臺灣基隆地方法院民事判決 97年度訴字第444號原 告 己○○
戊○○兼前列二人共 同訴訟代理人 丁○○被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○
丙○○上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國98年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○承租原告所有坐落於台北縣○里鄉○○里○○段鎷鋉港口小段169之2地號面積212.28平方公尺部分土地之租金，自民國九十七年十月八日起調整租金為每年蕃薯450台斤。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告前於民國45年間向原告祖父承租台北縣○里鄉○○里○○段鎷鋉港口小段169之2地號土地其中面積212.28平方公尺迄今，系爭土地現由原告三人繼承，認當初其祖父與被告口頭約定以每年給付蕃薯300台斤為租金，但因現在土地公告現值已增加1500倍，原約定租金內容顯失公平，經原告多次請求被告增加租金給付，被告均置之不理，為此提出本訴，請求法院判決增加租金。基於前述，聲明：被告承租原告所有坐落於台北縣○里鄉○○里○○段鎷鋉港口小段169之2地號土地其中，面積為212.28平方部分之租金，自87年1月27日起調整為每月應給付原告蕃薯300台斤。
二、被告抗辯略以：其不否認兩造間成立系爭租約，前約定租金為每年交付蕃薯300台斤，現雖同意提高租金，但原告請求提高之租金過高，應該提高為每年給付450台斤較為適當。
三、得心證之理由：
（一）按民法第442條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。又按以租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人依法得為增租之請求，至應增多少，則應以承租人使用租賃物所受利益及該地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院69年度台上字第3073號裁判要旨參照）。
（二）系爭租約為不定期租賃契約，且租賃物為土地，且雙方自45年間約定租金為每年300台斤蕃薯，迄今已歷50餘年均未變更，是以原告請求法院增加租金顯屬有據。而本院審酌系爭土地位於基隆市○○○縣○里鄉○○○道景美路旁，屋前即有公車站牌交通尚稱便利，但對面即為山谷，並無其他住家，左右鄰居均僅1、2戶，顯非座落於繁榮地點，且承租人承租系爭土地僅係作為住宅使用，且該住宅乃為紅磚建造之建物，使用面積不大，並無商業使用情形，因此被告所受利益不高，又參酌土地法第97條規定意旨，系爭土地之年租金應在5,434元以內（計算方式：
256 元申報地價×212.28使用面積面積×10﹪≒5,434），而兩造又同意1台斤蕃薯目前約新臺幣（下同）15元，因此系爭土地租金如以5,434元計算約可購買362台斤蕃薯，原告欲將租金提高至每年給付3600台斤蕃薯顯不合理，而被告同意以每年給付450台斤蕃薯為租金尚稱合理，應屬可採，是以本件租金應提高為每年450台斤蕃薯。
（三）又按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例要旨參照）。依據上揭判例要旨，租金應自原告曾向被告為提高租金意思表示之日起算，而原告雖稱其前曾向被告為提高租金之意思表示，但並未提出任何意思表示送達被告之證據，因此應以本件起訴狀繕本送達被告之日即97年10月8日為租金調整之日，原告請求溯及自97年1月27日起調整租金顯屬無據，應予駁回。
（四）縱上所述，原告請求自97年10月8日起，調整租金為每年給付450台斤蕃薯為有理由，應予准許，逾上揭部分則無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。
中 華 民 國 97 年 4 月 10 日
民事庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 98 年 4 月 10 日
書記官 林建清