臺灣基隆地方法院民事判決 99年度訴字第72號原 告 鄭福來訴訟代理人 陳長甫律師被 告 港都天下社區管理委員會法定代理人 賴景明被 告 楊柯溫藝
陳義明王秀珠共 同訴訟代理人 王麗娜被 告 柯瑞聰
陳玉鳳呂萱君陳秀山林憶妏葉忠信共 同訴訟代理人 賴景明被 告 欣肯鋼模有限公司法定代理人 朱順和被 告 許榮華共 同訴訟代理人 張漢榮律師複 代理人 林宇文律師
侯傑中律師周芷瑩被 告 陳文騫
吳友如方光明蔡佩芬林照順上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國100年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：㈠被告港都天下社區管理委員會、楊柯溫藝、柯瑞聰、陳義明
、陳玉鳳、許榮華、王秀珠、呂萱君、陳秀山、陳文鶱、吳友如、方光明、蔡佩芬、林憶妏、林照順、葉忠信經合法通知，均未於最終言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。
本件原告原起訴主張：被告應將坐落基隆市○○區○○段第1440號建號（下稱系爭1440建號）之地下二層停車場如附圖所示之停車位遷讓返還原告及其他共有人全體，並均應自民國98年7月1日起至返還停車位止，按月給付相當於租金之不當得利予原告，嗣於訴訟進行中之99年6月28 日更正聲明為：被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○ ○號土地上所興建港都天下大樓（83基使字第0192號使用執照）地下二層停車場如附圖所示之停車位遷讓返還原告及其他共有人，並均應自98年7月1日起至返還停車位止，按月給付相當於租金之不當得利予原告，嗣經本院囑託地政機關至現場測量後於100年2月14 日再次更正聲明為：被告應將系爭1440號建號內如附圖所示之停車位遷讓交還原告及其他共有人全體，並均應自98年7月1日起返還車位止，按月給付相當於租金之不當得利予原告，核原告歷次之變更，均係本於同一基礎事實，請求返還之面積雖互有增減，亦僅屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依前所述，原告所為訴之變更，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前於98年6月22 日經由法院拍賣程序登記取得基隆市○
○區○○段○○○○號建號房屋即門牌號碼基隆市○○區○○街○○巷○號（下稱系爭房屋），及系爭1440 建號即共同使用部防空避難室停車場之所有權應有部分7744/10000。被告港都天下社區管理委員會（下稱港都天下管委會）未向主管機關合法報備成立，並非依公寓大廈管理條例合法成立之管理委員會，並無代表共有人全體之資格，竟在未經系爭1440建號之共有人及其應有部分過半數同意之情形下，擅自占用系爭1440建號，並在其內劃設停車格，將其中如附圖所示編號17、10、21、16、6、9、3、1、2、19、11 等11個停車位以每個停車位新臺幣（下同）1,200 元之代價分別出租予被告許榮華、楊柯溫藝、柯瑞聰、陳義明、陳玉鳳、王秀珠、呂萱君、陳秀山、林憶妏、林照順、葉忠信等11人。另被告陳文騫、吳友如、方光明、蔡佩芬、欣肯鋼模有限公司（下稱欣肯公司）等5人亦分別無權占用系爭1440 建號如附圖所示編號18、5、8、10、7等5個停車位。被告等無權占用原告與其他共有人所共有之系爭1440建號，原告自得依民法第767 條、第821條之規定，請求被告等將其等於系爭1440 建號內所劃設並占有使用之停車位返還原告及其他共有人全體。
㈡又被告等無權占用系爭1440建號防空難室停車場空間劃設停
