臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
98年度基簡字第797號原 告 講義堂不動產仲介經紀有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 戊○○被 告 乙○○上列當事人間請求給付仲介報酬費用事件，本院於中華民國98年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾萬伍仟元，及自民國九十八年十二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔負擔百分之七十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新台幣壹拾萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。經查，本件原告起訴時，原請求判決命被告給付原告新台幣（下同）14萬元，及自民國98年
3 月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，嗣原告於本院審理時，就利息起算日部分，變更為自本案言詞辯論終結日，並變更聲明為被告應給付原告14萬元，及自本案言詞辯論終結日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。核原告係減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
乙、實體方面
一、原告主張：原告與被告於97年9 月2 日簽立委託銷售契約書，被告委託原告居間仲介出售位於基隆市○○區○○○街○○巷○○號房地（下稱系爭不動產），約定價金為530 萬元，委託期限至97年12月2 日，之後多次續約，並於98年3 月5 日變更銷售價金為350 萬元，委託期限至98年3 月30日止，原告努力銷售覓得買方甲○○，甲○○願以350 萬元承購系爭不動產，經斡旋後，雙方於98年3 月5 日同意以350 萬元成交，原告並代被告收受定金5 萬元，惟經一再通知簽約事宜，被告以反悔出售為由不簽署買賣契約，依委託銷售契約第
8 條第5項 約定，請求被告給付成交總價款百分之4 之服務報酬等情。並聲明：被告應給付原告14萬元，及自本案言詞辯論終結日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告則以：其於97年9 月2 日簽署委託銷售契約書後，雖簽定契約內容變更合意書，然原告未重新繕打契約書供其簽名，變更合意書應屬無效，其委託原告銷售之期間於97年12月
2 日屆滿，期滿後，原告無權銷售系爭不動產，亦不得向其請求服務報酬；又原告與甲○○簽署不動產買賣斡旋/ 承諾契約書之有效期為3 日，至98年3 月3 日屆滿，而其係於98年3 月5 日始簽立變更合意書，將系爭不動產之售價變更為
350 萬元，當時買方承諾契約書應屬無效；另甲○○簽署不動產買賣斡旋/ 承諾契約書所載欲購買不動產之地址，與系爭不動產不符，足見原告銷售予甲○○之不動產非系爭不動產；再者，依據內政部公布不動產委託銷售契約書範本第7條第5 項、第8 項之規定，買方簽立要約書，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，且受託人應於收受定金後24小時內送達委託人，原告未依上開規定為之，顯有違約，被告得主張解除契約；另兩造約定之報酬較勞務價值為數過鉅等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告與被告於97年9 月2 日簽署委託銷售契約書，約定被告委託原告以530 萬元仲介銷售系爭不動產，委託銷售期間自
97 年9月2 日至同年12月2 日止，嗣被告於97年10月11日、12月5日 、98年3 月3 日、5 日分別在原告提供之契約內容變更合意書上簽名，另原告與甲○○於98年2 月28日簽立不動產買賣斡旋/ 承諾契約書，甲○○委託原告以350 萬元居間仲介購買位於基隆市○○區○○○街○○巷○○號房地，經原告通知被告於98年3 月12日簽署系爭不動產之買賣契約書後，被告表示不願簽署買賣契約書等情，經兩造表示不爭執，復有原告提出委託銷售契約書、契約內容變更合意書、不動產買賣斡旋/ 承諾契約書、存證信函及回執附卷可稽，上情應堪認定。
