臺灣基隆地方法院民事判決 97年度簡上字第47號上 訴 人 乙○○被 上訴人 三金鑛業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 湯明亮律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年9月19日本院基隆簡易庭96年度基簡字第1063號第一審判決提起上訴，本院於民國98年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹拾壹萬陸仟貳佰玖拾元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人在原審起訴主張：
(一)被上訴人於民國96年2月15日與上訴人訂定房地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），將坐落台北縣萬里鄉下萬里加投磺溪子小段144、144-1、144-4地號土地及其周邊土地暨其上門牌台北縣萬里鄉磺潭村坪頂2、3號房屋全部及既有之地上物設備（下稱系爭租賃標的物）出租予上訴人，約定租賃期限自96年3月1日起至98年2月之末日止，每月租金為新臺幣（下同）208萬元，應於每月1日給付。
(二)詎上訴人自96年6月1日起，即未再給付租金，被上訴人乃於96年8月3日委請律師發函（下稱系爭通知函）催告上訴人，限其於文到後七日內給付所欠之96年6、7月租金，逾期未給付者，即視為終止租賃契約，不再另行通知，該函經陽明山郵局於96年8月7日、8日送達至上訴人處所，上訴人均不在，陽明山郵局乃將前揭信函通知上訴人招領，惟因上訴人逾期未領，郵局因而退回系爭通知函，而參照最高法院86 年台抗字第628號判決意旨，非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效力。該信函所載之催告意思表示，已於96年8月8日到達而發生效力，而上訴人逾期猶拒不給付租金，依最高法院83年台上字第1773號判決意旨，終止系爭租賃契約之意思表示於96年8月15日即發生效力，系爭租賃契約業已終止，被上訴人自得請求上訴人將系爭租賃標的物之台北縣萬里鄉磺潭村坪頂2、3號房屋全部遷讓返還予被上訴人。縱認系爭通知函未合法送達上訴人，被上訴人另於97年2月19日以存證信函催告上訴人於7日內給付96年6月、7月之租金，上訴人迄未給付，被上訴人已以97年4月17日言詞辯論狀繕本之送達作為向上訴人終止系爭租賃契約意思表示之通知，系爭租賃契約亦應認定於97年4月17日終止。
(三)又上訴人自96年6月1日起即未再給付租金予被上訴人，而系爭租賃標的物之一部係於96年8月後始因遭檢舉為違建而遭拆除，則被上訴人於96年6月、7月所提供者仍係合於約定使用目的之物，上訴人自應給付該2個月之租金共416萬元。
(四)併聲明：⒈上訴人應將門牌號碼台北縣萬里鄉磺潭村坪頂二號、三號房屋遷讓返還被上訴人。
⒉上訴人應給付被上訴人416萬元。
⒊被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
(五)對上訴人所為答辯之陳述：⒈上訴人早於92年12月11日即與訴外人即被上訴人之股東李鴻
江、駱簡瑋、蔡聰吉、蔡聖漳、蔡岳宏、蔡韻文、蔡聖權、蔡李秀雲簽訂房地租賃契約書，承租與系爭租賃標的物範圍相同之被上訴人所有坐落台北縣○里鄉○○里○○段磺潭小段第144、144-1、144-4等三筆地號土地及其週邊土地，暨台北縣萬里鄉磺潭村坪頂2、3號房屋全部及既有地上物 (本院按：該次租賃範圍與系爭租賃契約之系爭租賃標的物範圍相同，故該次租賃範圍以下均稱系爭房地，以資區分) 由上訴人與被上訴人之其他股東呂伸容等人共同經營長春谷溫泉會館，上訴人豈有不知被上訴人所有系爭房地之使用狀況之理。