臺灣基隆地方法院民事判決 96年度簡上字第42號上 訴 人 松府建設股份有限公司
下1樓之1法定代理人 己○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 願景天下公寓大廈管理委員會
下1樓法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○
戊○○丁○○上列當事人間請求請求給付管理費-公寓大廈管理條例事件，上訴人對於中華民國96年6月12日本院基隆簡易庭96年度基簡字第82號第一審判決提起上訴，本院合議庭於中華民國96年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣貳萬零捌佰零伍元由上訴人負擔。
事 實
一、本件上訴人於原審起訴主張：被上訴人為基隆市○○○街○○巷○○○號地下1樓願景天下公寓大廈依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，上訴人松府建設股份有限公司（下稱上訴人公司）是願景天下公寓大廈的區分所有權人，如附表所示之房屋及108個停車位均為上訴人所有，依願景天下社區公寓大廈規約規定，管理費以建物權狀面積每坪每月新台幣（下同）40元計算，停車位清潔費以1車位每月200元計算，惟被上訴人管理委員會於94年間成立後，上訴人公司竟積欠自民國 (下同)94 年11月起至95年9月止之管理費，及自94年11月起至95年10月止之車位清潔費，共計1,297,200元，屢經催討，上訴人均置之不理，為此提起本訴，請求上訴人給付被上訴人1,297,200元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息等語；上訴人則辯稱其固積欠自94年11月起至95年9月止之管理費，及自94年11月起至95年10月止之車位清潔費，共計1,297, 200元，惟依上訴人公司與購買願景天下公寓大廈買方簽訂之房屋買賣合約書（下稱系爭買賣合約書）第12條及附件「住戶公約」第11條約定，於被上訴人管理委員會成立前，上訴人公司代管期間為共用部分之管理、維護、重大修繕或改良費用，均得向被上訴人請求償還，而上訴人公司於代管期間，曾為被上訴人社區支出89年7月至94年11月之保全及清潔維護費12,545,000元、38個月的電梯保養費816,000元、地下室地坪整修工程682,500元、滅火器及緊急照明更新600,000元及消防維修工程1,504,250元，共計16,147,750元，上訴人公司自得依民法第334條之規定對被上訴人請求之管理費主張抵銷，並聲明駁回原告之訴。
二、原審就被上訴人之請求，判決全部勝訴，並依職權宣告假執行。上訴人就前開敗訴判決聲明不服，提起本件上訴，並補充略以：本件願景天下公寓大廈規約第4條規定：「『公寓大廈』之區分所有權人及住戶，基於法定內容及『願景天下房屋車位買賣合約書』等約定之依據，對所記載之願景天下公用部分及設施，具有管理及使用等事項之權利」，而權利與義務為對等之概念，本件大廈之區分所有權人及住戶，基於與上訴人公司簽訂之系爭買賣合約書之約定，既享有管理及使用等事項之權利，自亦應負管理及使用等事項之義務，始符公平；且願景天下公寓大廈規約第5條規定：「『願景天下系爭買賣合約書』之附件規約內容經基隆市政府核准，為『公寓大廈』之不動產定型化契約之一部分，為本規約訂立之起始。」，足見本件大廈之區分所有權人及住戶與上訴人公司間房屋車位買賣合約書之約定事項，其效力應延續成為願景天下公寓大廈規約之一部分，被上訴人亦有履行之義務。另依系爭買賣合約書第12條、第13條約定及該合約書附件住戶公約第11條約定，建商代管期間所支付之費用可由管理基金支付。是原判決認定「系爭合約書」屬上訴人公司與各別向其買受房屋之區分所有權人之約定，與被上訴人之權利義務主體並不相同，是與民法第334條第1項所規定之抵銷要件不符，自有違誤等語，並聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在原審之訴駁回。
三、被上訴人則引用與原判決記載相同者外，並補稱略以：上訴人既為區分所有權人，本應給付管理費，且本件管理委員會成立時，並無約定公寓大廈對上訴人所積欠之債務，由被上訴人承擔等語茲為抗辯，並聲明：駁回上訴。
