臺灣基隆地方法院民事判決 97年度訴字第529號原 告 祭祀公業廖逸南法定代理人 廖裕德訴訟代理人 黃雅羚律師
黃敬唐律師被 告 何子明訴訟代理人 陳雅萍律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北縣○○鎮○○○段𫙮魚坑小段240之1、247、250地號土地上如附圖所示編號240之1A、247之A、247之B、250之
A、250之B、250之C部分(面積共計1,351平方公尺)興建之地上物拆除，將上開土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰零陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰壹拾陸萬貳仟肆佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。本件原告原係對被告金珠倉儲股份有限公司(下稱金珠公司)提起拆屋還地之訴，嗣於99年5月25日請求變更被告為何子明。經台灣高等法院以99年度抗字第1332號民事裁定，認原告訴之變更，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。本院自應遵循而准許變更。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)坐落台北縣○○鎮○○○段𫙮魚坑小段240之1、247、250地號土地(下稱系爭3筆土地)乃原告所有，原告於民國87年1月1日將系爭3筆土地中之492坪出租與訴外人金珠公司，租賃期間自87年1月1日起至96年12月31日止，租金以每年繳納白米共3,415台斤方式計價。嗣由訴外人金珠公司實際負責人即被告何子明在系爭3筆土地上如附圖所示編號240之1A、
247 之A、247之B、250之A、250之B、250之C部分(面積共計1,35 1平方公尺)興建廠房(下稱系爭地上物)。嗣租期屆滿，原告對於訴外人金珠公司繼續占有使用系爭3筆土地，未即為反對之意思表示，而有不定期限租賃關係存在。然訴外人金珠公司因自95年間起繼續2期未繳付租金，原告於97年3月26 日以存證信函向訴外人金珠公司實際負責人即被告催告請求給付租金，但被告置之不理(訴外人金珠公司倘否認知悉該存證信函，原告再以98年1月20日民事準備㈠狀繕本之送達作為催告訴外人金珠公司給付租金之意思表示之送達)，依系爭3筆土地租賃契約第5條第1項約定：「乙方(即訴外人金珠公司)…拖欠租金數達兩期以上，經甲方(即原告)催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」原告乃併以98年2 月5日民事準備㈡狀繕本之送達作為終止系爭3筆土地租賃契約之意思表示之送達，該民事準備㈡狀繕本已於翌
(6)日送達訴外人金珠公司，系爭3筆土地租賃契約已合法終止，訴外人金珠公司已無繼續占有系爭3筆土地之正當權源，而訴外人金珠公司實際負責人即被告在系爭3筆土地如附圖所示編號240之1A、247之A、247之B、250之A、250之B、250之C部分上興建系爭地上物，乃系爭地上物之所有權人，具有拆除權能，為此本於民法第767條之規定，請求被告拆除系爭地上物，並將上開占用土地返還原告。
(二)併聲明：被告應將系爭3筆土地上如附圖所示編號240之1A、247之A、247之B、250之A、250之B、250之C部分、面積共計1,351 平方公尺之系爭地上物拆除，並將上開占有之土地返還原告。
(三)對被告陳述之抗辯：⒈原告曾以上開97年3月26日存證信函及98年1月20日民事準
備㈠狀繕本之送達作為催告訴外人金珠公司給付租金之意思表示之送達，縱催告期間不相當或未具體表明租金數額，而認未經合法催告，然原告嗣已於99年4月6日以竹律字第816號律師函向訴外人金珠公司列其累計至99年度尚未繳納之租金數額共計新臺幣(下同)341,500元，並請於文到7日內一次付清，該律師函已於同月8日合法送達訴外人金珠公司，但訴外人金珠公司僅繳付191,500元，尚欠160,000元拒付，原告乃再於99年4月22日以竹律字第817號律師函之送達作為終止系爭3筆土地租賃契約之意思表示之送達，該律師函亦於翌(23)日送達訴外人金珠公司，系爭3筆土地租賃契約業已合法終止，被告抗辯原告未履行合法之催告程序云云，即無可採。
