臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 98年度基簡字第11號原 告 甲○○被 告 乙○○○○○○上列當事人間請求給付房屋尾款等事件，本院於中華民國98年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌萬柒仟貳佰叁拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟參佰元由被告負擔新臺幣壹仟壹佰元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴請求被告給付自民國（下同）95年3月2日起至98年1月16日止，按買賣總價金每日千分之零點三計算之違約金共計新臺幣（下同）344, 190元，並按法定利率年息百分之五計算之利息45,929元，其陳述略以：原告於94年5月12日將所有門牌號碼基隆市○○街○○○○○號房屋暨其基地（下稱系爭不動產）出售予被告，兩造簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定系爭不動產之買賣總價金為110萬元，被告應於簽約時給付原告第一期款（簽約款）10萬元，並應於原告完成產權移轉登記並將房屋交付之同時，給付尾款100萬元，又若被告必須經金融機構辦理貸款作為尾款之給付時，原告同意被告於取得貸款後再交付；並約定系爭不動產之移轉占有，於產權移轉登記完畢及被告依約定可支付尾款時，以現場點交方式為之，如原告逾期不將房地點交時以違約論；又被告若有遲延給付之情形，被告每逾一日應給付原告按買賣總價金每日千分之零點三計算之違約金。被告於94年5月12日給付原告10萬元，嗣被告向銀行貸款核貸後，於94年6月10日復給付原告20萬元，經銀行代償後尚餘尾款330,004元未付清，兩造原訂於94年6月17日交付系爭不動產並同時付清尾款，而原告雖於94年6月7日先將土地及房屋所有權移轉登記予被告後，惟無法如期於94年6月17日交付系爭不動產，兩造遂於94年8月3日簽訂切結書（下稱系爭切結書），約定將系爭不動產之交付期限延至94年10月31日，並約定被告應於原告交付系爭不動產時付清尾款330,004元，屆時原告遺留於屋內一切物品由被告視同廢棄物處理，原告並應給付被告租金共2萬元作為使用系爭房屋之對價。94年10月31日原告因病所困無法如期交付系爭不動產，迄95年3月2日始委託仲介通知被告點交房屋，卻遭被告以異味未清為由予以拒絕，惟兩造關係屬成屋買賣，原告因養父老邁退化，經常隨地大小便，父女二人實在無法度日，才將系爭不動產以低於行情價格賤賣予被告，被告於買受系爭不動產時即已知悉房屋內有異味，兩造簽訂系爭契約書時亦將之納入定買賣價金多寡之考量，被告不得再指此為系爭不動產之瑕疵。依民法第355條規定，原告將系爭房屋騰空點交即屬債之本旨而為給付，至被告雖稱95年3月2日原告並未將房屋淨空而拒絕交屋，但依系爭切結書已明定「由甲方視同廢棄物處理」，被告不能以此為拒絕接受原告交屋之理由。故被告於95年3月2日原告通知交屋時拒絕受領，並遲不給付尾款，應自95年3月2日起至96年1月16日給付原告尾款330, 004元時止，負遲延責任，並依系爭契約書第7條第3款約定給付自95年3月2日起至98年1月16日止，按買賣總價金每日千分之零點三計算之違約金共計344,190元，及按法定利率即年息百分之五計算之利息45,929元等語。
二、被告請求駁回原告之訴，其陳述略以：㈠依民法第235條及民事訴訟法第277條規定，並參照最高法院
21年度上字第824號及48年台上字第271號判例，債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，主張債權人應負遲延責任之債務人，就債權人拒絕受領給付之事實，有舉證之責任，且所謂已提出之給付，係指債務人「依債務適當之處所及時期提出給付者」而言。本件原告請求給付房屋尾款及違約金、利息云云，原告自應就其依債之本旨提出給付及被告拒絕受領給付之事實負舉證之責。
㈡復依民法第354條第1項規定，原告應就其出賣物負瑕疵擔保
之責，綜觀系爭契約書，被告並未同意原告減輕任何契約責任，原告不可免除其擔保責任。原告自承系爭不動產內有臭味無法除去，足見原告自認該出賣物存有瑕疵。原告既未依債之本旨提出給付，被告自無受領遲延之可能。
