臺灣基隆地方法院民事判決 98年度基簡字第752號原 告 丙○○被 告 乙○○上列當事人間請求償還購屋價差等事件，本院於民國99年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬捌仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟元由被告負擔，新臺幣貳佰拾元由原告負擔。
本判決命被告給付部分得假執行；但被告如以新臺幣貳拾壹萬捌仟陸佰元預供擔保，免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條2項、第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原請求判決被告應給付原告新臺幣（下同）30萬元（即返還價差23萬元＋仲介報酬5萬元＋精神慰撫金2萬元），嗣於本院民國98年10月15日言詞辯論期日，減縮聲明為被告應給付原告28萬元（即返還差價23萬元＋仲介報酬5萬元），於99年3月23日言詞辯論期日，再減縮聲明為被告應給付原告27萬5,000元（即返還價差22萬5,000元＋仲介報酬5 萬元），經核係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：被告從事房屋仲介業，與原告係好友關係，原告於96年間委由被告尋覓房屋，嗣被告媒介居間原告購買證人丁○○所有門牌號碼為基隆市○○區○○街486之6號11樓及基隆市○○區○○街486之6號16樓房屋二戶（下稱系爭二戶房屋），並向原告告知系爭二戶房屋購買之總價金係544萬元，且向原告收取報酬5萬元，惟原告在取得授權被告與證人即賣方丁○○於96年7月10 日在代書處簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）後，嚇然發現系爭買賣契約書上填載之總價款為521萬5,000元，原告曾多次向被告詢問，惟被告均藉詞推諉，避而不談。嗣於98年6月21 日被告始承認溢收原告房屋價款，並同意歸還依被告所計算出之差額1萬6,400元【計算方式：521萬5000元未含賣方4% 之仲介費（即20萬8,600元），故實際成交金額為521萬5,000 元＋20萬8,600元＝542萬元），544萬元－542萬3,600元＝1萬6,400元（溢收金額）】，惟被告僅以匯款方式給付原告6,400元，為此請求被告退還溢收之價金22萬5,000元（即544萬元－521萬5,000元＝22萬5,000 元）。又被告既然尚未將房屋價款與原告結清，其仲介服務自屬尚未完成，故請求被告退還仲介服務費5萬元等語。
三、被告則以：對原告主張原告委託伊向賣方即證人丁○○購得系爭二戶房屋，並以原告之名與證人丁○○簽立系爭買賣契約書，系爭買賣契約書上所載之總價金為521萬5,000元及伊係告知原告買賣成交總價金是544 萬元，原告已支付仲介報酬5 萬元等事實均不爭執，惟以系爭買賣契約書上總價金之所以填載為521萬5,000元，是因賣主要規避財產交易所得稅，所以價金上面沒有加上4%之仲介服務費，原告在取得系爭買賣契約書後，也有打電話向賣主求證過。另系爭二戶房屋均已完成所有權移轉登記予原告，伊向原告提供之仲介服務已完成，因伊係同時受買賣雙方之委任處理系爭二戶房屋之買賣，故賣方應支付4%之仲介服務費亦應由伊收取等語置辯。並為答辯聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事項：㈠被告從事房屋仲介業，與原告係好友關係，原告於96年間委由被告媒介居間購買房屋。
㈡被告為原告媒介居間向證人丁○○購得系爭二戶房屋，被告
向原告告知系爭二戶房屋之總價金為544 萬元，原告已以現金及銀行貸款支付，另代書費4萬7,278元、稅費7萬6,332元、被告幫原告將房屋整修之費用2萬2,000元、被告之仲介服務費5萬元，亦均已支付。
㈢原告授權被告以原告之名與賣方即證人丁○○於96年7月10
日在代書處簽訂系爭買賣契約書，契約書上填載之總價款為521萬5,000元，且已由證人丁○○受領。
㈣系爭二戶房屋已於96年9月27日辦妥所有權移轉登記予原告。
五、本院得心證之理由：㈠按法院就當事人主張之事實所為法律上之判斷，本不受當事
人陳述之法律上意見之拘束。本件原告與被告間僅有口頭約定，並未簽立書面契約，是原告與被告間之法律上性質為何，即應由法院判斷，並不受原告所述法律上意見之拘束。次按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，民法第565條及第568條分別定有明文。又居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年臺上字第2675號判例意旨參照）。準此，居間契約為勞務給付契約之一種，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則，居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。經查，被告乃從事房屋仲介業，與原告係好友關係，原告委由被告尋覓房屋，並約定由原告給付報酬，是兩者間之契約關係性質上應屬媒介居間。
㈡又民法第568條第1項規定，居間人，以契約因其報告或媒介