況上訴人承租被上訴人所有系爭房地，係經營溫泉會館（詳見該次系爭房地租賃契約書第8條），上訴人自應依照溫泉法之相關規定辦理，否則即會遭受主管機關之處罰，上訴人知之甚詳，而上訴人承租被上訴人所有系爭房地經營長春谷溫泉會館，並未依照溫泉法之相關規定辦理，顯係故意規避法律違法經營溫泉會館，是上訴人在租賃期間，遭受主管機關之處罰，自應承擔後果。再者，依該次系爭房地租賃契約書第7條之約定：「第1條所示之房屋、土地、建物等，若經政府機關處罰、拆除或不可抗力之因素，致乙方無法正常經營時，乙方有權主張終止租約，並向甲方要求返還未到期之租金。」已明確記載被上訴人所有系爭房地如遭政府拆除，上訴人僅能主張終止租約，要求返還未到期之租金，是上訴人已明確知悉伊承租系爭房地經營長春谷溫泉會館，有遭政府機關處罰、拆除之後果，因此，上訴人自無權辯稱系爭房地如遭政府機關處罰、拆除，係可歸責於被上訴人。
⒉上訴人於92年12月11日簽訂之系爭房地租賃契約書，本應於
98 年2月29日租期屆滿，惟因租賃條件有所變更之緣故，上訴人於96年2月15日重新簽約，出租人亦變更為被上訴人，而在96年2月15日重新簽訂系爭租賃契約之前，上訴人與被上訴人其他股東呂伸容等人所經營之長春谷溫泉會館，即遭人檢舉未依溫泉法、建築法等相關法規經營溫泉會館，因此台北縣政府違章建築拆除大隊於96年1月22日即前往長春谷溫泉會館會勘，當場由長春谷溫泉會館人員出具拆除切結書，同意於96年8月24日配合自行拆除，而後，上訴人仍願與被上訴人於96年2月15日重新簽訂系爭租賃契約書，系爭租賃契約書第5條亦有約定：「第1條所示之房屋、土地、建物等，若因甲方之因素，非乙方營業所產生，而遭政府機關處罰、拆除，或有不可抗力之因素，導致乙方無法正常經營時，乙方有權主張終止租約，並向甲方要求返還未到期之租金。」由此可知，被上訴人所有系爭租賃標的物日後如遭政府機關拆除，上訴人自應承擔後果，不可歸責被上訴人，而在租賃期間系爭租賃標的物尚未遭政府機關拆除時，上訴人自仍有依約給付租金之義務。
⒊又上訴人辯稱：「．．．然96年5月間因被上訴人所建房屋
遭人檢舉為違建，遭建管機關陸續拆除，上訴人經營之長春谷溫泉會館已被迫停業．．．」云云，顯非事實。查96年5月份之租金208萬元，上訴人係於96年5月29日匯150萬元，並於96年5月31日另匯58萬元，若長春谷溫泉會館在96年5月已遭拆除，上訴人當無可能在96年5月31日仍繼續匯予被上訴人租金；再者，依上訴人所經營之長春谷溫泉會館於96年8月27日發給台北縣政府水利局函之說明1：「貴府於8月22日、23日、24日至本公司拆除違章建築乙案 (附照片)本公司均遵守規則，配合拆除。」可見，被上訴人所有系爭租賃標的物係於96年8月22日起陸續遭受拆除，上訴人辯稱系爭租賃標的物於96年5月間即陸續遭拆除，顯不實在。而在被上訴人所有系爭租賃標的物遭主管機關拆除之前，上訴人仍可經營長春谷溫泉會館，上訴人亦有依約給付96年6月、7月租金予被上訴人之義務，惟上訴人並未依約給付，被上訴人發函催告後依法終止租約，自屬有理。
⒋上訴人之戶籍雖係設於台北市○○區○○路○○○巷67之4號，
惟上訴人實際係居住在台北市○○區○○路○○○巷67之8號，此有訴外人即被上訴人之股東呂伸容於96年2月27日委託律師寄發存證信函至上訴人在台北市○○區○○路○○○巷67之8號之住處，己為上訴人收執，以及上訴人於96年8月30日寄發信函、照片予被上訴人訴訟代理人之信封上載明地址為台北市○○區○○路○○○巷67之8號可稽，因此，上訴人確實居住於台北市○○區○○路○○○巷67之8號，被上訴人所寄之催告信函之意思表示，已到達上訴人而生效力。
二、上訴人則以：
