臺灣基隆地方法院民事簡易判決 97年度基簡字第901號原 告 甲○○輔 佐 人 丙○○被 告 丁○○訴訟代理人 李宜光律師
王譪芸律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國97年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴主張被告應給付新台幣（下同）20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，嗣於本院民國97年12月31日審理時變更請求金額為15萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，依前所述，原告所為訴之變更，既屬縮減應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
二、原告主張略以：㈠被告所有位於基隆市○○街○○巷79之1號房屋，於97年8月12
日以138萬元出售給原告，並於同日完成簽立定金收據及收受價金5萬元，雙方預約3日內簽訂房屋買賣契約，若有一方違約反悔不買或不賣，須賠償對方一倍定金金額。97年8 月13日被告礦工醫院休假，當日被告聯絡原告輔佐人研究房屋買賣問題，原告輔佐人有事不克前往，惟於聯絡中已告知被告原告信用佳無負債且存款高達75萬元，並經銀行初估同意貸款，隨時可預約時間簽約。97年8月14日被告則告知原告須多幾天時間來解決與其他買方於二週前成立之房屋買賣契約。3日後，被告仍未依約履行，並拒接電話音訊全無，其桃園家中電話變成空號，手機也皆不接聽，甚至立即從礦工醫院離職，讓原告心生恐懼。嗣後原告以存證信函催告被告履行契約，惟被告房屋早已於97年9月8日過戶於他人名下。
㈡依民法第 249條規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由
，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。被告收受定金後避不見面，一屋二賣將房屋過戶予他人，涉嫌刑事詐欺罪，讓原告心生恐懼日夜難安，爰依法向被告求償一倍定金5萬元，及原告因購屋搬家不成不得已續租4個月之租金損失32,000元及68,000元之慰撫金，總計15萬元。為此，提起本訴請求被告給付原告15萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告則以下列情詞置辯，請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，並願供擔保請准宣告免為假執行：
㈠緣被告所有基隆市○○街○○巷79之1號房屋，於97年8月間以
普通委託方式委請「全國不動產仲介公司」出售房屋，委託期間原告輔佐人丙○○先生自稱為「二十一世紀仲介公司」業務員，知悉被告有房屋出售，表示願意為被告找尋買主承買前開房屋。之後，於97年8月12日，丙○○先生聲稱其女友即原告甲○○有意購買前開房屋，惟因銀行正在緊縮房屋貸款業務，原告甲○○之信用情況並不一定能通過銀行核貸，希望如果原告甲○○沒有通過銀行核貸能夠不要沒收訂金，因此即在原告甲○○交付被告訂金5萬元同時，由丙○○先生親筆書寫「訂金收據」，約定：「成交總價新台幣壹佰參拾捌萬，自今日起（即97年8月12日）3天讓買方（即原告）預估房屋貸款，若在3天內買方（即原告）無法貸到所要金額，本約做廢，訂金5萬要返還買方，若買方於3天內確認房貸無誤，雙方預約時間簽訂房地買賣契約，若有一方反悔不買或不賣，應賠償對方一倍訂金金額。」等語。
㈡然兩造簽訂前開訂金收據後，原告甲○○從未依約於97年8
月14日以前出示其向銀行提出之申貸書或銀行核貸證明文件予被告，也從未與被告聯繫，被告因無原告甲○○電話，又年老力衰不懂房屋仲介業務，只得自97年8月13、14、16、17日一再打電話給原告委託之丙○○先生，詢問具有專業房屋仲介經驗的丙○○先生，原告是否已在97年8月14日以前向銀行辦妥貸款手續？如無，則應依約取回5萬元訂金。惟丙○○先生僅告知，因被告出售予原告之房屋價格較高，伊非常生氣，卻隻字未提原告是否已向銀行辦妥貸款手續，以及何時依約前來取回訂金。至此被告心生警覺，復聽聞房屋仲介業有不肖人士以下訂金方式藉機謀取不法利益情事，又不堪原告長期拖延而無法出售房屋，乃於97年8月18日委請「全國不動產仲介公司」店長乙○○先生聯繫丙○○先生，並請乙○○先生將5萬元訂金返還予丙○○先生。隨後乙○○先生多次去電與丙○○先生聯繫，電話均無人接聽，因此乙○○先生乃於97年8月29日寄發存證信函予原告，要求原告取回5萬元訂金，惟原告與丙○○先生始終置之不理。
㈢按民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實，
就其事實有舉證之責任。本件依據兩造簽訂之訂金收據記載，原告應在97年8月14日以前提出銀行核貸證明予被告，否則系爭訂金契約自動作廢失效，而迄今原告始終未能舉證證明其有在97年8月14日以前取得銀行核貸證明，並告知被告伊有取得銀行核貸，從而系爭訂金契約確已自動失效無疑。又參諸一般經驗法則，如原告或丙○○先生在97年8月14日以前即已取得銀行核貸證明，則豈有可能不儘快在97年8月14日以前通知被告？反而是由被告於97年8月13、14、16、17日一再打電話催促丙○○先生提出核貸證明？且對於原告及丙○○先生始終並未提出銀行核貸證明乙節，亦可由證人乙○○先生證稱，被告因原告及丙○○先生始終並未提出銀行核貸證明，又不肯取回訂金，只好委託伊與丙○○先生聯繫，並將5萬元訂金返還予丙○○先生或原告，而獲得證明。
