臺灣基隆地方法院民事判決 97年度重訴字第42號原 告 林美月
林美珠林水源林素美林家輝林家弘林于傑林猶強林恩如林恩光林恩夙林根標林意舒林珈民兼 上一人法定代理人 莊雅筑共 同訴訟代理人 陳國雄律師被 告 呂台年訴訟代理人 張樹萱律師被 告 江春美訴訟代理人 林學智受告知人 傅家增上列當事人間請求塗銷抵押權登記事件，本院於民國98年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表一所示之土地，以基隆市安樂地政事務所收件字號（97）基安字第025200號，證明書字號097基他資字第000896號所設定之抵押權登記予以塗銷。
訴訟費用新台幣捌拾玖萬貳仟元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明：被告應塗銷如附表一所示之抵押權登記。並主張:
(一)原告林美月等15人（下稱原告等）與受告知人傅家增於民國（下同）95年10月29日就如附件二所示地號之土地簽定土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），將系爭土地出售予受告知人。依照買賣契約書第3條第2款、第3款之約定：「賣方（即原告等，契約書誤繕為買方）以收到第一次簽約款，於支票兌現日為準，最遲應於95年11月30日繳清本件買賣標的物應納之遺產稅。俟完成辦理繼承手續，並領取新所有權狀之日起六個月內，辦理完成本件買賣移轉，同時併案辦理銀行貸款抵押權手續。買方（即傅家增）同時開立尾款新台幣壹拾億元之支票，交付賣方，作為尾款給付之擔保。繼承完成同時，由出賣人全體（即原告等）提供約兩萬坪土地辦理本金最高限額新台幣參億元設定抵押予買方做為買方以付價款之擔保 (地號由賣方自行指定)。尾款新台幣壹拾億元整，買方應於銀行核撥貸款之日一次付清。買方並同意於辦理抵押設定前，提供貸款銀行之帳簿及取款條予賣方，再由銀行依賣方之分配比例直接撥付至各繼承人。賣方俟收到全數尾款時，應將交付之保證之支票新台幣壹拾億元乙紙退還於買方。」原告等依照上開約定，於96年1月15日辦理繼承登記後，雙方（即原告等與受告知人）並於96年2月13日簽立切結書，將原買賣契約書之約定內容改為由原告等提供公告現值合計約2億元之土地辦理最高限額1億元之抵押權設定予買方所指定之第三人。爾後原告等隨即於96年2月15日依照上開切結書之約定將本件附表一所示地號共19筆土地（下稱系爭土地）設定本金最高限額1億元之抵押權（下稱系爭抵押權）予受告知人所指定之第三人鍾佳穎，並於96年4月
29 日完成辦理免繳土地增值稅等事宜以配合受告知人辦理土地移轉過戶及銀行貸款等事宜。惟受告知人將其開立作為給付尾款擔保之面額10億元之本票1紙交付予原告後，即一再遲延履行提供貸款銀行、銀行帳簿及取款條之義務，以致原告等無法配合傅家增辦理銀行貸款及設定抵押權等事宜。原告等就受告知人遲延履行給付尾款，曾於96年11月24日以基隆愛三路郵局第01678號存證信函催告訴外人傅家增應於文到後一週內依照原告等與受告知人所簽訂之買賣契約履行付清尾款之義務，惟仍遭受告知人拒絕而遲不願履行，原告等迫於無奈，只好再次於97年6月10日以基隆新民郵局第00024號存證信函通知受告知人，並逕表示依照買賣契約第7條、第10條規定解除買賣契約並請求相關賠償。
