臺灣基隆地方法院民事判決 97年度訴字第397號原 告 丙○○訴訟代理人 陳雅萍律師被 告 甲○○原名李文林
乙○○上列當事人間解除契約等事件，本院於97年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○、乙○○應自如附表一所示之建物即門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號11樓房屋遷出，並將如附表一所示之土地暨建物（含編號068之車位）返還原告。
被告甲○○應自民國九十七年九月三日起、被告乙○○應自民國九十七年九月十三日起均至遷讓返還如附表一所示之土地暨建物之日止，按月連帶給付原告新台幣肆仟柒佰陸拾陸元。
被告甲○○應將如附表二所示之最高限額抵押權設定登記予以塗銷。
被告甲○○應將所受領之基隆市○○區○○段○○○○○號土地之90年基資字第011464號、基隆市○○區○○段1147建號90基資字第004014號所有權狀正本各壹紙暨面額新台幣肆佰捌拾萬元（發票日為民國九十年四月二日、未載到期日、票號161878）之本票正本壹紙返還原告。
被告甲○○應給付原告新台幣肆仟捌佰零壹元及自民國九十七年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹萬參仟玖佰元由被告負擔。
事實及理由
一、被告2人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠緣原告前將所有位於基隆市○○區○○○段牛稠嶺小段七二
地號土地及坐落其上之建物即門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號11樓之房屋全部，含地下車位壹位（即「海洋大學世界」社區地下室二層編號068號車位），即附表一所示房地出售與被告甲○○（原名李文林，以下皆以更名後即被告甲○○稱之），雙方並訂有不動產買賣契約書以憑（原證一）。因原告斯時尚積欠被告甲○○新台幣（下同）60萬元，且迄至民國（下同）90年3月21日止系爭不動產尚餘有3,493,619元銀行貸款未償清（積欠土地銀行部分為3,288,619元，積欠台新銀行部分為205,000元），雙方遂約定以上開原告積欠被告甲○○之欠款數額及系爭不動產之銀行貸款，均改由被告甲○○負擔之方式給付買賣價金，而約定以上開欠款及銀行貸款餘額合計總額4,093,619元為買賣價金，並於買賣契約書第3條議定買賣價款給付方式為「1.乙方（即原告）積欠甲方（即被告甲○○）60萬元整充作買賣之一部，…
2.本約不動產核算至90年3月21日乙方尚積欠銀行貸款參佰肆拾玖萬參仟陸佰壹拾玖元整…即日起由甲方負責繳納…」，雙方並於買賣契約書第四條約定相關稅金及抵押權設定、塗銷及所有權移轉之規費、雜費及代書費用等相關費用均由被告甲○○負擔，爰先陳明。
㈡又被告甲○○於買賣契約簽立日即應負責繳納銀行貸款，惟
系爭不動產所有權移轉尚需一段期間之登記程序，故被告甲○○要求於系爭不動產所有權移轉登記前，原告需將系爭不動產設定權利價值480萬元之抵押權，並開立面額480萬之本票予被告甲○○，以擔保日後系爭不動產所有權確實辦理移轉登記，藉以保障被告甲○○之權利。經原告應允，雙方遂於買賣契約第三條約定「4.為保障甲方即日起繳納乙方之銀行貸款3,493,619元整及積欠甲方60萬元，乙方同意設定抵押權新台幣480萬元與甲方，並開具同額本票壹紙（詳附件）交與甲方，直至甲方辦妥房屋、基地所有權移轉與指定之登記名義人時將該本票歸還乙方…」，原告遂開立如原證二所示之本票交付被告甲○○，並於系爭不動產上設定如附表二所示之本金最高限額抵押權480萬元。再依系爭不動產買賣契約書第三條3.之約定，被告甲○○應於92年6月30日前指定日期及登記名義人時備齊相關房屋、基地所有權移轉及抵押權塗銷等一切必備文書、證件交與代書辦理有關房屋、基地所有權移轉等程序，併予言明。
㈢查原告自系爭買賣契約書簽立起，即依契約第四條1.約定將
系爭買賣不動產交付被告甲○○使用，另為日後系爭不動產所有權之移轉登記，原告並將系爭不動產所有權狀正本二紙（即土地部分90基資字第11464號、建物部分90基資字第004014號）交付被告甲○○，並為被告甲○○權益之保障，開立如原證二所示之本票，且依約定配合辦妥如附表二所示之抵押權設定，切實履行不動產買賣契約書約定之契約義務。惟嗣後再三催促被告甲○○辦理系爭不動產所有權移轉登記及抵押權塗銷等程序，被告甲○○皆未依約提供應備文件予代書，致系爭不動產所有權移轉手續遲未辦理。