⒉訴外人金珠公司積欠系爭3筆土地租金之情形：
⑴91年至94年度部分：
訴外人金珠公司於承租系爭3筆土地後，初始有按期繳納租金無誤，惟迄至91年度開始，即有拖欠租金未繳之違約情形，嗣經兩造於94年10月14日經台北縣瑞芳鎮調解委員會達成調解協議，調解書雖列「何子明」即被告為聲請人，但因被告與訴外人金珠公司之登記負責人何邱敏惠為夫妻關係，被告乃金珠公司之實際負責人，以致當時參與調解之當事人將承租人名義有所誤列，但真正承租人為訴外人金珠公司，訴外人金珠公司累計至94年度為止，共計積欠租金120,300元，訴外人金珠公司同意於94年12月20日付清。但嗣後卻僅有給付60,300元，迄至97年12月12日，訴外人金珠公司雖有再向原告清償5萬元，但尚欠1萬元（120,300 －60,300－50,000＝10,000）。
⑵95年度至99年度部分：
系爭3筆土地之租賃契約之租金計算，每期(1年為1期)租金以全部492坪共計3415台斤白米(191×10＋301×5＝3,415)，折算租金為68,300元(參照歷年收租模式，以每台斤白米折價20元)。但訴外人金珠公司就前述95年至99年度(共計5年)累計341,500元(68,300×5＝341,500)均未依約按期給付租金。
⑶前述⑴、⑵積欠租金共計351,500元。為此，雖經原告於9
9年4月6日以竹律字第816號律師函催告，但訴外人金珠公司雖承認有積欠租金，卻僅願付款191,500元，迄今尚欠租金160,000元（351,500－191,500＝160,000），此已逾2期之租金數額。
⑷雖被告抗辯其已溢付16萬元。然被告除向原告承租系爭3
筆土地外，另向原告承租同段250之1地號土地(下稱另筆250之1地號土地)即系爭地上物後方空地，作為停車場之用，租金以每年4萬元計算，因此該16萬元乃係給付向原告承租另筆250之1地號土地之租金，並非溢付。況倘如被告所辯之溢付，訴外人金珠公司於97年12月12日何須再向原告清償5萬元，益徵被告所辯非實。
⒊訴外人金珠公司固因承租系爭3筆土地而有交付原告押租
金10萬元。然按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還，最高法院著有81年度台上字第1907號判決意旨可參，因此，押租金之返還乃以租賃契約終了且租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，出租人始負返還義務。系爭3筆土地租賃契約業因訴外人金珠公司積欠租金達2期以上，而經原告合法終止，已如前述，但訴外人金珠公司尚未返還系爭3筆土地，原告即無返還押租金之義務，亦即押租金尚未屆清償期，被告自不得以此押租金債權主張與積欠之租金為互為抵銷。
二、被告求為判決：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：
(一)原告主張訴外人金珠公司除向原告承租系爭3筆土地外，併向原告承租另筆250-1地號土地，供作為停車場使用，租金每年4萬元，原告尚留有(原證12所示)82年度、84年度及86年度之『租金收據』，及(原證13所示)87年度、88年度及89年度之『租金收據』，前開各年度收據均有詳列訴外人金珠公司繳付租金明細為證…且訴外人金珠公司豈有可能在明知溢付租金15萬元之情況下，竟再於97年12月12日另再向原告清償5萬元。然：
⒈訴外人金珠公司僅向原告承租系爭3筆土地，並不及於原
告所稱另筆250-1地號土地，此觀之(原證3及原證11所示)土地租賃契約所載租地座落範圍即明，又該租賃契約針對承租土地坪數亦明確指明計492坪，租賃範圍僅有該租賃契約附圖所示之區域，而無原告民事補充理由狀及民事補充理由(三)狀所稱「鐵皮屋後方空地部分（承租範圍為另筆250-1地號土地全部，故坪數不計）」之承租區域，即訴外人金珠公司從未向原告承租另筆250-1地號土地，訴外人金珠公司亦未曾因另筆250-1地號土地而給付原告租金，被告否認原告提出（原證12、13所示）租金收據之真正。有關原告與訴外人金珠公司間土地承租範圍均詳載於該租賃契約，原告自行擴張承租範圍而稱承租土地包括另筆250-1地號土地全部，自無可採。