(二)依系爭買賣契約書第7條第1款約定：「買方違約：買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除本契約並將已付之價款全數沒收，充作違約罰金。若尾款壹拾億元未依本約所訂期限給付時，買方（應為賣方之誤）得持賣方（應為買方之誤，該本票由買方即受告知人所開立）所開立本票向法院申請裁定，並請求拍賣移轉（過戶）之標的物土地並塗銷原擔保本金最高限額新台幣叁億元之抵押權設定，買方絕無異議，並應無條件放棄先訴抗辯權利。」又受告知人所指定之第三人鍾佳穎取得如附表一所示土地之最高限額抵押權之登記名義後，於97年3月間將該抵押權轉讓與被告等二人，是本件買賣契約之買受人傅家增既未履行買賣契約書第3條第3款之給付尾款等相關義務依約履行，自已構成違約之事由，並經原告等發函解除契約，原告等自得將訴外人傅家增已交付之價款全數沒收充作違約金，並依照同條同款之約定請求被告等塗銷附表一所示系爭土地上之抵押權登記。
(三)另依民法第307條之規定，債之關係消滅後，其債權之擔保及其他從屬之權利，亦同時消滅。本件買賣契約既經解除，原告等依照買賣契約書第7條第1款約定將受告知人所交付之價款全數沒收充作違約金，則交付之價款於轉為前開違約金後，雙方買賣契約之債權債務關係即告消滅，該債權之擔保即抵押權亦隨同消滅。故原告等依照民法第307條請求被告等為塗銷抵押權之登記。
(四)對被告答辯所為陳述略以：
1.原告等與被告於95年10月29日簽定買賣契約時，即於該買賣契約書第10條第6款約定：「為配合買方（即受告知人）銀行貸款需要，買方同意另立買賣總價貳拾億元整，之土地買賣契約書乙份，僅供貸款銀行備案辦理設定之參考文件，雙方權利義務仍依本約為準。」雙方亦依照上開約定之意旨，為提供受告知人向銀行貸款之便，另行於95年12月29日簽立僅供貸款銀行備案辦理設定參考用之土地買賣契約書（即被告所提之契約書），以利受告知人持向銀行貸款，但雙方權利義務仍依照原告等與被告於95年10月29日簽定之買賣契約書之約定內容無疑。
2.系爭買賣契約書第7條第1款之約定，乃原告與受告知人間所約定塗銷抵押權之事由，無待構成民法第307條擔保債權消滅之法定事由即得優先依照雙方約定事由逕行塗銷抵押權登記，則本件受告知人既已構成買賣契約書第7條第1款塗銷抵押權約定事由之違反，不論受告知人對於原告等之本金債權是否存在，原告等皆得依照買賣契約書第7條第1款塗銷抵押權之約定事由，請求被告等塗銷附表一所示系爭土地上之抵押權登記。末按債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得對抗受讓人，民法第299條定有明文；查受告知人所指定之第三人鍾佳穎取得系爭土地之最高限額抵押權之登記名義後，於97年3月間將該抵押權隨同債權轉讓與被告等二人，有97年3月24日土地登記申請書在卷可稽。而受告知人有諸項違約之情事，既如前述，故原告等自得以傅家增違約之事由對抗受讓人即被告等，而依照民法第299條之規定及買賣契約書第7條違約罰則第1款塗銷抵押權之約定事由，請求被告等塗銷附表一所示系爭土地上之抵押權登記。
3.系爭買賣契約第7條第1款之約定應係為抵押權塗銷之約定條款，而非違約金之約定，退步言，縱使該條是屬於違約金之約定，該違約金以土地買賣價金為十五億之標準而言，拖延迄今亦無沒收違約金過高之情形。
4.又依系爭買賣第7條第1款之約定，塗銷抵押權本屬原告得以行使之權利，自不應以是否提示給付尾款之票據為前提；況受告知人所交付之票據業已跳票。
二、被告等則聲明請求駁回原告之訴，並答辯略以：
