臺灣基隆地方法院民事判決 96年度訴字第573號原 告 乙○○訴訟代理人 侯傑中律師複代理人 張漢榮律師被 告 力薪實業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 李文欽律師上列當事人間返還押租金事件，本院於民國97年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰伍拾萬元及返還如附表所示五張支票。
訴訟費用新臺幣貳萬伍仟柒佰伍拾元由被告負擔。
原告本判決第一項於原告以新臺幣捌拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告方面：
一、緣原告與訴外人丙○○共同向被告承租坐落於基隆市○○區○○段東勢坑小段160地號土地（以下簡稱系爭土地）作為汽車駕駛訓練場之用，租賃期間為90年1月20日起至99年6月30日止，嗣93年7月1日則改由原告1人單獨向被告承租系爭土地（以下簡稱系爭租約），原告依據租約交付被告押金新台幣（下同）150萬元，並預先開立如附表所示5張支票交付被告作為租金之預付。
二、系爭土地在辦理將農牧用地變更編定為交通用地之前，因系爭土地屬山坡地範圍，故首先須其符合面積不得少於10公頃之限制。經交通部認為汽車駕駛訓練班於「教育文化事業」，故依據非都市土地使用管制規則第52條之1第3款之規定，因此系爭土地雖未達10公頃，但仍可在籌設汽車駕駛訓練班。此從被告所提交通部95年1月16日交路字第0950017215 號函可知。但系爭土地並非不受10公頃限制後即可馬上變更為交通用地，尚須依水土保持法擬具水土保持計畫並繳交水土保證金後，才能再進一步進行後續作業，而原告亦依規定完成水土保持計劃及繳交水土保持保證金。但除此之外，原告尚須依「農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」，繳交「農業用地變更回饋金」後，才能進行後續作業，此從被告所提基隆市政府96年1月24日基府農貳字第096006327 0號函可得知上情。原告亦已依規定繳交「農業用地變更回饋金」。原告雖已亦依規定繳交回饋金，但並非因此即可變更用地，此從被告所提基隆市政府96年3月2日所發基府海農貳字第0960067303號函文敘明「請洽目的事業主管機關辦理後續作業」可知。而原告在最後仍因基隆市政府以84年11月24日實施之「台灣北部區域計畫（第1次通監檢討）」之規定，認為駕駛訓練班不屬於限制發展地區除外項目之「其他公共設施、公用設備」，因此系爭土地確定無法變更為交通用地。基隆市政府最後以96年3月20日發函予原告告知系爭土地因位於山坡地森林區，依法不得變更編定為同區特定目的事業用地設置駕訓班使用。
三、系爭土地確定無法變更地目為汽車駕訓班使用，因此原告依據兩造租賃契約第13條約定「本租約簽訂後，甲方（指被告無異議需配合乙方核准籌設之地目變更為交通用地，以及土地既成道路之分割，如因故無法完成，則本租約無效，甲方應及時退還乙方之押金」。既然系爭合約第13條係以系爭土地無法變更為交通用地為解除條件，則一旦條件成就，系爭租約即行終止。是以在基隆市政府既於96年3月20日函復原告表示無法將系爭土地變更為交通用地，則解除條件在96年3月20日成就，系爭土地租賃契約書即無待於當事人之意思表示而終止。
四、原告在承租上開土地後，並未有變更地形地貌之行為，被告主張土地上有廢棄土，與原告無關，在被告無法證明是原告所為之前，自不得主張回復原狀。
五、系爭租約第5條固有就提前終止租約須賠償2個月及恢復原狀之規定，但是對於租約因到期日或其他事由終止時，並未約定應回復原狀。本件既是因解除條件成就而終止，自與第5條之情形不符，原告既不必賠償2個月租金，亦無恢復原狀，本案件應適用合約第7條之規定，由原告返還土地即可。因而被告主張以回復原之費用主張抵銷，亦無理由。