車位使用，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，而被告港都天下管委會既係以每個停車位每月1,200 元之代價出租停車位，則被告等16人每月即受有1,200 元之利益。依公寓大廈管理條按例第9條第1項之規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，原告對系爭停車場之應有部分為77%，依比例計算，原告每月每個停車位即受有924元相當於租金之損害。並聲明：⑴被告陳文騫、吳友如、方光明、蔡佩芬、欣肯公司應將系爭1440建號內如附表所示之停車位遷讓交還原告及其他共有人全體，並均自98年7月1日起至返還停車位止，按月給付原告924元；⑵被告楊柯溫藝、柯瑞聰、陳義明、陳玉鳳、許榮華、王秀珠、呂萱君、陳秀山、林憶妏、林照順、葉忠信與被告港都天下管委會應將系爭1440建號內如附表所示之停車位遷讓交還原告及其他共有人全體，並均自98年7月1日起至返還停車位止，按月給付原告924元。
㈢對被告答辯所為陳述略以：
⑴被告港都天下管委會係系爭房屋部分住戶所成立，因出席
住戶未能達公寓大廈管理條例規定區分所有權人之最低人數，故其始終無法取得主管機關核准報備，其在未經系爭房屋區分共有人同意或依公寓大廈管理條例之區分所有權人會議所通過之規約，擅自占用系爭1440建號，已屬無權占用。被告許榮華等人雖提出其等向港都天下管委會承租上開11個系爭停車位之租約，惟被告港都天下社區管委會為無權占用系爭停車場，則被告許榮華等人向其承租，仍屬無權占用。另被告所提出被告港都天下管委會之會議記錄中，雖有提及車位出租事宜，然被告港都天下管委會係無權出租車位，已如前述，亦難以此據為被告港都天下管委會有權出租或與建商及其他住戶有分管協議之依據。
⑵依本件港都天下公寓大廈起造人松暘建設有限公司（下稱
松暘公司）興建完成系爭1440建號之停車場竣工平面圖（即83基使字第00192 號使用執照），與基隆市信義地政事務所99年12月21日製作之土地複丈成果圖比對，系爭停車場之現況所劃設之停車位與竣工平面圖所劃設之車位位置、面積已有不同，如現況之停車位編號5、6、7、8、9 、
10、11、12等，在使用執照之竣工平面圖係通往樓上之車道及編號19號之停車位應係被告港都天下社區管委會，未經區分所有權人會議通過，所擅自劃設占用並出租，以原告就系爭1440建號之應有部分7744/10000，面積高達445.65平方公尺，應係起造人松暘公司保留停車位之產權面積所留下，既係起造人松暘公司所保留之停車位產權，自不可能交付被告港都天下管委會。故被告陳文騫、吳友如、方光明、蔡佩芬、欣肯公司雖辯稱其等有向起造人松暘公司購買車位云云，然均無提出標明有車位位置、面積及編號之附圖可供比對，自難以其所提出停車位使用認同書上之車位編號，即認與現況所劃設之停車位編號之位置、面積相符，更難據以認為其等有向起造人松暘公司買賣現況所劃設之系爭停車位而有分管契約之存在。
⑶被告陳文騫、吳友如、方光明、蔡佩芬、欣肯公司，雖提
出基隆市港都天下停車位使用認同書為證，但其為私文書，被告未舉證其真正。且其上記載彼等所購買停車位為基隆市○○區○○○段槓子寮小段1717建號之停車位，經重測後該建號調整為深美段1441建號。參照彼等共有深美段1441建號之應有部分均為450/10000，此與其他未購車位之他共有人之應有部分為74/10000為多，可見若彼等有購買停車位，亦係坐落於深美段1441建號內，與本件停車位均劃設於系爭1440建號內無關。又彼等如有向建商購買停車位，應有停車位之買賣契約，然被告等亦迄今未提出，且其共有之系爭1440建號之所有權應有部分均登記為24/10000，與未購買停車位之住戶相同，是亦難認被告欣肯公司、方光明、陳文騫、蔡佩芬有向建商購買停車位並分管使用。
⑷被告吳友如並非系爭停車場之區分所有權人，依公寓大廈
