臺灣基隆地方法院民事判決 99年度基簡字第680號原 告 昱信不動產仲介經紀有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求違約賠償事件，本院於中華民國99年９月20日辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、本件原告起訴主張：被告於民國（下同）98年12月30日與該公司簽訂「專任委託銷售契約」（下稱系爭契約），委託該公司代為銷售被告所有臺北縣○○鄉○○路○○巷○○弄○號之房屋（含基地應有部分；下稱系爭不動產），委託銷售期間自98年12月30日起至99年３月30日止，嗣延長至99年７月１日止，委託銷售金額為新臺幣（下同）630.萬元，此有「專任委託銷售契約書」可稽。詎被告竟於委託銷售期間內之99年６月26日私自將系爭不動產出售予訴外人葉青青及葉張旭，明顯違反系爭契約第貳大項第５條（即「二、除第(１)款情形甲方應支付乙方按本契約第壹大項第２條委託銷售總價百分之二計算之違約金外，有其餘各款情形甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務酬、百分之二為違約金）。…(４)委託期間內，甲方自行銷售、出租或經由第三人介紹或其他類似之銷售行為者。…」）之規定，依約被告自應給付該公司雙方約定之委託銷售金額630.萬元之６％即378,000.元，詎迭經該公司催討，被告均置之不理等情，為此依委託銷售契約提起本件訴訟，請求判命被告應給付該公司378,000.元（對於被告抗辯之陳述：被告雖辯稱所有權移轉之立約日期係為代書誤植，惟系爭不動產經公部門依法完成登記係屬事實，而被告所提之土地及建築改良物買賣所有權移轉登記契約書復明確載明簽約之時間確為99年６月26日，另被告提出之買賣契約書可以合意重新訂定，亦顯難信為真實，而系爭契約係經行政院消費者保護委員會通過之定型化契約，自無違反消費者保護法之規定。綜上，被告依約自應給付該公司委託銷售總價630.萬元之６％作為該公司服務報酬及違約金，合計378,000.元）。
二、被告對於：兩造於98年12月30日簽訂系爭契約，由渠委託原告代為銷售系爭不動產，委託銷售期間自98年12月30日起至至99年３月30日止，嗣延長99年７月１日止，委託銷售金額為630.萬元等事實，並無爭執，惟以：(一)渠係於99年７月２日始與訴外人葉青青及葉張旭簽訂買賣系爭不動產契約，並交由訴外人葉青青委託之代書即訴外人周學豪辦理移轉登記手續，係因訴外人周學豪事務所之助理林見順之疏失，將「土地買賣所有權移轉契約書」之立約日期誤植為99年６月26日，地政事務所始將「原因發生日期」登記為「99年６月26日」，實則渠與葉青青及葉張旭確實係於99年７月２日始簽訂買賣系爭不動產契約，絕非於99年６月26日即簽訂買賣系爭不動產契約，此業經證人周學豪及林見順到庭作證屬實。(二)遍觀系爭契約內容並無具體約定原告應履行仲介義務之內容與法律效果，僅單方面限制渠行使權利，無論最後買賣契約是否因原告依其居間人地位而為報告及媒介所締結，原告均得要求服務報酬，實已違反平等互惠原則，依消費者保護法規定應屬無效。(三)原告主張渠違約之依據反復不定，顯屬可議，另原告主張渠與訴外人葉青青及葉張旭通謀虛偽簽訂買賣契約，依民事訴訟法第0277條之規定，應由原告負舉證責任。(四)又渠明知系爭契約銷售期間係至99年７月１日止，倘渠確有違約之意圖，大可於辦理移轉登記時將不動產所有移轉契約書上所載之日期延後，豈有將買賣日期定於99年６月26日而自陷於違約境地之理，此顯與常情不符等語，資為抗辯。並陳明：如受不利益之判決，院供擔保免為假執行。