(一)本件被告於97年3月間，經受告知人邀請共同投資參與系爭土地之開發，當時受告知人提出與原告等土地所有權人簽立之「土地買賣契約書」，表明係以總價20億元之價格向原告等人購買系爭土地，並以此為依據邀約被告投資及計算權益。被告則於97年3月20日與原告等土地所有人見面，確認原告等人與傅家增間上開買賣契約確實存在後，方於3月22日與受告知人洽定合作，共同開發系爭土地，之後於97年9月11日，受告知人也發函通知原告等全部土地所有權人，依約將系爭土地指定過戶與被告等人，原告等人均毫無異議，故被告否認原告所提出總價15億元之「土地買賣契約書」為真正，並主張原告等人與受告知人間之權利義務關係應以被告所提即總價20億元之「土地買賣契約書」為依據。而依該總價20億元「土地買賣契約書」，其中第3條有關付款方法及點交日期之內容中，並無完成買賣移轉及辦理銀行貸款抵押權設定之期限等約定，故原告等人主張受告知人違約云云，並無理由。
(二)退步言之，縱認原告所提土地買賣契約書為真，惟系爭土地買賣契約並未經合法解除：
1.依系爭契約第3條第3款有關尾款之約定：「新台幣壹拾億元整。買方應於銀行核撥貸款之日一次付清。」即本件尾款支付之時期，是約定於銀行核撥貸款時，由銀行直接一次付清與原告，故在銀行未完成核貸並予撥款前，買方即受告知人依約自尚無給付尾款義務無疑。又原告起訴主張「已以96年11月24日基隆愛三路郵局第01698號函及97年6月10日基隆新民郵局第24號存證信函之內容，解除其與買受人即受告知人間之系爭買賣契約」云云。然查，系爭土地買賣根本還未完成買賣移轉登記，亦未辦理銀行貸款抵押權手續，在土地未過戶及辦理抵押設定完成前，受告知人尚無法取得銀行核撥貸款，則依契約第3條第3款約定，受告知人對原告等人自尚無給付尾款義務。故原告林水源逕發函直接請求受訴訟告知人付清尾款，依法並不生催告之效力，繼而林根標主張已限期催告而寄發之解除契約通知，依法當然不生解約之法律效果。
2.何況上開二存證信函係分由原告林水源、林根標單獨寄發，寄函當時二人均未證明有足以代表原告全體15人為意思表示之權限，本件起訴卷內固提出委託書記載原告等15人共同委託並授權林水源、林根標為上開信函寄發云云，然該委託書作成日期係在97年9月22日，均在上開信函寄發之後，且原告並未證明寄發上開信函後才製作之委託書有通知受訴訟告知人知悉相關內容，故見上開信函所載相關催告、解約之意思依法尚不足認定可代表全體共有人而對受訴訟告知人發生法律效力；再以委託書雖有記載原告等15人委託授權林水源、林根標寄發存證信函，惟觀該委託書作成日期為97年9月22日，顯是在本件起訴前方由原告片面補具，相關內容並未通知受訴訟告知人，故該委託書自無從使上開信函發生法律效力。
(三)再退步言，縱認前開土地買賣契約已經原告等合法解除，然原告等仍無權利請求被告塗銷本件抵押權：
1.被告等人係於97年3月間，經原債權人即原抵押權人鍾佳穎為債權及抵押權之讓與而辦理本件抵押權登記，且斯時本件抵押權所擔保之債權，依民法第881條第1項第1款規定，業已確定，並經雙方書立「債權額確定證明書」載明：「查債務人林猷強、林恩如、林恩光、林恩夙、林水源、林根標、林意舒、林家輝、林家弘、林于傑、林美月、林美珠、林素美、林珈民、莊雅筑、於中華民國九十六年向鍾佳穎借款，並提供名下所有十九筆標的物作為抵押權設定，標的物座落於【基隆市○○區○○段933、934、934-1、934-2、934-3、935、935-1、936、938、1057、1058、1060、1062、1064、1096、1096-1、1096-2、1096-3、1096-4地號】，十九筆皆設定第一順位抵押權，最高限額為新台幣壹億元整（他項權利證明書狀字號：096基他資字第000802號），今因鍾佳穎全權讓與前開抵押權予呂台年、江春美，經結算該抵押權所擔保之債權額為本金新台幣壹億元整，特此證明」，足認被告二人係因鍾佳穎讓與借款債權1億元而取得對原告之債權及抵押權，被告取得抵押權登記之原因，顯與原告與受訴訟告知人間之土地買賣契約毫無關係。
