臺灣基隆地方法院民事判決 99年度訴字第486號原 告 余蔡美麗訴訟代理人 陳雅萍律師被 告 石美真訴訟代理人 陳明暉律師複代理人 簡泰正律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國100.年８月17日辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應自「新北市○○區○○街○號房屋一、二樓」遷出，將房屋交還原告，並給付原告陸萬元及自民國九十八年十二月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十八年十二月十六日起至交還上開房屋之日止給付原告每月新臺幣伍萬元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬壹佰柒拾肆元由被告負擔。
本判決命被告給付部分，於原告以新臺幣壹佰陸拾貳萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣肆佰玖拾貳萬元為原告供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴係依民法第767.條第１項之規定訴請求被告返還房屋，嗣於訴訟進行中變更主張伊為有事實上處分權之人，而依民法第184.條第１項規定請求被告返還房屋，係屬訴之變更，惟此等請求權基礎之變更乃係本於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255.條第１項第２款及第３款規定，與法並無不合，應予准許，先予敘明。
二、原告起訴主張：(一)原告前將所有坐落於臺北縣○○鎮○○○段159-59及同地段159-44地號土地上門牌為「臺北縣○○鎮○○街○號」１至２樓之未辦建物所有權第一次登記之房屋（下稱「系爭房屋」）出租被告，約定租金為每月新臺幣（下同）４萬元，約定自民國（下同）96年12月10日起至97年12月10日止。嗣於原租期屆滿後，兩造協議依原定租賃條件將租期延長１年至98年12月10日止。於延長後之租期屆滿前，被告及其夫王科榮前來向伊表達租賃期滿續租之意，於洽談續約條件時，伊要求若續定租約須重行議定租賃條件及調漲租金，且新租約須經法院公證作為續租條件，被告則表示因系爭房屋二樓部分較為老舊，續租時希望伊能加以整修，雙方嗣再就租賃期間、租金數額（約定以每月５萬５千元出租），而就房屋整修分擔等內容有所共識後，伊即要求被告依協議內容簽訂租約及辦理公證事宜，惟被告表示簽訂租約及辦理公證無需太多時間，而房屋整修所需花費時間較長，故希望能先僱工整修房屋，僅要在原租約租期屆滿前辦妥租約之簽訂及公證即可，伊遂同意被告請求而僱工進行整修。嗣原告一再催促被告依續約條件簽訂新租約並辦理公證，惟經被告以各種理由拖延，於原租期將屆滿前，雙方終於敲定於原租期屆滿前１日即98年12月９日，前往律師事務所簽訂新約，再共同至法院公證處辦理租約公證事宜。詎被告事後反悔，表示不願簽訂租約及辦理公證，伊迫於無奈，僅得委由律師寄發存證信函，向被告表示因被告拒絕依約簽訂租約及辦理公證事宜，故不同意續租，並終止系爭租約之意思表示，請被告限於98年12月15日前將系爭租賃房屋騰空遷讓返還予伊，惟被告非但不予理睬，反以各種虛構理由拒絕遷讓房屋，迄今仍未將系爭租賃房屋返還予伊，遂提起本件訴訟。(二)兩造間就系爭租賃房屋之租期既已屆滿，並於租約屆滿前未再簽訂新約，伊亦表示不願續租之意思，故被告應依雙方所定房屋租賃契約書（下稱「系爭租約」）第６條前段約定，將系爭房屋依原狀騰空返還予伊。又兩造間租賃契約既已屆期，被告因租賃契約之合法占有權源已因租期屆滿而不復存在，而無正當權源占有系爭房屋，伊本於系爭不動產事實上處分權人之地位，自得依民法第184.條第１項前段之規定，訴請被告遷讓返還系爭租賃房屋。(三)又被告無權占用系爭房屋，伊因被告無權占有系爭租賃房屋而受有損害，伊當得依民法第179.條、第184.