臺灣基隆地方法院民事判決 96年度訴字第448號原 告 乙○○訴訟代理人 林宇文律師複代理人 張漢榮律師被 告 甲○○訴訟代理人 許世正律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國97年４月14日辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元及自民國九十六年十月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟捌佰捌拾元，由被告負擔新臺幣捌仟伍佰捌拾柒元，餘由原告負擔。
本判決命被告給付部分，於原告以新臺幣貳拾柒萬元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，惟並無民事訴訟法第0386條所列之各種情形，爰准原告聲請，由其一造辯論而為判決，先予敘明。
二、原告主張：（一）渠於民國（下同）96年７月３日經僑福聯合國際不動產仲介經紀有限公司（下稱僑福公司）仲介，向被告購買基隆市○○區○○○路○○巷○號４樓房屋及基地應有部分（下稱系爭房屋），約定價金為新臺幣（下同）370.萬元，並於當日給付第１次款120.萬元。詎於翌日經友人告知系爭房屋正下方之３樓內，於96年初有人燒炭自殺，使渠及家人（均為女性）均深感懼怕不安。據悉同年５、６月間，亦有１位張小姐透過僑福公司仲介購買系爭房屋，惟在簽約過程中，知悉曾有人在該屋內燒炭自殺，而未能成交；足見被告及僑福公司對此事知之甚詳。被告隱瞞此事實，未於訂約時告知渠，致渠陷於錯誤而購買系爭房屋，顯已違反誠信原則（此為先契約義務之違反）。如渠事先知悉系爭房屋正下方之３樓內有人燒炭自殺，渠絕不會向被告買受該屋，故系爭房屋正下方之３樓內有人燒炭自殺乙節，乃「物之性質交易上認為重要者」（應係指系爭房屋之環境而言），應視為意思表示之錯誤，故渠自得依民法第88條第２項之規定撤銷買賣之意思表示。詎經渠委請律師發函通知被告，被告竟置之不理，今以起訴狀繕本之送達為撤銷買賣意思表示通知之送達。又系爭房屋正下方之３樓內有人燒炭自殺，亦屬「物之瑕疵」，被告故意不告知該瑕疵，且該瑕疵業已影響渠及家人精神上之安寧，實屬居家住宅之重要事項，渠依民法第0359條之規定解除契約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約意思表示之送達。故不論依錯誤撤銷買賣之意思表示，或依瑕疵擔保解除買賣契約，依民法第0179條及同法第0259條第１款之規定，被告均應返還渠已給付之價金120.萬元。
爰提起本件訴訟，請求判命被告應給付渠120.萬元及自起訴狀送達被告之翌日（即96年10月５日）起至清償日止按年息５％計算之利息（先位聲明）。（二）退步言之，若認系爭房屋買賣契約仍屬有效（亦即先位之訴為無理由），因渠實無法定居於系爭房屋之內，依「不動產買賣契約」第８條第２項之約定，被告（即乙方）得沒收原告（即甲方）已繳價款作為違約賠償，易言之，即以原告給付之120.萬元作為違約金。按民法第0252條規定：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」且依最高法院49年度臺上字第0807號判例：「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」衡量本件因被告及僑福公司未告知系爭房屋樓下有人燒炭自殺之事實，致原告無法購買系爭房屋，惟系爭房屋並未過戶，被告亦未因此有額外之支出，故如以120.萬元全數充作違約金，實屬過高，原告認應以總價款之５％（即185,000.元）作為違約金，方屬恰當，逾此部分，請求本院予以酌減，並請諭知被告返還；故如認原告先位之訴為無理由，請求判命被告應給付渠1,015,000.元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即96年10月５日）起至清償日止按年息５％計算之利息（備位聲明）。(三)不論先位或備位聲明，原告均願供擔保，請准宣告假執行（即為以預供擔保為條件之假執行宣告）。
三、被告對於：原告於96年７月３日經僑福公司仲介，向渠購買系爭房屋，約定價金為370.萬元，原告並於當日給付第１次款120.萬元，「不動產買賣契約書」為真正，及系爭房屋正下方３樓內有人燒炭自殺等事實，均無爭執，惟以：（一）渠早已搬離系爭房屋、居住他處２年餘，其間僅偶爾返回系爭房屋探看整理而已，故渠根本不知系爭房屋之正下方３樓內有人燒炭自殺之事情（依現今之社會生活模式與一般社會通念，渠不知此事，實屬正常之理）。渠既不知自殺之事，自無故意隱瞞原告可言，故渠顯無違反誠信原則（即先契約義務之違反）。（二）按「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」為民法第88條第２項所明定。所謂「物」之性質，係指標的物本身而言，又是否為「交易上認為重要者」，亦採客觀標準為斷。今原告主觀上所畏懼之燒炭自殺事件係發生於系爭房屋正下方之３樓，而非該買賣之標的物本身，即系爭房屋顯非「兇宅」至明。