(一)被上訴人主張上訴人自96年3月1日起承租系爭租賃標的物，然96年5月間因被上訴人所建房屋遭人檢舉為違建，遭建管機關陸續拆除，上訴人所經營之長春谷溫泉會館已被迫停業，剩餘尚未拆除部分是否能恢復營業，端視建管單位是否繼續拆除，故目前尚無法確認損害金額。依民法第423條之規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，故被上訴人有提供上訴人合於使用目的之建築以供上訴人使用，然被上訴人以違建出租，上訴人因營業所需投資之裝修，均遭拆除，生財器具及員工均閒置，無法營業，所受之損害甚大，被上訴人應予賠償，更無權收取租金。又依最高法院30年渝上字第345號判例要旨，租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損．．．其租賃物尚能修繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃係依民法第430條之規定並不當然消滅。故在不可歸責於雙方之情形下，出租人應無權收取租金，更何況本件係可歸責於被上訴人，其無權收取租金，更屬當然。至被上訴人雖另主張其出租予上訴人之房屋僅系爭租賃標的物之2號及3號房屋，且均為合法興建之房屋，故未遭拆除。然觀諸系爭租賃契約第1條所稱之「租賃標的物」除包括系爭144、144-1、144-4等三筆土地外，尚包括「及其週邊土地」；除系爭租賃標的物之2號及3號房屋全部外，尚包括「既有之地上物、設備」。故系爭租賃契約第1條所稱之「及其周邊土地」、「既有之地上物、設備」所指為何，不言可喻，況若系爭租賃標的物僅有系爭租賃價標的物之2號及3號房屋，每月租金為何高達208萬元？被上訴人之主張實與常理不符。又93年1月19日台北縣政府拆除隊即已前往現場會勘，93年3月11日及93年3月30日亦曾會勘，由93年3月30日之照片可知違建均將完工，應已施工數月之久，而上訴人自93年3月1日起租，焉可能有如此神速之施工？且由92年8月9日空照圖比對93年11月19日空照圖即可知違建於承租前已興建完成，被上訴人之主張當無可採。
(二)又台灣基隆地方法院檢察署早於96年2月間即開始偵辦系爭租賃標的物之違建案，而至同年3、4月間，上訴人知悉此事時，原以為被上訴人應確保系爭租賃標的物之房屋不被拆除，惟之後被上訴人推托未處理，主管機關於6月起多次前往查勘，並已預定8月要執行，上訴人自得依民法第265條所稱「訂約後有難為對待給付之虞」，據以主張不安抗辯。又上訴人自93年3月簽約迄96年5月止，共給付約7,000餘萬元之租金，被上訴人自對出租之系爭租賃標的物可依預期之目的使用負有瑕疵擔保責任，至於被上訴人以契約第5條之約定主張上訴人僅得終止租約，已放棄其他抗辯，並無可採，蓋所謂明知為非法房屋與房屋被拆除，大不相同，上訴人雖知悉承租之系爭租賃標的物之房屋大多係違建，但自93年3月起迄至96年3月1日更新契約止均未遭拆除，若上訴人知承租之系爭租賃標的物之房屋將被拆除，絕不可能承租或再更新契約，故上訴人在知悉系爭租賃標的物之房屋即將被拆除後，主張不安之抗辯為權利之正當行使，應為適法。
(三)退步言之，縱認定上訴人有依約給付租金之義務，然被上訴人既自承其系爭通知函未經送達而在陽明山郵局招領，是其催告根本未送達，何來送達之效力？且系爭通知函之所以未送達係因地址錯誤，將上訴人門牌號碼誤書為67-8號，而上訴人地址應為67-4號，自屬無法送達，被上訴人既未依民法第440條定相當期限催告及通知終止租約，其主張系爭租賃契約已終止，即屬無據，亦不得據以請求上訴人返還系爭租賃標的物等語置辯。並聲明：被上訴人在原審之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應將門牌號碼台北縣萬里鄉磺潭村坪頂二號、三號房屋遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人416萬元，併依職權為假執行宣告，上訴人就原審判決全部聲明不服，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在原審之訴駁回；上訴人之上訴理由除與原審相同予以引用外，並補充：系爭租賃標的物係違建而遭拆除，被上訴人即應負債務不履行之責，原審認為被上訴人未違約，兩造不必重新調整租金，有違經驗法則及論理法則。