管理條例第58條第2 項規定，停車位屬法定停車空間及防空避難室，不得讓售區分所有權人以外之第三人，故被告吳友如不可能買受如附圖所示編號5 號之停車位，並與其他共有人分管。又縱使被告吳友如有向起造人松暘公司購買停車位，惟其既未取得系爭停車場之區分所有權，而僅取得系爭房屋坐落土地之應有部分，其與起造人松暘公司間之車位買賣契約，屬債權契約，被告吳友如仍不得以其與起造人松暘公司間之債權契約，據以主張有權占用如附圖所示編號5號之停車位。況被告吳友如亦未舉證所稱購買編號5號之停車位，即係現況所劃設之如附圖所示編號5號之停車位。
二、被告等均聲明請求駁回原告之訴，並分別答辯如下：㈠被告港都天下管委會未於最後言詞辯論期日到場，據其前次
到場之陳述略以：依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，係由公寓大廈之住戶組成，其性質本即非屬法人，並無法人格，而僅有當事人能力，得作為訴訟上原告或被告之資格。
故本件被告港都天下管委會實基於民法上委任關係而得為社區住戶處理諸般事宜，原告主張應屬誤解。又系爭停車場停車位之劃分乃係83年間該公寓大廈之起造人松暘公司所劃設出售，且停車位之收益均納入管理基金作為社區管理維護之相關費用，自難謂被告有何擅自占用之事實。又參照最高法院66年台上字第1161號判決意旨，共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，是共有物如何分別管理，應由全體共有人以契約為之，此與共有物之分割不同，不能由法院判決；是以本件原告所起訴主張者，均係停車位租金收取之事，自屬區分所有權人間之管理事項，而非共有物分割之訴求，自難謂有理由。
㈡被告許榮華未於最後言詞辯論期日到場，據其前次到場之陳述及被告欣肯公司之答辯略以：
⑴被告港都天下管委會係全體區分所有權人所推舉成立，且
觀諸公寓大廈管理條例，就社區管理委員會之成立係採報備制，而非許可制，僅為一行政管理上之措施，即可知管理委員會不以向主管機關報備為成立要件，故被告港都天下管委員會雖未經主管機關核准報備，但亦不影響其為社區管理事物之資格，仍屬一非法人團體。
⑵原告起訴之標的範圍為「基隆市○○區○○段第1440號建
號」；而門牌號碼基隆市○○街○○巷○ 號等之公共設施，關於地下一層部分，經基隆市地政事務所編定建號為「基隆市○○區○○段第1440號建號」，地下二層部分編定為「基隆市○○區○○段第1441號建號」。被告等人購買之車位及停放車輛之位置均在地下二層，即基隆市○○區○○段第1441號建號內，因此，被告等人既未占用系爭1440建號作為停車場，原告提起本件訴訟顯無理由。
⑶縱認被告等所占用停車位係劃設於系爭1440號建號內，然
參照最高法院91年台上字第2477號判決意旨，公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約；又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。本件訴外人松暘公司興建房屋出售時，均使用相同格式及內容之定型化契約，若購買停車位者，該定型化買賣契約書必記載配屬之停車位編號，其後並附有標明車位位置及編號之附圖可資比照，此為全體共有人周知之事實，是以各買受人於與起造人松暘公司簽訂買賣契約時，即已經由起造人松暘公司約明其分管之停車位，且知悉並同意其他買受人亦以同一方式劃分各自分管之停車位，堪認各共有人間就系爭停車場已有分管契約存在。且依起造人松暘公司興建完成系爭停車場之竣工平面圖（即83基使字第00192號使用執照）可知，其地下平面業已規劃為停車位空間，顯然起造人松暘公司於起造時已有將法定停車空間及防空避難空間規劃為停車位之事實。又本件「港都天下公寓大廈」棟共有95戶區分所有建物，然僅有16個停車位，其中7 個停車位為起造人松暘公司出售予被告欣肯公司等部分區分所有權人，另外9 個停車位則由起造人松暘公司交予被告港都社區管委會出租予其他區分所有權人，按月收取租金、清潔費，並將之作為公共基金之一部，已行之有年，多年來所有區分所有權人均無任何紛爭，是以被告等與區分所有人間已有分管協議，怠無疑問。