㈢本件被告前於另案即臺灣高等法院97年上易字第9號給付違
約金等事件中請求本件原告給付遲延交屋之違約金，並經臺灣高等法院判決本件原告應給付被告違約金確定，足見本件原告確有違約之事由，而本件亦當受該確定判決既判力之拘束，原告既先行違約，被告即無受領之義務。
㈣原告主張切結書已明定其留在系爭房屋之未搬離之物品「由
甲方視同廢棄物處理」，被告不能以房屋未清空為由拒絕交屋云云，惟按有無視同廢棄物處理與原告有無依債之本旨提出給付，實屬二事。該約定亦係另外賦予被告有處分原告之物之「權利」，就此權利，被告自可選擇是否行使，非謂被告即有處理該廢棄物之義務，更未因此減低原告依約履行之責任，原告以此主張被告不得拒絕交屋云云，實屬無稽。
㈤按契約必係兩造意思表示合致下，方有成立契約之可能，本
件被告係屬一般民眾，並未立於較強勢之地位，原告若不願出賣，自可拒絕或另覓買主，而毋須與被告成立本件買賣契約，復兩造自94年間即成立買賣契約，至今已歷經約4年，然原告卻仍不依約交付房屋，被告實甚屬無奈，原告尚謊稱其當時係以賤價出賣云云，衡以原告倘因當時低價出售系爭房屋心有不甘，現大可返還被告已給付之款項，解除買賣契約，又何須強求被告給付尾款。
㈥綜上所述，原告主張並無理由，應予駁回。退萬步言，縱認
被告有給付違約金之義務，該違約金亦應自原告為請求履行之意思表示送達被告時起算。而原告於本件起訴前均未為給付之請求，是本件違約金之起算應自本件起訴狀送達被告時起算。
三、經查：原告於94年5月12日將所有門牌號碼基隆市○○街○○○○○號之房屋暨基地出售予被告，兩造並簽訂不動產買賣契約書，約定原告應於94年6月17日交付系爭不動產，被告則應同時給付原告尾款330,004元，而原告於94年6月7日將土地及房屋所有權移轉登記予被告後，迄94年6月17日仍無法如期交付系爭不動產，兩造遂於94年8月3日簽立系爭切結書，約定將系爭不動產之交付期限延至94年10月31日，並約定被告應於原告交付系爭不動產時給付尾款330,004元，屆時原告遺留於屋內一切物品由被告視同廢棄物處理，原告並應給付被告使用系爭房屋2個月租金共2萬元。嗣原告於95年3月2日通知被告其欲交付系爭不動產，惟經被告拒絕受領，及被告於96年1月16日始將尾款330,004元交付原告等事實，有系爭不動產買賣契約書及切結書影本附卷可稽，復經本院依職權調取本院96年訴字第537號及臺灣高等法院97年上易字第9號民事案件卷宗核閱屬實，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張被告應於95年3月2日已通知被告欲交付系爭房屋，惟為被告拒絕，被告應自斯時起負給付尾款遲延之責，被告雖辯稱系爭房屋於原告通知交屋時仍有異味未除去，且屋內之物品亦未全部搬遷，原告並非依債之本旨而為給付，被告應不付受領遲延及給付尾款遲延之責云云。惟按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，亦為民法第235條前段明定。不動產出賣人將買賣標的物交付予買受人時，應將標的物維持如雙方約定之狀況，方得謂該交付合於債之本旨。又按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項及第355條第1項分別定有明文。經查，本件兩造於94年5月12日簽訂系爭契約書前，被告曾至系爭不動產現場勘查，且已知悉系爭房屋內有異味，並以此為議價之空間等情，業經證人葉進協即系爭不動產買賣仲介於本院96年訴字第537號請求給付違約金事件中證稱：「（問：
房屋簽訂契約時雙方是否知道房屋有味道？）買方有到現場看過，只是雙方議價的問題，希望以較低的價錢。（問：價錢是否有考量房屋的味道？）是屋況的問題。但當時味道已存在。」（見本院96年訴字第537號民事事件96年8月24 日言詞辯論筆錄）。是被告與原告簽立系爭契約書時，既已知悉系爭不動產內有異味，甚至以此作為買賣之議價條件，揆諸前揭規定，原告對於系爭房至內之異味不負擔保責任，其將系爭房屋騰空點交即屬依債之本旨為給付，被告辯稱其並未同意原告減輕任何契約責任，原告不可免除其擔保責任，原告自承系爭不動產內有臭味無法除去，足見原告自認該出賣物存有瑕疵云云，即非可採。又查，系爭切結書係記載「乙方（即原告）同意於94年10月31日交付房屋使用權予甲方（即被告），甲方同時付清尾款330,004元..，屋內一切物品由甲方視同廢棄物處理，乙方絕無異議... 」，足見兩造已約定原告於94年10月31日將系爭不動產交付被告時所遺留未清除之一切物品，均由被告視同廢棄物處理，被告並取得系爭不動產之占有，又兩造為免日後再生爭執，另強調「乙方絕無異議」，且未有被告於原告遷離惟遺留物品於系爭房屋內時，得選擇是否受領系爭房屋之權限之約定，是被告辯以該約定賦予被告處分原告之物之「權利」，被告可選擇是否行使，非謂被告即有處理該廢棄物之義務，更未因此減低原告依約履行之責任云云，亦非可採。