又上訴人於簽訂系爭租賃契約時，雖已知悉系爭租賃標的物之房屋為違建，然知悉違建與知悉違建將被拆除不可等同視之，上訴人所確信者乃系爭租賃標的物於系爭租賃契約存續期間內不會被拆除，然96年5月間接獲台灣基隆地方法院檢察署檢察官之傳票，始知系爭租賃標的物之房屋遭強制拆除已勢所難免，所以與被上訴人協調租金事宜，然未有結論，上訴人乃拒付96年6、7月之租金，且系爭租賃契約第5條並未規定被上訴人只收取租金，對系爭租賃標的物之房屋能否使用不用負責，故上訴人於知悉系爭租賃標的物之房屋將被拆除後主張不安抗辯，乃合法有據。且系爭租賃標的物之房屋被拆除非可歸責上訴人，上訴人損失龐大，不應再受敗訴判決。被上訴人則聲明：駁回上訴，被上訴人之答辯意旨除與原審相同予以引用外，並補充：系爭租賃標的物之房屋係於96年
8 月22日始遭拆除，上訴人於96年6、7月間仍能完整使用系爭租賃標的物，故被上訴人請求上訴人給付96年6、7月之租金應有理由，又系爭租賃契約業於98年2月底屆滿，縱系爭租賃契約並未終止，上訴人亦應返還系爭租賃標的物之2號及3號房屋。
四、被上訴人主張上訴人前於92年12月11日與訴外人即被上訴人之股東李鴻江、駱簡瑋、蔡聰吉、蔡聖漳、蔡岳宏、蔡韻文、蔡聖權、蔡李秀雲等人簽訂系爭房地租賃契約書，承租與系爭租賃標的物範圍相同之系爭房地，由上訴人與訴外人即被上訴人之其他股東呂伸容等人共同經營長春谷溫泉會館，並於96年2月15日重新簽訂系爭租賃契約書，出租人則變更為被上訴人，約定每月租金為208萬元，應於每月1日給付，而上訴人自96年6月間起即未依約給付租金，又上訴人所經營之長春谷溫泉會館經他人檢舉為違建，經台北縣政府違章建築拆除大隊分別於93年1月19日、3月11日、3月30日、96年8 月21日前往長春谷溫泉會館進行會勘，並於96年8月20日起就違章建築部分進行拆除等事實，業據被上訴人提出系爭租賃契約書、台北縣政府稅捐稽徵處淡水分處96年度房屋稅繳款書、淡水第一信用合作社存摺內頁、存證信函等件影本為證，並有台北縣政府違章建築拆除大隊97年5月12日北縣拆法字第0970019861號函附台北縣○里鄉○○里○○段磺溪子小段第144、144-1、144-4地號土地上違章建築之查報、認定、拆除相關資料在卷可憑，復為上訴人所不否認，被上訴人此部分之主張，自堪信為真實。上訴人雖以上情置辯，惟查：
(一)上訴人辯稱系爭租賃標的物中違章建築部分於96年5月間即遭建管機關陸續拆除，為此上訴人所經營之長春谷溫泉會館被迫停業，剩餘尚未拆除部分是否能恢復營業，端視建管單位是否繼續拆除，自屬無法保持合於約定使用、收益之狀態，在系爭租賃標的物修繕完畢以前，自得拒絕為租金之給付云云，惟為被上訴人否認。按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條固定有明文。系爭租賃契約標的之土地上違章建築即台北縣政府95年9月20日北府工拆字第0950039146號、96年8月23日北府工拆字第0960050948號違章建築認定通知書所認定之違章建築，係分別自96年8月20日、同年月31日起執行拆除，至97年1月31日始全部拆除完畢之事實，有前揭台北縣政府違章建築拆除大隊中華民國97年5月12日北縣拆法字第097001986 1號函附之違章建築拆除資料附卷可稽，是縱前揭經拆除之違章建築確係系爭租賃契約標的物之一部，且因該部分之拆除使系爭租賃標的物未能保持合於約定使用、收益之狀態，亦係自96年