三、查兩造對於：兩造於98年12月30日簽訂系爭契約，由被告委託原告代為銷售系爭不動產，委託銷售期間自98年12月30日起至99年３月30日止，嗣延長至99年７月１日止，委託銷售金額為630.萬元，以及被告嗣於99年７月22日將系爭不動產以買賣為由，移轉予訴外人葉青青及葉張旭，登記之「原因發生日期」為「99年６月26日」等事實，均無爭執，並有原告提出之「專任委託銷售契約書」、「委託銷售／出租契約內容變更同意書」及系爭不動產之建物登記謄本各１件在卷可資佐證，此部分之事實自堪信為真實，而得為本件之判斷基礎。本件兩造之爭點在於：原告主張依系爭不動產之建物登記謄本所載，被告係於委託銷售期間內之99年６月26日即將系爭不動產出售予訴外人葉青青及葉張旭，明顯違約，故應依約給付該公司委託銷售金額630.萬元之６％即378,000.元。被告則抗辯：渠係於99年７月２日始與訴外人葉青青及葉張旭簽訂買賣系爭不動產契約，並非於99年６月26日簽訂買賣系爭不動產契約，係因訴外人周學豪代書事務所之助理林見順之疏失，將「所有權移轉登記契約書」之立約日期誤植為99年６月26日，地政事務所始將「原因發生日期」登記為「99年６月26日」，故渠並無任何違反契約之情事，自無須給付原告委託銷售總金額630.萬元之６％即378,000.元。
故本件尚應詳予審究者即為此點，以下詳述之。
四、查被告抗辯：渠係於99年７月２日始與訴外人葉青青及葉張旭簽訂買賣系爭不動產契約，並非於99年６月26日即簽訂買賣系爭不動產契約，係因訴外人周學豪代書事務所之助理林見順之疏失，將「所有權移轉登記契約書」之立約日期誤植為99年６月26日，地政事務所始將「原因發生日期」登記為「99年６月26日」等事實，業據提出渠與訴外人葉青青及葉張旭簽訂之「不動產買賣契約書」影本１件為證，經核其上所載簽約之日期確為「99年７月２日」，核與證人周學豪提供之原本完全相符，應堪信為真實，以上之事實並經證人周學豪及林見順到場證稱屬實，載明筆錄（詳見本院99年９月６日及99年９月20日言詞辯論筆錄），此外、參以地政事務所登記「原因發生日期」僅依登記聲請人所附之「土地買賣所有權移轉契約書」之記載而為登記，並不須審查實際簽約之日期（亦不必附買賣契約書），故如代書誤寫買賣日期，地政事務所確實會依代書誤寫之日期登記等情，被告之抗辯應堪信為真實。亦即被告應確實係於99年７月２日始將系爭不動產賣予訴外人葉青青及葉張旭，而非於99年６月26日即將系爭不動產賣予訴外人葉青青及葉張旭。
五、被告既係於99年７月２日始將系爭不動產賣予訴外人葉青青及葉張旭，而非於99年６月26日即將系爭不動產賣予訴外人葉青青及葉張旭，如上所述，已逾委託原告代為銷售系爭不動產之期間（至99年７月１日止），自無違約之可言。乃原告徒以地政事務所登記之「原因發生日期」為「99年６月26日」，即指被告係於委託銷售期間內之99年６月26日即私自將系爭不動產出售予訴外人葉青青及葉張旭，顯然違約，訴請被告應給付其委託銷售金額630.萬元之６％即378,000.元，自無依據，應不准許。
六、原告之訴既應駁回，即被告並未受不利益之判決，則被告免為假執行聲請之條件尚未成就，本院自不須宣告「免為假執行」，併予敘明。
七、訴訟費用（即裁判費）4,080.元，依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 4 日
基隆簡易庭法 官 林金發以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於本院合議庭。
中 華 民 國 99 年 10 月 4 日
法院書記官 李建毅