㈣按丙○○先生於 鈞院庭訊時，自稱仍為「二十一世紀仲介
公司」員工，惟事實上其早已離職。又丙○○先生於原證四存證信函中聲稱，在97年8月14日之兩天後，撥打被告手機都不接聽音訊全無，被告桃園家中電話竟成空號，以及被告已自礦工醫院離職云云。惟依據被證一之手機通聯記錄顯示，被告在97年8月17日尚有主動與丙○○聯繫；而依據台灣礦工醫院之離職證明書記載，被告任職在礦工醫院之時間，分別是90年10月11日起至97年6月30日止，97年7月16日起至97年8月31日止；以及被告家中原來在台北地區的電話（02）0000-0000，被告從未給過原告或丙○○先生，該電話早在97年5月9日即已遷移至被告現在桃園住所，而更改號碼為
(00)0000000號；且該 (00)0000000電話在97年8月8日起至同年9月5日止之通聯記錄，顯示被告家中電話仍有正常在使用。因此原告於原證四存證信函記載，聲稱在97年8月14 日之兩天後，即同年8月16日起丙○○撥打被告手機都不接聽音訊全無，被告桃園家中電話竟成空號，以及被告已自礦工醫院離職云云，均非事實。最後，原告主張被告一屋二賣有違反系爭訂金契約云云，亦非事實。蓋被告先前簽訂之房屋買賣契約，因買方信用問題而自動作廢，且買賣契約彼此間並無排他性，被告與原告簽訂之系爭訂金契約，復因原告未能提出銀行核貸證明而無效，則被告於系爭訂金契約無效後，另行將房屋出售，並無任何不當等語。
四、得心證之理由：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文；而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。本件原告主張於97年8月12日與被告簽訂訂金收據，雙方預約買賣契約之標的，原告並交付訂金5萬元予被告收執等情，有兩造簽訂之訂金收據乙紙為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實；惟被告否認原告有依約履行上開訂金收據內容事項，原告並未在約定期限內告知被告已貸得欲貸款項，依約上開訂金契約已失效，被告並無違約等情置辯。經查，依上開訂金收據之約定：「茲確認房地買賣，坐落地址：基隆市○○街○○巷79之1號，收受訂金伍萬元，成交總價新台幣壹佰參拾捌萬元，自今日起3天讓買方預估房屋貸款，若此3天內買方無法貸到所要金額，本約做廢，訂金5萬要返還買方，若買方於3天內確認房貸無誤，雙方預約時間簽訂房地買賣契約，若有一方反悔不買或不賣，須賠償對方一倍訂金金額。」內容觀之，其應係給予買方即原告3天預估房屋貸款可否獲准之期間，並附加條件若原告無法獲得可得貸款之款項時，該訂金收據作廢，被告應返還5萬元訂金予原告等字樣，就契約內容可言，對原告可謂有利；惟依上開契約文字約定，原告需於3天內確認可貸得房貸無誤，再由兩造預約時間簽訂房地買賣契約，故簽訂系爭房地買賣契約之前提，應為原告確實可在簽訂上開訂金收據後3日內貸得應得之款項，而此部分依上開舉證責任分配法則，應由原告負舉證責任。
㈡惟查，原告固提出存證信函、郵局及銀行存褶等影本為證，
主張其信用良好並無負債且存款高達75萬元，業經銀行初估同意貸款，處於隨時可預約時間簽約云云，然為被告所否認，並以上開情詞置辯，原告復無法提出具體事證證明其確實已貸得所需購屋款項，空言其在訂約時信用良好，現金存款高達75萬餘元，以此條件購買價格138萬元之系爭房屋而向銀行核貸並無問題云云，自難為其有利之認定；此外，果真原告訂約當時具有足夠資力購買系爭房屋，自可與被告直接簽訂房屋買賣契約，何需另行要求被告給予3日預估可否貸得房貸之期間？且在被告於約定期間即將屆至或屆至後以電話聯繫時，亦未將其所稱以其資力確實可向銀行貸得房屋款項乙節告知被告，並儘速安排訂約時間？凡此種種，要與購屋常情有悖，益徵原告所述其已在簽訂訂金收據後3日內貸得所需款項云云，顯難採信。
㈢綜上，原告既未能在約定之3日內向被告確認已貸得所要之
金額，依兩造簽訂之上開訂金收據之約定，系爭訂金收據即失其效力，故原告主張依系爭訂金收據之約定及民法第249條之規定，請求被告賠償定金1倍之金額，自屬無據。又本件訂金收據內容所載之條件既未成就，系爭房地買賣契約之預約即不生效力，被告即無與原告簽約之義務，故原告主張被告應給付其因購屋不成所生續租4個月之租金損失32,000元，亦無理由。再者，被告於上開訂金收據約定之3日期限之前或之後，均有以電話與原告之輔佐人聯繫，並於97年9月28日寄發存證信函通知原告退回其所付之定金等情，有通話紀錄、存證信函的在卷可稽，並為原告所不爭執，顯見被告在此段期間內均有主動聯繫原告所委託之輔佐人，並無收受定金後避不見面之情事；況系爭訂金收據失其效力係由於原告無法在約定期限內提出其可貸得所需款項所致，非可歸責於被告，故原告主張因被告收受定金後一屋二賣並避不見面造成其心生恐懼日夜難安云云，請求精神損害賠償68,000元，實無可取。
五、綜上所述，系爭訂金收據所載之條件既未成就，依約被告僅需返還已收受之訂金5萬元（此部分業經被告承諾返還，並經原告減縮請求之金額如上）。從而，原告請求被告給付15萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既應駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
七、訴訟費用即第1審裁判費2,100元由原告負擔。中 華 民 國 98 年 1 月 14 日
簡易庭法 官 林玉珮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭。
中 華 民 國 98 年 1 月 14 日
書記官 洪福基