臺灣基隆地方法院民事判決 98年度簡上字第34號上 訴 人兼被上訴人 甲○○被 上訴人兼 上訴人 丙○○（原名薛逸訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付房屋尾款等事件，兩造對於中華民國98年
5月15日本院98年度基簡字第11號第一審判決各自提起上訴，本院於98年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、本件上訴人兼被上訴人甲○○原審起訴主張及上訴意旨除援引原判決所載外略以：
（一）上訴人兼被上訴人於民國94年5月12日將所有門牌號碼基隆市○○街○○○○○號房屋暨其基地（下稱系爭不動產）出售予被上訴人兼上訴人，兩造簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定系爭不動產之買賣總價金為新臺幣（下同）110萬元，被上訴人兼上訴人應於簽約時給付上訴人兼被上訴人第一期款（簽約款）10 萬元，並應於上訴人兼被上訴人完成產權移轉登記並將房屋交付之同時，給付尾款100萬元，又若被上訴人兼上訴人必須經金融機構辦理貸款作為尾款之給付時，上訴人兼被上訴人同意被上訴人兼上訴人於取得貸款後再交付；並約定系爭不動產之移轉占有，於產權移轉登記完畢及被上訴人兼上訴人依約得支付尾款時，以現場點交方式為之，如上訴人兼被上訴人未如期將房地點交以違約論；又被上訴人兼上訴人若有遲延給付之情形，被上訴人即上訴人每逾一日應給付上訴人兼被上訴人按買賣總價金每日千分之零點三計算之違約金。被上訴人兼上訴人於94年5月12日給付上訴人兼被上訴人10萬元，嗣被上訴人兼上訴人向銀行貸款核貸後，於94年6 月10日復給付上訴人兼被上訴人20萬元，經銀行代償後尚餘尾款330,004元未付清，兩造原訂於94年6月17日交付系爭不動產並同時付清尾款，而上訴人兼被上訴人固於94年6月7日先將土地及房屋所有權移轉登記予被上訴人兼上訴人，惟無法如期於94年6月17日交付系爭不動產，兩造遂於94年8月3日簽訂切結書（下稱系爭切結書），約定將系爭不動產之交付期限延至94年10月31日，並約定被上訴人兼上訴人應於上訴人兼被上訴人交付系爭不動產時付清尾款330,004元，屆時上訴人兼被上訴人遺留於屋內一切物品由被上訴人兼上訴人視同廢棄物處理，上訴人兼被上訴人並應給付被上訴人兼上訴人租金共2萬元作為使用系爭不動產之對價。94年10月31日上訴人即被上訴人因病所困無法如期交付系爭不動產，迄95年3月2日始委託仲介通知被上訴人兼上訴人點交系爭不動產，卻遭被上訴人兼被上訴人以異味未清為由予以拒絕，惟兩造關係屬成屋買賣，上訴人兼被上訴人因養父老邁退化，經常隨地大小便，父女二人實在無法度日，才將系爭不動產以低於行情價格賤賣予被上訴人兼上訴人，被上訴人兼上訴人於買受系爭不動產時即已知悉房屋內有異味，兩造簽訂系爭契約書時亦將之納入定買賣價金多寡之考量，被上訴人兼上訴人不得再指此為系爭不動產之瑕疵。依民法第355條規定，上訴人兼上訴人將系爭房屋騰空點交即屬債之本旨而為給付，至被上訴人兼上訴人雖稱95年3月2日上訴人兼被上訴人並未將房屋淨空而拒絕交屋，但依系爭切結書已明定「由甲方視同廢棄物處理」，被上訴人兼上訴人不能以此為拒絕接受上訴人兼被上訴人交屋。故被上訴人兼上訴人於95年3月2日上訴人兼被上訴人通知交屋時拒絕受領，遲未給付尾款，應自95年3月2日起至96年1月16日給付上訴人兼被上訴人尾款330,004元時止，負遲延責任，並依系爭契約書第7條第3款約定給付自95年3月2日起至98年1月16日止，按買賣總價金每日千分之零點三計算之違約金共計344,190元，及按法定利率即年息5%計算之利息45,929元等語。
（二）上訴人兼被上訴人失業，又患有肢障、馬尾症候群及非典型鬱症，與高齡90歲養父相依為命，經基隆市政府列為低收入戶。依約被上訴人兼上訴人應於95年3月2日上訴人兼被上訴人交付系爭不動產時給付尾款330,004元，然其遲至98年1月16日始為給付，期間近3年。上訴人兼被上訴人因病所困，走投無路才賣屋養父醫病，與養父餐風露宿，孤苦無依，因貧病交迫用盡款項，被上訴人兼上訴人卻惡意刁難拒絕交付尾款，致高齡90歲之養父終日悲嘆哀泣至老人癡呆，多次進出醫院，因無資力負擔醫療器材及照護費用，97年農曆過年前，養父不敵病魔撒手西歸。因積欠醫藥費，尚以友人身份證件為據，方得為其處理後事。倘上訴人兼被上訴人能依約履行，養父不致哀泣致病情迅速惡化而死。原審漏未審酌上訴人兼被上訴人貧困、經濟情況不佳之客觀事實，及兩造經濟地位懸殊等情，至少應比照臺灣高等法院97年度上易字第9號，上訴人兼被上訴人給付被上訴人即上訴人違約金之比例額度，由被上訴人兼上訴人給付上訴人即被上訴人172,095元，以符公平正義原則。
