臺灣基隆地方法院民事判決 97年度基簡字第866號原 告 丁○○○原 告 己○○兼上二人之訴訟代理人 庚○○上三人共同訴訟代理人 戊○○原 告 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○○上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國99年７月５日辯論終結，茲判決如下：
主 文被告承租原告己○○所有坐落臺北縣○○鎮○○○段𫙮魚坑小段第0245地號土地之租金，自民國98年１月１日起調整為每年新臺幣伍萬柒仟零玖拾陸元。
其餘原告之訴及原告己○○其餘之訴均駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元，由被告負擔新臺幣貳仟零玖拾伍元；餘由原告丁○○○、己○○及庚○○負擔。
事實及理由要領
一、本件原係原告丁○○○、己○○及庚○○３人以渠等係坐落臺北縣○○鎮○○○段𫙮魚坑小段第0245地號土地（下稱系爭土地）之共有人，起訴請求調整被告向渠等承租系爭土地之租金及給付租金；惟因被告乃於民國（下同）77年２月10日即向原告己○○之前手廖林甘承租系爭土地，其租認關係延續至今從未中斷，而廖林甘業已死亡，系爭土地目前則為原告丁○○○、己○○、庚○○及訴外人丙○○所共有，應有部分各４分之１；本院前誤以為上開４人均為原出租人廖林甘之繼受人，就調整租金部分之訴，應以丁○○○、己○○、庚○○及丙○○４人為共同原告，始為合法；經被告抗辯後，原告聲請追加「丙○○」為共同原告，詎丙○○竟拒絕加入為原告，嗣經本院98年５月15日裁定命其「於裁定送達後７日內追加為本件之原告；逾期未追加者，視為已一同起訴」；丙○○雖對本院裁定提起抗告，惟已經抗告法院駁回其抗告確定在案，依法應視為已一同起訴，故本件仍應列「丙○○」為共同原告，一併判決，先予敘明。
二、原告起訴主張：(一)被告於77年２月10日與原告等人之被繼承人廖林甘簽訂土地租賃契約（下稱原租約），向廖林甘承租系爭土地，約定租賃期間自77年１月１日起至87年12月31日止共10年，惟自88年１月１日起已由渠等繼受該租賃關係而為系爭土地之出租人，因未與被告另訂租約，約定租期，故成為不定期租賃。(二)依原租約第３條第１款約定：「附圖藍色部分計107.坪土地，每年每坪依白米10台斤計算。」，第２款約定：「附圖紅色部分計373.坪土地，每年每坪依白米５台斤計算。」且須「於每年１月20日以前（折合新臺幣計算）壹次付清」。而依97年１月國內零售小包裝ＣＮＳ二等白米之平均價格為每公斤新臺幣（下同）84.370元，即每台斤50.622元，換算之結果，97年度之租金應為148,596.元（藍色部分之租金為54,166元，紅色部分之租金為94,410元，合計148,576.元），被告迄今分未付。(三)按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」民法第0442條定有明文。查系爭土地之租金為20年前所約定，多年來均未調整，96年行經其間之「萬瑞快速道路」全線通車，致系爭土地近年地價上漲甚多，77年之公告現值本為每平方公尺30元，87年漲為每平方公尺300.元，調幅高達10倍，97年公告現值又再次調高６倍為每平方公尺1,800.元。再者，近來民生物價亦不斷飆漲，系爭土地之租金如不調整，實顯失公平，原告等人因此調整租金為「附圖藍色部分計107.坪土地，每年每坪依白米35台斤計算；附圖紅色部分計373.坪土地，每年每坪依白米17.5台斤計算」，準此，97年度之租金數額應調高為520,000.元（藍色部分之租金調高後為189,579.元，紅色部分租金調高後為330,435.元，合計520,014.元，茲以52萬元計，零數不計。(四)次按「房屋或土地出租人，依民法第0442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」（參見最高法院48年台上字第0521號判例要旨），又「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得依民法第0442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整。」（參見最高法院82年台上字第1877號判決意旨）。查被97年度租金既未給付，依上開判例意旨，渠等自得請求被告給付調高後之97年度租金52萬元，因渠等對於系爭土地各有應有部分４分之１，故渠等每人得請求之金額為130,000.元等情，為此訴請判決：被告向渠等承租系爭土地之租金，自97年１月１日起調整為「附圖藍色部分：計107.坪土地，每年每坪依白米35台斤折合新臺幣計算；附圖紅色部分：計373.坪土地，每年每坪依白米17.5台斤折合新臺幣計算」，被告並應給付渠等各130,000.元及自97年１月21日起至清償日止按年息５％計算之利息。