六、證人鍾春生到場證稱，該同意書是簽立後交給余金文，且押租金150萬元不是其權利，所有沒有要放棄押租金的返還請求權等語。從上開證人之證詞可知，該同意書之意思表示相對人為余金文，而系爭租約之當事人為被告公司，因此不論該同意書之意思表示內容為何，均未到達被告公司，被告辯稱鍾春生已對被告公司放棄押租金債權，已顯無據。且從該同意書之內容來看，證人鍾春生亦說明沒有放棄押租金之意思，因此被告仍有返還150萬元押租金之義務。
七、另被告抗辯得就回復原狀與返還押租金主張同時履行抗辯權。但查，依兩造土地租賃契約書第3條第3項約定「．．．乙方如不繼續承租，且乙方無違約之情事，則無息退還押租保金．．．」，其中並無提及應同時回復原狀。至於第5條固約定「欲提前終止租約．．．除應賠償甲方3個月租金之外，並應恢復原狀交還甲方．．．」，但本條是指原告違約欲提前終止契約時，始應回復原狀。如係租約屆滿或依規定終止租約時，依照契約第7條之約定「承租屆滿或依規定終止契約時，乙方應即無條件還地」，原告即無回復原狀之義務。參酌本契約屬長期契約，且鍾春生證稱先前經過地主同意整地，因此只有在原告違約時才需將土地回復原狀，如無違約情形則返還土地即可。本件目前是因解除條件成就而終止契約，原告並無違約情事，因此被告抗辯原告有回復原狀之義務，即不可採。
八、再退萬步言，縱使原告有回復原狀之義務，但此義務與被告返還保證金之義務，二者間尚難認係立於對價關係互負之債務，被告自不得主張同時履行抗辯權，最高法院89年度台上字第2363號判決，亦認同此節於法並無違背，因此被告之抗辯亦無理由。
九、再縱使認為被告得主張同時履行抗辯權，被告亦應先證明應回復之「原狀」為何。本件契約是民國90年1月20日原告與鍾春生為承租人和被告簽訂，至於鍾春生和余金文在89年10月17日所簽訂之合約，與本件無關，原告並非是繼受鍾春生之先前契約而來，應先敘明。而被告所提出之棄土資料，應分為二階段來看，第一階段是在原告和被告簽訂之前，鍾春生已在該土地上棄置專頭等物整地，此事實可說明二件事：一是利用建築廢棄土整地是經過地主的同意，二是其棄置時間是在原告和被告訂約之前，此從處分書上查獲時間為90年元月12日，尚在原告簽約之前亦可證明。因此在雙方訂約之前，被告所應交付給原告之土地，上頭已經有棄置磚頭等建築物廢棄土之情狀，因此原告縱使要回復原狀，也是將土地回復到有「整地鋪設建物廢棄土」之原狀。第二階段，是在原告和被告簽訂契約後，雖鍾春生有同意業者堆放由暖暖溪挖出來的土方，但其所堆置之土方種類為「土砂」，此從被告所提被證六之公文主旨稱「．．．堆置『土砂』現場會勘記錄2份」，亦可得知。而上開堆置之土砂，鍾春生亦證稱其是先把土石清理完成後才退出租約的，而此後地主或出租人也確實未再發文要求被告或鍾春生清理該堆置之土砂。故而目前土地之現狀就是被告交給原告之原狀，被告要求原告應將簽約前由朱春生整地所鋪設之建築廢棄土清除以回復原狀並無理由。
十、綜上所陳，被告交付土地予原告後，原有之堆置土砂已清除完畢，目前的土地狀況即與簽約之狀態相同，被告請求清除建築廢棄土並請求履勘現場，即無理由也無必要。
十一、基於前述，聲明：如主文第1項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告就系爭土地原與訴外人丙○○簽訂租賃契約，嗣後原告承繼訴外人之丙○○之承租人地位並另訂立租賃契約。
二、被告前於93、95年間已依約配合原告向有關單位申請並獲同意變更系爭土地為交通用地，原告更據此依基隆市政府要求繳交「森林區農牧用地變更為特定目的事業交通用地回饋金」，因此系爭土地如嗣後另經基隆市政府否准系爭土地作為駕駛訓練班之情事，乃因原告用不正當方法導致，依據民法第101條規定，原告顯不得主張租約第13條條件成就返還預付租金及押租金。
