方公尺66,000元，有土地登記謄本在卷可稽。本院斟酌系爭土地所處環境，參考系爭土地之公告現值之價格，認被上訴人主張以每平方公尺66,000元做為系爭土地請求價購之金額尚為合理。現上訴人所有系爭房屋占用上訴人所有系爭土地面積，依門牌號碼基隆市○○路338之2號建物登記謄本及系爭土地登記謄本所載，該棟4層建物係占用系爭土地面積11平方公尺，惟因上訴人所有房屋為公寓式4層樓建築物中之第3層，上訴人所越界部分應為系爭土地面積11平方公尺之應有部分4分之1。故被上訴人請求上訴人以181,500元【計算式：66,000元×11/4＝181,500元】價購越界部分之系爭土地應有部分4分之1，為有理由。又被上訴人請求上訴人以相當價額購買越界建築部分之土地，核其性質相當於買賣，係基於同一雙務契約所生具有對價之關係，是上訴人應於被上訴人將系爭土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記予上訴人同時，給付被上訴人181,500元。再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。故無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第169號判例要旨參照）。再查，本件上訴人無權占有系爭土地，而消極減免其應支付使用該土地之代價，而受有利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害，故被上訴人當得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當租金之利益。復按利息、紅利、租金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅。民法第126條亦定有明文。是以被上訴人請求被告給付自90年3月6日起至94年12月22日止，相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。而租用基地建築房屋，其基地租金之數額，依土地法第105條準用同法第97條規定，應以基地申報地價為基準，並斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，在申報總地價年息10%內為決定（最高法院46年度臺上字第855號、47年度臺上字第1827號判例要旨參照）。又查系爭土地位於基隆市信義區基隆女中旁，係屬文教區，又緊鄰40米寬之東信路，交通十分便利，故被上訴人請求被告應返還租金之不當得利金額，即依上訴人無權占有系爭土地申報地價總額年息百分之10計算年租金為14,168元【計算式：12,880元×11×10%＝1,4168元】，然因被上訴人係占有系爭土地4層樓建物其中第3層樓房之所有權人，故該相當於租金之不當得利上訴人應需負擔其中4分之1，因此上訴人每年獲得相當於租金之不當得利額應為3,542元，據此核計被上訴人請求上訴人返還4年又291天（即90年3月6日起至94年12月22日止）之不當得利，其金額為16,992元【計算式：3,542元×（4年+291/365年）＝16,992元（元以下四捨五入）】，及自起訴狀繕本送達翌日即95年1月10日起至清償日止，按週年百分之5計算之法定遲延利息，為有理由。另自94年12月23日起之不當得利部分，上訴人亦應按月給付被上訴人295元【計算式：3,542÷12個月＝295元】至系爭土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記之日止。被上訴人逾上揭部分之請求則無理由，應予駁回。經核，原審因而為判決上訴人應於被上訴人將坐落系爭土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記與上訴人同時，給付被上訴人181,500元；及上訴人應給付被上訴人16,992元及自95年1月10日起至清償之日止，按週年百分之5計算之法定遲延利息；暨自94年12月23日起至系爭土地辦理所有權移轉登記之日止，按月給付被上訴人295元；依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額准上訴人免為假執行，於法並無違誤。
四、經查，系爭房屋性質上雖不能與其占有之系爭土地使用權分離而存在，惟二者仍為各別之不動產，縱系爭房屋所有權人就系爭房屋有所有權，惟此與系爭房屋占有系爭土地是否具有合法權源，係屬二事；且上訴人取得系爭房屋所有權後雖未加以增建，惟系爭建物越界占用被上訴人所有系爭土地，依上揭民事訴訟法第277條關於舉證責任分配之原則，被上訴人既已提出系爭土地登記謄本證明其係系爭土地之所有人，進而否認系爭房屋占有系爭土地有合法權源，上訴人就其主張對該基地之占有有合法正當權源之事實，自應負舉證責任，不得僅憑系爭房屋已取得建築執照及辦畢建物所有權第一次登記，即認已盡舉證之責。又，縱令上訴人之前手於建造系爭房屋時確已得系爭土地前所有人即被上訴人之母陸何雲仙之同意，進而得合法使用該房屋所坐落之土地，惟參照最高法院93年臺上字第1328號判決「民法第425條之1第1項前段，其立法理由謂：『僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。』足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續『合法使用』該房屋所坐落之土地。然該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然『無償使用』該土地」之意旨，可知縱屬得土地所有權人同意使用土地為基地之人，僅能謂其非無權使用土地，非即永無需支付對價使用土地，即除非約定為無償使用，否則仍須支付相當之對價，上訴人以其占用系爭土地之建物，乃合法建築，於建築前必經基地所有權人同意為由，主張其即永無需支付對價使用系爭基地，純屬強詞奪理，無可採取，況本件上訴人未能就系爭房屋占有被上訴人所有系爭土地4分之1之合法權源舉證以實其說，原審憑以認定上訴人無權占有系爭土地，被上訴人請求上訴人以市價購買越界部分之土地為有理由，並就上訴人因消極減免於無權占有期間其應支付使用該土地之代價，而受有利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害，故被上訴人得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還相當租金之利益，原審上開認定於法即無違誤，上訴人之上訴為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件原審判決上訴人應於被上訴人將坐落系爭土地應有部分4分之1辦理所有權移轉登記予上訴人之同時，給付被上訴人181,500元；上訴人應給付被上訴人16,992元及自95年1月10日起至清償日止，按週年百分之5計算之法定遲延利息，暨自94年12月23日起至上開系爭土地辦理所有權移轉登記之日止，按月給付被上訴人295元；並就上開命上訴人給付部分依職權宣告假執行，於法並無違誤；上訴人所持上訴理由未能證明其就系爭房屋占有被上訴人所有系爭土地4分之1具合法權源。則上訴人聲明指摘原判決不當，求予廢棄改判，自無從認為其上訴有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 2 日
民事庭審判長法 官 李木貴
法 官 徐世禎法 官 姚貴美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 2 日
書記官 林蔚菁