更進而言之，是否為「兇宅」，純屬原告主觀及心理上之感覺，依此原告個人之主觀感覺，即認係客觀交易上認為重要者，實欠妥當。綜上，原告所訴顯不符民法第88條第２項所定之要件，原告依上開之規定，主張撒銷買賣之意思表示，於法無據。（三）次按民法第0354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第0373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」此即出賣人之物之瑕疵擔保責任。又所謂「物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵（參見最高法院84年度臺上字第0169號判例）。故民法上「物之瑕疵」係指客觀上買賣標的物本身之瑕疵而言。惟房屋是否為「兇宅」，純屬個人主觀及心理面之認知，因人因時而異，且可藉時間之經過而淡忘或經由宗教儀式而除去。再者，人不免生老病死，若以房屋內曾有人死過，即稱為「兇宅」，此將成為屋主永遠之負擔。今原告基於主觀之心理作用，而以非買賣標的物之系爭房屋正下方之３樓內有人燒炭自殺為由，解除契約，請求渠退還價款，認事用法顯欠公允。（四）渠雖曾於96年10月１日發存證信函予原告，惟該存證信函之主要目的係在催告原告儘速履行契約，並非對原告表示解除買賣契約，兩造間之買賣契約並未因解除而不存在。參照最高法院88年度臺上字第1671號判例要旨，該存證信函之真意亦應如此解釋。（五）自本件訟爭以來，被告除賣屋所支出之雜支、遲延利息及於事前已支付房屋成交價總額４％之仲介費（約148,000.元）予僑福公司之損失外，系爭房產因原告妄指為「兇宅」，至今房價低落，乏人問津，實際上已造成被告相當之損失。其次、參照內政部發布之成屋買賣契約書範本第十條規定「內政部頒行之『預售屋買賣契約書範本』及消基會版範本為保護較無經驗之消費者權益，其違約金屬於損害賠償預定性質，並分別以房地買賣總價款百分之二十為上限。」再者、目前實務上有關違約金之酌減，均已漸趨參酌雙方社會經濟狀況、被告可能遭受之損害及上開內政部頒布之成屋買賣書範本約定等情事，始能合乎公平正義及誠實信用之法理，並維護交易之安全等語，資為抗辯。聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。並陳明：如受不利益之判決，願供擔保免為假執行（即為以預供擔保為條件得免為假執行之宣告）。
四、查本件兩造對於：原告於96年７月３日經僑福公司仲介，向被告購買系爭房屋，約定價金為370.萬元，原告並於當日給付第１次款120.萬元，「不動產買賣契約書」為真正，以及系爭房屋正下方之３樓內有人燒炭自殺等事實，均無爭執，並有兩造於96年７月３日簽訂之「不動產買賣契約書」１件及充為價金之支票影本１張附卷可資佐證，此部分之事實自堪認為真實，而得為本件判斷之基礎。本件兩造之爭點在於：（一）原告主張：被告故不告知系爭房屋正下方之３樓內有人燒炭自殺之事實，使渠誤認而予以買受，乃依民法第88條之規定，撤銷買賣之意思表示；並認為系爭房屋正下方之３樓內有人燒炭自殺之事實，乃系爭房屋之「物之瑕疵」，故依民法第0359條之規定解除買賣契約；而不論因錯誤而撤銷買賣之意思表示，或依物之瑕疵擔保規定解除買賣契約，被告依民法第0179條及同法第0259條第１款之規定，均應返還渠已給付之價金120.萬元。被告則主張：渠根本不知系爭房屋之正下方之３樓內有人燒炭自殺，自無故意隱瞞原告可言；並認為系爭房屋正下方之３樓內有人燒炭自殺之事情，並非發生在系爭房屋，系爭房屋並非「兇宅」，原告依之主張撒銷買賣之意思表示，於法無據。又系爭房屋正下方之３樓內有人燒炭自殺，亦非系爭房屋之「物之瑕疵」，原告認係「物之瑕疵」，依民法第0359條之規定解除買賣契約，請求渠退還價款，亦無依據。（二）原告主張：被告已表示解除買賣契約，並已沒收渠已付之120.萬元為違約金，惟120.萬元均作為違約金，顯然過高，應減為185,000.元，始為恰當，其餘1,015,000.元被告應返還予渠。被告則主張：渠雖曾於96年10月１日發存證信函予原告，惟係在催告原告儘速履行契約，並非對原告表示解除買賣契約，兩造間之買賣契約並未因解除而消滅。又自本件訟爭以來，渠已受有相當之損失，以及目前實務上有關違約金之酌減，均已漸趨參酌雙方社會經濟狀況、被告可能遭受之損害及內政部發布之成屋買賣書範本約定等情事，始能合乎公平正義及誠實信用之法理，並維護交易之安全。以下就此數點詳述之。
五、按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」、「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」民法第88條固定有明文。惟民法第88條第２項所定物之性質在交易上認為重要者之錯誤，係指表意人就該買賣標的物之性質發生誤認，且該誤認在交易上認為重要者而言（參見最高法院82年度臺上字第0215號判決）。本件有人在其內燒炭自殺者並非「系爭房屋」，而係系爭房屋正下方之３樓，此為兩造所不爭，已如上述，尚難認係民法第88條第２項所定物之性質在交易上認為重要者之錯誤，故原告依民法第88條之規定，撤銷買賣之意思表示，並無依據，兩造間之買賣契約並未因原告之撤銷而視為自始無效（參見民法第0114條第１項）。次按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但……」民法第0354條亦定有明文。