三、原告承租系爭土地後即在系爭土地上大興土木即將廢棄土棄置於系爭土地上，並壓密致系爭土地隆起土丘，業已變更系爭土地之原貌，無論依據民法第455條規定及租約第5條約定，原告均應回復系爭土地之原狀，且在原告未回復原狀前，被告就押金之返回得主張同時同時履行抗辯。
四、依據租約第9條約定，原告違反租約行為所為變更系爭土地地貌之行為，被告因此受有應支付數百萬元費用回復土地之損害，因此主張與原告請求返還之租金及押金抵銷。
五、兩造系爭租約為原告繼受訴外人丙○○前於89年10月17日與與訴外人余金文所簽立之系爭土地租約，嗣再由原告共同向被告承租系爭土地之之租賃契約而來，而系爭租約之押金業據訴外人丙○○92年11月拋棄，因此原告不得再請求被告返還。
六、基於前述，聲明：駁回原告之訴。
參、得心證之理由：
一、原告前與訴外人丙○○和被告間就系爭土地於90年1月20 日成立租約，嗣93年7月1日起由原告單獨與被告成立系爭租約，此有原告提出系爭租約及證明書各1份為證，並為被告所不爭執，堪信為真。系爭土地承租人原為原告與訴外人丙○○，嗣兩造及訴外人丙○○書立證明書同意由原告單獨承租，此乃屬被告與訴外人丙○○就租賃契約承租人債權債務另成立讓與契約，復經出租人同意，因此原告與被告間系爭租約之權利義務均應依據90年1月20日成立之租賃契約，合先認定。
二、至被告主張兩造間之系爭租賃契約係延續訴外人丙○○與訴外人余金文間於89年10月17日所成立之租賃契約，業據原告否認。經查，被告所謂「延續」究竟何種法律關係，未見定性，難以理解係主張何項法律關係，蓋訴外人丙○○與訴外人余金文所立租賃契約與兩造所立租賃契約，乃各自成立之契約，縱然二份契約成立時間密接及標的同一，亦屬各自獨立，其法律關係應個別認定，被告主張原告繼受訴外人丙○○與余金文於89年10月17日之租賃契約權利義務毫無法律依據。
三、按如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號判例要旨）。經查，兩造系爭租約第13條約定「本租約簽訂後，甲方應無異議需配合乙方核准籌設之地目變更為交通用地，以及土地既成道路之分割，如因故無法完成，則本租約無效，甲方應即時退還乙方押金。」，依據上揭約定文意可知兩造乃以系爭土地地目無法變更為供設置汽車駕駛訓練班為系爭租約往後失效之解除條件。而系爭土地業據基隆市政府以96年3月20日以基府都建貳字第0960069142號函通知原告系爭土地無法變更地目供設置汽車駕駛人訓練班使用是以系爭租約之解除條件顯然於96年3月20日已成就，系爭租約自96年3月20日起當然失效，依據上揭判例，無待原告另向被告為解除權之行使。
四、又查，依據上揭基隆市政府公函內容系爭土地地目無法變更，乃因系爭土地位於山坡地森林區內，依據法規不得變更，故其解除條件成就，顯非原告所導致，被告主張解除條件成就係因原告不當行為導致解除條件成就顯無可採。而依據被告提出交通部95年1月16日交路字第0950017215號函，僅能證明汽車駕駛訓練班屬「教育文化事業」，故依據非都市土地使用管制規則第52條之1第3款之規定，系爭土地雖未達10公頃，但仍可在籌設汽車駕駛訓練班，但系爭土地並非已變更為交通用地，尚須依水土保持法擬具水土保持計畫並繳交水土保證金後，才能再進一步進行後續作業。原告亦依規定完成水土保持計劃及繳交水土保持保證金。除此之外，原告又依「農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」，繳交「農業用地變更回饋金」，此從被告所提基隆市政府96年1月24日基府農貳字第0960063270號函可得知上情。原告雖已亦依規定繳交回饋金，然基隆市政府仍要求原告洽目的事業主管機關辦理，系爭土地尚未變更地目，此由被告所提基隆市政府96年3月2日所發基府海農貳字第09600673 03號函文可知。是以依據被告提出上揭公函不僅無法證明原告有故意阻止系爭土地地目順利變更之行為，反證明原告均依行政程序辦理，並無不當行為導致系爭土地地目無法變更，因此被告稱原告有不當行為促使解除條件成就實無可信。
