臺灣基隆地方法院民事裁定 99年度事聲字第7號聲明異議人即 拍定人 甲○○上列異議人因買受債權人有責任基隆市第二用合作社與債務人陳錦穎間拍賣抵押物強制執行事件所拍賣之不動產，聲請撤銷拍定程序，對於中華民國99年1月13日本院民事執行處司法事務官98年度司執字第6279號裁定，提出異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
本院民事執行處於民國九十八年十一月十八日就九十八年度司執勤字第六二七九號拍賣抵押物強制執行事件拍賣公告附表所示土地及建物所為拍定處分，應予撤銷。
其餘異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240條之4第1項至第3項定有明文。
查本件聲明異議人（下稱異議人）就本院民事執行處司法事務官於民國99年1月13日以98年度司執字第6279 號執行事件裁定駁回其撤銷拍定聲請之執行處分異議，司法事務官認為異議無理由，乃送由法院裁定，核無不合，是本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之處分，審究異議人之異議有無理由，先予敘明。
二、聲明異議意旨略以：異議人即拍定人於98年12月22日得標拍定門牌號碼「基隆市○○路○○○號12 樓」房屋（下稱系爭房屋），經異議人查明系爭房屋95年間曾有人跳自殺，業經本院函查屬實，若異議人欲將系爭房屋出售，因現行法律實務判例出售人應告知買方出售之屋是否為凶宅，若未告知是否應負詐欺之責，影響之鉅絕非僅對系爭房屋價值減少，亦非僅為物之瑕疵而已，聲請撤銷拍定程序及暫不繳交價金尾款等語。
三、按拍賣公告所應記載之事項，除不動產所在地、種類、實際狀況、佔有使用情形及其應記明事項，強制執行法第81條第2項第1款定有明文。所謂「應記明事項」，係指除上開規定應記載事項外，包括依社會通念，其他於交易上認為重要，足以變更應買人意願，如不予記載易生糾紛，甚而影響拍賣效力之事項而言。例如，房屋為凶宅，即足當之。又執行法院於查封及拍賣時應查明之事項，僅限於土地坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形，房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼等及現實使用狀況。如要求執行法院另應主動調查標的物是否為「凶宅」，甚至其他可能影響標的物拍賣價格之因素，一則於法無據，二則恐將造成執行法院作業困難，致程序延宕，故於一般情形下應無此必要。惟執行法院如於執行程序中知悉拍賣標的物曾發生自殺或兇殺事件，仍應形式審查後在拍賣公告內加以記載。蓋依社會一般通念，標的物是否為「凶宅」對於應買意願及價格高低誠有重大影響。執行法院就買賣標的物之重大相關資訊，應誠實揭露，且為兼顧執行程序得以迅速進行，執行法院對於拍賣標的物是否曾發生兇殺或自殺案件之查證，原則上以向警察機關查詢為已足（台灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第9號意見參照）。
四、經本院民事執行處調查結果，本件拍定之系爭房屋於95年6月11日確有第三人李文利自該屋墜樓，當場死亡，有基隆市警局第三分局99年1月7日基警三分偵字第0990300146號函及所附死者李文利之子李金龍警訊調查筆錄陳明「可能是自己不小心墜樓死亡．．．我父親因青光眼眼睛已經失明」等語明確在卷可佐（見本院98年司執字第6279號卷）。揆諸上揭說明，拍賣標的物是否為凶宅，足以影響應買人應買意願，屬於應記載於拍賣公告內之重大事項。惟本院民事執行處於
98 年6月4日至現場履勘時，因債務人不在場，僅查明系爭房屋為空屋、無增改建，無水無電等情形，致未能於拍賣公告上揭露「曾經有人墜樓身亡」，屬於交易上之重要事項，有拍賣公告在卷可查，顯足以影響應賣意願及應買價格，是拍賣公告未依法載明註記自屬重大瑕疵。異議人聲請撤銷拍賣程序，於法尚無不合。本院民事執行處未見及此，竟裁定駁回異議人撤銷拍定處分之聲明，揆諸前開規定，即有未合，應予廢棄。於異議人其餘異議聲明，宜由本院民事執行處另為適當之處理，即無廢棄之必要。
五、依民事訴訟法第240條之4第3項後段、第95條，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 2 月 9 日
民事庭法 官 林淑鳳如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告裁判費新台幣1,000 元。
上列正本證明與原本無異。
中 華 民 國 99 年 2 月 9 日
書記官 王鵬勝