五、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，民法第229條第1項、第230條、第234條分別定有明文。依系爭契約書第2條約定，被告應於原告完成產權移轉登記並將房屋交付時給付尾款，本件原告雖於94年10月31日未能依約交付系爭不動產，而應自94年11月1日起至95年3月1日止負給付遲延責任，並經前揭臺灣高等法院97年度上易字第9號判決其應給付本件被告違約金，然原告既已於95年3月2日將系爭不動產依債務本旨提出給付，依約被告即應受領並給付尾款，被告無不可歸責之事由徒以異味及原告遺留物品未清除為由拒絕受領系爭不動產及交付尾款，揆諸前揭規定，自應負給付系爭不動產之尾款遲延之責任。被告辯以本件原告先行違約經臺灣高等法院97年上易字第9號判決確定，被告自無受領之義務，又該違約金亦應自原告為請求履行之意思表示送達被告時起算云云，自屬無稽。
六、復按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233條第1項前段定有明文。
本件被告應於原告交付系爭不動產時（即95年3月2日）給付買賣系爭不動產之尾款330,004元，然被告遲至98年1月16日始為給付，則原告請求被告給付系爭不動產尾款330,004 元自95年3月2日起至98年1月16日止按法定利率年息5％計算之遲延利息，應為有理。又自96年3月2日起至98年1月16日止，應係1052天，原告僅請求被告給付1016日之遲延利息45,929元（計算式：330,004元×0.05÷365×1016天＝45,929），自無不許之理。
七、末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；而審核當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院79年台上字第1612號、51年台上字第19號判例參照）。經查，系爭契約書第7條第3款固約定，被告若有遲延給付情形應按買賣總價1,100, 000元以每日千分之零點三計算違約金，惟以此方式按原告主張之日數計算，本件被告應給付之違約金為344,190元（計算式：1,100,000元×0.3÷1000×1043日＝344,190），已逾被告應給付之尾款。本院審酌本件兩造於94年8月3日所簽立切結書時，約定原告應補貼被告因遲延交付房屋2個月之租金共20,000元，以此計算系爭不動產每月相當租金之收益為10,000元，及兩造間前就原告是否已於95年3月2日即已依債之本旨為給付乙情有爭執，經本件被告請求原告給付遲延交付系爭房屋之違約金，該事件（即前開本院96年度訴字第537號及臺灣高等法院97年度上易字第9號事件）於97年3月26日始確定等情，認原告請求被告給付344,190元之違約金，尚嫌過高，應予核減為原違約金之12%，即41,303元（元以下四捨五入），方屬允當。
八、綜上所述，本件原告依不動產買賣契約之法律關係請求被告給付違約金41,303元及利息45,929元，共計87,232元，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、又本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定之適用簡易程序訴訟所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 15 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 98 年 5 月 15 日
書記官 詹小瑤