臺灣基隆地方法院民事判決 96年度訴字第525號原 告 乙○○訴訟代理人 黃敬唐律師
黃丁風律師被 告 甲○○上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國97年 1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾玖萬陸仟玖佰參拾壹元，及自民國九十六年十一月九日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟柒佰捌拾肆元，由被告負擔新臺幣肆仟陸佰伍拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣參拾玖萬陸仟玖佰參拾壹元預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與被告於民國94年 4月26日簽訂租賃契約，約定就原告所有基隆市○○區○○路 ○○○號夾層房屋（下稱系爭房屋）出租於被告使用，租賃期間自94年 5月10日起至99年5月9日止，租金為每月新臺幣（下同）18,000元，第 3年起調升3,000元至5,000元，並應於每月10日前繳交。
原告曾於92年間以630,000多元之代價，僱工重新裝潢系爭房屋，並特別僱請木工師傅施作多只尺寸不等之雙面衣櫃、鞋櫃，並鋪設實木地板等，以供原告之員工住宿使用，因被告承租系爭房屋係供經營美容事業之用，系爭房屋之原有裝潢格局、傢具設備等均不合被告使用，被告勢必予以拆除並重新裝潢之故，兩造始約定租賃期間為 5年，並於租賃契約第20條特別約定被告承租未滿 5年時，被告應就附件草案照片所示之原裝潢，負回復原狀之責，以免原告因租期太短，租金之收益無法彌補原裝潢遭破壞拆除之損失。不料被告於承租使用後，竟於96年 1月10日將營業設備自系爭房屋搬遷，不再營業，亦自95年12月起拒絕繳納租金至今，原告遂委任律師於96年1月19日以書函通知被告應於5日內履行租賃契約並繳納租金，否則視為違約，被告卻函覆表示拒絕，原告即於96年 9月11日委任律師以書函通知被告終止兩造間之租賃契約，並要求被告應於 5日內依約將系爭房屋回復原狀，但被告迄今仍置之不理。經原告委請原裝潢之施工師傅按照系爭房屋出租前之裝潢格局及家具設備，估算回復原狀所需之費用為 753,170元，被告既拒絕依約回復原狀，因此依租賃契約之法律關係提起本訴，請求被告應給付原告 753,170元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠兩造簽訂之租賃契約第20條雖有載明如附件，並有附件草案
，但被告並未在附件草案上簽名，亦未同意賠償，之所以簽5年的租約，是因為被告花了1,000,000多萬元裝潢，若租期太短，就裝潢之投資顯然無法回收，且被告重新裝潢後，較原裝潢更好，之前並支付70,000元頂讓金購買系爭房屋之原有裝潢及家具設備，應無賠償之問題，原告亦已自被告處取得租金、頂讓金、押金等合計 480,000元，並無任何損失，被告自不必再負回復原狀之責。
㈡當初簽訂租賃契約時，系爭房屋已經空了 1年多，很破舊，
沒有裝潢，廁所甚至未設門板，僅以淋浴之拉簾隔絕，原告不可能於92年間以 630,000多元重新裝潢，證人丙○○與原告有利害關係，證人潘振益之證述與事實不符，所為證言均不足採信。即使原告確於92年間重新裝潢，但有部分項目估價不實，部分項目被告並未更動，不需回復原狀，且有折舊的問題，扣除折舊後，原告所主張之系爭房屋裝潢已無殘值，況原告當時裝潢僅花費630,000多元，現在卻請求753,170元，原告請求之金額顯屬過高。