條第１項前段規定，請求被告賠償自租期屆滿之翌日起至交還伊系爭租賃房屋之日止相當於租金利益之損害金額，而系爭租約既已屆期，被告即應於租期屆滿時遷讓房屋，依系爭租約第６條約定：「被告於租期屆滿，而未及時遷讓交還房屋時，原告得向被告請求按照租金５倍計算之違約金至遷讓完了之日止」，就此部分，伊願退讓而僅依租金３倍即每月12萬元計算之違約金而為請求，故被告應自租期屆滿之翌日（即98年12月11日）起至遷讓房屋之日止給付伊每月12萬元。(四)依系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時，願受甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，則被告就其違約致原告涉訟所花費之律師費用，應對原告負賠償之責。本件因被告未依約於租期屆滿前遷讓房屋，致伊不得已需委託律師提起訴訟，而支出律師費用６萬元，爰依系爭租約約定請求被告給付伊因本案所支付之律師費用等情，提起本件遷讓房屋之訴，並求為判決：(一)被告應自坐落於新北市○○區○○○段159-59及同地段159-44地號土地上門牌為新北市○○區○○街○號１至２樓房屋騰空遷出，將該建物返還原告。(二)被告應自98年12月11日起至返還上開建物之日止，給付原告每月12萬元。(三)被告應給付原告６萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之５計算之利息。並陳明：伊願供擔保，請准宣告假執行（即為以供擔保為條件之假執行宣告）。
三、被告則以：(一)原期屆滿後，兩造確有續租之合意，系爭租約約定期限雖至98年12月10日止，惟兩造在租期屆滿前即已有續租之合意，只是尚未簽訂書面而已，而租賃本為不要式契約，縱未簽訂書面，亦不影響在兩造間已繼續成立租賃關係之事實。系爭租賃房屋原約定期限至98年12月10日止，惟原告卻於98年11月間將房屋收回整修，並要求１樓部分之地面翻修工程費用由伊支付。若原告不同意續租，在租期即將屆滿之時，何以仍要求部分裝修費用由伊支付，又從上開估價單所載項目，除其中第１項次「１樓地面打除及木作拆除」及第４項次「垃圾車清運」等費用由伊支付外，第２項次「1F地磚40Ｘ40」部分，因該１樓將來仍由伊繼續使用，故徵得原告同意，由伊另委請設計師設計，並重新估價，由伊於施作完成後給付51,000元。若原告不同意續租，在租期即將屆滿之時，何以同意伊就部分工程進行重新設計，並由伊支付費用。另外，上開地坪施作完成後，由伊接續進行店面裝潢工程，除修改店面鐵捲門外，並持續裝潢至98年12月20日許方才完成，若原告不同意續租，為何任由伊於租期屆滿後仍繼續裝潢。且依原告於存證信函亦表明：「…期滿前石君雖曾向本人表達續約之意，本人提出調漲租金及租約公證為條件，石君雖口頭同意該條件…」等語，足以佐證兩造其實已有達成續租之合意。因此，既然兩造已有續租之合意，雖尚未訂立租賃契約書，惟租賃關係之成立本不以訂立書面為必要，足認於系爭租賃契約之租期屆滿後租賃關係仍繼續存在，故原告以租期屆滿而要求伊搬遷及返還房屋，應無理由。(二)縱兩造間之租賃關係已經終止，惟伊已與原告胞弟即訴外人蔡宗祐簽訂租賃契約並支付租金，原告並無再依雙方間之租賃契約為本件請求之權：緣系爭房屋為原告家族祖產，而伊同學蔡定棋為原告家族成員之一，伊於十餘年前即因蔡定棋之關係而開始向原告家族承租系爭房屋。伊原係向蔡定棋之父親蔡添丁承租，租金每月３萬元，當初雙方基於互信，並未簽訂租賃契約，伊則每月均按時將租金匯入蔡定棋配偶李雪梅之帳戶內，由其自行與家族成員分配。91年間原告家族改以原告祖母徐幼之名義與伊簽訂租賃契約，租期３年，租金仍為每月３萬元，伊則將租金直接交付徐幼，由其自行與家族成員分配。後於92年間伊又應原告家族要求將租金匯入李雪梅之帳戶內。後至93年７月起，租金調漲為３萬５千元，伊仍是將租金匯入李雪梅之帳戶內，其後因蔡添丁過世，原告家族即於94年12月間改由原告出面與伊簽訂租賃契約，租期變更為１年，租金調整為４萬元，惟伊仍係依原告家族之指示，將其中３萬５千元匯入李雪梅之帳戶，其餘５千元則匯入原告之帳戶內。至97年５月間應原告要求，伊方將租金改全數匯入原告帳戶。迄至系爭租賃契約到期後，兩造因公證與否無法達成共識而遲遲無法簽訂書面租賃契約，原告胞弟蔡宗祐即向伊表示可代為解決本件租賃爭議，並徵得原告同意後，改由蔡宗祐出面與伊簽訂租賃契約，租期變更為３年，租金為每月５萬元，標的則為系爭房屋１至３樓，而租金則改匯入蔡定棋之帳戶（於單數月匯款，每次匯２個月租金）。