㈣又被告甲○○依約應於系爭不動產買賣契約書簽訂日起就系
爭不動產未償之房地貸款負繳納之責，遽被告甲○○自95年8月24日起至今均未依約繳納銀行貸款，原告經銀行通知催繳（因原告仍為系爭不動產貸款名義人，故貸款銀行仍向原告催繳），始知被告甲○○滯繳房地貸款乙情，被告甲○○雖經原告催促繳納，然皆置若罔聞。原告為催促被告履行契約義務，遂以基隆和平島郵局97年3月7日第6號存證信函（原證四）函請被告甲○○就系爭不動產所有權移轉及貸款遲延未繳事宜與原告聯繫以利後續處理，惟被告甲○○皆置之不理。迄至本件起訴前，經原告向銀行查詢，始知至97 年8月15日止（計算至前一期應納貸款日97年7月24日止），被告甲○○已積欠24期合計376,900元（含本金201,534元、利息164,547元、違約金3,319元）之銀行貸款未繳納（原證三）。經原告再以基隆仁二路郵局97年8月8日第72號存證信函（原證五）催告被告甲○○於文到五日內繳清銀行貸款，並配合辦理系爭不動產所有權移轉及抵押權塗銷程序，逾期將行使契約解除權及請求履行契約解除後之回復原狀義務，並以系爭不動產現住戶被告乙○○（即被告甲○○之前妻）為副本收受者，該函已於97年8月11日送達被告二人（原證六），然被告二人於函到後迄今均未有所回應。
㈤按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條規定甚明。如前所述，被告甲○○未盡其依約繳付房屋貸款及於期限內配合辦理抵押權塗銷、所有權移轉登記之手續，經原告以原證五存證信函定期函催被告履行而不履行，原告依法自得為系爭不動產買賣契約之解除。為此以本件起訴併為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約意思表示之送達。
㈥復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。查原告因系爭不動產買賣契約書之簽立而將如附表一所示之不動產交付被告甲○○，系爭不動產買賣契約既經解除而不存在，被告甲○○當負契約解除後之回復原狀義務，而應將原告因買賣契約之簽立已交付如附表一所示之不動產全部遷讓返還原告。又被告乙○○係被告甲○○之前妻，迄今仍住居於系爭買賣標的之建物內，且占有管理使用如附表一所示之不動產，系爭不動產既為原告所有（迄今尚未辦理移轉登記），且被告甲○○因買賣契約之占有權源已因契約解除而不復存在，被告甲○○、乙○○當屬無正當權源占有系爭房屋，原告本於系爭不動產所有權人之地位，自得依民法第767條之規定，訴請直接占有人即被告乙○○及間接占有人即被告甲○○遷讓返還系爭不動產。
㈦如前所述，被告二人均係無權占用系爭不動產，按無法律上
之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查系爭不動產分由被告甲○○（由原告直接交付）、乙○○（因與被告甲○○為親屬關係，得被告甲○○之允許而占有系爭不動產）直接及間接占有，顯係共同侵害原告之所有權，原告自得請求被告連帶賠償自買賣契約解除日之翌日起（即起訴狀繕本送達之翌日起）至遷讓交還原告系爭不動產之日止，相當租金之損害金。是被告二人無權占用系爭不動產，原告自得依民法第179條、第184條第1項前段、第185條之規定，請求被告二人連帶給付原告相當於租金利益之損害金額。再查，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。又土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，法定地價為土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦有明文。故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。