四、原告主張其依據委託銷售契約覓得買方後，被告反悔不賣，依據委託銷售契約第8 條第5 項之約定，其得請求被告給付依成交總價款百分之4 計算之服務報酬等情，被告則以前詞置辯，因此，本件爭點為（一）原告與甲○○簽署不動產買賣斡旋/ 承諾契約書時，被告委託原告銷售系爭不動產之期間是否已屆滿？（二）被告同意降低系爭不動產之售價時，甲○○委託原告居間仲介購買不動產之期間是否已屆滿？（三）甲○○之不動產買賣斡旋/ 承諾契約書所載之不動產是否為系爭不動產？（四）原告未交付甲○○簽署之要約書及定金之行為有無違約？（五）原告得否向被告請求給付報酬？約定報酬數額是否過高？爰分別說明如下：
（一）原告與甲○○簽署不動產買賣斡旋/承諾契約書時，被告委託原告銷售系爭不動產之期間是否已屆滿？原告與被告於97年9 月2 日簽署委託銷售契約書第3 條固記載委託銷售期間自簽立該契約書之日起至97年12月2 日止，惟該契約書第15條約定：「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更或終止之；契約內容變更同意書經雙方簽署後與本約具同等效力。」被告於97年10月11日簽署契約內容變更合意書，約定銷售金額變更為480 萬元外，又於97年12月5 日簽署契約內容變更合意書，約定除委託期限至98年3 月6 日止，銷售金額變更為450 萬元外，其餘內容依原合約之約定，另被告於98年3 月3 日復簽署契約內容變更合意書，約定銷售金額變更為370 萬元，復於98年3 月5 日簽署契約內容變更合意書，約定除委託期限變更至98年3 月30日，且銷售金額變更為350 萬元外，其餘內容依原合約之約定，此有委託銷售契約書及契約內容變更合意書在卷供參，被告亦坦認該等契約內容變更合意書確為其簽署等情，而原告於97年12月5 日簽署契約內容變更合意書時，雖已逾原委託銷售契約書所載委託銷售期限，亦即原委託銷售期間已屆滿，然該契約內容變更合意書已載明除委託銷售期限及金額變更外，其餘內容均依原合約之約定，且該合意書旁已註明「本合意書經雙方簽認後，視為原合約內容之一部份」，又上開契約內容變更合意書均經原告用印，依據委託銷售契約書第15條後段之約定，該等契約內容變更合意書之效力與原委託銷售契約相同，堪認被告簽署該合意書時，應有在變更後之委託期限內，以變更後之銷售金額，委託原告依據其他原先約定之條件，銷售系爭不動產之意，換言之，委託銷售期間應重新起算；至於被告雖辯稱原告未在契約內容變更合意書外，另行繕打契約書供其簽署，契約內容合意書不生效力云云，然除當事人另有約定外，契約之成立不拘形式，依據委託銷售契約書第15條後段之內容，原告與被告已約定經雙方簽署之契約內容變更合意書，即具有與本約相同之效力，未要求原告應另行繕打契約書供被告簽章，且前開契約內容變更合意書已載明約定內容，並無約定內容不明之情形，是當原告與被告簽署契約內容變更合意書時，該合意書即生與委託銷售契約相同之效力，被告所辯應無足採。另證人即原告銷售人員丙○○於本院審理時到庭證稱其於98年2 月下旬至3 月初，曾帶同甲○○夫妻前往系爭不動產看屋3次 ，前往該址前，均由原告員工吳麗君徵得被告同意，其陪同甲○○夫妻前往系爭不動產時，均進入屋內查看，當時被告之夫、婆婆及菲傭均在場等情，被告就證人丙○○之證述內容未表爭執，堪信原告主張被告於委託銷售契約所載委託銷售期限後，仍同意原告銷售人員帶同有意購屋者，前往系爭不動產之屋內查看房屋情形，顯有委託原告銷售系爭不動產之意等情，應屬可採，亦徵被告簽署前開契約內容變更合意書時，確有延長委託銷售期間之意，則依據前開契約內容變更合意書之記載，被告委託銷售期間應自97年12月5 日至98年3 月30日止。而原告與甲○○於98 年2月28日簽署不動產買賣斡旋/ 承諾契約書，仍在被告委託原告銷售系爭不動產之期間內，是被告辯稱原告與甲○○簽署承諾契約書時，無權銷售系爭不動產等情，即非可採。
（二）被告同意降低系爭不動產之售價時，甲○○委託原告居間仲介購買不動產之期間是否已屆滿？原告與甲○○於98年2 月28日簽署不動產買賣斡旋/ 承諾契約書，約定甲○○以350 萬元之價格，委託原告居間仲介，此有不動產買賣斡旋/ 承諾契約書在卷供參，該契約書第3 條約定：「本契約書自買方簽署後3 日內為有效期間（至98年3 月5 日14時止），不得片面撤銷。契約有效期間另有約定者，從其約定。」該條雖記載「自買方簽署後3 日內為有效期間」，然該等字樣係制式契約內容，而該條記載「至98年3 月5 日14日止」，則係在上開制式內容後另行書寫，應屬同條後段所稱「就契約有效期間另有約定」之情形，自應從其約定，亦即原告與甲○○簽署該承諾契約書時，約定該契約有效期間應至98年3 月5 日止；而被告係於98年3 月5 日變更系爭不動產之銷售金額為
350 萬元，此有契約內容變更同意書供參，足認當時甲○○委託原告居間仲介之期間尚未屆滿，是被告辯稱其同意將系爭不動產之銷售價格降低為350 萬元時，甲○○委託原告居間仲介之期間已屆滿等情，即無可採。
