臺灣基隆地方法院民事判決 97年度訴字第43號原 告 甲○○訴訟代理人 黃坤鍵律師被 告 乙○○上列當事人間請求交付房屋等事件，本院於民國97年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○號土地，面積為六十七平方公尺 (應有部分為六七０分之三三五)，及其上建物門牌號碼基隆市○○路○○巷○弄○○○號一、二樓房屋 (一層面積四
０. ０五平方公尺、二層面積四０. ０五平方公尺、陽台八. ０一平方公尺，權利範圍全部)所有權移轉登記予原告。
被告應將基隆市○○路○○巷○弄○○○號一、二樓房屋全部騰空交付原告。
被告應自民國九十六年十二月三十日起至九十七年三月二十日止，按日給付原告新臺幣壹仟壹佰元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳萬貳仟柒佰捌拾元由被告負擔。
本判決第二項、第三項於原告分別以新臺幣柒拾伍萬元、肆萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告與被告於民國96年10月15日透過僑福房屋基隆店之仲介，在僑福房屋基隆店營業處所簽訂不動產買賣契約，約定被告將其所有坐落基隆市○○區○○段○○○號土地，面積為67平方公尺 (應有部分為670分之335) ，及其上建物門牌號基隆市○○路○○巷○弄○○號1、2樓房屋（ 1層面積40 .05 平方公尺、2層面積40.05平方公尺、陽台8.01平方公尺，權利範圍全部）以新台幣（下同）2,200,000元出售原告，原告於簽訂不動產買賣契約之同時，即已給付簽約款70萬元與被告，並繳納原告所應負擔之稅費，詎被告不僅拒絕依買賣契約第15條第1項之特約條款「本約簽定時，賣方同意於民國九十六年十月二十日借屋裝修，在修繕期間本案建物三、四樓屋主畢小姐若主張因修繕致使其屋況損壞類似情事，概由賣方負責出面處理解決」之約定借屋供原告裝修，更遲延繳納其應繳之稅負，並以各種無理之藉口阻擾系爭房地買賣之後續所有權移轉登記、交付系爭房屋等手續。
(二)原告乃於96年11月5日委託僑福房屋基隆店寄發存證信函予被告，催告其履行借屋裝修之約定，另於同年11月24日再次寄發存證信函予被告，催告其繳交應負擔之稅費，並不同意被告撤換代書之無理主張，且於同年11月27日及12月17日，原告更分別委請律師發函催告被告履行其買賣契約之給付義務，惟被告仍未依約履行，以致無法辦理系爭房地所有權登記與原告、交付系爭房屋。又依兩造所訂定之不動產買賣契約第8條第1項約定，被告未依付款約定於96年11月23日稅單核發下來後5日內一次付清，每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）即應按買賣總價款千分之零點五計算懲罰性違約金與原告，爰依民法第348條第1項規定請求被告移轉系爭房地所有權及交付系爭房屋與原告，及依不動產買賣契約第8條第1項之約定，請求被告給付違約金等語。
(三)併聲明：㈠被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○號土地，面積為67平方公尺 (應有部分為670分之335，下稱系爭土地) ，及其上建物門牌號基隆市○○路○○巷○弄○○號1、2樓房屋（1層面積40.0 5平方公尺、2層面積40.05平方公尺、陽台8.01平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭房屋）所有權移轉登記予原告。㈡被告應將基隆市○○路○○巷○弄○○號1、2樓房屋全部騰空交付與原告。㈢被告應自96年11月29日起至繳納其所負擔稅賦之日止，按日給付原告1,100元計算之懲罰性違約金。㈣原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以往之陳述，則以：依據兩造簽訂之不動產買賣契約第9條約定，原告要付清尾款之後，被告始有交付系爭房屋之義務，然原告卻在付清尾款前已先行破門進入系爭房屋，毀壞系爭房屋之屋樑、樓板、外牆，且將系爭房屋內被告所有之動產搬走，使被告無法使用系爭房屋，原告不僅違反不動產買賣契約之約定，亦違反公寓大廈管理條例之規定，亦觸犯刑法無故侵入住宅、毀損、竊盜等罪嫌，被告5次發函要求原告處理，原告均置之不理，故系爭房地乃係可歸責於原告之事由而無法辦理完稅手續云云置辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張兩造於96年10月15日簽訂不動產買賣契約，約定被告將其所有系爭房地以2,200,000元出售原告，原告於簽訂不動產買賣契約之同時，即已給付簽約款70萬元與被告，並繳納原告所應負擔之稅費等情，業據提出兩造不爭之不動產買賣契約書為證，復為被告所不爭執，原告此部分之主張自堪信實。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。兩造就系爭房地訂有買賣契約，已如前述，雖被告辯稱原告在付清尾款前即有違法破門進入系爭房屋，竊取系爭房屋內之動產，並破壞系爭房屋之屋樑結構等違約、觸犯刑法、公寓大廈管理條例等行為，其自有拒絕過戶之正當理由。