臺灣基隆地方法院民事判決 97年度基簡字第1118號原 告 乙○○被 告 丙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼基隆市○○○路○○○號一樓、一三八號一樓房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟元，及自民國九十七年十二月一日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決命遷讓交還房屋部分、給付已到期之租金及損害金部分，得假執行；但被告如以新臺幣肆拾萬伍仟元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。原告原起訴請求被告將門牌號碼基隆市○○○路○○○號1樓、138號1樓房屋（以下簡稱系爭房屋）遷讓返還原告，並給付原告積欠之租金新臺幣（下同）30萬元，及自97年12月1日起至交還系爭房屋之日止，按月以6萬元計算之損害金，之後除請求遷讓房屋部分之聲明不變外，就上開積欠之租金及損害金部分之請求，變更為被告應給付原告 319,000元，及自98年1月1日起至交還系爭房屋之日止，按月以 6萬元計算之損害金，核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，先予敘明。
二、原告起訴主張：兩造於民國95年 2月22日於臺灣高等法院就94年度上字第 761號遷讓房屋等事件和解成立，依和解筆錄（以下簡稱系爭和解筆錄）之記載，原告同意自95年4月1日起至98年4月1日止，將系爭房屋出租予被告，被告同意自94年4月1日起至95年2月28日止，按月給付租金5萬元，並自95年3月1日起至98年4月1日止，按月給付租金6萬元，另應於95年5月31日前將系爭房屋之水電及廁所裝置完成，由原告負擔裝置費用 8萬元，多餘部分由被告支付。原告已將系爭房屋使用執照及權狀交付被告，被告迄今仍未將水電及廁所裝設完成，且未給付95年3月、5月、6月、10月及97年9月至12月之租金，經以被告代原告繳納之租金收益所得稅款86,000元扣抵被告95年3月、5月未繳之租金後，被告95年3月、5月未繳之租金為34,000元【計算式：（6萬元×2個月）－86,000元＝34,000元】，再以押租金75,000元扣抵後，被告95年3月、5月、6月、10月及97年9月至12月尚積欠原告租金319,000元【計算式：34,000元＋（6萬元×6個月）－ 75,000元＝ 319,000元】，經原告以存證信函催告被告遷離系爭房屋，被告均置之不理，被告無權占有系爭房屋並侵害原告權益，為此起訴請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告 319,000元，及自98年1月1日起至交還系爭房屋之日止，按月以 6萬元計算之損害金等語，並陳明願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告抗辯略以：原告主張被告未給付95年3月、5月、6月、10月及97年9月至12月之租金等情，並非事實，被告確有給付95年 3月之租金，此有存款水單可證，而被告應付之5月、6月租金以代原告繳納其租金收益所得稅款86,000元扣抵後，所餘之租金34,000元亦已匯款予原告；另系爭和解筆錄中關於自95年3月1日起將租金自每月5萬元調整為6萬元之約定，是以系爭房屋完成水電及廁所裝置為前提，然因原告未將申請水電所需文件，例如門牌編定證明及水電裝置證明交付被告，致被告無法申請水電設施，被告於95年11月間再度向原告索取申請水電所需文件時，原告向被告承諾將自行完成裝設事宜，並要求被告返還之前已自租金中扣除之負擔費用 8萬元，然原告收受被告返還之 8萬元後，至今仍未將水電及廁所裝置完成供被告使用，被告不得已才於97年 8月起停止給付租金，原告既未完成水電及廁所設施，則租金自95年 3月1日起仍應按每月5萬元計算至原告完成水電及廁所裝置為止，原告亦未修繕系爭房屋漏水狀況，又長期委託仲介人員帶人看屋，影響被告經營之生意，致被告有減少房屋使用價值之損失，而被告自95年3月1日起至97年 7月31日止共29個月，均已依系爭和解筆錄約定每月支付 6萬元之租金，計已逾付租金29萬元【計算式：（6萬元－5萬元）×29個月＝29萬元】，以上開被告溢付之29萬元與原告請求之 5個月租金（以每月 5萬元計算）共25萬元抵銷後，被告之租金實已給付至98年 1月止，被告既有上開可減少租金之事由，經抵銷後並無遲付租金之情事，且系爭房屋租期至98年4月1日才屆滿，被告並非無權占有系爭房屋，原告請求被告遷讓房屋，顯無理由，為此聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保聲請宣告免為假執行等語。
四、兩造就系爭房屋租賃契約必要之點，已於95年 2月22日以臺灣高等法院94年度上字第 761號遷讓房屋等事件成立和解，且被告未給付95年10月及97年9月至12月每月6萬元之租金等事實，為兩造所不爭執，並有系爭和解筆錄、原告基隆市第二信用合作社（以下簡稱二信）客戶提存明細表、匯款申請單、存單存入水單（上開均影本）等件附卷可查，堪信為真實。至於就系爭房屋之使用價值有無減少、每月租金應否因此減少 1萬元，兩造尚有爭執，則本件所應審酌者，在於被告關於其每月租金應減少 1萬元之抗辯有無理由？被告積欠租金之數額是否已達民法第 440條所定之總額而原告得因此終止租約？
