臺灣基隆地方法院民事裁定 100年度事聲字第21號異 議 人(即債權人) 聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人 李憲章代 理 人 洪意雯相 對 人(即拍定人) 蕭雅雯利害關係人(即債務人) 林淑鳳即徐任均.利害關係人(即債務人) 林津瑄即徐任均.上列異議人與債務人林淑鳳及林津瑄間強制執行事件（即本院99年度司執字第15818.號），異議人對於本院民事執行處司法事務官於中華民國100.年２月14日就相對人蕭雅雯聲請撤銷拍定程序所為之裁定（處分）提出異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
相對人蕭雅雯「撤銷拍定程序之聲請」駁回。
程序費用由相對人蕭雅雯負擔。
理 由
一、按「當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。」民事訴訟法第240.條之４第１項至第３項分別定有明文。
二、本件相對人蕭雅雯原聲請意旨略以：伊於民國（下同）100.年１月12日以新臺幣（下同）1,858,000.元向本院標得「基隆市○○區○○街311.號３樓之５」之房屋及坐落基地之應有部分（下稱拍賣房地）；伊於投標後始獲悉拍賣房地原所有權人徐任鈞於97年４月10日在屋內自殺身亡，該屋為凶宅，然本院招標公告並未載明，此亦非因伊之過失所致（即倘伊於投標前知悉，將影響其應買意願），爰聲請撤銷拍定程序，併發還伊所繳交之保證金等語。
三、本院民事執行處司法事務官准拍定人所請，其裁定旨略以：系爭房地確有發生原所有權人徐任鈞於97年３月20日自殺死亡之事實，而拍賣標的物是否為凶宅，足以影響應買意願及應買價格，係屬應記載於拍賣公告內之重大事項，本件（即本院99年度司執字第15818.號強制執行事件）未於拍賣公告上揭露「曾有人於系爭房屋燒炭自殺」，應屬拍賣程序之重大瑕疵，相對人蕭雅雯聲請撤銷拍賣程序，於法尚無不合，應予准許等語。
四、異議意旨略以：(一)依強制執行法第77條、第81條及司法院發布之「辦理強制執行事件應行注意事項」第41項及第43項規定，執行法院應於拍賣公告載明者，僅限於不動產之客觀條件及現實使用情形；該不動產是否曾經發生自殺或兇殺事件，並不包含在內。系爭房地於99年９月９日查封時，會同至查封現場之當地管區警員並未告知異議人（及執行人員）有關徐任鈞自殺之事，異議人實已盡告知之義務，故拍賣公告未載明此項訊息，並不可歸責於異議人。(二)依強制執行法第113.條準用第69條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，拍定人自不得以拍賣標的有物之瑕疵或意思表示有錯誤為理由，聲請執行法院撤銷拍定。況拍定人於投標前理應自行調查系爭房地是否為凶宅，系爭房地位於「台北大國」社區，設有管理委員會，調查應非難事，其未自行調查，於得標後始以如聲請意旨所載之理由聲請撤銷拍定，縱瑕疵確實存在，仍應由拍定人自行承擔等語，聲請廢棄原裁定（即本院民事執行處司法事務官准拍定人所請之處分）。
五、按「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明左列事項：一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。」強制執行法第81條第１項及第２項第１款定有明文。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍內。再按「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」強制執行法第113.條、第69條亦定有明文（即上開規定，於不動產之強制執行準用之）。
六、經查：異議人執本院98年度司拍字第18號准予拍賣抵押物裁定聲請拍賣系爭房地，經相對人蕭雅雯於100.年１月12日以1,858,000.元拍定。本件於執行法院進行拍賣程序前，業經執行法院至現場查封履勘，並於於拍賣公告載明：「……本件執行標的位於『台北大國』社區，有管委會。……現為無人居住之空屋，無水無電，屋內遺留有已不堪使用之一張木茶几及一張絨布沙發。債權人之代理人在場稱：建物無增、改建，無分管停車位。拍定後點交。……」等情，執行法院已經通常調查之方法查得上開拍賣標的物之使用情形，並記明於拍賣公告上，上開執行程序並無違誤。拍定人即相對人蕭雅雯雖以伊於拍定後始知悉原房屋所有權人徐任鈞於該房屋內自殺身亡為由，聲稱影響其應買意願，亦不能據此指摘執行法院之執行程序有何違法，其執此請求撤銷拍定，核無依據。又系爭房屋內是否曾發生自殺事件，並非拍賣公告所應載明之事項，且是否為「凶宅」亦因每個人認識程度之不同而異其定義，如買受人有特別之考量，應於應買前自行查證後，再決定是否投標，故相對人蕭雅雯於拍定後始以原房屋所有權人於系爭房屋內自殺為由，聲請撤銷拍定，尚非可採。況依強制執行法第113.條準用同法第69條規定，拍賣不動產之拍定人就物之瑕疵無擔保請求權。執行法院進行本件執行標的物之拍賣與一般之買賣不同，拍定人不得就拍賣之標的物主張物之瑕疵擔保請求權。本件執行標的物縱係凶宅而有物之瑕疵屬實，依上開規定，相對人蕭雅雯仍不得主張「物之瑕疵擔保請求權」。是本院民事執行處司法事務官依拍定人蕭雅雯之聲請，聲請撤銷拍定，尚有未洽；從而異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰將原裁定廢棄，另為裁定如主文第２項所示。
七、至其他法院對於民間所稱之「凶宅」，應否於拍賣公告上載明，縱有不同之見解（如拍定人所提出剪報上之報導者），其法律見解對於本院並無拘束力（因並非最高法院之判例），且為本院所不採（本院認為該見解違反法律明文規定），本院自不受其拘束，併予敘明。
八、據上論結，本件異議為有理由，依強制執行法第30條之１、民事訴訟法第240.條之４第３項後段、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 26 日
民事庭法 官 林金發以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於本裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000.元，抗告於臺灣高等法院。
中 華 民 國 100 年 7 月 26 日
法院書記官 林建清