五、又按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，為民法第99條第2項所明定。是以契約附有解除條件者，乃於條件成就時，向後失其效力。此與契約經解除，一切權利義務回復原狀，溯及訂約時失其效力者不同（最高法院88年度台上字第2033號裁判要旨參照）。復按適用法規，乃法院之職權，法院就原告起訴所主張之原因事實判斷其法律上之效果，不受原告所表示法律見解之拘束。原審既認為經闡明後，上訴人係主張兩造所訂系爭承租權轉讓契約已因約定之解除條件成就而失其效力，據以為回復原狀之請求，如上訴人主張之事實非虛，依民法第99條第2項規定，系爭承租權轉讓契約應因解除條件之成就而當然失其效力，其法律上之效果與未訂契約之情形相同，則被上訴人因轉讓契約而占用系爭林地，即失其法律上之原因，上訴人即非不得依關於不當得利之規定訴請被上訴人交還系爭土地，雖上訴人誤引民法第259條第1款，揆諸首揭說明，尚不得以上訴人誤引法條遽為其敗訴之判決（最高法院80年度台上字第801號裁判要旨參照）。
六、系爭租約既因解除條件於96年3月20日成就而往後失效，則在96年3月20日後，其法律效果與未簽訂租約相同，是以被告即無法律上依據，持有原告交付之押金150萬元及原告預先簽發給付96年7月起後承租系爭土地租金如附表所示之支票5張，是以原告依據民法第179條規定請求被告返回押金150萬元及如附表所示5張支票，顯屬有據。
七、被告抗辯原告之押金返還請求權業據訴外人丙○○於92年11月間書立同意書拋棄，並提出同意書1份為證，然原告否認上情。經證人鍾春生到場證稱，92年11月間書立之同意書乃是簽立後交給余金文，且系爭租約之押租金150萬元不是其權利，所有沒有要放棄押租金的返還請求權等語。因此足信訴外人丙○○並無拋棄押金返還請求權之意思。又參考被告所提答辯（五）狀中亦自陳90年1月20日訂立租約時，押金150萬元全數由原告交付，堪信證人丙○○稱押金並非其權利，故無拋棄之意思表示等語為真。又參酌兩造於93年6月
30 日簽立證明書，僅針對承租人由原告單獨租賃重新約定，並未變更原租約押金150萬元之約定，堪信被告亦未認為系爭押金返還請求權業據拋棄，否則證明書應同時對押金金額加以重新約定或記載並無押金，故以被告抗辯原告押金返還請求權業據訴外人丙○○拋棄，洵無可採。
八、再按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例要旨參照），又民法第261條規定，當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條至第267條之規定。
九、經查，系爭租約現已因解除條件成就而失效，因此兩造間並無租賃契約存在，原告係依據民法第179條規定請求被告返還押金及附表所示5張支票，是以無論原告有無回復原狀之義務，則該義務均不可能與原告之不當得利返還請求權間成立雙務契約，而得主張同時履行抗辦。雖民法第261條在契約解除時準用同時履行抗辯，但解除條件成就之法律效果與解除契約不同前已詳述，故亦無適用民法第261條準用同時履行抗辯權餘地。
