臺灣基隆地方法院民事判決 99年度基簡字第498號原 告 吾聖不動產仲介經紀有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○被 告 乙○○上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國99年 7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同） 298,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年5%計算之利息，並陳明願供擔保聲請宣告假執行，其主張如下：
㈠兩造於民國99年 5月31日簽訂專任委託銷售契約（以下簡稱
系爭契約），約定由原告代為銷售被告所有之門牌號碼台北縣汐止市○○○路○○號 7樓不動產（以下簡稱系爭不動產），售價為 823萬元。原告於當日即尋得買方有意購買，經斡旋後買方願依被告委託售價購買，原告遂依系爭契約第 7條第1項代理被告向買方收取定金5萬元，並依該條第 2項前段規定於99年6月1日18時30分以電話通知被告成交，不料被告竟於同日21時30分以電話告知已自行由第三者仲介並就系爭不動產簽訂買賣契約，將不履行系爭契約，原告即再依同項後段但書規定以存證信函通知被告履行簽約義務，被告仍置之不理。
㈡查系爭契約第 4條服務報酬約定：「支付金額：甲方（即
被告）應按成交價額的4%計付乙方（即原告）服務報酬；、委託期限內有下列情形之一者，甲方仍應給付上述之服務報酬：1.甲方自行出售或經第三人介紹出售者。2.因可歸責甲方之事由而片面終止本委託契約。3.業已達成委託條件，而買賣契約不履行其原因可歸責甲方之事由時。」，另第 9條違約罰則約定：「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第 4條約定之服務報酬，並應全額一次付於乙方：委託期間內，甲方自行將委託標的出售或另行委託第三者仲介者。仲介成交後，甲方反悔不賣或因可歸責甲方之事由致無法完成買賣契約簽訂者。」，而兩造於99年6月1日在電話中協議系爭不動產以 820萬元出售，及原告減收 3萬元服務報酬，原告自得請求被告給付報酬298,000元（計算式：820萬元×4%-3萬元=298,000元）。
二、被告聲明駁回原告之訴，其答辯略以：㈠被告欲出售系爭不動產已有相當時日，也曾委由多家仲介公
司代銷，但均簽署一般委託銷售契約，99年 5月31日原告稱欲代銷，被告不疑有他，未細看合約內容隨即簽署系爭契約，次日發現所簽立之契約係專任委託銷售契約，尚仍於契約審閱期間，即於翌日口頭告知原告聲明終止專任契約，系爭契約既已終止，被告自無違約情事。
㈡原告主張在99年6月1日即已找到買方，並依約定收取 5萬元
之斡旋金，但此時仍在系爭契約之審閱期間，被告當然有權拒絕該契約，且被告委託原告出售系爭不動產之總價為 823萬，而原告所提訴外人張詠涵購買系爭不動產之斡旋價為82
0 萬，並不能認為已達成委託條件，況本件從未進入實質買賣或議約之程序，被告仍有權決定是否出售，原告主張被告違約並請求給付仲介報酬，顯無理由。
㈢又系爭不動產現仍登記為被告所有，原告主張被告已將系爭不動產出售他人，自應負舉證之責任。
三、當事人不爭執的事實：兩造於99年 5月31日簽訂系爭契約，以823萬元為底價，由原告自99年5月31日起至99年6月5日止之期間內專任仲介銷售被告所有之系爭不動產，並約定若被告於委託期間內，自行將系爭不動產出售或經第三人介紹出售、另行委託第三者仲介，或因可歸責於被告之事由而片面終止系爭契約，或業已達成委託條件，而買賣契約不履行其原因可歸責被告，或仲介成交後，被告反悔不賣或因可歸責被告之事由致無法完成買賣契約簽訂，被告仍應給付按成交價額4%計算之服務報酬，經原告覓得買方張詠涵願以 820萬元購買系爭不動產，原告並代理被告收受買方支付之 5萬元定金，且於99年6月2日以基隆暖暖郵局000043號存證信函通知被告於 7日內商討簽約事宜，但被告未與買方簽訂系爭不動產買賣契約等事實，業據原告提出系爭契約、買賣斡旋契約書、存證信函等件影本為證，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、至於原告主張其已覓得依被告委託售價購買系爭不動產之買方，被告卻拒絕履行系爭契約，依系爭契約第4條、第9條規定，仍應給付原告服務報酬 298,000元云云，則為被告所否認，經查：
㈠系爭契約書首開之契約審閱權條款記載「本契約書於中華民
國99年5月31日經由委託人攜回審閱3日」等語，並經被告於上開記載文字下簽名，然系爭買賣契約係被告於99年 5月31日當天所簽立，堪認被告確實未於簽約前將系爭契約攜回審閱。被告與原告簽訂系爭契約前，因原告未給予被告 3日以上合理之審閱期間，被告復未於系爭契約上明示拋棄契約審閱權，則被告將系爭契約攜回審閱後發現係與原告簽立專任委託銷售契約，並於審閱期期間內解除系爭契約，非係可歸責於被告之事由，原告主張依系爭契約第4條第3項第 2款約定，被告仍應給付報酬，並非有據。
㈡另按「當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，
惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立。」，最高法院40年台上字第1482號判例意旨參照。被告委託原告仲介銷售系爭不動產之總價為 823萬元，原告覓得之買方張詠涵願意購買系爭不動產之總價為 820萬元，買賣雙方就價金部分顯然不一致，原告並未完成與被告間委託銷售關係之受任義務。原告雖主張兩造曾於電話中協議原告向被告減少 3萬元之服務報酬，且將系爭不動產買賣價金變更為 820萬元云云，然為被告所否認，原告既未能就上開主張舉證以實其說，自不可採，其主張依據系爭契約第4條第3項第3款、第9條第 2款約定，請求被告給付仲介服務報酬，係屬無據，不應准許。
㈢被告固有委託他人仲介銷售系爭不動產，並與原告之專任銷
售期間部分重疊，但被告係在與原告簽立系爭契約前即與他人簽立委託契約，而非在原告之專任銷售期間內才委託他人仲介，有被告所提銷售同意書、一般委託書、銷售權委任書、帶看銷售同意書、一般委託銷售契約書等件影本可證，且依被告所提系爭不動產登記謄本所示，系爭不動產至99年 7月12日止仍登記為被告所有，原告復未舉證證明被告於原告專任銷售期間內出售系爭不動產，不能認為被告有違約情形，原告主張被告依系爭契約第4條第3項第1款及第9條第 1款約定應給付按成交價額4%之服務報酬，尚非有據。
五、綜上所述，原告主張其已依被告之委託條件仲介訴外人張詠涵購買系爭不動產，被告無正當理由拒絕履行系爭契約，並另與他人仲介之買方成立買賣契約云云，均不足採，則原告依兩造間之專任委託銷售契約，請求被告給付 298,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
書記官 張慧儀