2.原告主張依系爭買賣契約書第7條第1款之約定，塗銷本件抵押權，而該款係約定：「買方違約：買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除本契約並將已付之價款全數沒收，充作違約罰金，若尾款壹拾億元未依本約所訂期限給付時，買方得持賣方所開本票向法院申請裁定，並請求拍賣已移轉（過戶）之標的物土地並塗銷原擔保本金最高限額新台幣參億元之抵押權設定，買方絕無異議，並應無條件放棄抗告權利」。然查，系爭契約約定，依民法債之相對性原則，法律上請求權之效力僅存在於原告與受告知人之間，被告並非系爭契約之相對人，依法自不因該契約之內容而受有塗銷抵押權之義務，原告自不得以其與受告知人間私契約約定逕向被告而為主張。故原告以其與受告知人間之契約約定，向被告主張塗銷抵押權，顯無理由；至於原告提出之切結書，稱係受告知人指定第三人鍾佳穎為抵押權設定之權利人，切結書內記載「買方若違反雙方原訂土地買賣契約，招致解約時，除依原契約罰則規定外，上開抵押權設定，出賣人林水源等15人得逕予塗銷，買方及其指定登記第三人均無條件放棄抗告權利，絕無異議，買方並同意自行負擔指定第三人所生之一切法律責任」云云，然查，上開切結書僅係受告知人個人出具與原告，並未經鐘佳穎同意，依法對鍾佳穎並不生任何拘束力，且鍾佳穎亦非原告與受告知人間系爭買賣契約之當事人，依法鍾佳穎自無因系爭買賣契約解釋與否而負有塗銷抵押權之義務無疑。
3.本件情形，被告係併同受讓鍾佳穎與原告間之借款債權及擔保之抵押權登記，且受讓之時，該債權即已確定，故原告自不得以其與無關之受告知人間之契約事由請求被告塗銷抵押權登記。至於原告稱依民法第299條規定，原告可以受告知人違約之事由對抗受讓人即被告云云。然民法第299條規定所謂之對抗事由與民法上之請求權不同，民法第299條規定並不能作為塗銷抵押權之請求權基礎；況被告97年3月24 日係自第三人鍾佳穎處受讓取得系爭抵押權，不但與受告知人無關，且縱依原告之主張，斯時原告等人與受告知人間之系爭買賣契約仍有效存在，且被告取得抵押權時，原告亦無任何異議及主張任何對抗債權事由，則現原告以其與受告知人間之契約違約事由及民法第299條規定請求被告塗銷抵押權，於法顯然不合。
4.綜上，原告基於與受告知人間之系爭買賣契約而為本件請求，但被告非系爭契約之當事人，自不受系爭契約內容之拘束，而本件抵押權登記係被告因受讓鍾佳穎與原告間之借款債權及擔保抵押權而取得，且該債權已為確定，故無論依系爭買賣契約之約定，或民法第307條規定，或民法第299條規定，原告均無權請求被告塗銷抵押權。
(四)依系爭買賣契約第7條之約定，原告於解除契約後固可沒收違約金，本件原告解除系爭契約時沒收之違約金顯然過高，依法應予酌減，且就此被告得請求原告於返還價款同時，被告方有塗銷抵押權之義務：
1.系爭買賣契約第7條係「違約罰則」，而有關買方不履行契約義務時，賣方行使解約權之方式及罰則，均記載約定於買賣契約第7條內容中，故該條顯亦為違約金之約定條款。現原告主張行使該條約定之解約權利，而依據該條約定，解約係「……即予解除本契約並將已付之價款全數沒收，充作違約罰金。」且原告之解約函中，亦主張行使該條之解約權、沒收價金及請求塗銷抵押權等權利，故本件原告實已依據該條約定，同時主張解約、違約金及塗銷抵押權等權利，故被告自得對原告該等權利之行使效果，為相關法律上之抗辯、主張。