三、當事人不爭執的事實：兩造於94年 4月26日簽訂租賃契約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自94年 5月10日起至99年5月9日止，租金為每月18,000元，第3年起調升3,000元至 5,000元，應於每月10日前繳交，並於租賃契約第20條特別約定被告承租未滿 5年時，被告應按附件草案照片所示之原裝潢，負回復原狀之責；系爭房屋部分供原告之員工住宿使用，因被告承租系爭房屋係供經營美容事業之用，被告承租後拆除系爭房屋之原有裝潢格局、家具設備並重新裝潢；被告於承租使用後，於96年 1月10日將營業設備自系爭房屋搬遷，不再營業，且自95年12月起拒絕繳納租金至今，原告遂委任律師於96年1月19日以書函通知被告應於5日內履行租賃契約並繳納租金，否則視為違約，經被告函覆表示拒絕，原告即於96年 9月11日委任律師以書函通知被告終止兩造間之租賃契約，並要求被告應於 5日內依約將系爭房屋回復原狀等事實，有房屋租賃契約書（含附件草案），黃氏國際法律事務所96年 1月19日基律字第667號、96年9月11日基律字第698號書函、基隆三沙灣郵局0004號存證信函影本各1件附卷可稽，復為兩造所不爭執，應可信為真實。
四、原告主張被告應依租賃契約之約定負回復原狀之責，為被告所否認，並以前詞抗辯，經查：
㈠按所謂之契約，係指雙方當事人以發生債之關係為目的，相
互為對立之意思表示，趨於一致的法律行為。查原告與被告既於租賃契約第20條約定：「如附件」，而契約後附之附件草案第 1條則約定：「房屋未租滿五年時，應在一個月內照原裝潢（以照片為準）恢復」，兩造並於租賃契約上簽名確認，有租賃契約在卷可憑，則該附件草案之內容即經當事人合意成為租賃契約之一部，不因兩造未另於附件草案上簽名而有所影響。原告主張被告承租前之裝潢原狀應如附件草案照片所示，且於被告承租房屋未滿 5年時，應負回復原狀之責，堪以採信，被告抗辯其未於附件草案上簽名，故不受拘束云云，顯有誤會。又所謂之頂讓金，依一般商業習慣，通常係作為頂讓經營及承受相關軟硬體設備之對價，惟仍須以當事人之約定為據。被告雖辯稱簽訂租賃契約時，業已支付70,000元頂讓金，作為承受系爭房屋裝潢及家具設備之代價，故其對此等裝潢及家具設備之破壞，自不必負回復原狀之責云云，並經聲請傳喚證人林淑華到庭證述相符。惟查被告簽訂租賃契約時，所支付之70,000元頂讓金，係在承購原置於系爭房屋之美容器材，即檜木蒸烤兩用電烤箱、檜木泡澡筒、氣泡機、美容瘦身回春儀、電針灸器、消毒箱、蒸臉機、美容儀、熱敷墊，以及毛巾、棉花棒、免洗褲等物品之事實，業經簽約當時在場之證人廖錦瑞證述綦詳，且被告支付之70,000元頂讓金如果是價購系爭房屋之裝潢、家具設備等，則該裝潢、家具設備已為被告所有，被告如何處分事屬被告權利，兩造應不致於在契約中特別約定被告承租未滿 5年時，應由被告再依照原裝潢負回復原狀之責。被告另辯稱租賃期間約定為 5年，係因被告欲以營業收益攤還重新裝潢之成本所要求，然不論租期長短，被告一旦重新裝潢，原告勢必遭受原裝潢破壞之損失，故兩造本應就原裝潢損失之補償有所約定，與被告承租期間之長短無關。兩造之租賃契約附件草案第 1條既約定：「房屋未租滿五年時，應在一個月內照原裝潢（以照片為準）恢復」，足見原告係以被告是否承租滿 5年，作為自己是否承受原裝潢損失之條件，堪認於簽訂契約當時，原告尚不願承擔原裝潢之損失，而原告同意以
5 年租期屆滿，作為承受裝潢損失之條件，顯然係以唯一之租金收益做為填補，兩相比照，自應以原告之主張較為可採，是被告及證人林淑華關於兩造以70,000元頂讓金補償裝潢之辯解及證述，均不足採信。另租賃契約既有回復原狀之約定，被告即應就系爭房屋之裝潢回復至拆除前之原有狀態，此與被告重新裝潢之品質、價格是否較原裝潢優良，以及原告自被告處取得多少租金、押金、頂讓金之利益均無關係，原告是否願意承受新裝潢而不請求回復原狀，事屬原告權利，並非本院所得審究，被告以此為由拒絕回復原狀，亦有未洽。
㈡系爭房屋應回復之原狀，業經兩造約定依契約附件草案照片
所示，已如前述，被告抗辯原裝潢非如契約附件草案照片所示，自應由被告負舉證之責。被告以其承租系爭房屋時，系爭房屋之裝潢老舊，廁所甚至未設門板，且其客人告知原裝潢係原告於10多年前購買系爭房屋時所設置，否認原告曾於被告承租前2年即92年時，以630,000多元重新裝潢。然原告於92年間曾與丙○○即鄭氏裝潢工程行訂立承攬契約，由丙○○施作上下舖床組1組、12台尺雙面衣櫃2個、4台尺及5台尺衣櫃、綜合木櫃、鞋櫃各 1個（以上位於卷附系爭房屋原裝潢平面圖之左半部），及9台尺雙面衣櫃2個（位於卷附系爭房屋原裝潢平面圖之右半部），並於系爭房屋鋪設實木地板，共給付報酬 630,000多元等事實，業經證人廖錦瑞、丙○○，以及當時在現場施工之工人潘振益證述明確，並與原告所提系爭房屋原裝潢平面圖互核相符，應可信為真實。