三、被告對於：渠曾於77年２月10日與原告等人之前手廖林甘簽訂土地租賃契約，承租系爭土地，其租認關係延續至今從未中斷，而廖林甘業已死亡，系爭土地現為原告４人所共有，應有部分各４分之１等事實並無爭執，惟以：(一)原租約第３條有「租期中倘如地價稅變動者，得以地價稅漲幅比率調高租金」之約定，即兩造就租金調漲之條件及調幅之計算依據已有約定，依私法自治之原則，系爭土地之租金是否有調漲空間及其調幅若干，自應依原契約約定內容以定，殊無捨明文約定而另設標準調整租金之餘地，原告以原租約以外自設之標準訴請調整租金，自無所憑。而系爭土地自訂約以來，地價稅並無變動，原告等人自不得無視原租約有關調整租金之約定，恣意引用民法第0422條之規定請求調整租金，蓋除非當事人約定之內容有違反強制或禁止規定而無效者外，應以契約約定之具體內容約束契約雙方，此乃私法自治、契約自由原則之體現；兩造於原租約中針對租金調整比例既已有明確之約定，自無捨契約當事人真意於不顧而別事探求之理。(二)縱認原告等人得訴請調整租金，惟原告等人以公告現值大幅調升為其調整租金之理由，並以公告現值調升之幅度為其計算租金調整倍數之依據，亦於法有違。蓋(１)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第１項定有明文；所謂土地價額係指法定地價而言，法定地價則係指申報地價，亦為土地法施行法第25條及土地法第0148條所明定。故法定租金調整幅度之參考標準乃以土地申報地價而為計算，原告逕以土地公告現值為其調漲幅度之參考，並乏所憑。(２)又查系爭土地96年申報地價為每平方公尺720.元，面積1,586.平方公尺，租金調整之比例縱按申報土地總價額年息10％計算，則系爭土地租金最高得調整至每年114,192.元。惟按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％之最高額（參見最高法院68年臺上字第3071號判例要旨）。參酌系爭土地之位置及經濟價值（該處位處荒郊之處且缺乏商業活動），自納莉颱風水災過後，商業活動更形稀少，加以受近年來經濟不景氣之影響，商業發展延滯遲緩，以申報總地價年息10％之最高額計算租金，實有高估之嫌，故上開以申報地價年息10％計算之租金數額114,192.元已逾系爭土地依法可得最高租金數額。是若依原告計算所得之97年租金數額148,576.元而論，原告等現今所請求租金數額已逾土地法所規定以申報地價年息10％計算之租金額，系爭土地租金依法已無再行調漲空間，則原告等再行主張調漲租金，並無理由。(三)查臺北縣瑞芳鎮農會為主管瑞芳鎮農業事務單位，該會所定米價標準應得為米價公平衡量標準。渠於97年９月間向該會購買一包10台斤裝白米價格為230.元，即每台斤23元。原告以一般行情２倍以上之每台斤50.662元價額計算租金，其計算標準顯乏所憑。(四)原告等人前於本院對渠提起拆屋還地訴訟，經本院勸諭就系爭土地租金給付數額及方式於97年２月達成和解，渠合計給付原告（當時僅３人，而非４人）之５年租金共240,990.元，平均每年租金為48,198元，每人每年租金為16,066元。然時隔不到１年，原告竟請求調整每共有人每年租金數額達13萬元之譜，此租金數額明顯偏高，其請求租金調漲幅度亦未盡合理。(五)又按原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情形與48年臺上字第0521號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（參見最高法院73年度第９次民事庭會議決議）。查原告等人於起訴前並未向渠為調高租金之意思表示，故其請求給付溯自97年起起算之調高後租金，並無依據，就原告起訴前已發生之租金債權，原告無權追溯調漲之。(六)渠前就系爭土地租金之給付，已於98年４月20日匯款67,505元予原告己○○，並重複支付88至90年度之租金，致溢付原告丁○○○、己○○及庚○○３人共計136,479.元，就此溢付部分，渠得依不當得利返還請求權對該３人請求返還。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第0334條第１項定有明文。原告等人對渠雖享有租金請求權，渠對原告則存有上述不當得利返還請求權，渠對原告之租金債務當得以上述因溢付租金之不當得利返還請求權主張抵銷之，爰併為抵銷之主張。(七)本院於本件雖裁定追加丙○○為原告，然丙○○就系爭土地應有部分原係第三人廖貴所有，並無償借渠，渠就柳訴連應有部分之使用權源乃係本於無償借用關係，柳訴連無權對渠為給付租金或調整租金之請求等語，資為抗辯。