(三)綜上所述，因系爭房屋並未辦理建物所有權第一次登記，伊無法確知所有權人為何人，故只要原告家族有人出面，伊即與之簽訂租賃契約並支付租金。而系爭租賃契約到期後，原告既已同意改由蔡宗祐出面與伊簽訂租賃契約，且伊確已簽訂租賃契約並支付租金，顯見原租賃契約之權利義務均已由蔡宗祐承受，則原告再執原租賃契約為本件之主張，即無理由。另原告雖提出系爭租賃房屋之稅籍證明，惟稅籍證明未必為所有權之證明，而系爭租賃房屋為未辦理建物所有權第一次登記之不動產，原告依前開主張訴請伊遷讓及返還房屋，自應先就其擁有系爭租賃房屋所有權之事實提出證明等語，資為抗辯。
四、查兩造對於：㈠雙方就系爭房屋定有租賃契約，約定租金每月４萬元，租期原約定自96年12月10日起至97年12月10日止。嗣於原租賃期限屆至後，兩造協議將租賃期限延長１年至
98 年12月10日止。㈡系爭房屋係未保存登記建物，原告為稅藉登記之納稅義務人等事實，均無爭執，並有系爭租約、臺北縣政府稅捐稽徵處房屋稅藉證明書影本在卷可資佐證，此部分之事實自堪認為真實，而得為本件判斷之基礎。本件兩造之爭點在於：㈠雙方是否有續租之合意，而認就系爭房屋已有新租賃契約存在？㈡被告與訴外人蔡宗佑所訂立之租賃契約，是否得為被告有權占用系爭房屋之依據？㈢原告請求被告給付違約金及律師費用部分，是否有理由？就此分述之。
五、查原告主張系爭租約業已到期，並於98年12月11日寄發存證信函向被告為終止租約之意思表示後，已合法終止系爭租約，故依系爭租約約定被告應返還房屋等情，為被告所否認，並辯稱房屋租賃契約之公證並非本件租賃契約之必要條件，且雙方已就系爭房屋續租事宜已達成合意云云。按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」民法第0153條定有明文，按租賃契約之成立雖未以書面為必要，惟若雙方當事人約定就該租賃契約之簽訂以其他條件作為契約成立之必要之點者，亦無不可，故應探究者，即係雙方是否有以訂立書面契約並辦理公證事宜，作為雙方就系爭租約續約之條件。經查，系爭租約業於98年12月10日到期，依原告所提之基隆愛三路郵局000771號存證信函內容明確載明：「…石君雖向本人表示續租之意願，惟本人提出需重行議定租賃契約條款，且需於租期屆滿前訂立經公證之房屋租賃契約為重行訂立新租約之條件…查上開租約既已屆至，石君依租賃契約約定於租期屆滿時即有將租賃房屋按照原狀騰空謙讓本人之義務…函知石君重申本人不同意續租房屋之意思…」，可見原告有以存證信函告知被告終止租約之意思表示，並敘明雙方確有以公證租約作為續約之條件，又該存證信函業經被告於98年12月12日收受，此有基隆愛三路郵局000771號存證信函及臺灣郵政掛號郵件收件回執影本在卷可參，可證於系爭租約到期後雙方並無就租賃契約續約事宜達成合意。又原告與被告間於系爭租約到期前是否有續租之合意？查本院於99年５月13日詢問證人即雙方於台灣房屋安樂店洽談續租事宜時在場之房屋仲介蘇財福證稱：「因為我公司的職員是原告的女兒，要向公司借場所先談簽訂房屋租賃的事情，之後再到法院公證。」、證人即在場之另一房屋仲介江璟蔚證稱：「因為我是公司的員工，當天有看到雙方來公司談房屋公證的事情，因為我在公司有聽到雙方談公證的內容，說好要去法院公證，後來談好之後，租房子那方的先生說要等他太太去簽公證，但是等了很久，他太太都沒有來，租方先生表示今天沒有空，要約隔天去法院公證，後來隔天雙方約在仁一路的律師事務所見面要去公證，因為我不了解這個程序，所以跟著一起去了解，當天租方也有人來，但後來租方又表示不去公證，我聽到出租的房東表示不是都講好了，怎麼又反悔了，並表示如果不去公證，就不將房子租給房客，然後就不歡而散。」等語，可證被告於系爭租約到期前已明知雙方係以訂立書面並辦理公證為系爭租約續租之必要條件，否則被告不會依約前往上開仲介公司與原告洽談租賃事宜，亦不會未見雙方有任何續租之書面約定，且依系爭租約簽訂內容觀之，雙方於前次續租時，於系爭租約上載有「經雙方協議甲方（即原告）此契約內容延長１年，97年12月10日至97年12月10日止。」等文字並經雙方用印，依常理言，若原告與被告間對續租乙事無公證之約定，則大可於系爭租約上載明延長租約及續約租金約定即可，為何尚須至上開地點重新洽談新約？