（三）基於前述，聲明：1、原判決不利於上訴人兼被上訴人部分廢棄；2、被上訴人兼上訴人應給付上訴人172,095元；
3、被上訴人兼上訴人之上訴駁回。
二、被上訴人兼上訴人丙○○（原名薛逸菊）抗辯及上訴意旨除援引原判決所載外略以：
（一）原審逕自調取本院96年度訴字第 537號及臺灣高等法院97年度上易字第9號民事卷宗以為證據，而未賦予被上訴人兼上訴人陳述意見之機會，且被上訴人兼上訴人於原審聲請傳喚證人葉進協，原審均未調查，並聲請傳喚代書駱韻茹到庭作證。
（二）上訴人兼被上訴人未曾通知被上訴人兼上訴人至現場點交房屋，依系爭買賣契約書第6條第1款之規定，非屬依債之本旨為交付。且訂約時，已約定上訴人兼被上訴人應將屋內之異味排除後再為點交，系爭不動產之買賣價格，亦以異味排除後之價值計算，訴外人葉進協於另案證稱，「買方有到現場看過，只是雙方議價的問題，希望以較低的價錢」、「是屋況的問題，但當時味道早已存在」等語，僅證稱當時屋內留有異味，從未證述嗣後買賣價額已涵蓋屋內之異味情況，雙方尚在協商階段，而非契約業已成立，同意屋內留有異味。是證人既未證述屋內異味已涵蓋於嗣後之買賣價格考量下，被上訴人兼上訴人單純知悉屋內存有異味，與是否同意屋內異味存在，係屬二事，況買賣契約成立後，上訴人兼被上訴人之父仍居住於系爭不動產內，之後上訴人兼被上訴人之父所致之髒亂，為被上訴人兼上訴人於立約時無可預見，豈可單因被上訴人兼上訴人於訂約時知悉屋內留有異味，及完全免除上訴人兼被上訴人排除異味之責，遑以被上訴人兼上訴人於立約時，明確要求須排除異味方為點交房屋，原審認定上訴人兼被上訴人不負擔保之責，自無所據。
（三）依系爭買賣契約書第6條第2款規定，系爭不動產點交前，如有被人侵占使用，上訴人兼被上訴人應負排除之責。且依兩造切結書約定，上訴人兼被上訴人同意於94年10月31日交付房屋使用權予被上訴人兼上訴人，被上訴人兼上訴人同意付清尾款330,004元...，屋內一切物品由被上訴人兼上訴人視同廢棄物處理，上訴人兼被上訴人絕無異議。是上訴人兼被上訴人就系爭不動產內所有物品，於點交前，負有排除之責，被上訴人兼上訴人亦取得將系爭不動產內物品視同廢棄物處理之權，原審認上訴人兼被上訴人無處理該廢棄物之義務，實與系爭買賣契約書之約定相違。
（四）被上訴人兼上訴人於94年6月7日取得系爭不動產之所有權，兩造並約定延至同年10月31日交屋，然上訴人兼被上訴人之父於95年始搬離系爭不動產，其間所生之一切瑕疵，含無權使用、隨地大小便，均經上訴人兼被上訴人所自認，其自應予以負責，惟其未依約為排除或修復行為，且未依期交屋，自屬債務不履行，其無依債之本旨提出給付之可能。
（五）原審以切結書約定，「上訴人兼被上訴人同意於94年10月交付房屋使用權予被告，....屋內一切物品由被上訴人兼上訴人視同廢棄物處理，上訴人兼被上訴人絕無異議」，而認被告有取得系爭不動產之占有，惟切結書之約定僅屬債權行為，法律效果只有「請求權」之效力，而占有屬事實行為，兩者迥然各異，單憑債權行為無使事實狀態發生變動之可能，且上訴人兼被上訴人之父於95年仍繼續居住系爭不動產並製造髒亂，則被上訴人兼上訴人自無占有系爭不動產之事實。
（六）依民法第 235條之規定，除債權人有預示拒絕受領之意思，債務人方得以準備給付之情，通知債權人，以代提出。被上訴人即上訴人既無預示拒絕受領，則上訴人即被上訴人自不單以通知債權人即認生提出之效力。且不動產屬價值甚高之物，依一般交易習慣，不動產之交付自較一般動產更為謹慎嚴格，而交付不動產時，多通知相關人士到場以示慎重，方為交付房屋，更屬常見，然上訴人兼被上訴人僅單純通知而均未為上開情事，自與一般交易習慣有違，更不應認已符合提出之要件。