⒉原告稱訴外人金珠公司承租另筆250-1地號土地係作為停
車場使用，然被告曾因涉嫌刑法上竊佔案件，遭臺灣基隆地方法院檢察署偵查（案號：92年度偵字第116號），於該刑事案件偵查時，檢察官曾針對訴外人金珠公司沿岸停車場使用部分進行調查，亦認定訴外人金珠公司並未在另筆25 0之1地號土地上搭建停車場停車。又原告雖以(原證
24 號)空照圖主張另筆250-1地號土地確有停放數十台車輛，據此主張訴外人金珠公司確有承租另筆250之1地號土地之空地作為停放車輛之用云云，惟觀諸(原證24)空照圖，另筆250-1地號土地乃開放空間，並無任何遮欄，該停放車輛者未必為訴外人金珠公司人員，又一般人將車輛停放空地乃司空見慣之事，空地上有車輛之停放，未必代表該停放者與土地所有權人間就該土地存有租賃契約，故原告所稱訴外人金珠公司向其承租另筆250-1地號土地之空地作為停車場使用云云，亦屬無稽。
⒊至原告雖提出(原證12、13所示)租金收據，以證明訴外人
金珠公司向原告承租土地範圍確及於另筆250-1地號土地，並謂該租金收據均有詳列訴外人金珠公司繳付3筆租金明細為證云云，惟訴外人金珠公司向原告承租土地範圍不及於另筆250-1地號土地，業如前述，原告所提(原證12、13所示)收據上之字跡均係原告單方書寫，其上並無任何訴外人金珠公司之字跡，如何憑原告自行書寫之字據，即謂該字據與訴外人金珠公司給付原告租金有關，亦難遽認該字據上所載「全部」之範圍即含原告所稱另筆250-1地號土地，是以，原告所提出之(原證12、13所示)收據，不足為原告與訴外人金珠公司間租賃範圍之證明。
(二)原告又主張依(原證七)調解書第一點揭明『聲請人（即何子明）承○○○鎮○○○段𫙮魚坑小段250-1地號土地因遭淹水無法使用，聲請人已溢付租金4萬元，對造人同意聲請人抵付承租瑞芳𫙮鎮魚坑𫙮魚坑小段250地號土地積欠之租金4萬元』等語，調解書雖列被告為聲請人，但因被告實際上擔任訴外人金珠公司實際負責人，以致當時參與調解之當事人將承租人有所誤認，但真正承租人應為訴外人金珠公司。然：
⒈觀諸被告就上開調解案之聲請調解書所載「聲請人向對造人
（即原告）承○○○鎮○○○段𫙮魚坑小段240-1、247、25
0 等地號土地，惟其中部分土地於民國92年間因水患而無法使用，然對造人竟不肯減收無法使用部分之租金，並以聲請人違約為由欲以解除土地租賃契約，為此耑請鈞會惠予調解，俾杜訟源。」可證被告於該調解案所主張因水患無法使用之土地係指訴外人金珠公司所承租之系爭3筆地號土地，並不及於另筆250-1地號土地。
⒉至上開調解書所載另筆250-1地號土地並非被告於該調解案
主張水患無法使用之部分，該調解書有關「250-1地號土地」之記載應係被告聲請調解範圍之「240-1地號土地」之誤載，按調解成立當日原告同意就淹水無法使用部分抵付租金
4 萬元，惟要求應於94年12月20日付清積欠租金，雙方達成協議後，被告即依雙方調解內容於調解書上簽字，然於簽字時並未再仔細核對調解書所載之各地號，致未能察覺調解書將「240-1地號」誤載為「250-1地號」，對照(被證六)聲請調解書所載聲請調解事件，可得(原證七)調解書有關「250-1地號」之記載乃係顯然之錯誤，不足資為原告與訴外人金珠公司間承租土地範圍包括另筆250-1地號土地之證明。
⒊原告雖稱訴外人金珠公司豈有可能在明知溢付租金15萬元之
情況下，竟再於97年12月12日另再向原告清償5萬元。惟訴外人金珠公司上開所給付之5萬元，乃係依(原證七)調解書內容而支付，且訴外人金珠公司先前雖有溢付租金15萬元之情，然該溢付租金數額扣除訴外人金珠公司積欠原告之95年以後之租金數額尚有不足（按：因租金數額係以白米計價，故數額不定，然先前租金數額每年約7萬元），則訴外人金珠公司雖有溢付租金15萬元之情，然該溢付數額部分可用以扣抵95年以後之租金，訴外人金珠公司就調解書調解內容仍負給付義務，故訴外人金珠公司於明知溢付15萬元租金之情況下，仍再依調解書內容向原告清償5萬元，並不違常情，且反足證訴外人金珠公司並無拒絕給付租金之意思。