而被告辯稱「我們是在前約快到期有協議續約，講好簽３年，每月５萬５千元全棟。」、「我要拿押金10萬元給原告的時候，原告才向我表示要公證…」，應僅係雙方於未完成續約前，就新租賃契約租期及金額之協商洽談而已，故被告所辯，洵不足採。又被告既未與原告共同前往法院公證處訂立書面租約並辦理公證，亦未提出其他證據證明雙方已有續租之合意，因此，原告主張系爭租約業已到期並經合法終止租約之事實，應為可信。另被告辯稱雙方於系爭租約即將到期前，原告有要求被告整修系爭房屋並負擔費用等事實，雖經原告自承乃洽商時作為續租條件之一部分，然被告既未能按雙方所約定之續約方式完成公證，兩造間就契約必要之點已未能達成一致，故縱此部份事實為真，亦與雙方是否達成續約之合意無涉，併此敘明。
六、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第0277條定有明文。次按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。（最高法院48年台上字第0887號判例意旨參照。）故以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」此有利之事實資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，被告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘被告不能證明其占有權源，則自應認原告之請求為有理由。查被告辯稱伊已與原告之胞弟蔡宗祐訂立租賃契約，就系爭房屋乃係有權占有等語，被告既係主張就系爭房屋為有權占有之人，故應由其就有權占用之權源負舉證之責。被告就有權占用之事實，固提出與蔡宗祐就系爭房屋訂立之租賃契約影本１件供本院參酌，並經證人蔡宗祐於本院99年12月６日言詞辯論程序到庭證稱：「系爭房屋是我們的祖產，並非我所有。」、「因為這房子以前是我祖母徐幼名下，是用我祖母名義出租的，後來我祖母本來要過戶給我，後來因為我卡到債務的問題，名下不能有不動產，所以才過戶到我的太太賴牡丹名下，94年以後我們離婚，到94年底我太太打電話給我大姐說不想以她的名義代為保管，叫我大姐保管，所以徐幼過戶到我大姐余蔡美麗的名下。」「我有打電話跟我大姐（即余蔡美麗）說這３年租金我要收，我大姐說好，叫我自己去簽約。」、證人賴牡丹即蔡宗祐之前妻亦證稱：「本來是徐幼要過戶給蔡宗祐，因為當下有一些稅務糾紛，所以由我保管，祖母對姓蔡的比較有信任感，後來因為我們離婚，我想不應該由我保管，後來我跟我大姐聯絡才過戶給我大姐。」、「（問徐幼有說這房子要給徐文清，只是委託你代保的嗎？）答：我不清楚，祖母講的不清楚，重點是我要保管系爭房屋，她要給信任的人，當時祖母只信任姓蔡的孫子。」等語。惟查，證人蔡宗祐係自行與被告簽立新租約之人、證人賴牡丹係蔡宗祐之前妻，二人與原、被告間皆存有利害關係，渠等所言是否可信，尚非無疑。且於同日言詞辯論程序，經證人即原告及蔡宗祐之弟徐文清到庭證稱：「（問：基山街５號原來是你祖母的房子？長輩有說祖厝要由你繼承？），答：是的。」、「（問：你是否也是在外有債務，名下不能有財產，才過戶賴牡丹名下？），答：是的。」、「賴牡丹有打電話給我大姐還有我哥哥講過說，她說她沒有義務保管系爭房屋，當時我有積欠債務，系爭房屋不能登記在我名下。當時我有跟我大姐（即原告）借錢，我就跟我大姐說，系爭房屋算賣給妳，可是還有一個條件，要負責照顧祖母徐幼到過世為止，我大姐都有做到。」、「（問：系爭房屋過戶給你大姐之前，出租的兄弟姊妹有無分到租金？)，答：都沒有，我跟我大姐說好要照顧我祖母，這些年我大姐都有請外勞照顧我祖母，我祖母住在我大哥蔡定棋那邊，我大姐都有從租金一部分付給蔡定棋，用作支付外勞看護費用以及祖母的生活費。」、「（問:剛才說債務的問題不能過戶，為何不直接過戶到你大姐名下？），答：因為這房子是我的，而且我大姐已經嫁到外面，我大姐沒有權利繼承，所以我才過戶到我二嫂名下，後來是因為我欠我大姐錢，才轉賣給我大姐。」，證人即原告與蔡宗祐之同家兄弟姊妹柯添池、柯美雲、柯美鈴證稱：「我爺爺就有講，系爭房屋要給姓徐的繼承，我弟弟徐文清講的才對。」