四、經查，上訴人公司為願景天下公寓大廈之建商，亦為該公寓大廈之區分所有權人，依社區規約應繳交管理費及車位清潔費，而上訴人公司就其所有如附表所示之房屋及108個停車位，積欠自94年11月起至95年9月止之管理費、94年11月起至95年10月止之車位清潔費共計1,297,200元，迄今仍未繳納等事實，業據被上訴人提出積欠管理費及車位清潔費計算一覽表、公寓大廈管理組織報備證明影本、建物登記謄本、願景天下社區公寓大廈規約等件為證，並為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文，是抵銷係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期為要件，故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷。又按公寓大廈管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3條第9款亦有明文。參以該法第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22第1項、第2項就管理委員會得提起訴訟之規定，益徵公寓大廈管理委員會之職權僅在維護管理該公寓大廈，並執行區分所有權人會議事項，並無涉入區分所有權人與建商或其他第三人間實體爭執之私權糾紛之權限或義務。經查，上訴人公司與各別向其買受願景天下公寓大廈建物之區分所有權人間，訂有系爭合約書之事實，固為兩造所不爭執，是被上訴人並非前揭買賣合約書之主體，上訴人雖主張系爭買賣合約書第12條、第13條約定及該合約書附件住戶公約第11條約定，建商代管期間所支付之費用可由管理基金支付云云，然查系爭買賣合約書第12條及附件「住戶公約」第11條固分別約定：「一、為保持良好秩序及全體住戶之公共權益，甲方（即買受人）應遵守住戶管理公約之規定使用房屋，並分擔其管理及維護等費用。二、在本大樓正式成立管理委員會前，甲方同意由乙方（即上訴人）代籌管理委員會，並依本戶面積，繳交參個月份管理基金，前述社區管理基金以每坪每月五十元計算。乙方移交全體住戶前之所需費用，悉由該管理基金支付之，乙方於移交管理委員會時，應將上開管理基金結餘款連同開支帳冊一併移交管理委員會。」、「…二、管理費用途如下：…（二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。（七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。…三、管理基金用途如下：…（三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。…（五）建商代管期間所支出之費用。」，惟系爭買賣合約書及其附件既係上訴人公司與各別向其買受房屋之區分所有權人間之約定，揆諸上開說明，前揭約定之履行與否，乃屬上訴人公司與各別向其買受願景天下公寓大廈建物之區分所有權人之間私權糾紛的實體爭執，被上訴人為管理委員會，非該私權糾紛之債務人，本無須承擔各別區分所有權人依系爭買賣合約書對上訴人公司所負之債務。上訴人雖又主張依願景天下公寓大廈規約第4條規定，本件區分所有權人及住戶，基於與上訴人公司簽訂之房屋系爭合約書之約定，既享有管理及使用等事項之權利，自亦應負管理及使用等事項之義務；又依前揭規約第5條規定，足見本件大廈之區分所有權人及住戶與上訴人公司間系爭買賣合約書之約定事項，其效力應延續成為願景天下公寓大廈規約之一部分，被上訴人亦有履行之義務云云，然上開規約第4條「公寓大廈之區分所有權人及住戶，基於法定內容及願景天下房屋車位買賣合約書等約定之依據，對所記載之願景天下公用部分及設施，具有管理及使用等事項之權利」之規定，縱同時賦予區分所有權人使用管理公用設施之權利與義務，惟該規定之規範對象既係「區分所有權人及住戶」，自無拘束管理委員會之效力；又觀諸前揭規約第5條規定「願景天下房屋車位買賣合約書之附件規約內容經基隆市政府核准，為公寓大廈之不動產定型化契約之一部分，為本規約訂立之起始。」之內容，不過在說明願景天下公寓大廈規約之前身為系爭買賣合約書附件之住戶公約，殊無使被上訴人成為系爭買賣合約書當事人之意涵及效力，上訴人以此主張被上訴人應受系爭合約書之拘束，亦非有理。綜上，被上訴人基於社區規約之授權，向上訴人公司請求給付管理費，與上訴人基於系爭合約書約定對於區分所有人之代管費用債權，二者權利義務之主體並不相同，即與民法第334條第1項所定「二人互負債務」之抵銷要件不符，上訴人主張其對願景天下公寓大廈社區全體區分所有權人之債權，對於被上訴人主張抵銷，自無理由。
六、從而，本件被上訴人依公寓大廈管理條例及社區規約之規定，請求上訴人給付1,297,200元，及自起支付命令送達翌日即96年1月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審就被上訴人前開請求部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，於法要無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 24 日
審判長法 官 李媛媛
法 官 林玉珮法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 12 月 24 日
書記官 江美琪