臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
100年度基小字第1315號原 告 皇家極品華廈管理委員會法定代理人 雷秋香訴訟代理人 郭昌被 告 周淑冠上列當事人間請求給付公寓大廈管理費事件，本院於民國100年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒萬陸仟伍佰元，及自民國一○○年十一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依民事訴訟法第436條之23、第 436條第2項、第385條第1 項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告為皇家極品華廈社區依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，依住戶規約其區分所有權人應依房屋坪數按月繳納每坪新臺幣（下同）50元之管理費，而被告原係社區內門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○號4樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，每月應繳納合計為1500元之管理費，嗣於民國98年12月16日因拍賣程序而由訴外人楊林基取得所有權，惟被告尚積欠自94年9月起至98年11月止共計51個月之管理費76,500元，迭經催討，被告均置之不理，為此提起本件訴訟，聲明求為判決被告應給付76,500元及自94年9月1日起至清償日止，按年息百分之5計算遲延利息。
三、被告則以：被告原為系爭房屋之所有權人，惟系爭房屋業已於98年經本院之拍賣程序賣出（98年度司執慎字第10617號），原告從未依正常程序公開催繳或依法催收管理費用，致被告不知已累積數十期之管理費未繳納。依公寓大廈管理條例第21條：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，是管委會應使法院書記官記載查封筆錄時說明系爭房屋尚積欠多少管理費用未繳納；再依同條例第22條：「‧‧‧於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」，因此顯示原告區分所有權人會議召集上有嚴重的瑕疵，且管委會疏於職責未於法院拍賣結束前向法院聲請參與分配，迄今系爭房屋業已拍定，我目前在外租屋並無財產，且遭銀行強制執行薪資之3分之1，實無力償還；又依同條例第24條：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」，且法院拍賣公告第11點：「本件標的如拍定後查得尚有依公寓大廈管理條例規定，需併同移轉方得為所有權移轉登記部分而無法辦理本件所有權移轉登記情事，本院將撤銷拍定請應買人注意」。又民法第826條之1第3項規定，拍定人應就債務人所積欠公寓大廈之管理費及其他負擔，負連帶清償責任。惟本件被告是否有積欠原告管理費及其他負擔，請投標人自行查明，是故原告應向本件系爭房屋拍定人請求其管理費用等語置辯，請求駁回原告之訴。
四、得心證之理由：經核兩造所述，本件之爭點厥為：訴外人即拍定人應否繼受被告周淑冠積欠原告管理費之義務？茲論述如下：
(一)按私法上債之關係，指一方當事人得向他方當事人請求一定給付之法律關係，具有相對性，即一方當事人僅得向他方當事人主張，不得向第三人為主張或請求，此為民法之基本原則。現行法上為突破債之相對性，固設有民法第425條、第425條之1（買賣不破租賃）等條文，使債權具有物權化之效力。惟衡諸憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，為確保個人依其財產權之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，上開具有物權效力之債之關係，自應以法律有明文規定者為限。查系爭房屋原所有人周淑冠積欠原告上開管理費乙情，為被告所不爭執，是上開被告所積欠原告管理費之債務，乃屬債之關係，依債之相對性，原告向系爭房屋之原所有權人即被告為請求，方屬合理，合先敘明。
(二)次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。經查，原告主張被告周淑冠原係社區內系爭房屋之所有權人，依住戶規約每月應繳納管理費，且被告未依約繳納管理費已逾2期，經催告後仍未給付等情，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明、住戶規約、皇家極品華廈社區住戶區分所有權人會議紀錄、建物登記謄本、存證信函等件影本為證，是原告此部分之主張應堪信為真實。
(三)本件被告固抗辯依據公寓大廈管理條例第24條規定，拍定人應繼受其前手即被告所積欠之管理費云云，惟查：
1.92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第24條規定：「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，其立法目的是為避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定，性質上屬於「契約地位」之繼受規定，而非「已具體發生債務」之繼受規定。亦即後手對其繼受後所產生權利義務悉依原相關條例或規約定之，至於已具體發生之債務，如前手所積欠之管理費，則不在規範範圍內（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會研討結果參照）。
2.上開條文嗣於92年12月31日修正，惟該次修正僅增加繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件，並未改變前述繼受人繼受契約地位而非繼受已發生債務之旨；且由該次修正將法條文字修正為：「區分所有權之繼受人‧‧‧應於繼受後『遵守』（原法條文字為「繼受」）原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，益見該條規範目的在於約束繼受人應遵守該條例或規約之規定，並無令後手承擔前手所積欠債務之意。是公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之效力，被告據此主張拍定人應繼受其前手即被告所積欠之管理費，殊無足取。
3.此外，第三人即拍定人經由法院強制執行之拍賣程序取得系爭房屋之所有權時，其拍賣條件並未附有拍定人應承受系爭管理費之債務，僅在其他公告事項第11點標明拍定人應自行查明本件標的之債務人是否積欠管理費等字樣，有被告提出之節錄部分拍賣公告在卷可稽，亦難據此推認拍定人於取得系爭房屋之所有權時，即同意繼受或負擔系爭房屋管理費之義務。故非經第三人即拍定人與債權人即本件原告或債務人即本件被告訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人即拍定人。被告據此主張拍定人取得系爭房屋所有權後，發生債務承擔效力，應繼受其前手即被告所積欠之系爭房屋管理費云云，實無可取。
(四)再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條第2項、第3項定有明文。查就原告提出之住戶規約第10條有關管理費之繳納，並未規定繳納期限。原告雖於100年8月3日以存證信函催告被告給付管理費，惟並未提出存證信函何時送達被告之相關證明，而本件起訴狀繕本是於100年11月23日送達被告，有送達回證在卷可稽，是原告其主張被告應自94年9月1日起即應負遲延責任，自屬無據。
五、從而，原告請求被告給付欠繳之管理費76,500元，及自100年11月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。至於原告未於系爭房屋拍賣程序中向法院聲請參與分配，而未能依公寓大廈管理條例第22條第3項之規定：「‧‧‧於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」，此僅乃原告喪失管理費得優先受償之順位，要與本件係被告積欠系爭房屋管理費之爭點無涉，附予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
七、本件係小額訴訟為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
八、訴訟費用1,000元由被告負擔。中 華 民 國 100 年 12 月 21 日
基隆簡易庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。中 華 民 國 100 年 12 月 21 日
書記官 李一農