臺灣基隆地方法院民事判決 99年度基簡字第295號原 告 耿銀淵
耿至賢上 二 人訴訟代理人 陳培仁律師
陳炎琪律師黃英豪律師被 告 袁仁清受 告知人 周秀珍上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國99年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落基隆市○○區○○段二三九三建號，即門牌號碼基隆市○○路○○○巷○○號等「御園華城」地下一樓編號九號之停車位返還予原告。
訴訟費用新台幣肆仟參佰元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時，原聲明請求被告應自坐落基隆市○○區○○段二三九三建號編號第三號停車位遷出，並將上開停車位返還原告2人。嗣原告於99年11月24日具狀變更請求被告應自坐落基隆市○○區○○段二三九三建號編號第九號停車位遷出，並將上開停車位返還原告2人。被告雖不同意原告此部分訴之變更，然本院核原告請求之基礎事實同一，揆諸前開說明，原告所為之訴之變更，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告於民國96年7月間向訴外人即受告知人周秀珍購買「御園華城社區」內之基隆市○○區○○段2368建號，門牌號碼為基隆市○○區○○路○○○巷○○號1樓之房地(下稱系爭房屋)及位於地下一層之編號9號停車位(即建號2393之共有部分、應有部分17分之1，下稱系爭停車位)，並於96年8月10日完成所有權登記。詎竟遭被告無權占用系爭停車位，屢經請求返還，均置之不理，為此，爰依民法第767條之規定及分管之約定，請求被告應自系爭停車位遷出，並將系爭停車位返還原告。並聲明：㈠被告應自系爭停車位遷出，並將系爭停車位返還原告2人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則求為判決：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：㈠春霖建設股份有限公司(下稱春霖公司)乃「御園華城社區」之原始起造人，社區內之區分所有房屋之戶數共有25戶，但僅有停車位17個，所以停車位是要經由買賣才能取得而非以分配為主，系爭停車位乃春霖公司未售出之停車位而交由被告保管，倘原告主張其就系爭停車位有管理使用權自應提出原始起造人出具之分管證明，如係法拍且不點交，則應取得法院民事確定判決為據。㈡原告向訴外人周秀珍購買系爭房屋時，其私契載明為編號3號停車位，且其2人共同向台灣基隆地方法院檢察署提出被告涉嫌恐嚇取財等之刑事告訴，已經台灣高等法院以99年度上易字第822號刑事判決諭知上訴駁回而告無罪確定。㈢原告必須依法向訴外人周秀珍取得法院民事確定判決，而不是由證人來決定停車位應如何分配，原告前主張其就編號3號停車位有管理使用權，今又改主張其就系爭停車位有管理使用權，前後自相矛盾，豈非誣告？又占用編號3號停車位迄今豈又變成侵占？
三、原告起訴主張：原告前向訴外人即受告知人周秀珍購買系爭房屋及系爭停車位，並於96年8月10日完成所有權登記，詎系爭停車位竟遭被告無權占用之情，業據提出不動產買賣契約書、建物登記第二類謄本等件為證，被告除否認其係無權占有外，對於原告其餘主張並不爭執，是本件之爭點僅為：被告占有系爭停車位是否為無權占有？茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。因此在現今集合式公寓大廈之買賣慣例，建商興建房屋出售時，均使用相同格式及內容之定型化契約，倘若購買停車位者，該定型化買賣契約書必記載配屬之停車位編號，其後並附有標明車位位置及編號之附圖或停車位使用權證書可資比照，未購買停車位者則買賣契約書上即無配屬之停車位編號，亦無上開停車位附圖、證書，此為公眾周知之事實，是各買受人於與建商簽訂買賣契約時即已經由建商約明其分管之停車位，且知悉並同意其他買受人亦以同一方式劃分各自分管之停車位。
⒉原告主張「御園華城社區」內原有承購停車位之住戶已就「