（七）被上訴人兼上訴人於94年間即取得系爭不動產之所有權，然上訴人兼被上訴人及其父至95年方搬離系爭不動產，期間渠等之占有使用，自屬不當得利，並應支付相當於不當得利之租金損害，故若本院認被上訴人兼上訴人有何賠償之責，被上訴人兼上訴人就此主張與該相當於不當得利之租金損害抵銷。
（八）依系爭買賣契約書第7條第3款所載：甲方若有遲延給付之情形，甲方每逾一日應按買賣總價千分之零點三計算給付違約金給乙方。核以上開約定內容，僅約定遲延給付時應支付違約金，而未特別約定係屬懲罰性違約金，是依民法第250條及最高法院82年度台上字第641號判決、最高法院80年度台上字第 229號判決意旨，該違約金已屬損害賠償總額之預定，自不得再要求被告另外負擔遲延利息。
（九）基於前述，聲明部分：1、原判決關於被上訴人兼上訴人不利之部分均廢棄；2、上訴人兼被上訴人之訴駁回
四、得心證之理由：
（一）首查，上訴人兼被上訴人於94年5月12日將所有門牌號碼基隆市○○街○○○○○號之房屋暨基地出售予被上訴人兼上訴人，兩造並簽訂不動產買賣契約書，約定上訴人兼被上訴人應於94年6月17日交付系爭不動產，被上訴人兼上訴人則應同時給付尾款330,004元，而上訴人兼被上訴人於94年6月7日將土地及房屋所有權移轉登記予被上訴人兼上訴人後，迄94年6月17日仍無法如期交付系爭不動產，兩造遂於94年8月3日簽立切結書，約定將系爭不動產之交付期限延至94年10月31日，並約定被上訴人兼上訴人應於交付系爭不動產同時給付尾款330,004元，屆時上訴人兼被上訴人遺留於屋內一切物品由被上訴人兼上訴人視同廢棄物處理，上訴人兼被上訴人並應給付被上訴人兼上訴人使用系爭房屋2個月租金共2萬元。嗣上訴人兼被上訴人於95年3月2日通知被上訴人兼上訴人其欲交付系爭不動產，惟經被上訴人兼上訴人拒絕受領，及被上訴人兼上訴人於96年1月16日始交付尾款330,004元等事實，有系爭不動產買賣契約書及切結書影本附卷可稽，復經本院依職權調取本院96年訴字第537號及臺灣高等法院97年上易字第9號民事案件卷宗核閱屬實，並為兩造所不爭執，首堪認定為真。
（二）按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定關於抵銷之情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院97年度台上字第2688號判決要旨參照）。又按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達一次解決紛爭所生之一種判決效力（拘束力），即所謂『爭點效』，當為程序法所容許（最高法院96年度台上字第2569號判決意旨參照）。
（三）次查，本件被上訴人兼上訴人前曾以上訴人兼被上訴人未交付系爭不動產為由，訴請其給付自94年11月1日起至96年5月31日之違約金，該案件業據本院以96年度訴字第537號、臺灣高等法院以97年度上易字第9號判決確定，認定被上訴人兼上訴人得向上訴人兼被上訴人請求給付違約金2萬元，且認定上訴人兼被上訴人於95年3月2日已交付系爭不動產，因此應負違約責任期間為94年11月1日起至95年3月1日，上訴人兼被上訴人業於上揭時間交付系爭不動產，實為上揭案件審酌違約金計算起迄點之重要爭點，業據雙方充分攻擊防禦，且該確定判決就該項認定並無顯然違背法令之處，另被上訴人兼上訴人於本院亦未提出新的訴訟資料足以推翻原判斷，並上揭所稱新的訴訟資料參酌既判力拘束力，乃指不得以該確定判決言詞辯論終結前，所得提出或得提出而未提出之攻擊防禦方法為相反主張之意旨（最高法院96年度台上字第1782號判決要旨參照），如為前案（即高等法院96年上易字第9號）言詞辯論終結前已提出或得提出未提出者均非屬新訴訟資料，據此被上訴人兼上訴人聲請本院傳訊葉進協乃為前案業已提出之證人，證人駱韻茹乃為被上訴人兼上訴人早已知悉存在得提出而未於前揭案件提出之證人，均不能認屬新訴訟資料，是以本院並無傳訊審酌是否得推翻原判決之認定，除此之外被上訴人兼上訴人亦未其他新訴訟資料足認得推翻原確定判決之判斷。據此原確定判決認定上訴人兼被上訴人業於95年3月2日起交付房屋予被上訴人兼上訴人之判斷，應生上揭判決揭示之爭點效，亦即兩造及本院均應受該判斷之拘束不得為相反之主張及認定。