2.本件原告等人與受告知人簽訂系爭買賣契約後，由受告知人籌款為原告等人繳付高達5億元左右之遺產稅金，且所有應付費用也均由受告知人先墊付（見契約第5條），繁瑣難辦之繼承手續也是由受告知人及保證人蔡家福出面盡力促成辦理，期間原告等人完全未支出分文。惟因繼承登記完成後，全球經濟環境急速惡化，國內金融情形也急轉直下，至原已洽談之貸款銀行不願同意放款，方造成貸款程序拖延，也致受告知人需負擔5億元鉅額借款之利息，損失嚴重。反觀系爭土地由受訴訟告知人辦妥繼承登記後即登記於原告等人名下迄今，原告等人自簽約後即享得相關利益，無任何損害可言，故若原告主張解除系爭買賣契約，並依買賣契約第7條行使解約後之相關權利，衡情自應認原告主張違約罰金5億元之金額過高，不符社會常情，依民法第252條規定，應予酌減至5000萬元方為適當。
3.縱依受告知人與原告間系爭買賣契約之約定，本件1億元抵押權之設定是作為買方已付價金（即5億元）之擔保，故如認原告已合法解約，因被告主張依民法第252條規定酌減違約金，除非認定原告可沒收受訴訟告知人全部已付價款5億元作為違約罰金，否則依民法第259條規定，契約解除雙方有各負回復原狀之義務，被告自得依民法第264條規定，主張在原告等人依法院判決返還已收價款之同時方負有塗銷抵押權之義務，如此方符合系爭契約保護買方已付價款之約定。
(五)依系爭買賣第7條第1項之約定，原告應先提示票據請求給付尾款並兌現後，方得請求塗銷抵押權：
1.原告以系爭買賣契約第7條第1款之約定作為請求塗銷抵押權之請求權依據，然觀該條內容係約定：「……若尾款壹拾億元未依本約所定期限給付時，買方得持賣方所開本票向法院申請裁定，【並】請求拍賣已移轉過戶之標的物土地【並】塗銷原擔保本金最高限額參億元之抵押權設定，買方絕無異議，並應無條件放棄抗告權利。」按上開條款是以「並」字連結先後法律行為，即清楚表明，買方應於聲請本票裁定後方可請求塗銷抵押權。
2.再本件原告是以受告知人未按時支付尾款作為行使解約權之理由，然依卷內所附票據影本所示，受告知人已重複開立10億元尾款支票、尾款本票交原告等人收執，受訴訟告知人於本院98年2月27日言詞辯論時亦稱：「原證二之付款支票是尾款」、「96年2月13日買方有付一張十億的本票，到期日是96年7月15日。支票是按照共有人應有部分開立的，本票是按照合約的第三條第三款，買方要開10億的支票給賣方，結果改成本票，賣方也同意，所以有這張本票存在，第三條第三款，如果賣方收到全數後要退還給買方」、「開支票是為了共有人個別提領，本票十億是給林美月代收作為擔保，支票都兌現之後，本票就要還給買方。」（見本院98年2月27日言詞辯論筆錄）。然之後迄今原告等人卻從未提示尾款支票或聲請本票裁定，則在原告未先依法兌現尾款價金支票、及對擔保本票行使權利前，自不能認受告知人應對原告負不依約支付尾款之違約責任，從而原告亦不得先向被告請求塗銷抵押權。
三、得心證之理由：
(一)經查，本件兩造分別提出買賣契約書一本為證，然原告提出之契約書條款第十條 (六)即己載明: 「，為配合買方銀行貸款需要，買方同意另立買賣總價貳拾億元整之土地買賣契約書乙份，僅供貸款銀行備案辦理抵押設定之參考文件，雙方權利義務仍依本約為準」。故被告所提出之價金貳拾億元之買賣契約書雖亦為原告與受告知人所簽定，但不得作為本件買賣契約之依據，應以原告提出之買賣契約書為本件判斷之依據，先予說明。