五、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第423條、第429條第 1項、第430條、第442條分別定有明文。經查：
㈠兩造於系爭和解筆錄約定原告自95年3月1日起至98年4月1日
止將系爭房屋出租予被告，被告應自94年4月1日起至95年 2月28日止，按月給付租金5萬元，自95年3月1日起至98年4月1日止，按月給付租金6萬元，被告應於95年 5月31日前將系爭房屋之水電及廁所裝置完成，由原告負擔裝置費用 8萬元，多餘部分由被告支付，兩造自應受上開和解內容之拘束。㈡被告雖抗辯系爭房屋租金自95年3月1日起自每月 5萬元調整
為 6萬元之約定，是以系爭房屋完成水電及廁所裝置為前提，原告既未裝設水電及廁所，租金自95年3月1日起仍應以每月5萬元計算云云，惟完成水電及廁所裝置與被告自95年3月1日起每月給付租金6萬元，分別記載在系爭和解筆錄第二、三項，且兩造係約定被告應自95年3月1日起給付調漲後每月
6 萬元之租金，而非於完成系爭房屋水電及廁所裝置後（系爭和解筆錄約定最後應完成日為95年 5月31日）始調漲租金，足見在完成水電及廁所裝置前，被告即應給付每月租金 6萬元。又系爭房屋如確有修繕之必要而應由出租人負擔修繕費用，經被告定期催告原告修繕而原告仍不於期間內修繕時，被告自得依民法第 430條規定終止租約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，被告雖提出系爭房屋天花板及輕鋼架毀損之列印彩色照片 1紙，惟被告並未支出費用自行修繕，即不得依上開規定自租金中扣除費用。另兩造間是定有期限之租賃關係，自有遵守期限之義務，即使系爭房屋之價值有昇降，不在適用民法第 442條聲請法院增減租金規定之列，均不得於期限內請求增減租金。至於原告固因委託仲介人員出售系爭房屋而有看屋之情形，然系爭房屋是由被告分租予數人開設店面攤位，被告本身有無經營生意，顯有疑問，被告復未舉證證明生意因看屋而受影響，難認被告因此有所損失。
㈢綜所上述，被告以原告未完成水電及廁所設施、未修繕房屋
漏水及委託仲介帶人看屋為由，抗辯自95年3月1日起至98年4月1日止，每月租金應減少1萬元云云，顯無可採。
六、次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文。兩造就被告未給付95年10月、97年 9月至11月之租金並不爭執，且被告請求減少租金之抗辯不足採，已如上開所述，則被告仍應依兩造間之約定給付自95年3月1日起以每月 6萬元計算之租金，故被告未給付之租金24萬元，以押租金75,000元扣抵後，被告尚積欠原告165,000元【計算式：24萬元－75,000元＝165,000元】，被告遲付租金之總額既達二個月之租額，原告自得終止系爭租約，原告已於97年11月間以存證信函催告被告支付租金及終止租約，有原告所提郵局存證信函在卷足憑，自系爭租約終止後，被告即無依系爭租約占有系爭房屋之合法權源，被告復未舉證證明有何正當占有之權限，對原告而言，被告即屬無權占有，故原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，核屬有據，應予准許；原告請求被告給付其積欠已到期之租金如主文第 2項前段所示，為有理由，亦應予准許，逾此範圍則屬無理由，應予駁回。
七、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第 179條亦有明文。又無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。本件被告自租賃關係消滅之翌日起，即屬無權占有系爭房屋，係無法律上原因受有利益，致原告受有損害，應返還其利益，則原告訴請被告返還利得，核屬有據；因被告所受利益即為「使用」本身，其性質不能返還，應以「相當於租金」為其返還之價額。經本院審酌先前兩造約定之租金金額、系爭房屋之狀況及房屋價值等一切情狀，認原告請求被告給付自97年12月 1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按相當於每月租金 6萬元計算之損害金，洵屬有據，亦應准許。
八、本件係民事訴訟法第 427條第2項第1款因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，就命遷讓交還房屋部分及給付已到期之租金、損害金部分，依同法第389條第1項第 3款規定，應依職權宣告假執行，而被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，併予駁回。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 1 月 22 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 98 年 1 月 22 日
書記官 張慧儀