（四）基於前揭爭點效之判斷，上訴人兼被上訴人業於97年3月2日提出交付房屋之給付，是以依據兩造之約定，被上訴人兼上訴人應於97年3月2日給付尾款330,004元，被上訴人兼上訴人並未於當時給付，遲至98年1月17日方給付上揭尾款，業據其承認在卷，是以被上訴人兼上訴人應自97年3月2日起至98年1月17日期間負遲延給付之責任。而按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233條第1項前段定有明文。本件被上訴人兼上訴人應於上訴人兼被上訴人交付系爭不動產時（即95年3月2日）給付買賣系爭不動產之尾款330,004元，然被上訴人兼上訴人遲至98年1月16日始為給付，則上訴人兼被上訴人請求被上訴人兼上訴人給付系爭不動產尾款330,004元自95年3月2日起至98年1月16日止按法定利率年息5％計算之遲延利息，應為有理。又自96年3月2日起至98年1月16日止，應係1052天，原告僅請求被告給付1016日之遲延利息45,929元（計算式：330,004元×
0.05÷365×1016天＝45,929），自無不許之理。
（五）再按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準。最高法院49年台上字第807號判例、85年度台上字第1047號、85年度台上字第1089號裁判均同此見解，足供參照。
（六）末查，系爭契約書第7條第3款固約定，被上訴人兼上訴人若有遲延給付情形應按買賣總價1,100, 000元以每日千分之零點三計算違約金，惟以此方式按上訴人兼被上訴人主張之日數計算，本件被上訴人兼上訴人應給付之違約金為344,190 元（計算式：1,100,000元×0.3÷1000×1043日＝344,190 ），已逾被上訴人兼上訴人應給付之尾款。本院審酌兩造於94年8月3日所簽立切結書時，約定上訴人兼被上訴人應補貼被上訴人兼上訴人因遲延交付房屋2個月之租金共20,000元，以此計算系爭不動產每月相當租金之收益為10,000元，及兩造間前就上訴人兼被上訴人是否已於95年3月2日即已依債之本旨為給付乙情有爭執，經本件被上訴人兼上訴人請求上訴人兼被上訴人給付遲延交付系爭房屋之違約金，該事件（即臺灣高等法院97年度上易字第9號事件）於97年3月26日始確定等情，認上訴人兼被上訴人請求被上訴人兼上訴人給付344,190元之違約金，尚嫌過高，應予核減為原違約金之12% ，即41,303元（元以下四捨五入），方屬允當。
（七）復按系爭租賃契約既約定「每逾三日罰欠繳租金金額百分之一滯納金」，顯係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金性質，查系爭租賃契約第二十條既明定為「罰則」，且又明定上訴人未按期繳交租金時，每逾三日「罰」欠繳租金金額百分之一之「滯納金」。而滯納金通常係對違反公法上金錢給付義務之懲罰，被上訴人既係秉承政府推行農田水利事業之公法人（農田水利會組織通則第一條參照），則其將滯納金約定為上訴人違反租金給付義務之「罰則」，顯有藉此懲罰上訴人違反租金給付義務之用意（最高法院96年度台上字第576號裁判要旨參照）。本件，兩造約定「甲方若有遲延給付之情形，甲方每逾一日應按買賣總價千分之零點三計算之違約金」等文字，參酌上揭判決要旨，堪信本件違約金性質應屬懲罰性違約金，是以上訴人除得請求約定之違約金外，尚得請求給付遲延利息。
（八）末查依據民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第447條規定，當事人不得於第二審提出新攻擊防禦方法，是以被上訴人兼上訴人第二審提出抵銷之此項新防禦方法，並未據釋明有何同法第447條第1項但書規定之情形，因此不應准許，附此敘明。
（九）基於前述，上訴人兼被上訴人請求被上訴人給付87,232元部分顯有理由，應予准許，逾上揭部分則無理由，應予駁回，原審判決經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第項、第78條、第463條，判決如
主文。中 華 民 國 98 年 10 月 12 日
審判長法 官 蔡聰明
法 官 林玉珮法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 10 月 12 日
書記官 林建清