(二)原告主張: 原告等與受告知人於95年10月29日就系爭土地簽定系爭買賣契約書，將系爭土地出售予受告知人，而原告等收受受告知人所支付之5億元簽約款後，即於96年1月15日辦理繼承登記後，隨即與受告知人於96年2月13日簽立切結書，將原買賣契約書之約定內容改為由原告等提供公告現值合計約2億元之土地辦理最高限額1億元之抵押權設定予買方所指定之第三人，並於96年2月15日依照上開切結書之約定將本件附表所示地號共19筆土地設定本金最高限額1億元之抵押權予受告知人所指定之第三人鍾佳穎，於96年4月29日完成辦理免繳土地增值稅等事宜以配合受告知人辦理土地移轉過戶及銀行貸款等事宜，而受告知人將其開立作為給付尾款擔保之面額10億元之本票1紙交付予原告後，即未再履行辦理買賣移轉事項、提供貸款銀行、銀行帳簿及取款條之義務；又受告知人所指定之第三人鍾佳穎取得如附表二所示土地之最高限額抵押權之登記名義後，又於97年3月間將該抵押權移轉讓與予被告等二人，且迄今受告知人並未給付原告尾款10億元等上開契約義務，而原告亦未將系爭土地所有權移轉登記予受告知人等情，業據原告提出土地買賣契約書、支票、切結書、他項權利證明書、基隆市稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書及土地登記申請書、存證信函二件、律師丞二件等件影本為證，並經證人柯國樑及受告知人到庭證述在卷，原告之主張，堪信為真實。
(三)本件原告主張系爭買賣契約因受告知人未依買賣契約所定期限履行契約，經催告後仍拒不履約，已依約向受告知人為解除契約之意思表示，有原告提出存證信函二件、律師函二件為證；被告則辯稱本件尾款支付之時期，是約定於銀行核撥貸款時，由銀行直接一次付清與原告，故在銀行未完成核貸並予撥款前，買方即受告知人依約尚無給付尾款義務，且原告所提催告履約及解除契約之存證信函僅原告中之林水源、林根標具名其上，尚難認係原告15人全體之意思云云。惟查，系爭買賣契約第三條關於尾款部分固約定有「新台幣壹拾億元整。買方應於銀行核撥貸款之日一次付清。」等語，惟其後尚有「買方並同意於辦理抵押設定前，提供貸款銀行之帳簿及取款條予賣方，再由銀行依賣方之分配比例直接撥付至各繼承人。」等約定，同條款第 (二)項並有「辦理本件買賣移轉，同時併案辦理銀行貸款抵押權手續」之約定。而受告知人除將其開立作為給付尾款擔保之面額10億元之本票1紙交付予原告外，並未辦理買賣移轉手續、提供任何貸款銀行、銀行帳簿及取款條予原告，致原告等無法配合受告知人辦理銀行貸款及設定抵押權等事宜，亦如前述，則受告知人確有不履行契約義務之情形，堪予認定。被告此部分所辯顯對該契約之約定有扭曲契約文義及斷章取義之處，自不可採。
(四)至原告是否確於寄發存證信函之時即有催告受告知人履約及解除契約之意思，亦據證人即本件承辦代書柯國樑到庭證稱：「（問：本件履行為何？）……六個月以內原告有委託我，以電話通知買方，96年7月15日一定要辦理貸款完畢……7月15日到期日前都是催告買方盡快履行，7月15日以後仍以電話聯繫催告。」、「（問：賣方是否有說要解除契約？）……我有和買方說如果再不辦賣方會解除契約，後來是地主寫存證信函。」等語，（見本院98年2月27日言詞辯論筆錄），是本件原告等確有解除契約之意思，而該意思亦為受告知人所明知，原告所寄發之存證信函雖先後僅以林水源、林根標為原告15人之代表而蓋章寄發，但至本件言詞辯論終結為止，原告15人之意思表示一致，衡情原告等人授予林水源、林根標之代理權，已經其餘原告本人之承認，依民法第
