臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決原 告 丙○○訴訟代理人 賴世男被 告 乙○○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國98年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹萬零捌佰元，及自民國九十八年四月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟伍佰肆拾元由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣坐落臺北縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）原係訴外人周植錦所有，被告所有之門牌號碼臺北縣○○鎮○○路184之2號房屋（下稱系爭房屋）占有訴外人周植錦所有系爭土地如附圖編號H所示、面積18平方公尺所示土地，被告乃向訴外人周植錦承租系爭房屋占有部分之系爭土地。嗣原告於民國95年7月間向訴外人周植錦購買系爭土地，訴外人周植錦並於同月19日將系爭土地所有權移轉登記予原告所有，原告既已屬系爭土地所有權人，乃於同年
9 月8日以存證信函通知被告應於同年12月31日改向原告繳交租金新臺幣（下同）3,700元，詎被告置之不理，原告復於97年7月1日以存證信函通知被告應向原告繳交95年至97年之3年積欠，惟被告亦不置理。被告既已積欠原告租金達2年以上，原告乃依土地法第103條第4款規定終止系爭土地租賃契約，並以民事準備書狀繕本之送達作為終止租賃契約意思表示之通知，系爭土地租賃契約既已合法終止，被告所有系爭房屋已無占有系爭土地合法權源，而屬無權占有，原告自得本於民法第455條、第767條之規定，訴請被告將所占用之如附圖編號H所示、面積18平方公尺之系爭房屋拆除，並將上開所占用土地返還原告，併依租金給付請求權之法律關係請求被告給付系爭土地租賃契約存續時所積欠之95年至97年
3 年租金共13,468元。併聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上所占用之如附圖編號H所示、面積18平方公尺之系爭房屋拆除，並將上開所占用之土地返還原告。㈡被告應給付原告13, 468元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。㈢前一、二項判決請准提供擔保宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋原係瑞三公司工寮，嗣瑞三公司結束營業，被告取得系爭房屋之所有權，被告乃向訴外人周植錦承租系爭房屋占有部分之系爭土地，雖未簽訂書面之租賃契約，亦未約定租期，但被告自70年起均以郵局轉帳方式按期給付租金與訴外人周植錦，直至95年，被告曾向原告詢問郵局帳號以便以轉帳方式給付租金，但原告未予告知郵局帳戶，因此被告無從以轉帳方式給付租金。被告之系爭房屋係因租賃關係而占有系爭土地，非屬無權占有，且被告已於本件起訴後之98年6月12日郵寄96年、97年2年份之租金7,200元與原告(95年份之租金則匯款與系爭土地之前手即周植錦)，但遭原告拒收退回，亦未積欠租金等語置辯。併聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告所有之系爭房屋占有原告所有系爭土地如附圖編號H所示、面積18平方公尺所示土地等情，業據提出系爭土地登記謄本為證，且經本院受理88年度重訴字第101號拆屋交地等事件於89年1月14日會同臺北縣瑞芳地政事務所前往現場勘驗，並請臺北縣瑞芳地政事務所測量系爭房屋有無占用系爭土地及其面積繪製複丈成果圖送院，經測量結果確係占用原告所有系爭土地如附圖編號H所示、面積18平方公尺所示土地，有本院89年1月14日勘驗筆錄、現場照片及臺北縣瑞芳地政事務所89年3月15日八九北縣瑞地二字第1431號函附之複丈成果圖附於該案卷宗可稽，亦據本院依職權調借該案卷宗全卷核閱屬實，被告除否認其係無權占有外，對此並不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。是本件關於拆屋還地之爭點僅為：被告所有之系爭房屋，有無占用原告所有系爭土地之正當權源？經查：
(一)按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由。本件兩造對於原告現為系爭土地之所有權人一節均不爭執，惟被告否認係無權占有，自應由被告對於其為有權占有之事實負舉證責任。