⑷再者，依被告港都天下管委會所製作之管理委員會會議紀
錄，其中91年度部分明確記載：「為減輕各車主之負擔及作為回饋之意，經大會熱烈討論決定汽車租金每車調降為玖百元、清潔費參百元，共計壹仟貳佰元，機車仍維持每車叁佰元」、「經大會熱烈討論，一致認為原承租者對本委會財物貢獻頗大，亦為防範於未然，一致決議通過，在無車位騰出時，不得受理新車主承租車位之事宜，並納入規章明文規定與執行」等語；另90年1月20 日之會議紀錄亦載明：「八十九年度車庫承租契約及切結書乙冊。附註公基金由財經管理委員會交接管理」、「討論：車庫停車位已達飽和，暫停出租作業，Ａ棟機車車位承租者，請財務委員通告限期收回，緩衝其至本（九十）年六月三十日止。爾後恢復出租作業時，非本棟住戶申請者不予受理。」等語。在在顯見停車位之出租並非今日才有，而是10年前即有車位出租之情事，區分所有權人均知悉而未有異議。
⑸被告許榮華與被告港都天下管委會訂有汽車車位租約，且
每月均有繳交清潔費及租金。而被告欣肯公司則向訴外人松暘公司以50 萬元之對價購買編號7號之停車位，並由起造人松暘公司出具基隆市港都天下停車位使用認同書。依最高法院91年度台上字第2477號判決意旨，原告自應受此一分管契約之拘束，被告等自非無權占用系爭停車位自明。
⑹原告係由基隆地方法院97年度執字第12295 號強制執行案
件拍定取得基隆市○○街○○巷○號之房屋及其系爭1440 建號之應有部分，惟依基隆地方法院98年4月27日基院慧97執實字第12295號拍賣公告第10 項執行標的現況已記載：
「民國97年8月22 日履勘時，現為空屋無人居住，無增改建，無水無電，無分管停車位，其內遺有傢俱及廢棄物，拍賣後點交」等語，益證原告於向法院投標之時即知其所拍定取得之區分所有建物並無分管停車位，區分所有建物若無分管契約之約定，拍賣公告並不會記載「無分管停車位」，更加證實港都天下之區分所有人就系爭停車場部分已有分管之協議。原告既於應買前有所瞭解，依上開說明，自應受區分所有人分管協議之拘束，原告嗣後恣意提起本件訴訟，恐有濫訴之虞。
⑺末，雖原告主張持有較高之公共設施建物之持分，然公共
設施持分乃抽象之比例，如何對共有物為使用收益，仍須依共有人全體之協議定之，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有按其持分比例自由使用收益之權利，因之共有物如何使用收益及其範圍必須經由分管協議始能落實，故各共有人分管之範圍未必即與公共設施持分之比例一致，各共有人實際分管、使用範圍悉依分管協議而定，原告據以主張被告等應返還停車位，即無足採。再者，本件系爭停車位依建築法第102條之1規定，係法定停車空間及法定防空避難空間屬區分所有建物，為公寓大廈管理條例第3條第4款所稱共有部分及第5 款所稱約定專用部分之範圍，並於登記時以共同使用部分辦理登記之項目；系爭停車位依土地登記規則第75條規定將之另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，並在各區分所有權人之所有權狀中記明建號，是以本件雖然原告亦擁有系爭建物之持分，但該空間既屬公共使用設施，依法亦屬不得分割之共有物。
㈢被告吳友如未於最後言詞辯論期日到場，據其前次到場之陳
述略以：建商即訴外人松暘公司當初興建「港都天下公寓大廈」時，分A、B、C三棟興建，而停車場係興建於B棟（坐落於基隆市○○區○○段○○○ ○號土地）之地下室，被告係於購屋之初即向起造人松暘公司以50萬元購買編號5 號之停車位，並經被告港都天下管委會核發停車證使用。且基隆市政府都市發展處所核可使用執照包含地下室停車場，同時也註明：「法定停車數22輛與A區合併使用」等語，被告雖購買A棟之房屋，然仍有權購買設置於B棟之停車位。且被告自85年5 月20日使用停車位迄今已逾14年，均依社區規定每月繳納停車清潔費300 元，從未間斷，被告自有使用該車位之合法性。又公寓大廈所屬公用地下室面積應屬區分所有權人共有，但起造人松暘公司卻欺騙社區住戶，私自將系爭1440建號之應有部分7744 /10000 集中登記於原為其所有之福民街71巷1號房屋。