四、查被告於77年２月10日向廖林甘承租系爭土地時，系爭土地之共有人雖為廖林甘、己○○、丁○○○及辛○○４人，應有部分各４分之１，惟出租人僅「廖林甘」１人，其他３名共有人並未共同締約出租，亦即廖林甘乃係將共有物全部出租予被告，故當時與被告間有租賃關係者僅廖林甘１人，並不包括其他３名共有人。嗣廖林甘於85年10月18日死亡，其應有部分由原告己○○繼承，己○○嗣於85年11月26日再將其應有部分４分之１贈與原告庚○○（共有人辛○○之應有部分４分之１，則於78年６月16日賣予訴外人廖貴，廖貴嗣則於97年２月27日將之贈與丙○○）。故繼承廖林甘出租人地位者僅原告己○○１人，亦即現今就系爭土地與被告間存有租賃關係者僅原告己○○１人，並不包括其他３名共有人；因而有權訴請被告調整租金及請求被告給付租金者，亦僅原告己○○１人，並不包括其他３名共有人。今原告丁○○○、庚○○（及本院誤命其加入為原告之丙○○）亦訴請被告調整租金及請求被告給付租金，自無依據，應不准許。以下僅就原告己○○與被告論述之。
五、次查兩造對於：被告曾於77年２月10日與廖林甘簽訂土地租賃契約，承租系爭土地，約定租賃期間自77年１月１日起至87年12月31日止共10年，嗣變為不定期租賃，其租認關係延續至今從未中斷，而廖林甘業已死亡，系爭土地現為原告４人所共有，應有部分各４分之１，以及原租約關於租金數額、給付期及如何調整租之約定等事實，均無爭執，並有被告與廖林甘於77年２月10日簽訂之「土地租賃契約」影本及系爭土地之登記謄本各１件在卷可資佐證，此部分之事實自堪信為真實，而得為本件判斷之基礎。本件兩造之爭點在於：
(一)原告可否訴請調整租金？如果可以，應調整為若干元？
(二)被告有無積欠租金未付，而應負給付之義務及加給法定遲延利息？以下即就此２點詳予論述。
六、按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」民法第0442條定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（參見最高法院20年上第0283號判例），而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準（參見最高法院48年12月29日民刑事庭推總會議決議）。再按土地法第97條第１項關於城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限之規定，係為就城市地方房屋，約定租金所設之最高額限制。故未定期限之租賃契約，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算或隨不動產價值之固定比率而調整者，如契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率、不動產價值升降比率計算顯失公平者，出租人得依上開條文規定，訴請法院調整租金數額。經查：(一)原租約第三條關於租金約定「租金：於每年元月20日以前（折合新臺幣計算）壹次付清」㈠附圖藍色部分計107.坪土地，每年每坪依白米10台斤計算。㈡附圖紅色部分計373.坪土地，每年每坪依白米５台斤計算。㈢（刪除）。㈣「租期中倘如地價稅波動者，得以地價稅漲幅比率調高租金。」此有原租約影本１件在卷可稽；其中以米價計租，已含有依米價漲跌調整租金之用意，另有依地價稅波動而調整租金之約定，而地價稅之波動乃依地價波動而波動，故原租約之約定乃符合民法第0442條規定之意旨，從而原告主張依民法第0442條之規定，訴請調整租金，並無不合。被告抗辯：兩造就租金調漲之條件及調幅之計算依據已有約定，依私法自治之原則，系爭土地之租金是否有調漲空間及其調幅若干，自應依原契約約定內容以定，殊無捨明文約定而另設標準調整租金之餘地，原告以原租約以外自設之標準訴請調整租金，自無所憑云云，自不可採。(二)查系爭土地77年７月之公告現值為每平方公尺30元，至96年１月之公告現值為每平方公尺1,800.