(二)被告則辯稱其所有系爭房屋長期占有系爭土地，係因與訴外人即系爭土地前手周植錦訂有不定期限租賃契約，且其均有按期繳交租金等語。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。此項規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），但基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地(參照最高法院98年度第2次民事庭會議決議意旨)。本件被告與訴外人周植錦於75年間所成立之租賃契約，雖係於88年4月21日民法債編修正公布（89年5月5日施行）前所訂，原告係於95年6月28日（民法債編修正施行後）始購得系爭土地，並於95年7月19日完成登記，有原告提出之系爭土地登記謄本可憑，然揆諸上開說明，並無民法債編修正施行後民法第425條第2項規定之適用，亦即不排除民法第425條第1項規定之買賣不破租賃原則之適用，此乃屬依法律規定之債的概括承受，有關讓與人即原出租人之權利義務應一併由受讓人繼受之，亦即由受讓人之原告當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，系爭土地之法律關係已改存在於原告與被告之間，是被告所辯其因租賃關係而有占有系爭土地之正當權源，即非無據。
(三)原告復主張被告積欠95年、96年、97年共3年份之租金，逾期繳納租金達2個月，經原告2次定期催告，仍未繳付，原告乃依土地法第103條第4款規定終止系爭土地租賃契約，並以民事準備書狀繕本之送達作為終止租賃契約意思表示之通知，系爭土地租賃契約既已合法終止，被告所有系爭房屋已無占有系爭土地合法權源，而屬無權占有等語。按不定期租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，出租人得收回出租之土地。此觀諸土地法第103條第4款規定即明，又「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。原告主張訴外人周植錦於95年7月19日將系爭土地所有權移轉登記予原告所有，原告已於同年9月8日以存證信函通知被告應於同年12月31日改向原告繳交租金3,700元，被告於同月9日收受該存證信函置之不理，原告復於97年7月1日以存證信函通知被告應向原告繳交95年至97年積欠之租金各4,884元，被告於同月2日收受該存證信函迄今仍未繳付，並提出存證信函及掛號郵件收件回執各2紙為證，固堪信實，然原告之前手周植錦前因請求拆屋交地等事件對被告提起民事訴訟，經本院審理結果，於89年11月30日以88年度重訴字第101號民事判決諭知周植錦與被告就系爭土地之租賃契約，其租金自89年1月1日起調整為每年3,600元，業據本院依職權調借本院88年度重訴字第101號拆屋交地等民事事件卷宗核閱屬實，並有該案民事判決書1件附卷可稽，原告係繼受其前手即周植錦之出租人地位，自應受此拘束，除非原告與被告合意調整租金或另行訴請法院調整租金獲准，否則原告對被告得請求之年租金為3,600元，原告既未能舉證證明兩造間已有調整租金之合意或另已取得法院准予調整租金之民事判決，衡情原告應催告被告按年給付租金3,600元，始符債務本旨，卻先後2次催告被告應繳付租金3,700元或4,884元，難認原告已依債之本旨為催告，其催告並不合法，原告既未踐行合法之催告程序，則原告嗣以被告積欠租金逾2個月為由，以民事準備書狀繕本之送達作為終止租賃契約意思表示之通知，於法即有未合。系爭土地之租賃契約既未合法終止，本於租賃契約，被告仍有占有系爭土地之正當權源，原告本於所有權及租賃終止之法律關係，訴請被告拆除系爭房屋，並將所占用之系爭土地返還原告，即無理由，礙難照准。
四、至原告另主張被告應返還積欠之95年至97年之3年份租金部分，被告辯稱95年之租金3,600元已匯款與原告之前手周植錦，96、97年之租金各3,600元已郵寄原告，但遭原告拒收退回等語，原告對此亦不爭執，然觀諸原告寄送與被告之上開存證信函，系爭土地之租金應於各該年年底前繳付之，即以各該年之12月31日為最後繳付期限，被告第1次係於95年9月9日已收受原告寄送之上開信函，已知系爭土地已因買賣之原因關係而改由原告所有，並由原告繼受前手即周植錦之出租人地位，衡情被告自應改向原告繳付租金始符履行債務之本旨，被告卻仍向周植錦給付租金3,600元，對原告而言，自不生清償之效力( 被告倘確已給付周植錦95年份之租金3,600元，自得本於不當得利之法律關係請求周植錦返還之)，被告仍積欠原告95年份之租金3,600元，加計96年、97年原告仍未收受之租金各3,600元，總計被告共積欠原告10,800元，從而原告本於租賃之法律關係，請求被告給付積欠之租金10,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年4月29日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，即屬有據，應予照准。逾此範圍之數額，即無理由，應予駁回。
五、本件係為民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。被告其餘假執行之聲請，已因敗訴而失其附麗，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 23 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 98 年 10 月 23 日
書記官 周素秋