、「（問：沒有要跟弟弟爭房子嗎？），答：沒有，那是要給姓徐的繼承。」、證人即徐幼之姪女陳高清華亦證述：「我很早以前就聽到我姑媽徐幼這麼說，她沒有生小孩，我姑丈是給我姑媽招贅的。」等語，查渠等證人係原告及蔡宗祐之家族親戚，對系爭房屋是否屬原告家族共有之事實，理應知之甚詳，渠等所言，皆與蔡宗證、賴牡丹證述事實，全然不同，則系爭房屋是否確如蔡宗證、賴牡丹所言，係家族所共有？應非無疑，況縱使系爭房屋係原告家族所共有，則蔡宗祐是否為事實上管領使用系爭房屋之人，而有權出租系爭房屋？或蔡宗祐有得其他共有人或原告之同意而與被告訂立租約？亦無見被告提出證據以資證明。因此，被告就系爭房屋有正當占有權源此一事實，既無法舉證使本院信為真實，則依前揭舉證責任之法則，自應由被告負擔此舉證不力之不利益，故原告主張被告無權占用系爭房屋，依系爭租約第６條約定，請求被告騰空並返還房屋，為有理由，應予准許。
七、再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第0252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院91年台上字第1915號判例意旨參照）。故有關違約金之約定，本院得依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以斟酌違約金之金額如何始為適當。查原告主張依系爭契約第６條約定，被告應自租期屆滿時起，按月依租金５倍計算之違約金即20萬元給付原告，並經原告縮減請求以每月12萬元請求被告給付等語，此違約金之計算，雖與契約約定相符，惟經本院審酌系爭房屋之價值、原告因系爭房屋遭無權占用所受之損害及被告所獲利益等社會客觀一般標準，爰依職權予酌減違約金額為每月５萬元較為適當。次查，原告係於99年12月11日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，並於存證信函中表明限被告於98年12月15日清理及搬遷完畢，此有原告所提98年12月11日基隆愛三路郵局000771號存證信函影本在卷可稽，故原告應有寬限被告於98年12月15日前搬遷完畢之意，因此，原告應自寬限期日之翌日起即98年12月16日，作為起算違約金之起始日。
八、末查，原告主張依系爭租約第12條約定，主張原告因本件訴訟委請律師辦理，所支出之訴訟費用計６萬元等事實，為被告所不爭執，並提出系爭租約影本及郵政跨房匯款單影本１份在卷可參，且訴訟中原告確實有委請律師進行訴訟，故原告此部份主張，為有理由，應予准許。
九、綜上所述，原告主張㈠被告應遷讓返還系爭房屋，並自98年12月16日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告５萬元之違約金及㈡被告應給付原告６萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（即98年12月31日）起至清償日止按年息百分之５計算之利息部分，為有理由，應予准許，其餘請求，則不予准許。
十、訴訟費用50,174元（包含裁判費49,114元及證人旅費1,060.元），依民事訴訟法第79條之規定，經法院酌量情形，應由敗訴之被告負擔，爰一併確定其數額如主文所示。
、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行（即求為以預供擔保為條件之假執行宣告），經核亦無不合，爰酌定相當之擔保金額，一併准許之。
、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第79條、第390.條第２項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
民事庭法 官 林金發以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於臺灣高等法院。如委任律師提起上訴者，應同時繳納上訴審裁判費，否則逕行駁回其上訴。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
法院書記官 林建清