元，顯較訂約時每年僅30元昇高甚多，達60倍之多，此有原告所提系爭土地地價第一類登記謄本在卷可稽，從而系爭土地之地價稅亦勢必增加，顯見系爭土地於租賃契約成立後，因周邊建設等各因素，已使系爭土地價值增高，非締約時所能預見；而白米之市價，77年時每台斤約15元，至97年９月時每台斤約23元，此有被告提出之統一發票影本１張可證，並有本院自網路查得之「白米零售價格」表在卷可稽（原告指每公斤為84.370元，合每台斤為50.622元，並無依據，且與市價不符，自不可採），增加之幅度較小（未達２倍），如以原租約約定之以米價折合新臺幣計算租金之固定方式計算租金，相較於系爭土地升值之比率，顯屬過低，故原告主張依民法第0442條規定，請求調整租金，亦屬有據。而被告抗辯：縱認原告等人得訴請調整租金，惟原告等人以公告現值大幅調升為其調整租金之理由，並以公告現值調升之幅度為其計算租金調整倍數之依據，亦於法有違云云，亦不可採。
(三)本院審酌系爭土地地處偏遠，鮮少商業活動，其上被告僅堆放雜物且雜草叢生等情，有現場照片４張附卷可稽，認系爭土地之租金，應調整為以申報地價年息５％計算較為合理。系爭土地96年１月之申報地價為每平方公尺720.元，而系爭土地共1,586.平方公尺，此有土地登記謄本在卷可稽，故系爭土地申報地價為1,141,920.元，年息５％為57,096元（元以下四捨五入）。故原告依民法第0442條之規定，訴請判決：被告向渠等承租系爭土地之租金，自97年１月１日起調整為「附圖藍色部分：計107.坪土地，每年每坪依白米35台斤折合新臺幣計算；附圖紅色部分：計373.坪土地，每年每坪依白米17.5台斤折合新臺幣計算」，以自98年１月１日起（理由詳見下述）調整為每年57,096元為限，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無依據，應不准許。
七、次按「房屋或土地出租人，依民法第0442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」（參見最高法院48年台上字第0521號判例）。又「如出租人未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增高租金。」（參見最高法院73年08月21日民刑事庭會議決議）。查原告於提起本件訴訟前，並未向被告為提高租金之意思表示，此為兩造所不爭，原告即不得溯及請求調整租金。原告所為調整租金之意思表示係於起訴狀繕本送達被告之97年９月３日始達到被告，此有送達證書在卷可稽，故原告請求被告調整租金，至多僅能自97年９月３日起，而不得溯及自97年１月１日起調整。又被告已將97年１月20日應支付之租金於98年４月20日匯予原告己○○，此有被告提出之「郵政國內匯款執據」影本１張附卷可證，且為原告所不爭，故系爭土地97年度（即97年１月１日至97年12月31日）之租金，被告業已如數清償，依上開說明，原告請求自97年１月１日調整系爭土地之租金，在97年12月31日以前部分，為無依據，應不准許。
八、綜上所述，原告己○○依民法第0442條之規定，訴請判決：被告向渠承租系爭土地之租金，自97年１月１日起調整為「附圖藍色部分：計107.坪土地，每年每坪依白米35台斤折合新臺幣計算；附圖紅色部分：計373.坪土地，每年每坪依白米17.5台斤折合新臺幣計算」，以自98年１月１日起算且調整為每年57,096元為限，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求即無依據，應不准許。原告己○○並依自行調高後之租金數額，請求被告給付渠130,000.元及自97年１月21日起至清償日止按年息５％計算之利息，亦無依據，而應不准許。
九、訴訟費用4,190.元，依民事訴訟法第79條及85條第１項後段之規定，命兩造依敗訴之比例負擔，爰一併確定其數額如主文第３項所示（丙○○乃本院誤命其加入為原告，故雖受敗訴之判決，仍應例外不命其負擔訴訟費用，以昭公允，附此敘明）。
十、據上論結，本件原告己○○之訴為一部分有理由，一部分無理由，其餘原告之訴均無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第１項後段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 19 日
基隆簡易庭法 官 林金發以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於本院合議庭。
中 華 民 國 99 年 8 月 12 日
法院書記官 莊國南