被告雖辯稱證人潘振益之證述與事實不符，丙○○與原告有利害關係，故其證詞均不可信賴云云。然潘振益之證述如何與事實不符，丙○○與原告有何利害關係致其陳述虛偽等，被告均未舉證以實其說，甚難採信。被告雖聲請證人林淑華到庭證稱：在被告簽約前曾與被告至系爭房屋勘查，該房屋前半部（即卷附系爭房屋原裝潢平面圖之左半部）作為學生宿舍，其等並未參觀，故不知該部分之裝潢為何；後半部（即卷附系爭房屋原裝潢平面圖之右半部）之牆壁已經脫落、現場凌亂、廁所未裝設門板、已經很久沒有營業，該部分之裝潢非如契約附件草案之照片所示，照片中的情況應是打過光所拍攝，才如此漂亮，而且只拍攝部分地方，亦未於該處看見任何衣櫃等語。然證人林淑華既不知悉系爭房屋之前半部有何裝潢，此部分即無從為被告有利之認定。至於證人林淑華證稱未見到系爭房屋後半部有任何衣櫃，但依契約附件草案照片所示，設於該處之2組9台尺衣櫃，係相鄰設置於一個房間內，與四周牆壁緊貼，並非突出於牆壁，若未仔細觀看，容易誤認係木板裝潢，證人林淑華於參觀時，可能因現場燈光及參觀之時間、速度、證人林淑華本身視覺角度之影響而未見到衣櫃，是不能僅以證人林淑華之證詞，逕認該 2組衣櫃並不存在。又依證人林淑華證稱系爭房屋很久未營業，則在原告未予整理使用時，有牆壁脫落、現場雜亂之情形，應屬可能之事，且牆壁脫落及現場雜亂之程度、漂亮與否，事涉證人主觀之認定，難以客觀之標準衡量，且證人林淑華係於原告及被告簽約前至系爭房屋，則兩造簽約時之屋況是否如契約附件草案照片所示，即非證人林淑華所能確認，故證人林淑華此部分證述尚不足以推翻原告曾於92年間重新裝潢如租賃契約附件草案照片所示之事實。
㈢被告另辯稱：鄭氏裝潢於96年 2月26日出具之修繕估價單，
項目 1、2、3之上下舖床組、衣櫃雙面櫃及衣櫃估價不實；項目5之房間門板，仍合原有隔間之用，不必拆除；項目9、11之外板、化妝板、浴室門板，今仍存在，並未更動；項目12之實木地板並未拆除，只是在其上加鋪塑膠地板，不必拆除，自無需40,000元之拆除工資；項目14之油漆工程因被告於重新裝潢時已再次油漆，故無必要；項目15、16線路配設及水電裝修工程則因被告並未更改線路，管路亦已恢復原狀，故無必要云云。然查：就項目 1、2、3部分，被告空言否認原告估價不實，卻未舉證以實其說，難以採信；就項目 5部分，現有門板既非原有門板，不論是否合於原有隔間之用，均應拆除；就項目 9、11、15、16部分，被告雖稱未予更動，然該外板、化妝板、浴室門板原係原告於92年間施作，被告於承租後已改變原有隔局重新裝潢，原有裝潢勢必被拆除而不存在，電線、管道之配置亦須配合改變，否則無從改變裝潢隔局，此據證人丙○○證稱其於96年 2月間到場估價時，原有裝潢、隔局均被拆除等語明確，且被告於改變管線後並未回復原狀，亦據原告提出照片 2張為證，被告辯稱其未更動外板、化妝板、浴室門板、電線配置，並已回復原有管路，無從採信；就項目12部分，原鋪設之實木地板雖仍存在，但被告卻於重新裝潢時，直接在實木地板上塗抹強力膠，而在其上鋪設塑膠地墊，若欲回復原狀需將強力膠及塑膠地墊拆除，在技術上雖然可行，但花費的時間及費用將遠超出新鋪實木地板所需，且可能對原實木地板造成損傷，業經證人丙○○證述明確，顯見拆除原實木地板之表層而鋪設新實木地板，始符回復原狀之要求。至於項目14部分，被告抗辯其已重新油漆，應較原有油漆新穎，原告並未舉證證明與原狀有何不符，自無再予油漆之必要。另被告辯稱原告於92年裝潢時是支出630,000多元，卻於本件請求753,170元，顯然估價不實云云。惟查自92年至今，各項建築材料之原物料成本及工人工資均有調漲，且被告改變原有之房間格局，若欲回復原狀需另支出拆除及重新隔間之費用，是回復原狀之費用較原告92年裝潢時之費用為高，並無不合事理之處，被告此項抗辯亦不足採。
㈣按債權人固得依民法第213條第3項之規定，請求支付回復原