然觀諸兩造不爭之不動產買賣契約書第15條第1項之特約條款「本約簽定時，賣方同意於民國九十六年十月二十日借屋裝修，在修繕期間本案建物三、四樓屋主畢小姐若主張因修繕致使其屋況損壞類似情事，概由賣方負責出面處理解決。」之預先借屋裝修之約定，已難認原告預先進入系爭房屋有何違約之情事，至於被告所辯原告有違反刑法、公寓大廈管理條例之行為，亦屬因系爭房地買賣契約所衍生之其他糾紛，而非原告就系爭房地買賣契約之履行有何違約之情事，被告將系爭房地買賣契約與衍生之糾紛混為一談，而認其有拒絕過戶系爭房地之正當事由，自屬誤解，至兩造因系爭房地買賣所衍生之其他糾紛自應另循其他法律途徑以求解決，此外被告始終未能舉證證明其有何終止或解除系爭房地買賣契約之原因事實並已通知原告終止或解除系爭房地買賣契約，系爭房地買賣契約既已有效成立，且無終止或解除之事由，是系爭房地之出賣人除有依買賣契約交付標的物使買受人取得其占有之義務，並有使買受人取得系爭房地所有權之義務，且被告並未為對待給付或同時履行之抗辯，從而原告本於系爭房地買賣契約之法律關係，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記與原告，及交付系爭房屋，為有理由，應予准許。
五、次按兩造所訂定之不動產買賣契約第8條第1項約定「乙方【指被告】除因不可抗力或可歸責於甲方【指原告】之事由外，若未依本約第三條付款日辦理各項手續時，每逾一日 (自逾期日起至完全給付日止)乙方應按買賣總價款千分之零點五計算之懲罰性違約金與甲方。」而第3條付款期別及金額欄項下第3款載明：「完稅 新台幣參拾萬元。⒈土地增值稅單、契稅單核發下來後5日內壹次付清，甲、乙雙方同時繳納各應負擔之稅費。」亦即被告應於土地增值稅單核發下來後5日內繳納應負擔之土地增值稅，而觀諸卷附由被告提出之土地增值稅繳款書，其上之繳納期間係自96年12月1日起至96年12月20日止，然被告卻係於本案起訴後之97年3月21日始繳納土地增值稅 (有被告提出之土地增值稅繳款書上之收付款章可參) ，甚且迄言詞辯論期日仍未提供辦理系爭房地過戶所需之文件以供代書辦理所有權移轉登記，致原告未能依約辦理貸款並支付用印款、尾款，被告既未依約繳納土地增值稅及交付證件以供原告辦理所有權移轉登記，自屬遲延給付，且不可歸責於原告 (按原告預先借屋裝修乃係本於兩造不動產買賣契約書第15條第1項之特約條款，被告一再指責原告在點交前即進入系爭房屋，乃可歸責於原告之事由，應屬被告拒絕履約之藉口) 。又原告曾於96年11月24日函催被告於96年11月28日前辦妥完稅事宜，有原告提出基隆愛三路郵局存證信函可稽，然原告始終未能提出上開存證信函已由原告收受之掛號回執，惟原告復於96年12月17日委託本件訴訟代理人函催被告於文到2日內儘速辦妥完稅事宜，否則將追究被告違約之責任，該催告律師函並於96年12月27日由被告收受，有原告提出之96年12月17日律師催告函及中華郵政掛號郵政收件回執可佐，按諸「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」，民法第229條第2項分別定有明文，是原告主張被告應給付違約金部分，應自其96年12月17日催告函之通知送達被告之2日後計算，即乏依據，亦即原告只能請求被告給付自96年12月30日起至繳納稅費之前1日即97年3月20日止之違約金，逾此日期之違約金請求，即無理由。
六、依民法第252條規定，如約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，惟此規定僅係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，如由債務人任意抗辯，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年臺上字第2747號判決要旨參照）。本件依上開約定，違約金相當於以年利率百分之18.2 5計算（0.5/1000×365=18.25%），就違約責任，在不動產買賣契約書第8條第2款就原告負遲延責任時，亦有相同之約定，本院認上開違約金之約定核屬相當，尚未過高，並無核減之必要。
七、綜上所述，原告依民法第348條第1項請求被告移轉系爭房地所有權、交付系爭房屋，及依不動產買賣契約第8條第1項之約定，請求被告給付自96年12月30日起至繳納稅費之前1 日即97年3月20日止，按每日1, 100元 (2,200,000×0.5/1000＝1, 100元)計算之懲罰性違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告交付系爭房屋及給付違約金勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因命被告辦理系爭房地所有權移轉登記部分，係命為一定意思表示之判決，不適宜假執行，原告此部分之聲請，不予准許。
九、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第87條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 8 日
民事庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 97 年 5 月 8 日
書記官 周素秋