（三）甲○○之不動產買賣斡旋/承諾契約書所載之不動產是否為系爭不動產？被告委託原告銷售系爭不動產之門牌為基隆市○○區○○○○街」62巷73號，坐落基隆市○○區○○段○○○ ○號土地，而甲○○簽署之不動產買賣斡旋/ 承諾契約書記載甲○○欲承購之不動產地址為基隆市○○區○○○○街」62巷73號，此有委託銷售契約書與不動產買賣斡旋/ 承諾契約書在卷可參，亦即上開不動產買賣斡旋/ 承諾契約書所載不動產之地址確與系爭不動產有異，然該不動產買賣斡旋/ 承諾契約書已載明甲○○欲承購之不動產坐落於基隆市○○區○○段○○○ ○號土地，與系爭不動產坐落土地相同，且上開不動產買賣斡旋/ 承諾契約書所載不動產之地址與系爭不動產之門牌相較，僅有「樂利三街」與「樂利二街」之差異，其餘關於不動產所屬區域、巷弄及門牌號碼部分均屬相符，足見記載相異處非屬嚴重；又證人丙○○證稱前開不動產買賣斡旋/ 承諾契約書為其書寫，其在急忙中誤繕不動產之地址，當時甲○○欲承購之不動產確為系爭不動產，且其曾帶同甲○○查看系爭不動產之屋況等情，堪認原告陳稱前開不動產買賣斡旋/ 承諾契約書所載不動產地址「樂利三街」應為「樂利二街」之筆誤等情，應屬可信，被告辯稱因不動產買賣斡旋/ 承諾契約書所載不動產地址與系爭不動產不同，甲○○欲承購之不動產應非系爭不動產等情，即無可採，是甲○○欲承購之不動產即為系爭不動產一節，應足認定。再按代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，此為民法第106 條前段所明定；本件被告簽署委託銷售契約書第8條第1 項、第2 項約定：「一、甲方（即被告）同意乙方（即原告）得為買賣雙方之代理人。二、甲方承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。」又甲○○簽署不動產買賣斡旋/ 承諾契約書第5 條第1 項、第2 項約定：「一、買方（即甲○○）同意受託人（即原告）得為買賣雙方之代理人。二、買方之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或買方提出之購買總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立。受託人得全權代理買方將斡旋金充作定金交付予賣方，本契約即視為定金收據，買方絕無異議。」足見被告及甲○○均同意原告得同時為自己與買方及賣方之代理人，依據前開規定，原告為雙方代理之行為應屬有效，復因前開委託銷售契約及不動產買賣斡旋/ 承諾契約書除約定銷售及承購之標的及價格外，就付款方式、產權移轉方式等買賣具體內容亦均明訂，堪認被告與甲○○均已預先將買賣契約之必要之點予以明列，並表明當雙方就該等必要之點之意思一致時，即同意成立買賣契約，則當原告代理被告及甲○○互為買賣之意思表示時，買賣契約應即成立，而被告於97年9 月2 日簽署委託銷售契約，約定委託原告以530 萬元之價格銷售系爭不動產後，於98年3 月5 日變更銷售金額為350 萬元時，即與上開不動產買賣斡旋/承諾契約書所載承購價格一致，且被告與甲○○就買賣契約必要之點之意思一致，業如前述，是原告自得代理被告及甲○○互為買賣之意思表示，此觀原告寄發予被告之存證信函記載原告受被告委託銷售系爭不動產後，已與買方達成議價雙方價金達成一致等情即明，另被告亦未爭執原告代理其與甲○○就系爭不動產互為買賣之意思表示，故原告主張被告與甲○○就系爭不動產之買賣意思表示合致，已成立買賣契約等情，應屬可採；至於被告與甲○○間雖未簽署買賣契約書，然民法第345 條第2 項規定：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」被告與甲○○就前開買賣必要之點既已達成合意，依上規定，買賣契約即已成立，自不因有無簽署買賣契約書而異。
（四）原告未交付甲○○簽署之要約書及定金之行為有無違約？被告辯稱內政部公布不動產委託銷售契約書範本第7 條第