惟（買賣標的物）所謂「物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵，且不以物質上應具備者為限。……」（參見最高法院73年度臺上字第1173號判例）。故民法上「物之瑕疵」係指客觀上買賣標的物本身之瑕疵而言。本件有人在其內燒炭自殺者並非「系爭房屋」，而係系爭房屋正下方之３樓，此為兩造所不爭，已如上述，尚難認係民法第0354條所定之「物之瑕疵」，故原告認係系爭房屋之「物之瑕疵」，依民法第0359條之規定，解除買賣契約，亦無依據，兩造間之買賣契約並未因原告之解除而歸於消滅。綜上，原告依民法第0179條及民法第0259條第１款之規定，訴請被告返還渠已給付之價金120.萬元及加給自96年10月５日（即起訴狀繕本送達被告之翌日）起至清償日按年息５％計算之利息（先位聲明部分），為無依據，應不准許。
六、次查原告主張：被告已表示解除系爭房屋之買賣契約，並已沒收渠已付之120.萬元作為違約金等情，業據提出被告於96年10月１日寄給原告之郵局存證信函影本１件為證（被告並不爭執該郵局存證信函之真實性，自堪信為真實），經核該郵局存證信函除明示催請原告「儘速履行不動產買賣契約」外，並明示「若於函到七日內，未履行時，本人則依貴我簽定之不動產買賣契約書之第八條第二項所述，逕依違約處理，並沒收台端已給付之款項，……。」此有該郵局存證信函影本在卷可稽；對照兩造所簽訂之「不動產買賣契約」第８條第２項明載：「甲方（即原告）全部或一部方不按本約第三條付款約定付款時，……如經乙方（即被告）通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。……」參以一般社會經驗，契約當事人之一方定期催告他方依約履行，如他方仍不履行時，即解除契約，事所常有；而僅定期催告他方依約履行，於他方仍不履行時，不解除契約，則甚為罕見等情，被告之意除催告原告履行契約外，如原告仍不履行契約時，被告將逕為解除契約，「並沒收原告已繳價款作為違約賠償」，回復原狀（買賣標的物任憑被告處理），應堪認定，原告此部分之主張應堪信為真實。兩造間之買賣契約既（因原告違約）經被告解除而歸於消滅，依法被告即應將原告給付之價金120.萬元返還原告（回復原狀）。惟因原告違約在先，依約該120.萬元轉為「違約金」（參見上開不動產買賣契約書之第八條之二），如非過高，原告即不得請求酌減後，返還其餘額（參見民法第0252條規定）。至約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（參見最高法院51年度臺上字第19號判例）。法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。如債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（參見最高法院49年度臺上字第0807號及51年度臺上字第19號判例）。本件系爭房屋之買賣總價金為370.萬元，如以120.萬元全數充作違約金，高達近總價金之３分之１（約32.432％），實屬過高，應予以核減至相當數額。本院斟酌系爭房屋並未過戶，被告亦未因此有額外之支出，被告除主張賣屋雜支、遲延利息及支付房屋成交價總額４％之仲介費予僑福公司，合計大約受有148,000.元之損失外，並無其他損害，以及兩造曾合意停止訴訟程序，協商和解事宜，原告同意給付40萬元違約金予被告（載明筆錄）等情，認原告以給付被告40萬元違約金為相當，酌減至40萬元後其餘之80萬元，被告應返還原告，從而原告備位之訴請求被告返還價金，以80萬元及自96年10月５日（即起訴狀繕本送達被告之翌日）起至清償之日止之按年息５％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此數額之請求即無依據，應不准許。
七、訴訟費用（裁判費）12,880元，依民事訴訟法第79條規定，命兩造依敗訴之比例負擔，爰一併確定其數額如主文第３項所示。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，一併准許之。至原告敗訴部分，則其假執行之聲請，已因訴之駁回而無所附麗，應併駁回之。又此部分，被告並未受不利益之判決，故渠免為假執行聲請之條件均尚未成就，本院自亦不須宣告「免為假執行」，併予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第0390條第２項、第0392條第２項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 28 日
民事庭法 官 林金發以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 97 年 4 月 28 日
法院書記官 陳錦進