㈣被告方光明未於最後言詞辯論期日到場，據其前次到場之陳
述略以：本件係起造人松暘公司於興建之初將私自將系爭1440建號之應有部分7744/10000集中登記於原為其所有之福民街71巷1號房屋，嗣經原告拍定取得，實不合理。
三、得心證之理由：㈠被告「港都天下社區管理委員會」雖未向主管機關核備，惟
其有設立之目的、一定之名稱，並設有代表人（主任委員），亦開立銀行專戶，有獨立之財產，由會計負責財產之授受，故其性質上應屬於民事訴訟法第40條第3 項所稱之非法人團體，而得承認其有當事人能力。
㈡原告所有之基隆市○○街○○巷○ 號房屋及共用部分之建物係
其與配偶鄭高寶綢經由本院民事執行處97 年度執字第12295號執行事件於98年5月20 日執行特別拍賣程序後之減價拍賣程序中分別以9/10、1/10之權利共同拍定取得，並於同年月22日辦妥所有權登記，嗣於98年6月10 日再以夫妻贈與為原因由原告取得系爭房屋之權利範圍全部及共同使用部分建物即基隆市○○段00000-000 建號權利範圍53/10000、基隆市○段00000-000建號權利範圍7744/10000、基隆市○○段00000-000建號權利範圍788/10000，及所坐落之土地即0000-0000地號、0000-0000地號土地之權利範圍各474/10000。而在本院之減價拍賣公告事項中記載有：「執行標的現況：⒈民國97年8月22 日履勘時，現為空屋無人居住，無增改物，無水無電，無分管停車位，其內遺有傢俱及廢棄物，拍定後點交．．．」等文字。被告港都天下社區管理委員會成立後並未向主管機關核報，及如附圖所示編號17、10、21、16、
6、9、3、1、2、1 9、11等11個停車位係以每個1,200 元分別出租予被告許榮華、楊柯溫藝、柯瑞聰、陳義明、陳玉鳳、王秀珠、呂萱君、陳秀山、林憶妏、林照順、葉忠信等11人。另被告陳文騫、吳友如、方光明、蔡佩芬、欣肯公司等5人則係分別占有使如附圖所示編號18、5、8、10、7等5 個停車位之事實，為兩造所不爭執，並有建物登記第二類謄本、建物所有權狀、建築改良物登記簿、停車場平面圖、汽車車立租約等（以上均為影本）為證，並經本院依職權調閱本院95年度執字第9742號、96年度執字第14906號、97 年度執字第12295 號民事執行卷宗及會同基隆市信義地政事務所人員至現場履勘查核屬實，並製有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖在卷可按，是原告此部分之主張，堪信屬實。
㈢原告主張被告未經其他共有人同意，無權占用系爭1440號建
物如複丈成果圖所示之停車位，並獲有相當於租金之不當利益，致伊等受有損害，應依所有權及共有之法律關係，返還占用之停車位，並給付相當租金之損害金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴在80年9月18日以前，依內政部台內營字第142352 號函及