5 項前段約定：「如買方簽立要約書，受託人應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。」同條第8項前段約定：「受託人應於收受定金後24小時內送達委託人。」但原告未依規定為之，顯有違約等情，惟定型化契約範本之內容係供契約雙方當事人締約時之參考，當事人仍得依據各別情況，訂立與契約範本不同內容之契約，因此，非謂契約內容與定型化契約不同時，當事人簽定之契約即屬無效；又依該契約範本之內容觀之，委託人僅委託受託人仲介銷售不動產，且該契約範本未限制須買方提出與委託銷售條件相同之承購條件時，始得簽署要約書，因此，當買方簽署要約書時，提出之承購條件可能與委託人委託銷售條件不同，是受託人自應盡速將要約書交付委託人，以供委託人決定是否對買方提出之要約表示承諾，然原告與被告簽署委託銷售契約書第8 條第2 項約定被告同意原告為其代理人，且當買方提出之購屋條件與委託銷售條件一致時，買賣契約即行成立，顯與前開契約範本規範之情形有異，是縱原告未將要約書交予被告，亦難認有何違約之處；另委託銷售契約第8 條第1 項、第2 項約定被告同意原告擔任代理人，且當買賣契約因買方提出之購屋條件與委託銷售條件一致而成立時，買方為履行買賣契約而給付定金者，原告無須通知被告，即得全權代理收受定金，亦即被告已授權原告代為收受定金，則縱委託銷售契約書無契約範本所定受託人應於收受買方交付之定金後24小時內，將定金交予委託人之條款，亦難逕認委託銷售契約為無效，又原告陳稱為確保買賣雙方交易安全，一般交易習慣係在買賣雙方簽署不動產買賣契約時，始將買方交付之定金交予賣方簽收等情，與常情並無相違，且原告與被告簽署委託銷售契約書既未約定原告應於收受買方交付定金後24小時，將定金交予被告，則原告在收受買方交付之定金後，未將定金交予被告之行為，自難認有何違反約定之處，故被告逕指被告違約等情非屬有據。
（五）原告得否向被告請求給付報酬？約定報酬數額是否過高？原告與被告簽署委託銷售契約書第5 條第1 項約定：「買賣成交者，甲方（賣方即被告）同意給付乙方（即原告）成交總價款百分之4 之服務報酬；並應於買賣雙方簽定不動產買賣契約書時一次付清。」第8 條第5 項約定：「買賣契約因本條第2 項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂不動產買賣契約者，應加倍返還定金予買方或對買方負損害賠償責任，並給付乙方本契約第5條 第1 項之服務報酬及賠償乙方之損害。」被告與甲○○就系爭不動產之買賣契約，已因雙方提出銷售及承購條件相符，並經雙方代理人即原告互為買賣之意思表示而成立，即屬委託銷售契約第8 條第2 項之情形，而原告依約通知被告於98年3 月12日簽定不動產買賣契約書後，被告表示不願簽署買賣契約書等情，業如前述，亦即被告確有反悔不賣之情事，則原告依據委託銷售契約第8 條第5項之約定，請求被告給付服務報酬，應屬有據。惟按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條前段定有明文；本件原告與被告簽署委託銷售契約書時，約定報酬數額為成交總價款百分之4 ，因一般不動產仲介業者除為賣方覓得買方，並斡旋買賣雙方提出之條件外，尚須在買賣雙方達成合意後，協助處理簽署買賣契約書及過戶等後續事宜，堪認原告與被告簽署委託銷售契約書時，約定原告提供之服務內容應包含上開事項，而原告依被告委託銷售之條件，覓得買方甲○○後，被告不願簽署買賣契約等情，均如前述，是原告已無須為被告處理系爭不動產買賣契約書之簽署及後續過戶等相關事宜，足認原告應已減少部分人力支出及金錢花費，則原告仍請求原告依據委託銷售契約書之條款，支付成交總價款百分之4 即14萬元【計算式：350 萬元×4%＝14萬元】之服務報酬，與原告所任勞務之價值相較，顯有過高情形，是被告請求依據民法第572 條前段之規定酌減報酬，應屬可採，本院審酌原告依被告委託銷售之條件，覓得有意承購系爭不動產之買方甲○○，固已支出相當人事成本，惟被告亦因被告不願簽署買賣契約書未完成交易，而節省因處理協助簽署買賣契約書等相關後續事宜所需支出之費用等情，認原告得向被告請求之報酬數額，應以成交總價款百分之3 即10萬5,000 元【計算式：350 萬元×4%＝10萬5,000 元】為適當。
（六）綜上，原告依據委託銷售契約之法律關係，請求被告給付報酬10萬5,000 元，及自本案言詞辯論終結日即98年12月
1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。
（七）本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認為均不影響本院前揭審認結論，爰不逐一論駁，併此敘明。
五、本件係標的金額在50萬元以下之財產權訴訟，依民事訴訟法第427 條第1 項規定，適用簡易程序，本院既為被告敗訴之判決，即應依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 12 月 15 日
基隆簡易庭法 官 邰婉玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 15 日
書記官 王毓嫻