170 條第1項之規定，已發生全體原告對受告知人解除系爭買賣契約之法律效力，況原告等人又於本件言詞辯論中之97年12月9日及同年月18日，兩次委託開瑞法律事務所以律師函，再次催告受告知人履行契約，及再次為解除契約之意思表示，該兩件律師函，亦分別於送達於受告知人，有掛號回執影本在卷可稽，則原告主張系爭買賣契約已合法解除，核為真實，被告此部分之抗辯即無可採。
(五)按債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利，亦同時消滅，民法第307條定有明文。查本件系爭買賣契約已經合法解除，業如前述，則本件爭點闕為：原告得否以其等與受告知人傅家增間所定之系爭買賣契約及切結書之約定，向被告主張塗銷抵押權登記？經查：
1、系爭買賣契約第7條第1款約定：「……並塗銷原擔保本金最高限額新台幣參億元之抵押權設定，買方絕無異議，並應無條件放棄抗告權利。」等語，原告所提切結書亦載明：「……買方若違反雙方原訂土地買賣契約，招致解約時，除依原契約罰則規定外，上開抵押權設定，出賣人林水源等15人得逕予塗銷，買方及其指定登記第三人均無條件放棄抗告權利，絕無異議。」等語。經查，系爭買賣契約及前開切結書之雙方當事人均為原告及受告知人，而鍾佳穎係受告知人指定為抵押權登記之第三人，此抵押權係為擔保受告知人所給付予原告之價款而為擔保，受告知人於96年2月13日之切結書及抵押權設定契約書附卷可證，從而，鍾佳穎係原告與受告知人之買賣契約關係中，僅係抵押權之借名登記人 (縱使鍾佳穎與受告知人間有共同買受之合意，或借貸之資金關係，亦屬其二人間之法律關係，與本件原告無涉)，鍾佳穎即僅為借名登記之名義人，對原告等人有債權者為傅家增，鍾佳穎係借名登記之人頭，對原告等人本無任何債權關係存在，自無從債權讓與被告二人。
2、另按，債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人。債務人於受通知時，對於讓與人有債權者，如其債權之清償期，先於所讓與之債權或同時屆至者，債務人得對於受讓人主張抵銷。民法第299條定有明文。本件抵押權讓與人鍾佳穎為原告與受告知人間之抵押權借名登記人，已如前述，當原告與受告知人間之買賣契約解除時，為擔保該買賣契約價款之抵押權，應依民法第307條之規定，同時消滅，應予塗銷。原告此項得對抗讓與人鍾佳穎之事由，依民法第299條之規定，亦得以之對被告二人。
(六)綜上所述，本件原告依其等與受告知人間所定之系爭買賣契約業已解除，而以第三人鍾佳穎名義設定之抵押權，係為擔保受告知人所給付予原告之債款而借名登記，於前述買賣契約解除時，依原告與受告知人傅家增間之買賣契約第七條約定，買方所付之價款全數沒收，充作違約金及罰金，該抵押權所擔保之價款債權既已消滅，則該抵押權應隨同消滅，原告得請求塗銷，原告依此項事由得對抗鍾佳穎之事由，亦得依民法第299條之規定，對抗被告二人。從而，原告因此依民法第299條、第307條之法律關係，請求被告塗銷如附表所示土地之抵押權登記，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不予逐一贅述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 24 日
民事庭法 官 蔡聰明以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 98 年 8 月 24 日
書記官 林蔚菁