御園華城社區」地下一層之停車位有分管協議，業據提出停車位使用分配明細表1紙(即原證四 )為證，且證人即「御園華城社區」住戶之朱國楨於本院審理時結證稱：「( 你是否有購買御園華城331巷20號一樓的房子？ )有。」「(你當初如何購買？ )當時是土地跟建商合建，不足部分再用現金補償。」「(建商名稱？)剛開始訂約是春霖建設，之後快交屋之前，春霖建設要我們把合約換成鄉根建設，把原來春霖建設跟我們訂的那份收回去，改給我們鄉根建設那份，除公司不一樣以外，內容差不多都一樣。」「( 你們御園華城的停車位購買時會連地下室建物持分一起購買？ )是，購買停車位的人一定要購買地下室的持分17分之1。」「(提示原證四之停車位使用分配明細表後問：使用分配明細表的來源？ )是跟鄉根建設及承購停車位的人以抽籤方式來決定停車位的號數，再根據抽籤結果寫下這一張分配表。大概是在86、87年間的事情。」「( 之後有停車位的人就這個車位分管有無變更過？ )停車位一號及二號、後來私下有互換，其他沒有變動。」「( 所以你們車位分管的情形還是與原證四的車位使用明細表一樣？ )是。」等語，核證人朱國楨僅係「御園華城社區」之住戶，與兩造互無任何親屬或受雇關係，衡情自無偏袒一方之理，且其係以提供其所有土地由建商春霖建設股份有限公司(下稱春霖公司)合建方式，興建「御園華城社區」，之後春霖公司因某種原因改由根建設股份有限公司( 下稱鄉根公司 )繼續興建，是證人朱國楨乃自始至終參與「御園華城社區」之興建，其對興建、出售房屋及分配停車位之始末自較諸他人知之甚詳，更無因與自身權益無關之事項虛偽陳述，致罹偽證重典之理，證人朱國楨之證述自堪採信。
⒊「御園華城社區」內之區分所有房屋共有25戶，但地下一層
停車位僅有17個，此為兩造所不爭，本院復觀諸「御園華城社區」內原告系爭房屋、17號2樓(99年11月22日申領) 及其他房屋之建物登記第一類謄本(98年12月18日申領)，除均有主建物部分及共有部分即建號2392號(應有部分萬分之145至625不等)之登記外，部分房屋即17戶併有建號2393號(應有部分17分之1)之登記，而「御園華城社區」停車位之數量與建號2393號之應有部分之分母均為17，因此所謂建號2392號乃「御園華城社區」內所有區分所有房屋所有權人就停車位(或含車道)以外之公共設施所應分擔之共有部分，建號2393號乃另有承購停車位者就「御園華城社區」內17個停車位(或含車道)所應另外分擔之共有部分。本院再比對原告提出之停車位分配明細表上所載有分管停車位之「御園華城社區」住戶計有復興路331巷21號4樓、20號1樓、20號2樓、20號3樓、2 0號4樓、20號5樓、19號2樓、19號3樓、19號5樓、18號1樓、18號2樓、18號3樓、18號4樓、18號5樓、17號2樓(本院按17號2樓房屋在99年11月22日申領之建物登記第一類登記謄本，其上固無「共有部分建號2393號之應有部分17分之1」之登記，然17號2樓在分管協議之當時係有「共有部分建號2393號之應有部分17分之1」之登記，而係在93年9月30日單獨將該「共有部分建號2393號之應有部分17分之1」之登記移轉與原告系爭房屋即17號1樓，始喪失建號2393號之應有部分，此部分詳後述)、17號3樓、17號4樓等17戶，而該17 戶於86、87年間之建物登記謄本，除均有主建物部分及共有部分建號2392號(應有部分萬分之145至625不等)之登記外，併均有共有部分建號2393號之應有部分17分之1之登記，此亦據本院依職權調借本院98年度易字第402號恐嚇取財等刑事案件全卷，並影印基隆市安樂地政事務所98年12月21日基安第所一字第0980011475號函附之上開17戶之建物登記謄本等資料附本院卷可稽，及衡諸「御園華城社區」之地下一層停車位多年來均維持與該分配明細表相同之分管方式，除本件訴訟外，各共有人間並無任何紛爭，益徵證人朱國楨所稱原告所提出之停車位使用分配明細表(即原證四)乃鄉根公司與所有承購停車位者(即有共有部分建號2393號之應有部分17分之1者），在86、87年間，以抽籤方式決定停車位之編號後，再依抽籤結果寫下這紙分配表之情，確為真實。揆諸前揭說明，足認「御園華城社區」有承購停車位之住戶即各共有人對地下一層之停車位已有如原告所提出之停車位使用分配明細表之分管契約存在。
⒋次按共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將
其應有部分讓與第三人，除應有部分之受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，為保護善意受讓之第三人免受不測損害，受讓人無須受讓與人所訂分管契約之拘束外，讓與人於讓與前與其他共有人所訂之分管契約，對於受讓之第三人仍繼續存在，此亦有大法官會議釋字第349號解釋、最高法院48年台上字第1065號判例可資參酌。觀諸停車位使用分配明細表1紙(即原證四)所載，「17號2樓」分管編號「9」號之停車位即系爭停車位，證人朱國楨於本院審理時亦證稱：「(編號九號停車位依你瞭解到底屬於誰的？)是屬於17號2樓的，因為住戶都是看分配明細表。」