十、再查，被告主張系爭土地地貌與其交付原告時不同，業據原告否認。被告則提出照片10張、基隆市政府會勘通知單（發文日91年9月18日）紙、基隆市政府函（發文日92年1月15日）1紙、基隆市政府違反水土保持法案件處分書（發文日期92年1月16日）1紙、丙○○所立同意書1紙、精禾營造工程有限公司所立切結書1紙等物為證。依據被告提出上揭公文書記載可認定系爭土地上曾有二類棄土，一為處分書記載之建物廢棄土，另一為基隆市會勘通知及基隆市政府公函所記載的暖暖溪疏浚工程堆置之土砂等二類，其中整地而鋪設建物廢棄土部分，依據上揭基隆市政府違反水土保持法案件處分書記載，查獲日期係在90年1月12日，乃在原告與被告簽約前，因此系爭土地遭堆置建築廢棄土整地之狀況即為被告交付原告之土地原狀，另堆置疏浚暖暖溪土砂部分，業據證人丙○○證述已清除完畢，並未再堆置於系爭土地之上，且被告提出照片亦無法認定疏浚暖暖溪之土砂仍堆置於系爭土地之上，因此應認系爭土地其上現僅有堆置建物廢棄土，然堆置有建物廢棄土之土地即為被告交付原告之土地原狀，被告請求原告將其交付之系爭土地上本來即存在之建物廢棄土清除顯屬無據。
十一、末按民法第334條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（最高法院49年台上字第125號判例要旨參照）。被告主張原告承租期間違約讓第三人堆置棄土違反系爭租約第4、6條約定，因此其對原告有為清除棄土額外需支出400萬元至800萬元之損害賠償債權而主張對原告之請求返還押金及附表所示5張票據之請求為抵銷。首先，原告請求返回如附表所示5張票據乃屬物之交付債權，與被告主張之金錢債權給付種類並不相同顯不得抵銷。次之，系爭土地現有建物棄土乃在原告承租前即已存在，與原告無關，要難認原告有違約應負賠償責任可言。另原告承租期間雖有第三人堆置疏浚暖暖溪之土砂，然該部分土砂業已清除，前已認定，被告稱仍須花費400萬元至800萬元清除顯屬無據。是以堪認被告對原告並無任何損害賠償債權存在，其主張抵銷併屬無可採信。
十二、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示之押金及返回附表所示支票5張，為有理由，應予准許，爰判決如主文所示。
中 華 民 國 97 年 10 月 21 日
民事庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 97 年 10 月 21 日
書記官 林建清附表┌───────┬─────┬──────┬─────┬──────┐│發票日 │發票人 │付款人 │面額 │票據號碼 │├───────┼─────┼──────┼─────┼──────┤│96年7月1日 │乙○○ │台北銀行 │200,000元 │NK0000000 ││ │ │南港分行 │ │ │├───────┼─────┼──────┼─────┼──────┤│97年7月1日 │乙○○ │台北銀行 │200,000元 │NK0000000 ││ │ │南港分行 │ │ │├───────┼─────┼──────┼─────┼──────┤│98年7月1日 │乙○○ │台北銀行 │200,000元 │NK0000000 ││ │ │南港分行 │ │ │├───────┼─────┼──────┼─────┼──────┤│99年7月1日 │乙○○ │台北銀行 │200,000元 │NK0000000 ││ │ │南港分行 │ │ │├───────┼─────┼──────┼─────┼──────┤│100年7月1日 │乙○○ │台北銀行 │200,000元 │NK0000000 ││ │ │南港分行 │ │ │└───────┴─────┴──────┴─────┴──────┘