(三)原告先前終止系爭3筆土地租賃契約之意思表示，因未定期催告訴外人金珠公司為租金之給付，遽為租賃契約之終止，故不生合法終止租約之效力。原告雖再於99年4月6日以竹律字第816號律師函催告訴外人金珠公司限期繳付租金，訴外人金珠公司除扣除先前溢繳之16萬元租金數額外，均已如期匯款至原告指定之金融機構帳戶，並無積欠原告租金數額達2年之情，原告再於99年4月22日以竹律字第817號律師函之送達作為終止系爭3筆土地租賃契約之意思表示之送達，於法未合，尚不生合法終止租賃契約之效力。
(四)原告並不否認收取訴外人金珠公司承租系爭3筆土地之押租金10萬元，依土地法第103條第4款規定，以被告交付之押租金抵償積欠之租金後，訴外人金珠公司積欠原告之租金，即未達2年以上，原告自不得以訴外人金珠公司積欠租金達2年以上而對訴外人金珠公司主張終止租賃契約，
三、兩造不爭執之事實：
(一)系爭3筆土地乃原告所有，原告於87年1月1日將系爭3筆土地中之492坪出租與訴外人金珠公司，租賃期間自87年1月1日起至96年12月31日止，租金以每年繳納白米共3,415台斤方式計價。嗣由訴外人金珠公司實際負責人即被告在系爭3筆土地上如附圖所示編號240之1A、247之A、247之B、250之A、2 50之B、250之C部分(面積共計1,35 1平方公尺)興建系爭地上物。嗣租期屆滿，原告於租期屆滿後，對於訴外人金珠公司就系爭3筆土地仍為使用，未即表示反對之意思，系爭3筆土地視為已有不定期限租賃關係存在。有系爭3筆土地登記第二類謄本、土地租賃契約書在卷可稽，並經本院履勘並囑託臺北縣瑞芳地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可考。
(二)原告以98年1月20日以民事準備㈠狀繕本之送達作為催告訴外人金珠公司給付租金之意思表示之送達，嗣復於98年2月5日以民事準備㈡狀繕本之送達作為終止系爭3筆土地租賃契約之意思表示之送達，該民事準備㈡狀繕本已於翌(6)日送達訴外人金珠公司。
(三)原告嗣又於99年4月6日以竹律字第816號律師函向訴外人金珠公司列其累計至99年度尚未繳納之租金數額共計341,500元，並請於文到7日內一次付清，該律師函已於同月8日送達訴外人金珠公司，訴外人金珠公司僅繳付191,500元，原告乃再於99年4月22日以竹律字第817號律師函之送達作為終止系爭3筆土地租賃契約之意思表示之送達，該律師函亦於翌(23 )日送達訴外人金珠公司。
四、本件爭點：
(一)訴外人金珠公司有無積欠原告系爭3筆土地之租金達2年以上？(包含押租金得否抵償租金)
(二)倘有，原告催告訴外人金珠公司給付租金之程序是否合法？系爭3筆土地之租賃契約已否合法終止？
(三)被告有無占用系爭3筆土地之正當權源？茲析述如下：
五、得心證之理由：
(一)訴外人金珠公司確積欠原告租金繼續達2年以上─原告主張訴外人金珠公司累計自91年起至99年止，尚積欠系爭3筆土地之租金351,500元，乃於99年4月6日以律師函催告訴外人金珠公司依限清償，嗣訴外人金珠公司僅給付191,500元，迄今尚欠租金160,000元，積欠之租金數額已達2年以上未繳。然此為被告所否認，辯稱訴外人金珠公司已溢付16萬元，以此抵銷，訴外人金珠公司並未積欠原告租金等語。原告對訴外人金珠公司確另有給付16萬元之情固不爭執，惟陳稱訴外人金珠公司另給付原告之16萬元，乃係給付訴外人金珠公司向原告承租另筆250之1地號土地之租金，並非溢付。是本件爭點首為，原告與訴外人金珠公司在87年至90年間就另筆250之1地號土地有無租賃契約存在？經查：
⒈觀諸原告提出之台北縣瑞芳鎮調解委員會94年民調字第127
號調解書記載，聲請人雖為何子明即被告，然因被告乃為訴外人金珠公司法定代理人何邱敏惠之配偶，且為訴外人金珠公司實際負責人，因此上揭調解書所欲解決之租賃契約實際上係指原告與訴外人金珠公司間之租賃契約關係，而非被告個人與原告間之租賃契約，此為兩造所不爭，且核與上揭調解書記載系爭250、247-1地號土地等2筆土地，該2筆土地之租賃契約乃為原告與訴外人金珠公司，此有原告提出土地租賃契約1紙相符，是以足信上揭調解書所調解之租賃關係乃為原告與訴外人金珠公司間之租賃契約。而上揭調解書記載「聲請人（依據上揭認定實際上乃指訴外人金珠公司，而非聲請調解人何子明）承○○○鎮○○○段𫙮魚坑小段250- 1地號土地因遭淹水無法使用，聲請人已溢付租金新臺幣肆萬元整」等文字，上揭文字清楚明確的記載訴外人金珠公司與原告間就另筆250-1地號土地有租賃契約存在，且其租金亦如原告所稱為年付4萬元，因此足信原告主張與訴外人金珠公司間就另筆250-1地號土地成立年租金4萬元之租賃契約為真。