68 年11月26日台內營字第50496號函之解釋，在使用執照核發後得向戶政機關申請核發「該號門牌地下室之證明」（即防空避難室所在地址證明），並在依使用執照記載「屬共同使用性質」，或由使用執照之起造人依照民法規定「合意」協議分配並「具結」確屬非共同使用性質後，得就該「防空避難室」或「停車場」或「防空避難室兼停車場」視同一般區分所有建物另編建號，准為辦理所有權第一次登記，在80年9月18 日以後，只能以公共設施登記為全體住戶所共有（即大公情形），以此方式登記，因買賣車位者與未買車位者共有共同使用部分（同一建號），而發生所有權使用權衝突。蓋共同使用部分依民法第799 條為區分所有人分別共有，各共有人對該共有部分，可依共有部分之經濟目的，使用該共有部分。故若出賣人（通常為建商）在銷售此種地下室停車位時，於個別買賣契約中，約定，由購得地下室停車位之區分所有權人使用，即屬於使用權的保留，有所有權而無使用權，而對買受停車位者而言，因該使用權涉及共用部分之使用方法約定，屬於共有物之管理，應依全體共有人之同意，故買受車位者並非直接從出賣人處獲得使用權，而是從未買受車位者之使用保留，被認為已對使用方法默示同意，而取得停車位之使用權。因此公寓大廈區分所有建物（或起造人）與承購戶定明停車位之使用權，當可解釋為係一種共有物之分管契約（最高法院80年度上字第1060號判決意旨可參），有拘束所有當事人之效力。
⑵次按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特
定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
⑶揆諸坐落在基隆市○○段○○○○○○○○○ ○號土地上之屬於福
民街71巷1號地上7層、地下2 層區分所有建物之共用部分建物尚有基隆市○○段00000-000、00000-0000、00000-000建號，而基隆市○○段00000-000建號重測前為槓子寮小段00000-000 建號，係記載屋頂突出物、地下一層、地下二層，總面積500.41平方公尺；基隆市○○段00000-000建號重測前為槓子寮00000-000號，係記載地下一層，面積575.48平方公尺；基隆市○○段○○○○○○○○○ 號重測前為槓子寮小段00000-000建號，係記載地下二層，面積352.46平方公尺（見本院卷第203頁），又依槓子寮小段1716建號之建物測量成果圖所載之主要用途「防空避難室停車場」（見本院卷第168頁）、槓子寮子段1717 建號之建物測量成果圖所載之主要用途「空避難室停車場」（見本院卷第353頁）；而系爭基隆市○○街○○巷○號7層、地下2層區分所有建物之(83)基使字第0192號使用執照存根上有關建築物摘要之地下層部分係記載「地下一樓地下二樓防空避難室停車場」（見本院卷第156 頁），可證基隆市○○街○○巷○號7層、地下2 層區分所有建物共用部分之重測前槓子寮小段1716、1717建號即重測後深美段01440、01441建號部分均係作為「防空避難室停車場使用」。
⑷被告吳友如係以其夫妻名義於向起造人松暘公司購買預售
屋同時，向起造人松暘公司購買停車位，港都天管理委員即核發編號5 之停車證，被告亦均如期繳納停車場清潔費，故編號5之車位伊已使用逾14 年，業據被告吳友如提出港都天下停車證、停車場管理組停車場清潔費收據為證；被告欣肯公司則係以負責人朱順和名義向起造人松暘公司購買編號7之停車位，業據被告欣肯公司提出83年12月23日由起造人松暘公司出具之基隆市港都天下停車位使用同認同書為證（見本院卷第182 頁）；被告方光明係以其配偶王家嫻名義向起造人松暘公司購買預售屋同時購買編號
8 之停車位，亦有其提出購買停車位之統一發票及起造人松暘公司於83年12月26日出具之基隆市港都天下停車位使用認同書可稽（見本院卷第223-225 頁）；而編號17號之停車位則係基隆市○○街○○巷○號7樓主建物所有人唐相如於83年12月26日向起造人松暘公司所購買，嗣由被告陳文騫所買受，有起造人松暘公司出具之基隆市港都天下停車位使用認同書可按（見本院卷第54頁）。
⑸酌以未向起造人松暘公司購買停車位之區分所有人就基隆