狀所必要之費用，以代回復原狀，惟所謂之回復原狀，係指回復損害發生前之應有狀態，而非該物現在之應有狀態。查原告所提出之估價單上所載應予施工之各品項，除項目14油漆工程部分外，均係回復租賃契約附件草案照片所示之原裝潢所需，此經證人丙○○結證屬實，復有卷附系爭房屋出租前原裝潢及現有裝潢平面圖各1張、系爭房屋現狀照片4張為證，應可准許。又修理或新作材料以新品換舊品時，應予折舊，以免原告不當得利。至於折舊之標準，本院審酌系爭房屋僅為夾層房屋，衡情僅能設置簡單之裝潢隔間及設備，且系爭房屋本作為商用，即使日後部分重新裝潢為員工宿舍，其本質亦不致有多大差異等情，認以被告抗辯應適用行政院所頒固定資產耐用年數表商店用簡單裝備及簡單隔間之 3年耐用年數為可採。原告雖稱因被告實際租用系爭房屋之期間約為1年6月，佔契約所定租期5年之10分之3，故主張折舊比例為10分之3云云，然兩造就租賃期間5年之約定，係針對是否回復原狀而言，與折舊無關，原告之主張與法不合，自不足採。又被告承租系爭房屋前之原有裝潢係於92年間設置，已如前述，惟因當事人及相關人等，對具體日期不復記憶，參照民法第 124條之立法意旨，應認係於92年7月1日施作完成，則自92年7月1日起至94年 5月10日被告承租日止，依營利事業所得稅查核準則第95條第 6項規定：「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以一年為計算單位，其使用期間未滿一年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿一月者，以一月計」之方法計算結果，該裝潢及家具設備之實際使用時間為1年9月又10日，應以 1年10月計，修理及新作材料既有折舊，即應將折舊部分予以扣除。而依行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表之規定，商店用簡單裝備及簡單隔間之耐用年數為 3年，應依定率遞減法每年折舊千分之536。本件原告所提鄭氏裝潢於96年2月26日及97年1月19日所出具之估價單，就項目7、13、15、16部分，後者估定之總價均較前者為低，衡諸施工材料及工資可能調整之市場現況，及後者係將材料費用及工資分列計價，較前者僅以總價列出容易誤植之常態，爰依後者計算材料費用及工資；另後者項目8之油漆工材總價雖標為1,710元，然其數量及單價分別標為18及950，則其總價應為17,100元，1,710元之標價顯屬誤載，仍應認係17,100元。因此，原告得請求之回復原狀費用中，材料部分為 389,220元，於扣除折舊額289,289元（計算式：389,220x536/1,000＝208,622；389,22 0－208,622＝180,598，180,598x536/1,000x10/12＝80,667；208,622＋80,667＝289,289，元以下4捨5入，以下同）後，原告所得請求之材料費用為99,931元，連同不應折舊之工資297,000元，合計為396,931元。從而，原告依租賃契約之法律關係及法律規定，請求原告給付回復原狀所必要之費用396,931元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年11月9日起至清償日止，按週年5%計算之利息，經核確有理由，應予准許；逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，未逾 500,000元，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，而免為假執行。至原告敗訴部分，假執行之聲請失其依據，應予駁回。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項規定甚明。本件訴訟費用8,784元（第一審裁判費8,260元、證人丙○○旅費524元），應由被告負擔17分之9即4,650元，餘由原告負擔。
七、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不贅論，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第5款、第 392條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 5 日
民事庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 2 月 5 日
書記官 王佩珠