臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決原 告 甲○○代 理 人 陳宜君律師被 告 丁○○
丙○○乙○○上三人共同訴訟代理人 吳展旭律師複 代理人 曾勤博上當事人間返還押金租事件，本院於民國98年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣參仟捌佰陸拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
(一)本件被告等於民國87年間，將坐落於基隆市○○路○○○號、278號2樓、278號3樓、278號4樓、278號5樓、278-1號、280號、280號2樓、280號3樓、280號4樓、280-1號房屋 (下稱系爭房屋) ，出租予原告，租賃期限自87年12月17日至94年
12 月16日止，租金每月新台幣（下同）12萬元，押租金36萬元。
(二)嗣因原告於租賃期間之91年1月30日將系爭房屋中之基隆市○○路○○○號5樓屋頂平台轉租給和信電訊股份有限公司（下稱和信公司），供和信公司架設行動電話基地台。因此，原告與被告等合意於91年11月26日提前終止租賃契約。同日，原告與並與被告丁○○簽訂協議書，其中第三條約定：「˙˙˙˙，俟乙方 (即原告)與和信電訊解除租賃關係，並遷出基地台相關設備後，甲方 (即被告)即無條件將該押租保證金新台幣36萬元正無息退還乙方。」
(三)原告乃去函向和信公司表示提前終止基地台之租賃契約，和信公司則於91年12月30日函請原告於10日內排除租賃障礙，逾期未達成者，租約視同自動終止，從而，原告與和信公司間之租賃契約應已於92年1月10日終止，和信公司即應將上開基地台相關設備拆遷。
(四)惟因和信公司與被告之間另外成立基地台租賃契約，取得合法使用權限，導致原告無法對和信公司請求拆除。依民法第101條：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」則本件被告應返還原告押租金之條件顯已成就，亦即被告自授與和信公司合法使用權限之時起，即應返還原告押租金36萬元。
(五)併聲明：㈠被告等應連帶給付原告新台幣參拾陸萬元及自92年1月11日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
(六)對被告陳述所為之抗辯：⒈原告係自89年3月15日起，將基隆市○○路○○○號5樓屋頂平
台轉租給和信公司，供架設行動電話基地台，租金每月2萬元；而於91年3月15日起，調整為每月25,750元，惟和信公司自91年11月份後即未再給付原告租金，故原告自和信公司只取得租金686,000元（20,000x24個月+25,750x8個月=68,6000元），並非被告於答辯狀中所主張之737,500元，且被告亦已向和信公司請求補償91年11月至92年3月，共五個月之使用費15萬元。
⒉又原告承租系爭房屋後，因所經營護理之家營運欠佳，曾向
被告提出減少租金或將屋頂平台轉租和信公司之要求，被告表示不同意降租金，但同意原告轉租和信公司以降低租金開銷，此由原告將屋頂平台轉租和信公司長達2年8個月（89.3.15 －91. 11.15），被告均從未表示異議，即可佐證。
⒊原告與和信公司簽訂之「行動電話基地台不動產租賃契約」
，雖記載標的物為基隆市○○路○○○號、280號5樓屋頂平台，面積約10坪，惟原告當時只同意出租278號5樓平台，且和信公司事實上亦只使用278號5樓之平台，故租賃標的物應只限於基隆市○○路○○○號5樓平台，否則倘包括280號，面積應不只10坪，因該契約係和信公司所擬，「280號」乃和信公司誤繕所致。
⒋兩造於91年11月26日簽定終止租約協議書，其中第三條約定
「．．．．，俟乙方與和信電訊解除租賃關係，並遷出基地台相關設備後，甲方即無條件將該押租保證金36萬元正無息退還乙方。」係指原告與和信公司終止租約後，原告應請求和信公司拆除基地台相關設備，而非由原告自行拆除上開設備；原告與和信公司提前終止合約後，曾多次請求和信公司拆遷設備，但因和信公司早已與被告另行訂立租賃契約，取得合法使用權限，故對原告之拆遷請求均置之不理，則被告另與和信公司訂立租約之行為，導致原告無法對和信公司請求拆除。依民法第101條：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」則本件被告應返還原告押租金之條件顯已成就，亦即被告與和信公司訂立租賃契約時起，即應返還原告押租金36萬元。
二、被告求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：
(一)原告確向被告承租系爭房屋，然原告於89年3月15日，未經被告同意，違反租約，擅將被告所有系爭房屋中之基隆市○○路○○○號、280號5樓屋頂平台出租予和信公司架設基地台，收取每月2萬元之租金 (嗣調整租金為每月25,750元)，為期5年。原告於該期間內計獲不法管理利益達73,7500元。兩造乃於91年11月26日合意提前終止租賃契約。同日，原告與並與被告丁○○簽訂協議書，其中第三條明載：「乙方（即原告）未經甲方（即被告）同意擅將該房屋頂樓出租予和信電訊作為基地臺…」原告非法轉租之情已明。
(二)原告起訴狀事實理由欄第二點謂：「有關退還押租金事宜，因原告曾於91年1月30日將基隆市○○路○○○號5樓屋頂平台轉租給和信電訊股份有限公司（下稱和信公司）…」云云，意在推卸其非法轉租、違法侵佔之責，此見89年、91年兩份原告與和信公司簽訂之「行動電話基地台不動產租賃契約」均明白記載標的物係涵蓋非「不動產租賃契約書」所及之基隆市○○路○○○號5樓屋頂平台，足見其陳述之不實。