查系爭不動產基地坐落基隆市○○區○○段○○○○○號土地上，面積為16973.28平方公尺，96年1月之申報地價為每平方公尺2,480元，原告就該土地之應有部分為15/10000，有土地登記簿謄在卷可稽（原證七），是系爭土地價額計為63,141元（2,480×16973.28×15/10000＝63141；元以下四捨五入）。又系爭建物價格之估定爰以房屋課稅現值651,800元為標準，爰以714,941元（63,141＋651,800＝714,941）計算房地總價。查系爭房屋建築完成日期為85年3月9日，為鋼筋混凝土建造，位於基隆市○○街「海洋大學世界」社區，附近生活機能完善，鄰近教育單位有國中、國小，距離海洋大學車程五分鐘以內，規劃有萬瑞快速道路出入口，交通方便，當地人口密集，甚為繁華，爰以房地總價年息8%計算被告二人應給付相當於租金利益之不當得利利益及損害賠償金。經計算後被告二人每月應給付原告4,766元（714,941×
8 ％÷12＝4,766；元以下四捨五入）。㈧承上所述，被告甲○○依民法第259條規定應負契約解除後
之回復原狀義務，並應將所受領之物返還原告。茲被告於買賣契約簽立時，受領原告所交付之所有權狀正本二紙及如原證二所示之擔保買賣契約履行之本票乙紙，系爭買賣契約既經解除，被告李文林就上開因買賣契約所受領之物，自負返還義務。
㈨又為確保系爭買賣契約之履行，經原告與被告甲○○約定而
於系爭不動產設定如附表二所示之最高限額抵押權以資擔保，業如前述，系爭買賣契約既經解除，則上開最高限額抵押權所擔保一定法律關係之債權已不存在，被告甲○○本於契約解除回復原狀義務，亦負塗銷如附表二所示最高限額抵押權之義務，原告自得訴請被告甲○○塗銷如附表二所示最高限額抵押權。
㈩另查，依不動產買賣契約第五條約定買賣標的之稅捐於交付
房屋、基地後由被告甲○○負擔。原告業將不動產交付被告甲○○，遽被告甲○○並未繳付96年地價稅，原告迨遭行政執行署強制執行時始知該情，經聯繫被告甲○○繳納，其不予理會，原告僅得逕向行政執行署繳納1,482元（含96年地價稅631元、罰鍰678元、行政執行郵費173元，原證八）；再者，被告甲○○因遲繳銀行貸款，致貸款銀行向借款人即原告增加收取違約金額1, 482元（既算至97年7月24日止），茲解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，就此因可歸責於被告甲○○所致原告之損害，原告於契約解除後就因被告甲○○違約所致原告之損害合計4,801元（3,319＋1,482＝4,801），自得請求被告甲○○賠償之，故請求判決如訴之聲明第5項所示。
三、被告2人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、經查，原告上開主張，業據提出不動產買賣契約書、本票、台灣土地銀行貸款明細表、存證信函暨其回執、土地暨建物登記謄本、地價稅額繳款書、罰鍰繳款書、行政執行案件代收執行費用收據等為證，核實相符，已徵原告之主張應非子虛；又被告2人就原告主張之事實，經受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀為爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，已視同自認，應認原告上開主張為真實。
五、從而，原告依民法第254條規定，解除其與被告甲○○間之買賣契約，將如附表一所示之不動產返還原告，並請求系爭不動產之直接占有人即被告乙○○、間接占有人甲○○遷出，及請求被告2人自起訴狀繕本送達翌日即被告甲○○自97年9月3日起、被告乙○○自97年9月13日起均至返還系爭不動產之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利4,766元；暨依民法第259條規定，請求被告甲○○負回復原狀之義務，將如附表二所示之最高限額抵押權設定登記塗銷，並將自原告處所受領之如主文第4項所示之所有權狀正本2紙及本票1紙返還原告，且請求因被告甲○○不依約履行致原告需另行支出繳納行政罰鍰及銀行違約金之損害合計4,801元及法定遲延利息，均有理由，應予准許。
六、本件訴訟費用即第1審裁判費13,900元由被告負擔。
七、據上結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 22 日
民事庭法 官 林玉珮以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 97 年 10 月 22 日
書記官 洪福基