「(所以你剛剛所講17號2樓使用九號停車位是以17號2樓房屋持有地下室持分17分之1為前提？)是。」等語。再觀諸原告所有系爭房屋歷次建物所有權狀，87年12月4日登記之所有權人為「吳麗春」，登記範圍僅有「主建物部分及共同使用部分建號3946號(應有部分萬分之625 )」、90年6月1日登記之所有權人為「黃達生」，登記範圍僅有「主建物部分及共同使用部分建號2392號(應有部分萬分之625 )」、93年10月15日登記之所有權人為「何滿欽」，登記範圍除原有「主建物部分及共用部分建號2392號(應有部分萬分之625 )」外，並登記有「共用部分建號2393號(應有部分17分之1)」、95年9月22日登記之所有權人為「周秀珍」(即原告系爭房屋之前手)，登記範圍亦為「主建物部分及共用部分建號2392號(應有部分萬分之625)、建號2393號(應有部分17分之1)」，是原告所有系爭房屋是在前所有權人何滿欽之時始有「共有部分建號2393 號(應有部分17分之1)」之登記，「御園華城社區」17號2樓房屋之所有權人因而喪失此部分之共同部分持有，而考其原因乃「御園華城社區」17號2樓房屋所有權人許美玉於93年9月
30 日將原屬17號2樓房屋所有之「共有部分建號2393號(應有部分17分之1)」單獨出賣與原告系爭房屋之前所有權人何滿欽，此觀諸卷附原告系爭房屋歷次所有權狀、買賣所有權移轉契約書、17號2樓房屋建物登記謄本、異動索引等資料自明，「御園華城社區」17號2樓房屋所有權人，因已於將其17 號2樓房屋原有之「共有部分建號2393號之應有部分17分之1」，單獨出賣與原告系爭房屋之前手，因此「御園華城社區」17號2樓房屋之登記現況，除主建物部分及共有部分即建號239 2號(應有部分萬分之625)之登記外，已無建號2393號(應有部分17分之1)之登記，該17號2樓房屋所有權人既將其停車位持分即建號2393號應有部分17分之1出賣與原告系爭房屋之前手，該17號2樓房屋所有權人於讓與前與其他共有人所訂之上開分管契約，對於受讓之原告前手(含原告本身)當然繼續存在，而先由原告之前手取得系爭停車位之管理使用權，被告就此於本院98年度易字第408號恐嚇取財等刑事案件審理時亦供稱：「…最早該屋17號1樓是沒有車位，車位是從17號2樓移轉過去，是排在9號車位…」等語。嗣原告一併買受系爭房屋及停車位持分即建物2393號之應有部分17 分之1，當然繼受分管系爭停車位之權利。
⒌末按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有
權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第821條固有明文，然上開法條但書之規定，應係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用；倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益，共有人就各自分管部分自得不受民法第821條但書之限制，而得訴請無權占用者將其分管之部分返還其個人，而非返還共有人全體（最高法院88年度台上字第61號判決意旨參照）。系爭停車位原經建商與各承購停車位住戶協議交由屬「御園華城社區」17號2樓房屋(含停車位持分即建號2393號應有部分17分之1)之區分所有權人分管使用，嗣該17號2樓房屋所有權人將其停車位持分即建號2393號應有部分17分之1出賣與原告之前手，嗣由原告併予買受而繼受停車位持分之權利，已如前述，揆諸前開說明，系爭停車位之管理使用權當然由原告繼受取得，原告自得請求被告將系爭停車位返還其個人。
四、綜上所述，原告依民法第767條之規定及分管協議，請求被告返還系爭停車位，為有理由，應予准許。
五、本件係依「民事訴訟法第427條第1項訴訟（關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬元以下者）適用簡易程序所為被告敗訴之判決」，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依被告聲請酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。
六、訴訟費用4,300元，由被告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 99 年 12 月 14 日
民事庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 99 年 12 月 14 日
書記官 陸清敏