8 月20日起始有此等情形之發生，上訴人自96年6月份即未依約給付租金，自非有理，其前揭所辯，要非可採。雖上訴人於本院審理時又以96年5月間接獲台灣基隆地方法院檢察署檢察官之傳票，始知系爭租賃標的物之房屋遭強制拆除已勢所難免，乃拒付租金云云，然檢察機關非屬拆除違建之權責單位，且經本院調借該案刑事偵查卷宗 (96年度他字第
178 號)，承辦檢察官迄今並未對系爭租賃標的物為任何禁止使用之扣押命令或處分，則上訴人在96年6、7月間對於系爭標的物之使用收益並未受任何限制，亦難認上訴人得以此作為拒付租金之正當事由。
(二)上訴人又辯稱其雖知悉系爭租賃標的物大多係違建，惟自93年3月起迄至96年3月1日更新契約之日止均未遭拆除，若其知房屋將被拆除，絕不可能承租或再更新契約，故其在知悉房屋即將被拆除後，主張不安之抗辯並拒絕給付租金，為權利之正當行使，並無違約云云。查台北縣政府除早於95年9月20送達違章建築認定通知書、96年1月11日送達將於96年1月22日拆除違章建築通知單至長春谷溫泉會館營業處所外，於96年3月兩造更新租賃契約後，直至96年8月間始再定期通知上訴人將拆除前揭違章建築等情，有前揭台北縣政府拆除違章建築資料在卷可稽。上訴人既自承於更新系爭租賃契約之時即已知悉系爭租賃契約標的物中之一部為違章建築而有遭拆除之危險，卻仍願與被上訴人訂立系爭契約，且在系爭租賃契約第5條約定「第一條所示之房屋、土地、建物等，若因甲方 (指被上訴人)之因素，非乙方 (指上訴人)營業所產生，而遭政府機關處罰、拆除，或有不可抗力之因素，導致乙方無法正常經營時，乙方有權主張終止租約，並向甲方要求返還未到期之租金。」探求當事人之真意，上訴人於與被上訴人更新系爭租賃契約之時，對於系爭租賃標的物可能在租賃期間內遭政府機關拆除雖有所預見，但確信其未必發生，乃約定以上訴人所承租之系爭租賃標的物遭政府機關拆除而無法正常經營之時，得向被上訴人主張終止系爭租賃契約，並請求被上訴人返還預付之未到期租金，至於系爭租賃標的物拆除之前，既無礙上訴人之使用、收益，上訴人自應依約繳付租金。如前所述，系爭租賃標的物係於96年8 月間始遭政府機關強制拆除，至於之前之拆除通知本在上訴人預期範圍，上訴人以不安抗辯為由而認其自96年6月起得拒絕給付租金，亦不足採。
(三)末按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。本件上訴人自96年6月1日起即未依約給付租金一節，業如前述，又被上訴人已於97年2月19日以存證信函催告上訴人於7日內給付96年6月及7月之租金，上訴人迄未給付，經被上訴人以97年4月17日言詞辯論意旨狀繕本之送達作為向上訴人終止系爭租賃契約意思表示之通知等情，亦有存證信函、回執及被上訴人前揭言詞辯論狀在卷可稽，揆諸前揭規定，系爭租賃契約業經終止，被上訴人請求上訴人返還租賃物，即屬有據。
五、從而，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人將門牌號碼台北縣萬里鄉磺潭村坪頂2號、3號房屋遷讓返還被上訴人，並給付積欠之96年6月、7月份租金416萬元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行，洵無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 31 日
民事庭審判長法 官 李媛媛
法 官 林玉珮法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
如對於本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
對於簡易訴訟程序之第二審判決，其上訴利益逾一百五十萬元者，當事人得以其適用法規顯有錯誤為理由，逕向最高法院提起上訴。
中 華 民 國 98 年 8 月 31 日
書記官 周素秋