而成立者為限，得請求報酬。係採「後付原則」。以契約因其報告或媒介而成立，而非以其生效為其報酬給付之要件。本件原告既不否認業經被告媒介居間向證人丁○○購得系爭二戶房屋，並已完成簽訂系爭買賣契約及不動產所有權移轉登記，則被告之居間報酬請求權依法應已成立，至原告與被告間有關辦理系爭二戶房屋之其他相關事宜，並非被告從事不動產媒介居間工作範疇，是原告主張被告尚未與其將帳目結算清楚為由，請求被告應將報酬5萬元返還，即無理由。㈢次依內政部於89年7月1日實施之(八九)內中地字第八九七九
○八七、八九七九五一七號函示之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定：⑴不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。⑵前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本自由市場公平競爭原則個訂定明確之收準，且不得有聯合龔斷、欺罔或顯失公平之行為。⑶本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產明書應記載事項」所訂之範圍，不包括「租賃」案件。⑷經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。又依不動產經紀業管理條例第19條第1 項規定，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依「實際成交價金」或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。
㈣據證人即賣方丁○○於99年3月23 日到庭證述：「當初是被
告主動找我，說我位於巴塞隆納社區的房子有人要購買，兩戶當初我開價550 萬元，但被告說太高，因為我考慮我不可能來這個社區居住，所以本來決定降價20萬元，後來被告與我協商結果我向被告表示我要實拿521萬5,000元，且我不再支付任何仲介費用，當時被告並沒有告訴我買方出的價錢是多少，只是跟我說521萬5,000元他可以賣，前後約兩個星期左右，簽約之前並沒有付任何的費用，一直到代書處簽立系爭合約書時才付訂金，訂金是以現金支付。尾款部分因被告稱買方還需辦理貸款，所以尾款部分490 萬元部分是被告開立支票支付的，我除了付給代書相關的規費及系爭房屋的水電、管理費外，並沒有額外付給被告任何費用。」、「（問：被告有無跟你說你不付仲介費用的部份要轉嫁由買主負擔？）沒有。」等語；證人即為買賣雙方辦理簽約事宜之代書甲○○到庭證述：「當初屋主即賣方有表示他不要付傭金，他要賣清，至於被告是屬於仲介角色，其傭金如何得我不知道」等語，被告對證人所言亦表無意見，足證系爭買賣契約書上所填載之總價金521萬5,000元，應即係系爭二戶房屋之實際成交價金，則依上開不動產經紀業管理條例第19條第1項之規定，被告應依該「實際成交價金」按中央主管機關規定之報酬標準計收，故被告辯稱系爭買賣契約書上所載之521萬5,000元係賣主要實拿的金額，但依房屋仲介行規賣主要付仲介費是價金的4%，換算回去成交之價金應為542萬3,600元，故與原告付的544萬元價差是1萬6,400 元。另外依行規本可向買方即原告收取成交價2%的仲介費，但基於好友關係僅向原告收取5 萬元之報酬等語，顯與事實有違，不足採信。
㈤再有關仲介服務報酬之收費依上開內政部之函示並非主管機
關規定之固定收費比率，本件被告既係基於與原告係好友關係而僅向原告收取5 萬元之報酬，於法並無不合，而原告亦已依約給付，則事後被告實不得以賣方不付報酬及向原告收取之報酬不到成交價2%，作為其向原告虛報實際成交價金之理理。本件被告既未依上開內政部函示規定，將其所欲收取之買賣雙方所應各別支付之報酬標準向原告說明，且被告既已同意不向賣方即證人丁○○收取原可向賣方即證人丁○○收取之仲介報酬，被告自不得於事後，再將原可向賣方收取之報酬灌入成交價內，假實際成交價金之名行變相向原告收取賣方應付之仲介報酬之實。是故，原告主張被告應返還其買賣價差22萬5,000元（即544萬元－521萬5,000元），於法有據。惟原告既不否認被告已償還其6,400 元，故此部分應予以扣除，從而，原告於請求被告返還21萬8,600元（即22萬5,000元－6,400元之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由。
六、本件係適用簡易程序所為之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，原告勝訴部分應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。惟本衡平之原則，並許被告於假執行程序實施前，或實施中，而執行標的物拍定、變賣或物之交付前以21萬8,600元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用即第一審裁判費3,200元，由被告負擔3,000元，原告負擔200元。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，核與本件判決之基礎無涉，爰不予以一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
基隆簡易庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 99 年 3 月 30 日
書記官 王鵬勝