市○○街○○巷○號地上7層、地下2 層區分所有建物之地下一之應有部分，除原告外，均係24/10000，地下二層之應有部分，除原告外，絕大部分係74/1000，而承購停車位住戶，則係450/10000（見本院卷第196-203頁），可證承購停車位之住戶其就地下二層之應有部分分擔比例遠較未承購停車位者為高，未承購停車位者其就系爭地下二層之應有部分較承購停車位者為低，易言之，未承購停車位者僅分擔停車位及車道以外之共有部分，承購停車位者除各區分所有權人應分擔之共有部分，尚包括停車位及停道部分，起造人松暘公司既已將停車位及車道以外之共有部分分由全體區分所有權人分擔，另由承購停車位同時分擔停車位及車道部分，是原告以被告陳文騫、吳友如、方光明、蔡佩芬、欣肯公司就系爭1440建號即地下一層之應有部分均為24/10000，藉以質疑其等縱然有價購停車位，亦應係在1441建號即地下二層，而主張被告等無權占用系爭1440建號劃設停車位使用，應屬誤解。
⑹再者，經本院於99年12月3 日會同兩造勘驗現場，現場基
隆市○○街○○巷○號地上7層、地下2 層之區分所有建物之地下室共有二層，而劃設並編號供作車位使用之位置係在地下室的第二層，有勘驗筆錄及現場照片（見本院卷第359-378頁）在卷可按，核與被告99年4月28日提出答辯狀所附現場地下一、二層使用狀況之照片相符（見本院卷第183-191 頁），堪認起造人松暘公司於起造系爭區分所有建物銷售之際即將現場位於地下室第二層之以大公登記方式之共用部分劃設停車位予以銷售，並將現場位於地下室第二層銷售之停車位移交予區分所有權人成立之被告港都天下委員會管理，是被告所占有使用之停車位當然係在基隆市○○街○○巷○號地上7層、地下2 層之區分所有建物現場之地下室第二層。
⑺末按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事
，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。本件被告雖未能提出書面分管契約以證明基隆市○○街○○巷○號地上7、地下2 層之區分所有建物之現場地下室第二層之停車位之使用已有分管之明示協議，惟現場地下室第二層之停車位無論係部分由被告陳文騫等人於向起造人松暘公司價購預售屋同時所購買，部分由起造人松暘公司移由區分所有權人所成立之被告港都天下管委員管理出租予被告楊柯溫藝等人，距原告於98年5月20 日經由本院民事執行處執行特別拍賣程序後之減價拍程序拍定取得基隆市○○街○○巷○ 號房屋及共同使用部分即1439、1440、1441號建物之應有部分，均已近15年之久，不論現場地下室第二層被告所使用之停車位最後係轉載屬於1440建號或1441建號，期間區分所有權人間，均未爭執被告使用停車位之權利，衡情堪認現場被告所使用之停車位，區分所有人間自已默示同意該現狀而成立現狀地下室第二層之停車位由被告使用之分管協議。原告既係於98年5月20 日經由本院民事執行處特別拍賣程序中之減價拍賣程序拍定取得區分所有權，而本院於拍賣公告中亦已詳載「無分管停車位」，則依前開說明，原告自應受該分管協議之拘束，不得僅因嗣後現場地下室第二層之停車位係轉載於1440建號抑或1441建號內而有所不同。⑻又被告占用現場地下室第二層之停車位，既係本於區分所
有權人間之分管協議為之，其占有即非無法律上原因，則原告本於不當得利法律關係，請求被告等給付相當租金之損害金，亦屬無據。
⑼綜上所述，原告依民法第767條、第821條規定請求被告將
現場地下室第二層之停車位返還予共有人全體，並依民法
179 條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，均於法無據，不應准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經本院審酌後認與本判決之結果不生影響，爰不予以一一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
民事庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
書記官 王鵬勝