⒉被告雖辯稱上揭調解書記載「250-1」地號土地乃「240-1」
地號之誤載，然經本院99年度基簡字第582號給付租金事件承審法官調閱上開調解案卷，並審酌如下：⑴調解聲請書記載調解地號包含另筆250-1地號土地；⑵原告所發存證信函內容即係主張何子明（依據前揭認定應係指訴外人金珠公司）承租另筆250-1地號土地使用未付租金之事催告給付租金；⑶調解聲請人何子明回覆之存證信函，並未否認承租情節，僅係認為部分土地淹水無法使用；⑷調解案卷內附有另筆250-1地號土地之土地謄本，並無「240-1」地號之土地謄本；⑸台北縣瑞芳鎮公所函暨送達證書，證明該所業將經本院核定後之調解書正本送達何子明，然未見何子明曾經聲請更正調解書內容；此業據本院依職權調借該民事事件卷宗核閱屬實。故原告所提出之上揭調解書內容並無錯誤，被告所辯上揭調解書係將「240-1」地號誤載「250-1」地號土地，即無可採。
⒊原告開立之82、84、86、87、88、89等年度之租金收據，記
載之租金項目均分為「301坪」、「191坪」、「全部坪」等3項分別計算租金，其中「301坪」、「191坪」等2項，其坪數及計算租金之方式以白米計算，顯然即為系爭3筆地號土地之租金，而第3筆標示「全部」之租金收入4萬元，並非包括在系爭3筆土地之租賃契約範圍內，益證原告與訴外人金珠公司間之土地租賃契約，除系爭3筆土地外，尚有其他地號之土地租賃契約存在，而參酌上揭調解書記載之租金4萬元，與租金收據4萬元相符，堪信該部分租金即係訴外人金珠公司給付向原告承租另筆250-1地號土地之租金。而原告於上揭年度均曾填載收取租金之收據，足認上揭年度，原告係以請求交付租金之意思向訴外人金珠公司請求交付4萬元，而訴外人金珠公司亦如數給付，因此堪信訴外人金珠公司亦認為與原告間有締結租賃契約，否則不可能逐年按原告請求給付租金4萬元，是以被告抗辯訴外人金珠公司並未與原告締結另筆250-1地號土地之租賃契約，顯與訴外人金珠公司客觀行為不合，要難採信。雖上揭收據僅為原告所製作之私文書性質，但依據訴外人金珠公司提出彰化銀行瑞芳分行所檢附訴外人金珠公司自87年1月5日起至91年8月30日止之支票存款兌付紀錄1份、支票存根2份顯示，訴外人金珠公司於87年、89年、90年所給付之租金均符合原告所出具私文書收據上所填載之金額，益足證明原告填載之收據為真實可信，是以收據縱然為私文書，經審酌與客觀事實相符，亦足採信為證據資料。
⒋另被告辯稱訴外人金珠公司逐年依據原告請求給付租金，乃
為其會計人員廖月桃未經其同意擅自給付。然衡諸常情，會計人員給付款項均應訴外人金珠公司授權，且本件訴外人金珠公司係以支票給付，會計廖月桃係蓋用訴外人金珠公司大小章填載支票方能給付租金，被告抗辯廖月桃乃為無權代理使用訴外人金珠公司大小章填載支票給付租金一事，乃屬變態事實，應由被告負舉證責任。而證人廖月桃於本院99年度基簡字第582號給付租金民事事件99年10月27日審理時證述：地主廖裕德在每年的農曆年後，他會親自到公司來通知何子明要收租金，要跟公司收租金，他是事先通知，我們會告訴我們的老闆，老闆何子明同意之後，我們會開支票給地主，支票到期前，我會存款進去，兌現後我們會作帳等語，顯與被告抗辯不同，被告復未提出其他證據，舉證其未授權證人廖月桃給付租金，故被告所為之上開辯解，亦難認為真。據此，原告以租金名義向被告請求交付4萬元，訴外人金珠公司逐年均授權會計廖月桃，依據原告之請求交付租金4萬元，依此事實足以推論訴外人金珠公司承認與原告間有另筆250-1地號土地之租約存在。
⒌綜合上揭事證，足認定原告與訴外人金珠公司間確實就另筆
250-1地號土地成立租賃契約，約定年租金為4萬元，是以訴外人金珠公司乃依據其與原告間之租賃契約分別於87、88、
89、90年分別給付租金4萬元，合計16萬元，原告乃係本於另筆250之1地號土地之租賃契約關係而有權受領該16萬元，與系爭3筆土地之租賃契約無關，被告抗辯訴外人金珠公司就系爭3筆土地之租賃契約，已溢付16萬元，並據此主張抵銷云云，自無足採。
⒍按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金