(三)押租金之目的，在為確保承租人以合於租約之方式使用租賃物。今原告未經出租人即被告之同意，擅將屋頂平台供第三人即和信公司使用，未依約使用租賃物，被告依法本無須返還押租金。惟被告為求和諧解決紛爭，於91年11月26日與原告簽訂「終止房屋租賃契約書（協議書）」第3條約定，「乙方（即原告）未經甲方（即被告）同意擅將該房屋頂樓出租予和信電訊作為基地臺，俟乙方與和信電訊解除租質關係，並遷出基地台相關設備後，甲方即無條件將該押租保證金新台幣參拾陸萬元正無息退還乙方（即原告）。」本意係指須原告自動拆除基地台相關設備，依約遷出回復原狀，今原告既未依約自行主動遷出基地台相關設備，豈有理由要求被告須返還押租金？
(四)又原告於起訴狀第四點指摘被告「以不正當行為阻其條件之成就者」，實則，因原告自91年11月26日起，既未能遷出基地台相關設備，又完全無意自行花費拆遷，時歷經四個月，和信公司乃央請被告提供屋頂平台供其繼續使用，雙方於92年3月20日簽訂租賃契約。是故，原告之指摘實與事實有違。
三、兩造不爭執事項：
(一)被告於87年間將系爭房屋出租予原告，租賃期限自87年12月17日至94年12月16日止，租金每月12萬元，押租金36萬元。
(二)原告於租賃期間之89年3月15日起將系爭房屋中之基隆市○○路○○○號5樓屋頂平台轉租給和信公司，供和信公司架設行動電話基地台。
(三)原告與被告合意於91年11月26日起提前終止租賃契約。同日，原告與並與被告丁○○簽訂協議書，其中第三條約定：「…俟乙方 (即原告)與和信電訊解除租賃關係，並遷出基地台相關設備後，甲方 (即被告)即無條件將該押租保證金新台幣36萬元正無息退還乙方。」
(四)原告確有去函向和信公司表示提前終止基地台之租賃契約，和信公司則於91年12月30日函請原告於10日內排除租賃障礙，逾期未達成者，租約視同自動終止。
(五)被告與和信公司就系爭房屋之屋頂平台於92年3月20日簽訂租賃契約。
(六)和信公司所架設之基地台相關設備並未遷出。
四、得心證之理由：兩造於91年11月26日簽訂協議書第三條約定：「…俟乙方(即原告)與和信電訊解除租賃關係，並遷出基地台相關設備後，甲方 (即被告)即無條件將該押租保證金新台幣36萬元正無息退還乙方。」係以原告與和信公司解除租賃關係，並遷出基地台相關設備為被告返還押租金之停止條件，至於遷出基地台相關設備，係原告請求和信公司拆遷，或由原告主動拆遷，則非所問。本件原告係依據上開協議書第三條之約定，請求被告返還押租金36萬元，然原告實際上並未履行該協議書第三條所約定之「遷出基地台相關設備」之條件，此為兩造所不爭，是本件之爭點僅為：因條件成就而受不利益之當事人即被告是否以不正當行為阻其條件之成就 (「遷出基地台相關設備」)，而依民法第101條第1項之規定應視為條件已成就，原告得依該協議書第三條之約定請求被告返還押租金36萬元？查：兩造於91年11月26日簽訂協議書第三條約定，以原告履行「遷出基地台相關設備」為被告返還押租金之停止條件，然兩造對於停止條件成就之期限並未有所約定，完全繫乎原告一方，則原告自應依誠信原則予以履行，即應於相當期限內履行「遷出基地台相關設備」之條件，而非毫無期限地任由原告拖延，否則原告藉故拖延，使得條件永遠無法成就，原告雖受有不能請求返還押租金之不利益，但被告卻因系爭房屋頂層存有基地台，而影響被告就系爭房屋及頂樓樓層之使用、收益之權益，此對被告而言顯失公平，因此應解釋為原告在無任何法律或事實障礙之正當事由之下，應儘速於相當期限內本於誠信原則履行條件，否則被告在相當期限經過後，因其行為使得原告之條件無法成就，即難認係屬不正行為。本件原告於91年11月26日與被告訂立協議書後，僅於91年11 、2月間發函通知和信公司提前終止與和信公司就行動電話基地台之租賃契約，然和信公司則於91年12月30日回函原告應於10日內排除租賃障礙，逾期未達成者，租約視同自動終止，此為兩造不爭之事實，和信公司於91年12月30日已明確函復原告應限期排除租賃障礙，逾期視同終止租賃契約，並要求賠償和信公司因此所生之損失，原告至此應明白和信公司並無主動拆遷基地台之意思，然原告自和信公司於91年12 月30日發出上開存證信函之近3個月內，在無任何法律或事實障礙之事由下，既未積極請求和信公司儘速遷出基地台相關設備，亦未以訴訟方式對和信公司有所請求，甚或先行出資僱人拆除，任令時間自然消逝，則被告於訂立協議書後之近4個月內始與和信公司簽訂另一基地台租賃契約，已經給予原告相當履行期限，原告卻始終消極以對而未有任何促使條件成就之積極舉動，而引起被告正當信任，以為原告顯已無意促使條件成就 (遷出基地台相關設備)，本於誠信原則，尚難認原告與和信公司簽訂另一基地台租賃契約之行為，係屬阻止原告條件成就之不正當行為，既然被告另與和信公司訂立基地台租賃契約之行為，非屬不正當行為，即無民法第101條第1項之適用。
五、綜上，被告既非以不正當行為，阻止條件成就 (原告應遷出基地台相關設備)，從而原告依據民法第101條第1項之規定，請求被告返還押租金及法定遲延利息，即乏依據，自難准許，應予以駁回。原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請，即失其附麗，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 15 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 98 年 4 月 15 日
書記官 周素秋