抵償外，達2年以上時，依土地法第103條第4款規定，出租人得收回土地。而本件原告已於99年4月22日即以上開積欠租金達2年以上之事由，以律師函之送達作為終止系爭3筆土地租賃契約之意思表示之送達，該律師函亦於翌(23 )日送達訴外人金珠公司，則系爭3筆土地租賃契約業已於99年4月
23 日合法終止(此部分詳後(二)所述)。而土地法第103條第4款所謂「抵償」，核類屬抵銷性質，仍待承租人以意思表示為之，不得以有押租金或擔保現金存在，遂謂當然應予抵償。而原告已於99年4月23日合法終止租賃契約，被告遲於99年11月9日言詞辯論期日始提出抵償之意思表示，該意思表示之效力，因系爭3筆土地租賃契約於終止契約之律師函送達訴外人金珠公司時已告終止，而不生溯及之效果，因此系爭3筆土地租賃契約既已合法終止，被告嗣已無從以押租金10萬元抵償積欠之租金後之欠租尚未達2年以上為由，抗辯原告終止系爭3筆土地租賃契約，並不合法。
(二)原告已合法催告訴外人金珠公司給付積欠之租金─按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，得依民法第440條第1項之規定催告支付租金、終止契約，此觀諸同條第3項之規定自明。又租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，依土地法第103條第4款規定，出租人固得收回土地，惟仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回土地之請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。訴外人金珠公司累計自91年起至99年止，尚積欠系爭3筆土地之租金351,500元，原告於99年4月6日以律師函催告訴外人金珠公司依限清償，嗣訴外人金珠公司僅給付191,50 0元，迄今尚欠租金160,000元，積欠之租金數額已達2年以上未繳等情，已如前述。則原告依上開法條規定，於99年4月6日以律師函催告訴外人金珠公司於函到7日內給付積欠達2年以上之租金351,50
0 元，如未依限給付，將依法主張權益，該催告之意思表示已於99年4月8日由訴外人金珠公司合法收受，自已生合法催告之效力。又原告催告訴外人金珠公司給付之租金額符合系爭3筆土地租賃契約所約定之租金數額，應認原告之催告，確已發生催告訴外人金珠公司依系爭3筆土地租賃契約之約定給付租金之效力。而訴外人金珠公司，於催告期間屆滿時並未足額給付積欠之租金，尚積欠160,000元，原告乃再於
99 年4月22日以律師函之送達作為終止系爭3筆土地租賃契約之意思表示之送達，該律師函亦於翌(23 )日送達訴外人金珠公司，則系爭3筆土地租賃契約業已於99年4月23日合法終止。
(三)被告已無繼續占用系爭3筆土地之正當權源：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。被告所有之系爭地上物，占用原告所有系爭3筆土地如附圖所示編號240之1A、247之A、247之B、250之A、250之B、250之C部分，已如前述，而被告得以在系爭3筆土地上興建系爭地上物，原基於訴外人金珠公司與原告間就系爭3筆土地之租賃契約關係，嗣訴外人金珠公司與原告間就系爭3筆土地之租賃契約業經原告合法終止，被告所有系爭地上物亦已失去占用系爭3筆土地之正當權源而為無權占有，從而，原告本於所有人之地位，訴請被告拆除系爭地上物並返還上開占用之土地，即屬有據。
六、綜上，原告本於所有人之地位，依所有物返還請求權之法律關係，訴請被告應將系爭3筆土地上如附圖所示編號240之1A、247之A、247之B、250之A、250之B、250之C部分、面積共計1,351 平方公尺之系爭地上物拆除，並將上開占有之土地返還原告，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別命原告及被告供相當擔保後予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 21 日
民事庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 21 日
書記官 陸清敏